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最終更新日:2018年3月16日

「土地の不動産投資」に関する知識を全て解説

「土地の不動産投資」に関する知識を全て解説
土地の不動産投資といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、失敗は許されない要素となるでしょう。

 

だからこそ、土地の不動産投資について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「土地の不動産投資」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地の不動産投資を失敗させないための注意点を教えて欲しい
・所有する土地で、不動産投資に挑戦した人のリアルな事例を知りたい
・土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点って何?
・駐車場やテナントで土地を不動産投資するメリット・デメリットは?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「土地の不動産投資」に挑戦しようとしてはいけません。

 

土地の不動産投資に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく土地の不動産投資に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地の不動産投資」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地の不動産投資」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点」
  • 「成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例」
  • 「税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点」
  • 「素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点

業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点
まず解説するのは「業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点」の要点

  1. 不動産業者が出した土地の投資プランに抜けがある場合が存在する
  2. 不動産業者の投資計画を理解しないままだと土地をムダにする可能性大
  3. 土地を賃貸で不動産投資するときは「サブリース」の脆さに要注意

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産業者が出した土地の投資プランに抜けがある場合が存在する

需要が見込める場所に更地を所有しており、アパマンなどの賃貸経営をスタートしたとしても注意が必要です。

 

不動産会社からの提案されていた収支計画は、空室が存在しない状態が前提の上に修繕費などの経費も低く見積もっていることがあります。

 

それにより、空室の時期と大規模修繕の時期が重なるなどの問題が出てしまい、大きな赤字となるのです。

 

不動産業者の投資計画を理解しないままだと土地をムダにする可能性大

提案される収支計画を理解せず、不動産会社の尻に敷かれっぱなしになると失敗を招く事態になります。

 

だからこそ、アパマンなどの賃貸経営をはじめる際には、不動産業者が用意した収支計画書を理解するのが重要です。

 

利回り計算も自分自身でもできるようにしておきさえすれば、提案を鵜呑みにせずにリスク回避できる可能性もあがりますよ。

 

土地を賃貸で不動産投資するときは「サブリース」の脆さに要注意

所有していた更地は立地もよくなく、マンション等を建てても需要はない時もあるでしょう。

 

しかし節税効果とサブリース契約の魅力に惹かれてしまい、ローンを借り入れてアパートを建設すると決める人もいます。

 

サブリース契約として空室になっても家賃保証が備わっているので、魅力を感じアパート経営に踏み込んでしまうのです。

 

しかし空室が目立ち始めたころに家賃値下げとなってしまい、家賃保証でローンを返済できず毎月赤字になる事例が多発しています。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「土地活用とは何なのか完全ガイド!主な方法から儲けのコツまで解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「土地の不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例」について、次章では解説していきます。

 

成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例

成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例
次に解説するのは「成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例」の要点

  1. 賃貸に向いていない土地なら介護施設で不動産投資するのもアリ
  2. 需要のある土地なら賃貸経営で不動産投資するのが一番
  3. 元・農地の土地は賃貸で不動産投資しても苦戦する可能性が高い

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

賃貸に向いていない土地なら介護施設で不動産投資するのもアリ

Aさんは所有している更地の土地が広く、小規模のマンションを3棟建てることを検討していました。

 

しかし若者が減り高齢者が増え続ける状況は以前変わらないため、入居者が3棟分も埋まるとは考えづらく悩んでいたのです。

 

そこで、どこの施設も定員オーバーで入所が困難だった過去の手痛い経験を活かし、介護施設を建設することに。

 

空室リスクのない経営ができ、満室経営に成功しました。今回の成功は地域の需要を考慮したのが勝因です。

 

需要のある土地なら賃貸経営で不動産投資するのが一番

Bさんは実家があった土地を活用することなく、引き続き所有していたため固定資産税を支払い続けていました。

 

そこでその土地にファミリー向けアパートを建て、第三者の使用料収入で老後の不足資金を遺してあげたいと考えたのです。

 

