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最終更新日:2018年3月15日

「中古マンションでの不動産投資」に関する知識を全て解説

「中古マンションでの不動産投資」に関する知識を全て解説
「中古マンションでの不動産投資」といえば、魅力的で惹きつけられますが、調べれば調べるほど不安が募る要素です。

 

だからこそ「中古マンションでの不動産投資」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「中古マンションでの不動産投資」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産投資ローンと、中古マンションの最新動向を知っておきたい
・初心者に中古マンション不動産投資が向いているって聞いたけど本当?
・誰でも中古マンション不動産投資は成功するって本で見たけど、本当なのだろうか・・・
・素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための注意点やコツを知りたい

上記のような疑問や不安を持つのに解決しないまま、中古マンションでの不動産投資に挑戦しようとしてはいけません。

 

中古マンションでの不動産投資に関する知識が足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく中古マンションでの不動産投資に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「中古マンションでの不動産投資」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「中古マンションでの不動産投資」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向」
  • 「初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由」
  • 「安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由」
  • 「素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向

今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向
まず解説するのは「今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向」の要点

  1. 貸家が増加傾向なので中古マンション不動産投資は盛り上がっている
  2. 銀行が中古マンション向き不動産投資ローンをよく貸すようになった
  3. 徐々に不動産投資ローンの貸し渋りが見られるので要注意

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

貸家が増加傾向なので中古マンション不動産投資は盛り上がっている

まずは背景や金融機関の動きについて最新の動向を確認してみましょう。

 

国土交通省が発表した統計によると、2009年から現在までに貸家向けの不動産建設戸数がアップしています。

 

貸家とは賃貸用の住宅・マンション全般に該当します。当然ながら中古マンションも貸家扱いとなるでしょう。

 

持ち家と分譲住宅が大きな伸びが見られないことに対して、貸家は増加傾向にあります。

 

貸家の増加は、イコール不動産投資の盛り上がりといえますので中古マンション投資は加熱していると言えるでしょう。

 

銀行が中古マンション向き不動産投資ローンをよく貸すようになった

不動産がブームになった背景は低金利と、銀行や信販会社の貸出先の確保です。ここ数年、超低金利が続いています。

 

貸し出しは、低金利にもかかわらず、落ち込み状態になっていました。

 

不景気のため、企業が設備投資等を敬遠して、内部留保を蓄えるようになったからです。

 

そこで金融機関は、個人に対して不動産投資用のローン貸し付けを行うようになりました。

 

個人に対しての貸し出しには、目的と担保を欠かすことができません。

 

金融機関としても、土地・建物が担保にしたうえで、目的が明確な不動産投資には、融資をつけやすいのです。

 

担保がある不動産には融資しやすいことを背景に、個人の不動産投資が増加してきました。

 

以前よりも不動産投資ローンの貸し渋りが見られるので要注意

盛り上がりをみせていた不動産市場ですが、現時点では日本全体を通じてそこまで過熱の状況にはないと考えられます。

 

しかし大都市圏では、一部に投資利回りの水準が低い高値取引がみられています。

 

さらに不動産業向け貸出も伸び率を上昇させているのです。

 

ただ投資家の期待利回りの過度な低下や、高い金額での取引が地方圏への拡がりが生じていくのは問題です。

 

拡がりが出ないか、注意深く点検していくことが不可欠であるため、金融機関によっては徐々に貸し出しを絞り初めています。

 

そのため、現在はどちらかといえば「ピーク」であり、市場が落ち始める直前といえるでしょう。

 

以上、「今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「中古マンションでの不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由」について、次章では解説していきます。

 

初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由

初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由
次に解説するのは「初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由」の要点

  1. 中古マンションは不動産投資の初心者に向いている
  2. 中古マンションで不動産投資するとすぐに収入が手に入る
  3. 不動産投資用の中古マンションは素人でも見つかりやすい

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

中古マンションは不動産投資の初心者に向いている

投資用不動産の中でも、中古マンションそのものの性質について、この章では整理していきましょう。

 

中古マンションは個人で行う投資向き不動産の中でも、思っている以上にスタートしやすい物件になっています。

 

なぜかというと、中古マンションのメリットの1つに、価格が安いことが挙げられるからです。

 

