不動産投資 流れ

最終更新日:2018年3月30日

あなたが知るべき「不動産投資の流れ」を全て解説

あなたが知るべき「不動産投資の流れ」を全て解説
「不動産投資の流れ」といえば、知識がない人には非常に重要な知識ですが、何をどこまで知ればいいかわからないでしょう。

 

だからこそ、不動産投資の流れについて、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「不動産投資の流れ」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・素人が知っておくべき不動産投資用の物件探しの流れを教えてほしい
・信頼できる不動産投資業者選びの流れって、どうなっているの?
・本番に備えて「不動産投資物件の購入の流れ」を知っておきたい
・銀行に行く前に、不動産投資物件のための融資を受ける流れを知りたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産投資に挑戦しようとしてはいけません。

 

あなたが知るべき「不動産投資の流れ」がまだまだ理解できていないので、このままではどこかでミスをするでしょう。

 

せっかく不動産投資に挑戦するのであれば、「流れ」をきっちりと理解したうえで、満足いく投資になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産投資の流れ」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産投資の流れ」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ」
  • 「事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ」
  • 「手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ」
  • 「最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ

立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ
まず解説するのは「立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ」の要点

  1. まずは「立地」を意識して投資物件探しをスタートする
  2. よい立地の物件を見つけたら詳細を調べて取捨選択をする
  3. 「自分が借りたい物件にしていないか」の最終チェックをする

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

まずは「立地」を意識して投資物件探しをスタートする

不動産投資用物件の探し方で最も優先すべきファクターは「立地」で、立地は不動産の価値を決める重要な要素のひとつです。

 

立地だけは後から変更する事が出来ないと言えますが、物件のデザインや間取りなどは後からリフォームや手を加えられます。

 

立地の良い物件は一定の需要を得られる可能性が高いため空室リスクも低く、需要の高いエリアで物件を探せば確実な収益が見込めます。

 

注意すべき点としては、購入したタイミングでの立地条件だけで満足せずに「将来的な立地」も意識して物件を探す事です。

 

立地を変更する事は不可能ですが、物件まわりの土地柄の変化によって立地の持つ意味や価値自体が変わる可能性があります。

 

辺鄙な郊外の土地だったのが周辺の開発がうまく進行して、繁華街の一等地になってしまう可能性もあるでしょう。

 

一方、都心の一等地でも人口減少がストップすることがなかったために、生活しにくい条件の悪い土地になる可能性もあります。

 

物件を選ぶときは現在の立地条件だけでなく、物件の土地柄が変わる可能性も調べ、将来的な立地も判断してください。

 

行政の開発計画や大規模店舗や、ショッピングセンターの出店計画などを参考にすると役立ちますよ。

 

よい立地の物件を見つけたら詳細を調べて取捨選択をする

立地の良し悪しは、単純な物件の場所だけで確定される訳ではありません。

 

同じ駅徒歩5分でも急行停車駅と本数の少ない電車しか止まらない駅では、立地の価値は大きく異なります。

 

また幹線道路沿いでも、防音対策が行き届いていればデメリットは解消されます。

 

よさそうな不動産投資用物件を見つけたら何を置いても現地に足を運び、自分の目でチェックするのが正しい探し方です。

 

「自分が借りたい物件にしていないか」の最終チェックをする

不動産投資で失敗する人ほど、自分が貸して貰いたいと思うかどうかを基準に物件を選んでしまいがちです。

 

自分が借りたいかというのはひとつの参考にはなりますが、不動産投資で成功するための指標としては参考になりません。

 

なぜなら投資用物件を借りるのは、あなた本人とは全く異なる条件をもつ「他人」だからです。

 

投資用物件に入居するのは自分ではない「第三者」「他人」なので、当然物件に求めるものや必要なものはそれぞれ異なるのです。

 

そのため、自分を基準に物件を評価してしまうと借りてくれるであろう候補は狭まってしまいます。

 

だからこそ、入居者の特色や気質をある程度想定し、想定入居者の希望に合うかどうかを判断基準にしましょう。

 

例えば、ワンルームマンションを不動産投資の対象物件として選ぶケースだと、主な入居者は「単身者」が予想されます。

 

単身者でも男性と女性では希望条件のプライオリティーが違うので、男性用・女性用なのかも考えて物件を選ぶ必要があるでしょう。

 

男性はネット回線やコンビニがある事のプライオリティーが高く、女性はセキュリティやバストイレ別といった条件が上位に来ます。

 

どのような入居者を想定するかで物件探しの「ものさし」は変わるので、入居者を想定し物件を探す事で探す効率もアップしますよ。

 

また物件に求める条件は、年齢や性別、ファミリー構成などによって大きく異なります。

 

学生向けかファミリー向けか、高齢者向けなのかという「誰をターゲットにするのか」を考えて物件選びを進めていきましょう。

 

以上、「立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ」について、次章では解説していきます。

 

事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ

事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ
次に解説するのは「事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ」の要点

  1. 事前に信頼のできるか否かを調べて問い合わせをする
  2. 会ったときに不動産投資の「真実」を言わない業者は選択肢から外す
  3. 「買った後もフォローしてくれるかどうか」を最終チェックする

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

事前に信頼のできるか否かを調べて問い合わせをする

「短期的ではなく長期的に見て信頼できる」「出口戦略までサポートがバッチリな会社」を選ぶことが重要です。

 

訪問前には会社のホームページをチェックしたり、対象の会社を利用したことがある人の口コミ・評価を参考にしましょう。

 

しかしそれだけではいい会社は決めることができないので、実際に電話をかけたり、訪問して営業マンの対応を見てください。

 

