不動産投資 サブリース

最終更新日:2018年3月19日

「不動産投資のサブリース」に関する知識を全て解説

「不動産投資のサブリース」に関する知識を全て解説
不動産投資のサブリースといえば、知識がない人にとっては非常に魅力的ですが、相応の問題点も持つ要素といえます。

 

だからこそ、不動産投資のサブリースについて、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「不動産投資のサブリース」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・どんな仕組みなのか、不動産投資におけるサブリースの基礎を知りたい
・不動産投資におけるサブリースのメリットをキチンと理解しておきたい
・不動産投資におけるサブリースって、業者だけがトクをするって本当?
・どうしたら不動産投資のサブリースを使いこなせるのか教えて欲しい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、サブリース前提の不動産投資を計画してはいけません。

 

不動産投資のサブリースを使いこなす知識が足りないので、このままではあなたがトクをする結果にならないでしょう。

 

せっかく不動産投資のサブリースに挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産投資のサブリース」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産投資のサブリース」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識」
  • 「クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット」
  • 「業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点」
  • 「家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識

どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識
まず解説するのは「どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識」の要点

  1. 不動産投資のサブリースとは専門業者に全ての部屋を借りてもらうこと
  2. 不動産投資のサブリースは入居者の家賃よりも低く設定される
  3. 不動産投資のサブリースは本来は「マスターリース」という意味

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資のサブリースとは専門業者に全ての部屋を借りてもらうこと

通常の賃貸経営では、物件所有者であるオーナーさんが入居者と賃貸借契約を結び、家賃を収入源として物件費用を回収します。

 

自分で経営しているので、家賃収入は何もかも自分に入ってくる仕組みです。

 

それがサブリースになると、物件のオーナーさんは主に不動産会社や建設業者に全ての部屋を一括で借りてもらいます。

 

そしてサブリース会社から、一定の賃料を手に入れるという流れです。

 

ちなみに多くの場合、賃料は実勢家賃を基本にしてその一定割合で決められます。

 

不動産投資のサブリースは入居者の家賃よりも低く設定される

空室であっても賃料が支払われる「家賃保証」が、大きな魅力として捉えられています。

 

入居者はサブリース会社と賃貸借契約を締結する形式なので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることができます。

 

その代わり、サブリース会社が保証してくれる家賃の金額は、入居者が支払う家賃よりも低いです。

 

不動産投資のサブリースは本来は「マスターリース」という意味

自分の物件を使って賃貸経営してもらい、「家賃保証」として安定収入を得る運用方法がサブリースです。

 

本来は不動産会社が転貸を目的として、物件のオーナーさんから一括借り上げを実施するのは「マスターリース」と呼称します。

 

一方、借り上げた物件を入居者に転貸する契約を「サブリース」と呼びます。

 

したがって、厳密にサブリースを定義すると、不動産会社と入居者の賃貸借契約と考えるのが正しいのです。

 

以上、「どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のサブリース」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット」について、次章では解説していきます。

 

クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット

クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット
次に解説するのは「クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット」の要点

  1. 不動産投資のサブリースを使うと家賃滞納に悩まされることがない
  2. クレーム対処なども不動産投資のサブリース利用で対応してくれる
  3. 確定申告をするうえで不動産投資のサブリースは有利に働く

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資のサブリースを使うと家賃滞納に悩まされることがない

サブリースの契約は一括借り上げのため、対象となる物件のオーナーは空室や家賃の滞納に悩まされることがありません。

 

サブリース会社から安定した賃料収入が入手できていれば、ローンの返済が滞る心配がなくなるのが最大のメリットでしょう。

 

クレーム対処なども不動産投資のサブリース利用で対応してくれる

サブリース契約の費用のなかには、物件を管理するための「運営業務費」も含まれています。

 

物件のオーナーは家賃の滞納・既存の入居者クレームの対処などもサブリースをした会社に委任できて面倒がかかりません。

 

確定申告をするうえで不動産投資のサブリースは有利に働く

賃貸収入は確定申告が必要ですが、サブリースの契約においては、入居者と賃貸契約を結ぶのはサブリース会社です。

 

つまり物件のオーナーが賃貸契約を締結する相手となるのは、サブリース会社のみとなります。

 

そのため、入居者の入退去があるたびに掛かってくるコストなどの計上が不要となるのです。

 

収支の管理が簡単で、確定申告も思っている以上にラクに行えるでしょう。

 

以上、「クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のサブリース」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点」について、次章では解説していきます。

 

業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点

業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点
次に解説するのは「業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点」の要点

  1. 基本的に不動産投資のサブリースは業者が儲かる仕組みになっている
  2. 不動産投資のサブリースが未来永劫ずっと行われる保証はない
  3. 仕組み上では不動産投資のサブリースでトクすることはない