なんと1戸あたり数百万~三千万円程度で手に入れることが可能です。

 

不動産なので簡単に買えるものではありませんが、ほぼ同じの新築物件に比べても、中古マンションは安いことが多いです。

 

中古マンションは不動産投資物件として安く手に入れられる分、その分利回りも高くなります。

 

中古マンションで不動産投資するとすぐに収入が手に入る

中古マンションを購入して運用する場合、すでに住んでいる人がいます。

 

すでに住んでいる人は賃貸人ですから、苦労することなく家賃が最初から入ってきます。

 

何もしなくても最初から収益が入るのは、新築マンションでの不動産投資に比べて安心な点と言えるでしょう。

 

不動産投資用の中古マンションは素人でも見つかりやすい

オーナーチェンジ物件の取り引きとは、入居者が要る状態の不動産物件を売り買いすることです。

 

中古マンションはオーナーチェンジ物件として、募集があります。

 

オーナーチェンジ物件は一緒のカテゴリーと化しているので簡単に見つけることができるでしょう。

 

以上、「初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「中古マンションでの不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由」について、次章では解説していきます。

 

安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由

安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由
次に解説するのは「安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由」の要点

  1. 中古マンション不動産投資はローンの金利が高い
  2. 中古マンション不動産投資の方が多くの頭金が必要
  3. 不動産投資として中古マンションには節税効果がない

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

中古マンション不動産投資はローンの金利が高い

中古マンション不動産投資には、デメリットも見受けられます。

 

デメリットとして最も大きな点は、新築と比較対照すると、満額でのローン利用が難しく、金利も高額になることです。

 

中古マンション不動産投資の方が多くの頭金が必要

新築マンションの場合、フルローンが適用されるために、頭金はあまり必要のないことが多いです。

 

しかし中古の場合は、持ち主サイドから頭金が数%から10%程度求められることがあります。

 

少額で始めたい場合は、この頭金がある種のプレッシャーになることでしょう。

 

不動産投資として中古マンションには節税効果がない

中古マンションの場合、税金のメリットが、新築マンションに比べて少ない点もデメリットです。

 

なぜかというと中古マンションになれば、設備などの「耐用年数」がすでにリミットを超えてしまっているからです。

 

耐用年数が過ぎているが故に、ほとんど税金上のアドバンテージを享受できない場合が多くみられます。

 

ちなみに不動産投資における節税については、当サイトの過去記事である「土地活用で節税!使える節税テクニック3選と最も節税効果がある活用方法」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「中古マンションでの不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点」について、次章では解説していきます。

 

素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点

素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点
次に解説するのは「素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点」の要点

  1. 求める中古マンションの条件をはっきりさせて不動産投資物件を選ぶ
  2. 管理費等の滞納がない中古マンションを不動産投資用物件として選ぶ
  3. ローン審査から引き渡し後まではミスが起こりやすい最も重要なポイント

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

求める中古マンションの条件をはっきりさせて不動産投資物件を選ぶ

中古マンションは、築年数、場所、値段等、数え切れないほどの条件があります。

 

だからこそあなたが譲れない条件をしっかりと決めて下さい。いくらで買いたいのか、築年数は何年以内か等を考えます。

 

さらに駅から近い物件がいいのかなど、多角的にマンションを見るようにしましょう。

 

不動産業者に最適な物件を紹介してもらうためにも、あなた自身の明確な基準を持つことは重要です。

 

ターゲットとすべき中古マンションの条件が確定したら、不動産会社にアプローチしていきます。

 

不動産会社にあなたの希望を伝え、物件をピックアップしてもらいましょう。

 

ポイントは複数の不動産会社にモーションをかけることと、数種の物件情報だけで判断しないことです。

 

不動産会社にはエリアや形態等で得意・不得意が見られるので、1社の不動産会社だけだと、何がなかなかわかりません。

 

2つ以上の不動産会社に話を聞いて、相互におよぶ特徴を比較するとよいでしょう。

 

不動産市場は毎月のように物件が売られては新たに仕入れられるため、うまくいけば翌月には希望の物件が手に入るかもしれません。

 

