不動産投資 ポイント

最終更新日:2018年3月27日

成功に導く「不動産投資のポイント」を完全ガイド

成功に導く「不動産投資のポイント」を完全ガイド
不動産投資の成功ポイントといえば、知識がない人にとっては非常に重要な知識ですが、不安を煽る要素でもあるでしょう。

 

だからこそ、不動産投資の成功ポイントについて、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「不動産投資の成功ポイント」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産投資を本業で行う時のポイントを教えてほしい
・素人が不動産投資で戸建を選ぶ時のポイントとは?
・不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイントを知りたい
・海外不動産投資を採用する人は、どんなポイントを意識しているの?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産投資にチャレンジしようとしてはいけません。

 

不動産投資を成功させるポイントの理解が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく不動産投資に挑戦するのであれば、自分が納得いく物件を手に入れて、満足いく収益になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産投資の成功ポイント」に関して、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産投資の成功ポイント」は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント」
  • 「どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント」
  • 「管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント」
  • 「日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント

経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント
まず解説するのは「経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント」の要点

  1. 購入物件が最大のパフォーマンスを出せる環境作りを意識する
  2. 「レバレッジ」を使うからこそ「経営をしている」意識が必要
  3. 経費の扱いをうまくコントロールするのは必須テクニック

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

購入物件が最大のパフォーマンスを出せる環境作りを意識する

不動産購入後に始まる経営や日常業務は必要不可欠ですが、物件・目的・事業計画で、その結果は大きく異なります。

 

例えば、「中古物件を購入して、リフォームを行い、人気物件に生まれ変わらせる」というのはわかりやすい例です。

 

個人向けの住宅をハウスシェアリングにしたり、「オフィス利用可」としてオフィス需要を掘り起こしたりする事もあるでしょう。

 

このように不動産投資では、規模の大小とは関係なしに「開発」という目線で事業計画を立てることが必要です。

 

そのうえで購入した物件がベストなパフォーマンスを発揮するように、マーケティングを行うことが必須となってきます。

 

「レバレッジ」を使うからこそ「経営をしている」意識が必要

不動産投資では、物件を現金で入手することは少なく、多少の頭金は入れるにしても、ローンを組みます。

 

具体的には購入する不動産を担保として銀行や信販会社からお金を借り、毎月の家賃収入でローンを返済するでしょう。

 

不動産投資ではレバレッジ効果が働き、頭金として出した現金より大きな販売価格をもつ不動産を入手することができます。

 

他の金融商品であるFXや信用取引などの投資対象では、レバレッジ効果を活用できますが、これらは短期的で長期間に渡りません。

 

そのため、より有利な条件でローンを組むメソッドを考え、返済計画と合わせてキャッシュフローを考えた経営が必要です。

 

キャッシュフローを考えた経営は、事業経営者が銀行から貸し付けを受ける時にするアプローチと同じベクトルになります。

 

ちなみにレバレッジについては、当サイトの過去記事である「儲けや節税のカラクリがわかる!素人が知るべき不動産投資4つの仕組み」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

計画を破綻させる「デッドクロス」に要注意

不動産投資には「デッドクロス」というキーワードがあり、不動産投資のリスクの中でも、一番注意しなければならない要素です。

 

デッドクロスとは、経費の中で重要な役割を担っている減価償却費と、ローンの元金返済額のバランスが逆転してしまう事です。

 

ローン返済の利払い分は経費計上が可能になりますが、支払いが進むと、利子負担額がダウンして元金部分がアップします。

 

そのうちに経費計上できた利払いを、毎月支払いをする元金返済が上回る瞬間(デッドクロス)が来るのです。

 

何が起きるかというと、減価償却費に起因する「所得税の節税効果」が無くなる上に、キャッシュだけが減っていくことになります。

 

帳簿上では利益が上がっているのに、現金がショートして倒産するという、「黒字倒産」現象が起きかねません。

 

だからこそ、不動産投資では安定的なキャッシュフローを想定した経営を常に心がける必要があるのです。

 

経費の扱いをうまくコントロールするのは必須テクニック

不動産投資では、不動産の管理・運営に影響を及ぼしている出費が他の金融商品よりもはるかに大きくなります。

 

個人で確定申告する場合、白色か青色の違いも見受けられますが、様々な経費を計上可能で節税しやすい側面があるのです。

 

中でも減価償却費は重要で、不動産の建物および様々な設備の法定耐用年数に応じて年ごとに経費として計上することになります。

 

計上の仕方が収益に大きな影響を及ぼし、必須コスト(経費)の扱いを操作する余地がオーナー側にはあるというわけです。

 

コントロールの可否こそが不動産投資が「ビジネス」であり、オーナーとなる投資家が「経営者」と化す理由のひとつです。

 

以上、「経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の成功ポイント」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント」について、次章では解説していきます。

 

どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント

どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント
次に解説するのは「どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント」の要点

  1. 対象物件の水道やガスの状況は必ずチェックしておく
  2. 「雨漏り」「シロアリ」「傾き」は中古戸建の天敵になる
  3. 水回りがひどい戸建は投資対象としてふさわしくない

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

対象物件の水道やガスの状況は必ずチェックしておく

上水道ならば問題ありませんが、古い建物や都心から離れた地域だと井戸水なので、水質調査は行っておいたほうがベターです。

 

ガスは都市ガスなのか、LPG・プロパンガスなのかという、念入りなチェックが必要です。

 

プロパンガスの場合は都市ガスの2倍から3倍と上昇しますが、プロパンガスが一般的な地方ならば何の問題もありません。

 

むしろガス会社からの設備貸与ができますので、始めにかかるコストや修繕コストを低減し、賃貸経営上を有利にします。

 

最後に排水ですが、下水道なら問題ないですが、仮に「浄化槽」になっている場合は、浄化槽が使えるものなのか確認しましょう。

 

くわえて最終排水場所が、側溝なのか浸透式になっているかどうかを確認しますが、浸透式だと浸透しなくなることがあるので要注意です。

 

「雨漏り」「シロアリ」「傾き」は中古戸建の天敵になる

まず雨漏り跡について、各居室の天井と収納の中の天井を最低限チェックします。

 

次にシロアリは仲介会社に履歴の確認をしつつ、床下収納の収納ケースを持ち上げれば、床下をチェックしておきましょう。

 

最後に傾きですが、携帯アプリの水平器でも構わないものの、筆者的には百均で買ったビー玉がオススメです。

 

築古だと若干傾きがある場合もありますが、激しく転がれば傾きが酷い状態なので、投資対象から外すのがいいでしょう。

 

水回りがひどい戸建は投資対象としてふさわしくない

水回りは、リフォームで一番コストがかかるポイントで、主にキッチン・トイレ・お風呂の3つです。

 

特にお風呂がバランス釜だったり、トイレが洋式以外のモノの場合は、賃貸募集上大きなハンデになります。

 

バランス釜と和式トイレの場合は、手に入れられる家賃が下がったり、内見すら入らない可能性もありますので要注意です。

 

キッチンはシステムキッチンが入っていれば問題はないですが、古いタイプのキッチンでも掃除をすれば十分綺麗になります。

 

逆にキッチンがボロボロで使えないレベルのケースになると、入れ替え費用で収支計算が狂いますので注意してください。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「土地活用「賃貸経営」を5つの要素で大解剖!基礎知識からおすすめ会社まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の成功ポイント」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント」について、次章では解説していきます。

 

管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント

管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント
次に解説するのは「管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント」の要点

  1. 価格の値上がりを期待するマンション選びはやめておく
  2. 利便性が高いマンションを選択すれば大きな失敗をすることはない
  3. マンションは建物管理がしっかりしていないと投資対象としてアウト

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

価格の値上がりを期待するマンション選びはやめておく

区分マンションの価格は10年前と比べるとビックリするほど高い水準になので。これから価格が伸びる物件を探すのは大変です。

 

都市開発計画の予定があるエリアや副都心となっている地区など、リスクの高い投資となるので注意が必要です。

 

今から入手したマンションの金額が、運良く倍になるといった状況は考えにくいです。

 

そのため、これからマンション投資をスタートさせる方は、価格の値上がりを期待したマンション投資はやめておきましょう。

 

価格がガクッと落ちることのない「資産として価値の高いモノ」を手に入れることを投資目的に据えたほうが良いでしょう。

 

利便性が高いマンションを選択すれば大きな失敗をすることはない

「価格が落ちないマンション」を選ぶうえで、大きく関わってくる要素が家賃収入でしょう。

 

現在の不動産価格は収益還元法という利回りを基本にして算出する方法を採用するケースが多いです。

 

そのため家賃収入や利回りが安定しているマンションであれば、不動産価格が大きく落ちることは考えにくいという状況といえます。

 

家賃収入が下落しにくいマンションに見られる共通条件は「利便性が高い」「管理状況が良い」という2つのポイントです。

 

利便性の高さを左右するのがアクセスのしやすさで、「駅までが徒歩10分以内」「複数路線利用可能」を満たす物件の人気が高いです。

 

いろいろとある条件のなかでも「駅徒歩」の時間については、距離が短い(分数が短い)ほど人気が高くなります。

 

そのため「駅徒歩5分以内」「駅徒歩3分以内」というファクターで探していくと、より確実性が高くなるでしょう。

 

アクセスの良さ以外では、商業施設・銀行・各種クリニックなどが周辺に存在するかも利便性の高さに影響します。

 

マンションは建物管理がしっかりしていないと投資対象としてアウト

建物管理がしっかりしていると、建物の見栄えが劣化せず、住みやすさも維持できるため、人気が落ちにくくなります。

 