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

基本的に不動産投資のサブリースは業者が儲かる仕組みになっている

基本的にサブリース制度は、業者側の利幅が大きい仕組みになっています。

 

これは当然と言えば当然で、業者にとって危険度が高く儲からないようであればサブリースを提供する必要はありません。

 

サブリースは建築会社が提供するケースがほとんどで、契約する際は「建築」と一緒にサブリース契約することになります。

 

サブリース最大の利点である空室に対する家賃保証コストは、最初から建築コストにプラスされているケースが多いです。

 

つまり、業者側としては「建築費用+先を見据えた家賃保証コスト」を最初の時点で回収しているという訳です。

 

不動産投資のサブリースが未来永劫ずっと行われる保証はない

もちろん上乗せされている分の家賃保証がキチンと行われればまだいいでしょう。

 

しかし家賃保証が将来にわたって供与される保証はありません。

 

投資家側としては、家賃保証分も最初に払い込んでいるにも関わらず、金額相応な保証は受けられない可能性があるのです。

 

仕組み上では不動産投資のサブリースでトクすることはない

家賃保証の費用も自分が支払っているコストから支払いされていますし、保証も続くか不安定です。

 

そのためサブリースを利用して、投資家側がアドバンテージを得ることはかなりレアなケースとなります。

 

すべての業者がとは言えませんが、多くのサブリース制度は業者が儲かり、投資家は損が残る制度となっています。

 

以上、「業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のサブリース」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ」について、次章では解説していきます。

 

家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ

家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ
次に解説するのは「家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ」の要点

  1. 利用前に不動産投資のサブリースの家賃下落を事前に予想しておく
  2. 不動産投資のサブリースを使うなら市場価格は常にチェックする
  3. 不動産投資のサブリースを利用するなら「残債利回り」を意識すべき

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

利用前に不動産投資のサブリースの家賃下落を事前に予想しておく

査定家賃の更新と長期的な家賃下落は仕方がないとしても、将来の値下がり程度の予想がつけば、事前に準備ができます。

 

では、どうやって10年後の家賃の見通しを立てるのでしょうか?

 

将来のことは誰にも分かりませんが、仮説を立てることはできます。

 

具体的には、近隣にある築後10年の不動産をピックアップし、家賃相場を調べればいいのです。

 

家賃相場と新築家賃とを対比させてみることで、10年後にあなたの物件がどれだけ値下がりするかを推測することができます。

 

不動産投資のサブリースを使うなら市場価格は常にチェックする

賃貸需要が薄く中古物件が値下がりするエリアか、ニーズが旺盛で中古でも値下がりしない地域か分かれば、状況は変わります。

 

ハウスメーカーさんの提案の良し悪しも、正しく見極められるというものでしょう。

 

ちなみに相場のチェック方法については、当サイトの過去記事である「マンション売却相場がわかるサイト11選!相場の仕組みや高く売る方法も解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

不動産投資のサブリースを利用するなら「残債利回り」を意識すべき

残債利回りとは、ローン残高からみた家賃で得られる収益の利回りのことです。

 

家賃が年額500万円で、ローンの残りの金額が5,000万円のケースだと、残債利回りは10パーセントになります。

 

もし返済が進みローン残高4,000万円までダウンできれば、残債利回りは12.5%です。

 

計算ではじき出された利回りと、市場で売買されている物件の利回りを比較してみてください。

 

市場利回りを残債利回りが上回れば、今すぐ売りに出してもローンは残らないという事になります。

 

このように残債利回りを意識しておけば、いつ買い取って貰うのが妥当か、出口戦略の参考になるでしょう。

 

以上、「どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のサブリース」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「不動産投資のサブリース」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【どんな仕組み?不動産投資におけるサブリースの基礎知識】
・不動産投資のサブリースとは専門業者に全ての部屋を借りてもらうこと
・不動産投資のサブリースは入居者の家賃よりも低く設定される
・不動産投資のサブリースは本来は「マスターリース」という意味

 

【クレーム対処まで対応?不動産投資におけるサブリースのメリット】
・不動産投資のサブリースを使うと家賃滞納に悩まされることがない
・クレーム対処なども不動産投資のサブリース利用で対応してくれる
・確定申告をするうえで不動産投資のサブリースは有利に働く

 

【業者だけがトクをする?不動産投資におけるサブリースの問題点】
・基本的に不動産投資のサブリースは業者が儲かる仕組みになっている
・不動産投資のサブリースが未来永劫ずっと行われる保証はない
・仕組み上では不動産投資のサブリースでトクすることはない

 

【家賃下落に影響されない?不動産投資のサブリースを使いこなすコツ】
・利用前に不動産投資のサブリースの家賃下落を事前に予想しておく
・不動産投資のサブリースを使うなら市場価格は常にチェックする
・不動産投資のサブリースを利用するなら「残債利回り」を意識すべき

 

上記に記した知識は、「不動産投資のサブリース」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「不動産投資のサブリース」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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