マンション 転売

最終更新日:2018年2月19日

「マンションの転売」に関する知識を全て解説

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「マンションの転売」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンション転売は儲かるのか、プロに教えてもらいたい
・マンションの転売をするなら、どんな知識をつければいいのだろうか
・マンションの転売で利益を上げるためのコツを知りたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「マンションの転売」に挑戦してはいけません。

 

マンションの転売に関する知識が圧倒的に足りないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかくマンションの転売に挑戦するのであれば、自分が納得いった上で満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「マンションの転売」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知るべき「マンションの転売」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンション転売は儲かるのか元・不動産業者が大暴露」
  • 「マンションの転売をするなら知るべき法律や税制」
  • 「マンションの転売で利益を上げるための5つの知識」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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マンション転売は儲かるのか元・不動産業者が大暴露

マンション転売は儲かるのか元・不動産業者が大暴露
まず紹介するのは「マンション転売は儲かるのか元・不動産業者が大暴露」です。

 

結論から先に言ってしまうと、一般の方がマンションの転売でサクッと稼ぐことは非常に難しいです。

 

なぜなら不動産価格に相場があり、相場を大幅に下回る価格での仕入れは難しいからです。

 

そして相場を大幅に上回るようなプライスでの購入に応じてくれる相手もいません。

 

かつて起きた不動産バブルでは、不動産が持つプライスに関わりなく不動産であれば値上がりしました。

 

値上がりが常識だったため、マンションを転売するだけで一攫千金を手にしていた投資家がたくさんいたのです。

 

不動産バブル時代の錬金術は、もう通用しません。

 

今どきのマンションの転売は、幅広い視野が必要だということを、最初に押さえておいてください。

 

ただ逆をいえば、幅広い視野やそれ相応の知識を身につければ、利益を出すことも可能です。

 

重要なのは「無知」でないことです。必要な知識をつけて転売に臨めば、きちんと結果が出るでしょう。

 

マンションの転売を成功したいのであれば、十分すぎるほどの知識をつけてチャレンジするようにしてください。

 

ここまでは、「マンション転売は儲かるのか元・不動産業者が大暴露」をお伝えしました。

 

マンション転売は普通にやっても儲からないと、理解していただけたと思います。

 

ただしマンションの転売をするうえでの、意識すべき法律や税制についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「マンションの転売をするなら知るべき法律や税制」について紹介していきます。

 

マンションの転売をするなら知るべき法律や税制

マンションの転売をするなら知るべき法律や税制
この章では、マンションの転売をするなら知るべき法律や税制を深掘りしていきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

マンションの転売をするなら知るべき法律や税制

  1. 儲けを狙ったマンション転売に違法性はない
  2. 取得から5年以内に転売すると税金がかなりかかる

 

儲けを狙ったマンション転売に違法性はない

マンションを購入するという行為は、ごく普通に見られる不動産取引です。

 

そして購入して手にしているマンションを売却することも、何ら問題のない不動産取引です。

 

つまり、マンションを転売して利益を上げることには違法性は特になく、それを禁止する法律もありません。

 

別の目的でマンションを購入したものの、すぐに売ることになったケースがあるとします。

 

そのケースと最初から転売目的で購入したマンションを売却するのとでは、外見上の違いがありません。

 

仮に禁止したとしても、区別をするのは難しいでしょう。

 

取得から5年以内に転売すると税金がかなりかかる

禁止こそされていないものの、マンションを取得してから5年以内に売却をするのは問題ありです。

 

5年以内の売却で、仮に売却益が発生すると高い税金が発生します。

 

「売却した年の1月1日現在で所有期間5年以下」だと、30%の所得税と9%の住民税が課税されます。

 

それに対して1月1日現在で保有している期間が5年を超えている場合、は所得税が15%で住民税が5%です。

 

見てわかる通り、税率が倍近くになり、税制もマンションの短期売却については厳しくなっているのです。

 

ちなみに平成49年までは、マンションの売却で得た利益には「復興特別所得税」として2.1%が上乗せされます。

 

2.1%の上乗せは短期売却であっても、5年を超えてからの売却であっても同じです。

 

ちなみに5年以内の売却でかかる税金については、当サイトの過去記事である「購入して5年以内に不動産を売却するなら!絶対に知っておくべき必須知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

ここまでは、「マンションの転売をするなら知るべき法律や税制」をお伝えしました。

 

マンションの転売をするなら、どんな法律や税制を知るべきなのか、理解していただけたと思います。

 

ただしマンションの転売で利益を上げるためにはどうすればいいかは、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「マンションの転売で利益を上げるための5つの知識」について紹介していきます。

 

マンションの転売で利益を上げるための5つの知識

マンションの転売で利益を上げるための5つの知識
この章では、マンションの転売で利益を上げるための必須知識について紹介していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

マンションの転売で利益を上げるための5つの知識

  1. ネットで出ているマンションはスルーの対象
  2. 仕入れのための情報入手力を鍛えるべし
  3. マンション価値の変動要素を予測するチカラを身につける
  4. 自ら不動産業者になるのが一番
  5. 賃貸経営を前提としたマンション購入をすると良い

 

ネットで出ているマンションはスルーの対象

マンションの転売で利益を上げるには、いかに安くマンションを取得するかという「仕入れ」がすべてです。

 

安く仕入れさえできれば、相場通りの価格で転売しただけでもたっぷりと利益を出すことができます。

 