自治体で市区町村ごとに公表されている人口リサーチを参考にして、ファミリー層向けにアパートを建設しました。

 

需要もあり入居者もすぐに見つかり、安定収入も手に入れることができたのです。

 

元・農地の土地は賃貸で不動産投資しても苦戦する可能性が高い

Cさんは「遊休農地を活用し、アパートを建てて不労所得を得ないか」と不動産会社に提案されました。

 

アパートに入居者からの賃料収入が入ることが非常に魅力に感じられ、建設費をローンで借り入れしてアパートを建設することに。

 

近隣にライバルとなる物件がなかったことも起因して、スタートしてから2年ぐらいは満室でした。

 

しかし周りが次々とアパートを建てはじめ、5年たったころには60%が空室となり、ローン返済も難しくなってきています。

 

もともと需要のない立地だったにも関わらず、目がいきやすい利回りだけに注目しまったのが問題でした。

 

長期的視野でアパート経営を考えられなかったことが原因といえる典型的失敗例です。

 

以上、「成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「土地の不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点」について、次章では解説していきます。

 

税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点

税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点
次に解説するのは「税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点」の要点

  1. 土地に不動産投資としてアパート・マンションを建てれば節税対策になる
  2. 賃貸経営の不動産投資にすればただの土地が家賃を生み出す資産になる
  3. 土地に賃貸物件を建てて不動産投資にすると空室リスクにいつも悩ませられる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

土地に不動産投資としてアパート・マンションを建てれば節税対策になる

ある程度、土地を使った不動産投資に対する知識が付いたと思いますので、具体的な不動産投資方法について知りましょう。

 

まずは土地に不動産投資としてアパート・マンションを建てるケースです。

 

所有している土地をうまく利用して、アパートなどの建物を建築することで発生する節税効果は大きなメリットです。

 

固定資産税で最大6分の1、都市計画税は最大3分の1の税金の負担を減らすことができます。

 

また、所有する土地にアパートやマンションを代表とする賃貸用の建物を建て他人に貸す場合、「貸家建付地の評価」となります。

 

賃貸用建物の土地は他人が利用することになり、都合の良く土地が使用できないため、土地の評価は低くなるでしょう。

 

そのため、結果的に相続税対策としてのメリットも享受できるようになります。

 

賃貸経営の不動産投資にすればただの土地が家賃を生み出す資産になる

アパート・マンションを建て入居者が入れば、将来にわたって賃料収入を得る事ができるのは大きなメリットです。

 

アパート・マンション経営は1棟ではなく、1室を買い上げて持つというのも不動産投資の一つといえます。

 

1室より1棟であれば複数部屋の賃料収入が入り込むので、高い投資効果を生み出すことも可能です。

 

またアパート・マンション経営で得られる利益は、給与所得などの他の所得とあわせて「損益通算」を実施できます。

 

不動産所得で赤字になった場合、サラリーマンであれば、給与所得と通算して合計所得が少なくなります。

 

結果的に所得税、住民税の節税になるでしょう。

 

土地に賃貸物件を建てて不動産投資にすると空室リスクにいつも悩ませられる

デメリットとしてあげられるのは、「長期間の空室」が想定できるということです。

 

ローンの借り入れをすれば入居者が見つからないと、賃料収入が入らないので、ローンの返済が難しくなることが考えられます。

 

アパート経営を代表とする賃貸経営では、賃料収入が将来にわたって入ってくることが経営成功の大前提です。

 

そのため、アパマン経営をはじめる前に、入居者がキチンと確保できる環境にある土地なのかも考慮しなくてはなりません。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「土地活用を12つの事例で完全ガイド!マンション経営から借地まで解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「土地の不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点」について、次章では解説していきます。

 

素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点

素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点
次に解説するのは「素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点」の要点

  1. 駐車場経営は土地の不動産投資でもっとも手軽な活用方法
  2. テナント経営は立地さえよければ大きな収益を後世まで残せる
  3. 等価交換ならローンなしでマンション・アパート・テナント経営ができる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

