返済期間が40年以上の住宅ローンが気になっている人へ

住宅ローンの返済で40年以上を検討する人は必見!不動産のプロが教える4つの必須知識

最終更新日:2020年7月27日

もしあなたが40年以上の超・長期の住宅ローンを検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・借り入れ期間が40年以上の住宅ローンって、どんな特徴があるの?
・40年以上の住宅ローンを利用するメリット・デメリットを知りたい
・返済期間を40年以上に設定すると、通常のローンの審査と何か変わる?

実際に40年以上の超・長期の住宅ローンに関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。

なんとか疑問を晴らして、スッキリしたいですよね?

そこで今回の記事では、返済期間が40年以上住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

この記事を読むことによって、40年以上の住宅ローンを利用するメリット・デメリットがわかりますよ!

記事を最後まで読んだ頃には、通常の住宅ローン審査との違いも理解していることでしょう。

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返済期間40年以上の住宅ローンの特徴

返済期間40年以上の住宅ローンの特徴
住宅ローンの返済期間の上限は、これまで35年が一般的でした。

しかし2009年から住宅金融支援機構によって最長50年の住宅ローンが登場。

それを機に、多くの金融機関で40年以上の返済期間の住宅ローンが取り扱われるようになったのです。

もともとは住宅の耐用を考慮し、35年以上の住宅ローンは敬遠されていました。しかし住宅の性能が上がったことを考慮し、40年以上の住宅ローンが可能となったのです。

住宅ローンには申請時の年齢制限があり、満70歳未満になっていることが多いです。

しかし40年以上の住宅ローンの場合は、申請時の年齢制限は40歳未満で、完済時の年齢が80歳までとなっており、緩く設定されることが主流となっています。

ちなみに、二世代にわたって住宅ローンを組む「親子リレーローン」も40年以上の住宅ローンに対応しており、場合によっては申込者の年齢が70歳以上でも申込が可能になりました。

また通常の住宅ローンの場合、借入金額は購入価格の80〜90%以内となっていることが多いのですが、40年以上の住宅ローンの場合は、建設費または購入価格の60%〜90%に設定されているのが大半です。

通常の住宅ローンよりも少し少なめの金額になりがちなので、頭金などの自己資金を多めに準備するのが必須となっています。

気になる金利ですが、通常の住宅ローンと比較すると0.4%〜1%程度高くなっています

しかし、金利タイプは、通常の住宅ローンの同じように、変動金利型または固定金利選択型(3年・5年・7年・10年)を選べるようになっています。

40年というあまりにも長い期間のため、全期間固定金利型はさすがに存在しません。

返済期間40年以上の住宅ローンのメリット

返済期間40年以上の住宅ローンのメリット
ここまでは返済期間40年以上の住宅ローンのメリットについて紹介しました。

40年以上の返済期間を要する住宅ローンが、どんな金融商品なのか理解していただけたと思います。

次にお伝えするのは、返済期間40年以上の住宅ローンのメリットについて。

返済期間40年以上の住宅ローンにおける最大のメリットは、返済期間が延びたことによる「毎月の負担の軽減」でしょう。

返済期間が35年から40年以上に延びているため、同じ金額を借りるならば、返済期間が35年の場合よりも毎月の返済額をガクッと減らすことができます。

毎月の返済金額が減れば、審査そのものに通りやすくなるのも見逃せません。

返済期間35年では希望金額が借りられなかった人が40年以上にすることによって、アッサリと審査に通ったケースを筆者は実際にみたことがあります。

返済期間40年以上の住宅ローンのデメリット

返済期間40年以上の住宅ローンのデメリット
前章では返済期間40年以上の住宅ローンのメリットについてお伝えしました。

超・長期の住宅ローンには、どんな魅力的なメリットがあるのかお分かりいただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、返済期間40年以上の住宅ローンを利用するデメリットについて。