管理費等の滞納がない中古マンションを不動産投資用物件として選ぶ

候補物件が決まったら、実際に物件をチェックしにいってみましょう。チェックポイントはいくつかあります。

 

設備が古くないか、共用部が綺麗かどうか土地柄はどうかなど、実際に住むつもりで物件を見てみて確認しましょう。

 

また中古マンションの建物管理状況は難しいと思われがちですが、最低限省略することも可能です。

 

実は建物管理状況は建物管理会社がリリースしている「重要事項調査報告書」を取り寄せることでも確認可能なのです。

 

報告書には過去の修繕履歴や管理費の滞納状況など、非常に重要な情報が書かれています。

 

これを参考にしながら、管理がしっかりと実施されているかをチェックすることができます。

 

実際に物件を見て、物件を買うことを決定付けたのであれば、申込書の記入を行いましょう。

 

申込書は、不動産会社に向けてのモノと、銀行や信販会社に向けてのモノがあります。

 

申込書の記入は、名前、住所だけで年収などの正確な記入を重要で、記入はカフェやホテルのロビー等で行われます。

 

ローン審査から引き渡し後まではミスが起こりやすい最も重要なポイント

無事に不動産投資ローンの審査が通れば、売買契約書の締結が実施されて、その後重要事項の説明が行われます。

 

重要事項の説明は、不動産会社の宅建士によって実行され、宅建士でない場合は処分を受けることがあります。

 

重要事項の説明によって建物の状況について、再度チェックすることができるでしょう。

 

購入すべきマンションの重要事項の説明は、最寄りの有名ホテルのロビー等で行われることが多いです。

 

また契約書の締結場所を買う側が自宅や仕事先を希望すると、クーリングオフ(契約解除)の対象外になるので要注意です。

 

さらに契約書の締結にあたり、住民票や印鑑証明が不可欠の場合があるので忘れないように気をつけてください。

 

ちなみに不動産売買の契約締結は書類が大量に要求されますが、買い手を守るために必要なのでキチンと準備をしましょう。

 

実際に契約の締結が終われば、登記を持って「引き渡し完了」となり、不動産登記は、行政書士が行います。

 

行政書士は不動産会社が紹介してくれ、これで中古マンションがあなたのものになるわけです。

 

中古マンションの引き渡しが終わった後も確定申告があるので要注意

中古マンションを取得したから、それで「全てが完了」というわけではありません。

 

土地分・建物分と税金発生します。具体的には税務署から2通、納税通知が届くことになるでしょう。

 

税理士にお願いしてもよいですし、税金に対して知識がある方は自分で処理してもよいかもしれません。

 

納税や確定申告を怠ると、追徴課税として通常であれば受けとれるはずの税務メリットが生かされなくなってしまいます。

 

確定申告は期間が決まっているため、忘れないように注意して行いましょう。

 

確定申告については、当サイトの過去記事である「不動産売却の税金は4種類!節税方法から確定申告の仕方まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「中古マンションでの不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「中古マンションでの不動産投資」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【今がチャンス?不動産投資ローンと中古マンションの最新動向】
・貸家が増加傾向なので中古マンション不動産投資は盛り上がっている
・銀行が中古マンション向き不動産投資ローンをよく貸すようになった
・徐々に不動産投資ローンの貸し渋りが見られるので要注意

 

【初心者に中古マンション不動産投資が向いている3つの理由】
・中古マンションは不動産投資の初心者に向いている
・中古マンションで不動産投資するとすぐに収入が手に入る
・不動産投資用の中古マンションは素人でも見つかりやすい

 

【安易に中古マンションで不動産投資をすべきでない3つの理由】
・中古マンション不動産投資はローンの金利が高い
・中古マンション不動産投資の方が多くの頭金が必要
・不動産投資として中古マンションには節税効果がない

 

【素人が中古マンションの不動産投資を成功させるための3つの注意点】
・求める中古マンションの条件をはっきりさせて不動産投資物件を選ぶ
・管理費等の滞納がない中古マンションを不動産投資用物件として選ぶ
・ローン審査から引き渡し後まではミスが起こりやすい最も重要なポイント

 

上記に記した知識は、「中古マンションでの不動産投資」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「中古マンションでの不動産投資」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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