マンション 転売

最終更新日:2017年3月7日

マンション転売を検討している方へ

マンション転売を検討している方へ
もしあなたがマンション転売を検討中であれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・どうしたらマンション転売が成功するのだろうか?
・マンション転売をするうえで注意しなければならないことは何?

個人でビジネスを行うことが当たり前となりつつある時代ですから、マンション転売に挑戦しようと考えている人は少なくありません。

 

どうしたら初めてでもマンション転売を成功できるのか、頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、初心者がマンション転売を成功させるために絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、初心者でもマンション転売を成功させる方法がわかりますよ!

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まずは「仕入れ」をしよう

まずは「仕入れ」をしよう
マンション転売でもっとも重要なのは「仕入れ」です。

 

仕入れが成功さえすれば、マンション転売の8割は成功したと言っても過言ではないでしょう。

 

まずは転売して確実に利益がとれそうなマンションを購入することに全力を注いでください。

 

マンション転売における仕入れのフローチャートとしては、以下の通りになります。

  1. 地域を絞って相場を把握する
  2. 物件情報を収集する
  3. 物件を決定する
  4. 資金調達する
  5. 物件購入する

ではさっそくひとつずつ見ていきましょう。

 

地域を絞って相場を把握する

マンション転売のための物件購入(=仕入れ)は、自分が住むために購入するのではないので、全国どこのマンションを購入しても構いません。

 

しかし転売を成功させたいのであれば、あなたの得意な地域に絞って購入する方がいいでしょう。

 

見知らぬ地域では「地域性」がわからないため、ネットで調べることになります。

 

しかしネットの情報は地域の人にとっては的外れであることも多く、正確な情報でないことは多いです。

 

あなたの得意な地域である自分の地元なら、ネットで調べなくてもどんな街なのかわかるはず。

 

あなたが一番よく知っている地域のマンションを購入対象にするようにしましょう。

 

どの地域のマンションを買うか決めたら、次が相場の把握です。

 

仕入れは相場よりも安く買うことが求められますので、相場を把握するのは必須になります。

 

購入対象にした地域のマンションを不動産ポータルサイトで毎日確認しましょう。

 

1~2週間ほど見続ければ「このマンションは相場より高い」「ちょっと安いかも・・」とわかるようになるはず。

 

1か月ほど続ければ、不動産業者並みの相場感が身についていることでしょう。

 

物件情報を収集する

地域を絞って相場を把握したら、物件情報の収集を本格的に開始します。

 

マンション転売で利益を取れる物件を仕入れるのであれば、ネットで手に入れた情報は役には立ちません

 

自分の足で手に入れた「生の情報」だけが頼りになります。

 

あなたが購入対象とした地域で最も大きな不動産会社に行って「任意売却物件情報ありますか?」と聞いてみてください。

 

任意売却物件とは「差し押さえ寸前の物件」のことで、相場よりもかなり安くなる物件です。

 

転売用の仕入れにするなら、任意売却だけを狙うようにしましょう。

 

任意売却物件はインターネット上に公開されることは非常に稀のため、不動産業者に足を運んで情報をもらうほかありません。

 

最初は「ないよ」と突っぱねられるかもしれませんが、足を運んでいくうちに関係性ができて「情報のおすそ分け」をもらえるはずです。

 

もし任意売却物件の情報をもらえたら、事前に相場を把握しているので、いかに安いかを実感できることでしょう。

 

物件を決定する

任意売却物件を手に入れたら、その中から購入すべき物件を決めることになります。

 

購入すべきマンションの決め方の基準は以下の通り。

  • 相場よりも400万円ほど安い(利益を載せるため)
  • 築年数20年以内である(売れやすい築年数のため)
  • 駐車場がある(売れやすい条件のため)
  • ハウスクリーニングだけで済む状態である(リフォーム費用を浮かすため)

初心者がマンション転売を成功させるなら、絶対におさえておきたい基準です。

 

もし全ての基準に該当していなかれば、絶対に購入してはいけません。購入してしまえば、高確率で失敗します

 

全ての基準を満たしていないのなら、満たしたマンションが出てくるまで地道に情報収集を続けましょう。

 

資金調達する

購入するマンションが決まったら、資金調達を行いましょう。

 

自己資金があれば全く問題ないですが、大抵の人はローンを利用することになるはず。

 

注意しなければならないのは、マンション転売目的であれば住宅ローンは使えないということ。

 

投資家向けの不動産投資ローンを使うことになります。

 

世の中には転売目的であることを隠して、住宅ローンを使う人は少なからず存在します。

 

しかしもしそれが明るみになった場合、ローンの一括返金やマンションの没収、損害賠償請求と数々のペナルティが課せられるでしょう。

 

まともにマンション転売をするなら、大人しく不動産投資ローンを使うことをオススメします。

 

不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高いです。

 

しかし会社から給料が振り込まれている銀行であれば、優遇金利を受けられる場合があります。

 

まずは給料振り込みのある銀行から相談するといいのではないでしょうか。

 