メリットとデメリットは、表裏一体です。メリットがあるなら、当然デメリットも存在します。

では返済期間40年以上の住宅ローンにはどんなデメリットがあるのでしょうか。

最大のデメリットは「金利負担の増大」です。

返済期間が延びれば延びるほど、支払うべき金利負担額が増加します。

通常の35年住宅ローンにくらべて、5年以上も返済期間が増えるのですから、総返済額は40年以上の住宅ローンの方がグッと多くなります。

また、返済期間40年以上の住宅ローンの方が元々の金利も高いため、金利負担総額はかなりの額になるでしょう。

仮に3000万円以上の融資になる場合、35年返済と40年返済では金利負担額に500万円の差がでます

さらに40年以上の返済になると、退職後にも住宅ローンの返済が続くのも大きなデメリットです。

給与所得よりも金額が落ちることの多い年金で、支払っていけるのかしっかりと検討すべきでしょう。

最後になりますが、40年以上の超・長期の借り入れ期間だと、急激な金利変動リスクも出てきます。

もしこれから40年以内に日本の経済に何かあったら、とんでもなく金利があがる可能性だってあるのです。

全期間固定金利がない40年以上の住宅ローンだからこそ、金利増大のリスクが潜んでいます。

通常の住宅ローン審査と違う点

通常の住宅ローン審査と違う点
ここまでは返済期間40年以上の住宅ローンのデメリットについて紹介しました。

40年以上の返済期間を要する住宅ローンには、どんなネガティブなデメリットが潜んでいるのか理解していただけたと思います。

次にお伝えするのは、返済期間40年以上の住宅ローンと通常の住宅ローンの審査の違いについて。

申込に必要な書類などさまざまな要素を、通常の住宅ローンとの違いにフォーカスして紹介していきます。

審査の内容

返済期間40年以上の住宅ローンは通常の住宅ローンに比べて、貸し出し期間も長いことから、審査の難易度が多少厳しくなっているのが特徴。

しかし審査の流れそのものは通常の住宅ローンと変わりません。通常の住宅ローンと同じように「事前審査」と「本審査」の2回にわけて行われます。

二回の審査の合わせると、実際に融資が実行されるまで2ヶ月ほどかかることも珍しくありません。審査期間の大半は「本審査」に費やされ、事前審査は1〜2週間で終わることが通例です。

事前審査は「申し込み者の返済能力」を判断する審査で、項目も限られており審査結果がでるまで短期間ですみます。

一方「本審査」は、住宅ローンをつかって購入する「不動産の価値」を審査します。

本審査は、事前審査に通った人だけが挑戦できる審査で、不動産業者と売買契約を交わした後、正式に購入することが決定した後に行われます。

なぜ売買契約が締結した後に審査するかというと、買うか買わないか生半可な状態で審査を行うのを避けるため。

返済期間40年以上の住宅ローンの場合は長期の貸し出しになるので、より徹底した本審査を行います

買うか買わないか人に貴重な審査部隊をつかうわけにはいかないため、売買契約が締結した人だけを対象としています。

ちなみに本審査は不動産の価値を判断する審査のため、もし落ちてしまったのであれば、購入する不動産そのものを変える必要がでてきます。

団体信用保険

団体信用保険は一般的に「団信」と呼ばれる、住宅ローン利用者が強制的に加入される保険のこと。

返済中の住宅ローン利用者が死亡したり、重傷を負ったりして住宅ローンの残りの金額を返済することができなくなると、保険会社が代わりに返済してくれる制度です。

通常の住宅ローンではお馴染みの団体信用保険ですが、返済期間40年以上の住宅ローンでも例外なく強制加入となっています。

団体信用保険には自己申告制の審査がありますが、返済期間40年以上の住宅ローンと通常の住宅ローンの審査難易度にとくに差はありません

ちなみに団体信用保険の審査で否決になったのであれば、超・長期の住宅ローンを利用するのはかなり難しいといえます。

通常の住宅ローンであれば、団体信用保険なしの商品がわずかながら存在しますが、返済期間40年以上の住宅ローンでは団体信用保険が必須の商品ばかりです。

申し込みに必要な書類

返済期間40年以上の住宅ローンの審査を申し込みにいくのであれば、以下の書類をしっかりと準備していきましょう。

  • 身分証明書
  • 事前審査申込書
  • 収入を証明する書類
  • 現在の借り入れ関係の書類
  • 購入予定の不動産の概要情報

以上が住宅ローン事前審査に必要な書類ですが、通常の住宅ローンの審査と用意するものはとくに変わりません。あえて違いをあげるのであれば、「融通が利かない」ところでしょう。

通常の住宅ローンの場合、身分証明書は保険証なども認められますが、返済期間40年以上の住宅ローンであれば、免許証やパスポートなどの写真付きのものを求められます。

もし免許証やパスポートがない場合は、住基カードやマイナンバーカードを用意するほかないでしょう。

また収入を証明する書類は、過去の源泉徴収票または納税証明書および所得証明書を要求されますが、返済期間40年以上の住宅ローンの場合、3年分もの所得証明が求められるケースが多いです。

もし申込者が個人事業主の場合は、さらに確定申告書を追加提出させられることでしょう。

購入予定の不動産の概要情報は、通常の住宅ローンと同じように販売チラシやインターネットのページを印刷したものでも大丈夫ですが、場合によっては内観写真がある書類を求められることがあります。

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まとめ

以上、40年以上の返済期間を要する住宅ローンを希望している人に向けて、絶対に知っておくべき必須知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

返済期間40年以上の住宅ローンの特徴はもちろんのこと、メリット・デメリット等の情報についても理解いただけたと思います。

もし超・長期の住宅ローンを検討しているなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。