つまり、安く仕入れる勝負を分けるのは、情報力というわけで、ネット上にある売却物件を探してもダメです。

 

なぜなら、相場より安く仕入れられる物件があれば、すぐに売れてしまうからです。

 

売りに出されている(売れ残っている)物件は仕入れて転売をしても利ザヤが見込めないと考えるべきです。

 

利ざやが出ない物件は不動産業界でも敬遠されるマンションであり、プロの不動産業者もあまり手を出しません。

 

仕入れのための情報入手力を鍛えるべし

前項のように誰でも知り得るところで売られているマンションは、転売しても儲けは出ないでしょう。

 

重要になるのは「売りに出される前の売却情報」をいかにキャッチできるかです。

 

特に相続や離婚など家庭の事情で、マンションを売却したい個人もいるでしょう。

 

そうなると、相場より少々安くても早くキャッシュ化したい思いを持っていることも多いです。

 

早期の現金化を狙っているマンションを仕入れることができれば、転売で利益を出すことが十分可能になります。

 

また相続に備えて財産を子供に分配しやすいように、マンションを現金化したいと考える所有者も狙い目です。

 

結果的に顧問税理士に経由で、不動産業者が買い取ったというケースもあります。

 

マンションの売却情報は全く市場に出回ることはなく、人のつながりによって成立しています。

 

だからこそ、税理士経由の紹介などは、転売で利益を出すための理想的な仕入れ事例だと言えるでしょう。

 

貴重な仕入れ情報をいかにキャッチするかは、不動産投資家としての知識だけではダメです。

 

人脈などネットワーク力や、情報力がものをいう部分も大きいでしょう。

 

不動産投資家として、こうした「人のネットワーク」を広げる努力をするのも有効です。

 

マンション価値の変動要素を予測するチカラを身につける

購入したマンションが値上がりする可能性として考えられるものに、周辺環境の変化があります。

 

新しく駅ができる、集客力のある施設ができる、企業や工場が進出してくるのが典型家的な例です。

 

対象のマンションの利用価値が高まるような変化があれば、マンションの価格は上昇します。

 

当然ながら転売すれば、利益を出すことができるでしょう。

 

しかし、環境の変化に関する情報は、特定の人に流れた時点で不動産取引が行われる可能性が高いです。

 

そのため、一般の投資家が参入できる余地は少ないと言えます。

 

実際のところ、購入したマンションが値上がりをして稼ぎが出たというケースはレアなケースです。

 

または結果オーライでそのような形になったというのが、ほとんどではないでしょう。

 

自ら不動産業者になるのが一番

不動産の情報が最も入ってくるのは、不動産業者です。

 

何故かというと、「レインズ(REINS)」等、不動産業者しか見ることが不可能な情報ネットワークがあるからです。
レインズについては「不動産売却にかかせない「レインズ」とは?押さえておくべき必須知識を解説」で詳しく解説しています。

 

つまり、不動産業者同士の情報網があるので不動産業者にはアドバンテージがあります。

 

だからこそ、マンションの転売で利益を目指すのであれば、自分が不動産会社を立ち上げるのが一番です。

 

自ら不動産業者になることで、情報ネットワークの輪に入るのもひとつの方法です。 

 

もちろん不動産業者が共有している情報があるからといって、レアな情報は出ません。

 

転売で利益を上げられるような物件情報に簡単に出会えるかというと、そんなことはないでしょう。

 

ただ、一般の投資家が見ている情報と比べると、ビックリするほど質の高い情報に触れるのは間違いありません。

 

さらに、法人として不動産会社を立ち上げたら、短期譲渡所得税の対象にならないのも魅力です。

 

マンション転売の鬼門となる「5年しばり」の心配もなくなります。

 

宅建の資格をとるのは、ハードルが高いかも知れません。

 

しかし今後も不動産投資で利益を目指していくのであれば、ムダにはならない資格です。

 

賃貸経営を前提としたマンション購入をすると良い

不動産投資で利益を上げる方法は、大きく分けて2つです。

 

具体的にはインカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(売買差益)が該当します。

 

マンションの転売は後者のキャピタルゲインを狙うものです。

 

しかし利益ありきだと、安く仕入れられるかどうかで勝負が決してしまう部分もあります。

 

そのため、一般の投資家向きではないと言えるでしょう。

 

だからこそ、購入したマンションをちゃんと経営しながら「高く売れるチャンスを待つ」のがベストです。

 

空き家のマンションであれば、賃貸経営をしながら「持っているだけで損」という状況を回避できます。

 

そのため、マンション転売の時期を焦らずに済みます。

 

あくまでも損得勘定がプラスになっていることが前提ですが、場合によっては大きな効果を生むでしょう。

 

最初から転売だけで儲けるという発想よりも、このように賃貸でも利益を狙うのが賢い考え方です。

 

賃貸経営については、当サイトの過去記事である「土地活用「賃貸経営」を5つの要素で大解剖!基礎知識からおすすめ会社まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

ここまでは、「マンションの転売で利益を上げるための5つの知識」をお伝えしました。

 

マンションの転売で利益を上げるための5つの知識について、把握していただけたと思います。

 

「マンションの転売」について知識を深めていくなら必要な知識なので、必ず理解しておくようにしてください。

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まとめ

以上、「マンションの転売」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「マンションの転売」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、マンションの転売の機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。