築古でも人気が高い物件は「ヴィンテージ」と称されていますが、総じて建物管理がしっかりと行われています。

 

購入を検討しているマンションの建物管理がキッチリと行われているかについては、十分に確認したほうが良いでしょう。

 

建物の管理がキチンと実施されている物件を入手することで、資産価値を落とさずに毎月の家賃収入で黒字がでます。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「素人にぴったりの不動産投資?中古マンションの賃貸運用を完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の成功ポイント」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント」について、次章では解説していきます。

 

日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント

日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント
次に解説するのは「日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント」の要点

  1. 誰もしないからこそ海外不動産投資にはチャンスがある
  2. 成熟しすぎた日本のマーケケットでは大きな収益を出すのが難しい
  3. 災害リスクの大きい日本に居るからこそ海外不動産投資が活きる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

誰もしないからこそ海外不動産投資にはチャンスがある

一部の資産家たちが海外の不動産投資をチャレンジしていますが、何故海外の不動産投資を行うのでしょうか。

 

海外で不動産管理はわからないことだらけなうえに、色々な面倒なことにならないのかと考える人は多いです。

 

だからこそ、多くの人はリスクや手間が気にかかって、海外の不動産にトライしようなんて気を起こしません。

 

しかし海外不動産投資を行うメリットは実際にあり、成熟してる日本の不動産マーケットより比べ儲かる可能性があります。

 

また海外で十分な不動産による収益を出すことによって、結果的にビザや永住権がとりやすくなるのもメリットでしょう。

 

さらに日本以外の不動産や外貨を保有しておくことによって、地域や通貨の分散投資となり、投資リスクが分散できます。

 

成熟しすぎた日本のマーケケットでは大きな収益を出すのが難しい

日本では少子高齢問題や空き家問題が目につくようになっており、不動産投資で需要があるエリアは東京や大阪などの都心のみです。

 

地方の土地や田舎の土地では、土地の価格は想定外の落ち込み傾向にあり、不動産売買がなかなか成立しません。

 

東京では賃貸需要はありますが、地方の土地ではなかなか賃貸ニーズがないのです。

 

東京一極集中してるからこそ、安くても坪単価は数百万円以上になり、一戸建てやマンションが売買されています。

 

ただ、東京の不動産市場はすでに成熟した市場になってしまい、売却益を狙って不動産投資を行うのは難しいでしょう。

 

利回りが高い物件を探すと、地方や田舎の物件が該当しますが、地方の物件はすぐくに売れないリスクがついてきます。

 

またここ数年は外国人が日本の不動産を積極的に買い取りしており、特に東京の不動産が安く買える状況ではありません。

 

災害リスクの大きい日本に居るからこそ海外不動産投資が活きる

日本は世界有数の地震国であり、首都圏を範囲内とした地震が起きた際には、東京の経済やインフラが止まってしまいます。

 

耐震基準に適合してある建物でも、亀裂や大きなクラックなど被害が生じてしまうでしょう。

 

海外からの投資家は日本の不動産マーケットから離脱してしまい、不動産価格の下落、借り手がいなくなってしまう事態も想定できます。

 

もっといえば、社会保障給付の増大、少子高齢化により、現実問題として年々財政悪化の一途をたどっています。

 

万が一の財政破たんが起きた際にそなえるという観点でも、海外不動産投資は大きなリスク回避につながるのです。

 

以上、「経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の成功ポイント」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「不動産投資の成功ポイント」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【経営者として生きていける?不動産投資を本業で行う時のポイント】
・購入物件が最大のパフォーマンスを出せる環境作りを意識する
・「レバレッジ」を使うからこそ「経営をしている」意識が必要
・経費の扱いをうまくコントロールするのは必須テクニック

 

【どこを確認すればいい?不動産投資で戸建を選ぶ時のポイント】
・対象物件の水道やガスの状況は必ずチェックしておく
・「雨漏り」「シロアリ」「傾き」は中古戸建の天敵になる
・水回りがひどい戸建は投資対象としてふさわしくない

 

【管理が重要?不動産投資で区分マンションを選ぶ時のポイント】
・価格の値上がりを期待するマンション選びはやめておく
・利便性が高いマンションを選択すれば大きな失敗をすることはない
・マンションは建物管理がしっかりしていないと投資対象としてアウト

 

【日本だからこそすべき?海外不動産投資を採用する3つのポイント】
・誰もしないからこそ海外不動産投資にはチャンスがある
・成熟しすぎた日本のマーケケットでは大きな収益を出すのが難しい
・災害リスクの大きい日本に居るからこそ海外不動産投資が活きる

 

上記に記した知識は、「不動産投資の成功ポイント」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回ピックアップした「不動産投資の成功ポイント」をうまく使いこなして、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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