駐車場経営は土地の不動産投資でもっとも手軽な活用方法

土地を不動産投資する際、アパート・マンションに匹敵する鉄板の方法が「駐車場経営」です。

 

駐車場経営のメリットはアパート・マンション経営に対比させてみると、手軽にはじめられるという点でしょう。

 

砂利敷きやロープを張る程度の駐車場でも、貸し付けることができます。

 

またコインパーキングの業者に委託すれば、手持ち資金もかからずスタートできます。

 

さらに建物を建築するまでの期間のみなど、自分の都合に合わせて土地を活用することが可能です。

 

主な欠点としては、アパートなどの賃貸経営と比較対照すると、収益性は少なくなる点でしょう。

 

また、アパート・マンションなどと違い、魅力的な固定資産税の節税効果はありません。

 

しかし相続対策としてはコンクリート敷きにすることによって「構築物」として、貸付事業用宅地等に該当し節税効果が期待できます。

 

テナント経営は立地さえよければ大きな収益を後世まで残せる

所有している更地の土地をそのまま所持し続けるよりも、何かしらの活用をすると利益を生み出します。

 

テナント経営も効果的な活用方法で、結果的には土地の資産価値を下げずに、税金の金額を下げることができるでしょう。

 

さらに立地も良く入居者がつきやすいエリアなら、所有者が亡くなった後も安定した賃料収入を後世に残せます。

 

ただ建築費が非常に高いので、失敗が許されないという大きなデメリットがあります。

 

等価交換ならローンなしでマンション・アパート・テナント経営ができる

等価交換のメリットはローンなどの借入れを行わなくてもアパート・マンション・テナントを建てられることです。

 

土地を不動産会社に提供し、不動産会社が賃貸の対象となる建築物を建設します。

 

取得する建物の対価に相当する土地の所有権を渡すか、土地の出資割合に応じて建物の一部を取得することができます。

 

例えば一部を住居にして、一部を賃貸として貸し付けることで賃料収入を得る事も可能です。

 

この方式によりいくつかある課税の特例を活用することが出来るため、要件にあった特例を選択しましょう。

 

デメリットは建物の「区分所有権」と土地における「共有持ち分」を取得するため、土地の所有権が失われる点です。

 

なによりも不動産会社が「等価交換したい」とイメージするくらいの価値のある土地である必要があります。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「注意点からオススメ業者まで解説!土地活用「コインパーキング」の全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「土地の不動産投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「土地の不動産投資」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【業者の過信は禁物?土地の不動産投資を失敗させない3つの注意点】
・不動産業者が出した土地の投資プランに抜けがある場合が存在する
・不動産業者の投資計画を理解しないままだと土地をムダにする可能性大
・土地を賃貸で不動産投資するときは「サブリース」の脆さに要注意

 

【成功者はいる?所有する土地で不動産投資に挑戦した3つの事例】
・賃貸に向いていない土地なら介護施設で不動産投資するのもアリ
・需要のある土地なら賃貸経営で不動産投資するのが一番
・元・農地の土地は賃貸で不動産投資しても苦戦する可能性が高い

 

【税金対策にもなる?土地に賃貸物件を建てて不動産投資する利点・欠点】
・土地に不動産投資としてアパート・マンションを建てれば節税対策になる
・賃貸経営の不動産投資にすればただの土地が家賃を生み出す資産になる
・土地に賃貸物件を建てて不動産投資にすると空室リスクにいつも悩ませられる

 

【素人もできる?駐車場・テナント・等価交換で土地を不動産投資する利点・欠点】
・駐車場経営は土地の不動産投資でもっとも手軽な活用方法
・テナント経営は立地さえよければ大きな収益を後世まで残せる
・等価交換ならローンなしでマンション・アパート・テナント経営ができる

 

上記に記した知識は、「土地の不動産投資」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「土地の不動産投資」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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