物件購入する

資金調達の段取りができたら、ついにマンションを購入することになります。

 

任意売却物件の情報をくれた不動産業者に仲介を依頼することになるでしょう。

 

基本的に不動産業者任せで、何もすることはありません。

 

購入時に必要不可欠な司法書士の手配なども、仲介を担当する不動産業者がやってくれるはずです。

 

しかし少しでも購入費用を節約したいのであれば、自分で司法書士を手配するものアリ。

 

不動産会社が紹介してくれた司法書士は「マージン(紹介料)」が上乗せされているため、相場よりの少し高めの報酬になっています。

 

マージンは5~10万円乗せられているので、自分で司法書士を見つけられれば、かなりの節約になることでしょう。

 

「仕入れ」ができたら売却開始

「仕入れ」ができたら売却開始
ここまではマンション転売における「仕入れ」について紹介してきました。

 

無事に仕入れることができたら、売却活動の開始です。

 

売却活動は基本的に仲介を依頼する不動産業者にお任せするだけでOK。

 

しかし成功する確率を高めたいのであれば、事前に注意しておくべきポイントがあります。

 

一体どんなポイントなのか解説していきましょう。

 

最低でもハウスクリーニングをして売却する

任意売却物件は「差し押さえ間近」という切迫した状況に追いこまれている人のマンションなので、高確率で汚い状態であることが多いです。

 

汚い状態そのままで売却開始すると、さすがに購入検討者は集まりません。

 

リフォームまでする必要はありませんが、最低でもハウスクリーニングは行うようにしましょう。

 

ハウスクリーニングは10万円程度の費用が掛かりますが、すでに利益400万円確保しているため気にする必要はありません。

 

スムーズ売却するためだと割り切って、投資するようにしてください。

 

ハウスクリーニングさえすれば、写真もキレイにとれますし、内覧時の印象も非常によくなります。

 

ハウスクリーニングについての詳細は「家を売却するならハウスクリーニングした方がいいの?プロが徹底解説」で詳しく解説しています。

 

値下げは絶対に行うことを覚悟する

突然ですが、なぜ転売物件に乗せる利益は400万円だと思いますか?

 

答えは「マンション転売を本業とするプロが利益400万円で計算しているから」なのですが、なぜプロは「400万円」と明確な数字を決めているのでしょうか。

 

実は150万円から200万円ほどの値下げを前提にしているからです。

 

本当に欲しい利益は100~200万円なのですが、値下げすることを前提にしているため400万円もの利益を載せる計算で物件を仕入れています。

 

マンション転売は銀行にお金を借りて物件を仕入れているため、売れ残る時間が長ければ長いほど金利負担がかさみます。

 

なるべく早期で売却することを考えて、150~200万円の値下げを断行し、スピード売却を実現するのです。

 

先述したように不動産投資ローンの金利は少しお高めなので、なるべく早く返すことにこしたことはありません。

 

通常は売却開始から3か月ほどで50万円ずつ下げていきますが、マンション転売なら1か月ごとに50万円ほど値下げして3か月以内に売り切る覚悟で行きましょう。

 

転売もやっている不動産業者に仲介を依頼する

仕入れたマンションの売却担当は、仕入れの仲介をしてもらった不動産業者にやってもらう必要はありません。

 

売却力のある不動産業者に依頼するようにしましょう。

 

マンション転売を行う上で頼りになるのは、転売事業を自身の事業に組み込んでいる業者です。

 

転売を生業にもしているため、広告方法や値下げのタイミングなどを熟知しています。

 

他の不動産業者よりも圧倒的に上手く売却してくれることでしょう。

 

転売を事業にしている業者の見つけ方は非常にカンタン。

 

不動産ポータルサイトで「取引形態」の部分をチェックし、「売主」表示されている不動産を見つけるだけです。

 

「売主」と表示されている不動産を広告している業者は、高確率で転売事業を行っている業者でしょう。

 

直接来店するなり、電話するなりして売却事業をしているかチェックしてみてください。

 

無事に事業をしていることの確認がとれたら、仲介を依頼するといいでしょう。

 

不動産一括査定サイトを利用すると楽に見つけられる

今ではインターネットの普及にともない、目当ての不動産会社を割と簡単に見つけられるようになりました。

 

さらには、一括査定というサービスがあり、一括査定を利用するとあなたの不動産情報にあった不動産会社が自動的にマッチングされます。

 

しかも、1社だけではなく、複数社マッチングされるため、あなたに合った不動産会社を見つけられる可能性がグッと上がります。

 

ぜひとも利用しましょう。

 

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不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額な商品になりますので、信頼できる会社ががいいですよね。


ですので、ランキング基準としては、信頼できる不動産会社が多い、悪徳の不動産会社が参加していない不動産一括査定順に並べています。


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まとめ

以上、マンション転売を成功させるための必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

仕入れの基準を満たしたマンションを見つけ出し、ある程度の値下げを行ってサクッと捌くのがマンション転売成功の秘訣であることを理解いただけたと思います。

 

マンション転売にチャレンジする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。きっと成功へと導いてくれるはずです。