ちなみに会社選定の時にぱっと見のデータで簡単に読めるのが「社会的な信頼が厚いかどうか」です。

 

資本金・従業員数・上場の有無・物件を豊富にカバーしているかを見ることで、会社の規模や実力を知ることができます。

 

足を運ぶ前に会社のホームページなどでもチェックできるので、もっともわかりやすい判断基準になるでしょう。

 

会ったときに不動産投資の「真実」を言わない業者は選択肢から外す

いい不動産会社は顧客の希望・年齢・年収・ストックしている現金などを把握しつつ、さまざまな基準で物件選定をします。

 

売上云々ではなく、あくまで顧客側を主語に打ち明けてくれるのが、信頼できる会社です。

 

不動産投資には確実にリスクが想定されますし、失敗している人も実際に存在します。

 

「絶対大丈夫」「絶対安全」だと前面に出している会社よりも、不動産投資のリスクや失敗例も含めて話す会社がベストです。

 

リアルな失敗例とともに、リスク回避や失敗に歯止めをかける方法を教えてくれる不動産会社の方が顧客側としても安心です。

 

だからこそ、話を聞くときに不動産投資の失敗の可能性について尋ねてみるのも試してみるべきでしょう。

 

「買った後もフォローしてくれるかどうか」を最終チェック

不安になったときを考慮して、セミナーなどのイベントを開催していたりと、相談する機会がたくさんある会社が良いでしょう。

 

それだけでなく購入後も修繕や空室、売却という出口戦略に対する相談やフォローなども必要です。

 

不動産購入前はもちろんのこと、アフターについても納得いくサービスを備えている不動産業者を選びましょう。

 

ちなみに不動産投資セミナーについては、当サイトの過去記事である「オススメ講義から注意点まで解説!不動産投資セミナーを使いこなす全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

以上、「事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ」について、次章では解説していきます。

 

手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ

手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ
次に解説するのは「手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ」の要点

  1. 気に入った物件があれば「買付け申し込み書」を出す
  2. 申し込み書提出後にローンで買う人は「融資特約」を設定しておく
  3. 最後に「契約」と「重要事項説明」を業者から受けると取引成立

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

気に入った物件があれば「買付け申し込み書」を出す

見に行って気に入ったのであれば、「買付申込書」が必要不可欠ですが、内容としては「物件を買いたいです」というただの申込書です。

 

法的拘束力もないので、特に気にすることなく、あなたの希望をどんどん書き記して問題ありません。

 

ただ持ち主についている不動産屋や担当者によっては、この買付を出した順に物件を処理していくところもあります。

 

つまり「早い者勝ち」になるため、のんびりしているとほかのライバルにとられてしまう可能性があるのです。

 

そのため、人気があって奪い合いになる物件は、できる限り早く買付申込書を出すことが重要になってきます。

 

申し込み書には希望する購入金額を書いておく

5,000万円の物件があったとして、5,000万円では割高な金額だけど4000万円なら欲しいと思ったとしましょう。

 

その時は4,000万円で買付申込書を記載・提出することができるので、4,000万円の買付申込書を売り主さんのところに持っていきます。

 

そして持ち主がOKを出せば4,000万円で手に入れることが可能になり、この値段指定を指値(さしね)と言います。

 

指し値は100~500万円以内の現実的な数値にするのがコツで、気持ちよく値段を下げてもらえるかが重要です。

 

申し込み書提出後にローンで買う人は「融資特約」を設定しておく

融資特約とは、「銀行の融資が付いたら買います」という特約の事で、「融資特約有」として買付申込書を書きます。

 

売り主的には買い手に融資が付くか予測できない要素なので、どうせ買えないだろうくらいにしか考えていないことが多いです。

 

一方で、現金を沢山持っている個人投資家は、申し込みに「融資特約無し」として買い付けを出します。

 

「融資がつかなくても現金で買うから、一番手の購入希望者として買わせてほしい」という強い意志になっています。

 

そのため、本当に欲しい物件で、現金でも買えるケースでは、融資特約無しで買い付けを出すのが有効な戦法といえるでしょう。

 

最後に「契約」と「重要事項説明」を業者から受けると取引成立

不動産会社さんから購入する不動産の重要事項のレクチャーを受け、売り主さんと不動産売買の契約を結びます。

 

重要事項説明については、重説と省略して言われており、宅建の資格を持った人が説明するルールです。

 

売買契約は、売契と呼ばれて、当然ながら法的にも契約なのでしっかりと内容について確認する必要があります。

 

いくらで買いたいとか、融資特約を付けるつけないの有無はもちろん、手付金をいくら入れるかなどを盛り込んで契約します。

 

融資が付いた後に売買契約を結ぶこともあれば、融資条件が確定する前に売買契約を結ぶこともあるので一様ではありません。

 

契約時には物件価格の1割の現金を用意しておく

手付金の相場は、物件価格の1割くらいで、持ち主のせいで売買契約を破棄するときは、手付金の倍を買主に支払います。

 

一方、買主の都合で契約を破棄するときは、預けた多額の手付金は帰ってこないという契約が一般的です。

 

どうしても欲しい場合は手付金を多く入れて、持ち主サイドの気が変わらないようにする「抑止力」として使う作戦もあります。

 

なお融資特約無しで売買契約を結んで、ローンの利用ができなくて物件が買えないと、手付金が返ってこないので要注意です。

 

ちなみに頭金については、当サイトの過去記事である「家購入のための頭金の目安は1割以上!貯め方や頭金なしの対策も解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

以上、「手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の流れ」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ」について、次章では解説していきます。

 

最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ

最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ
次に解説するのは「最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ」の要点

  1. まずは紹介や自力開拓でローンを利用したい銀行に接触してみる
  2. アポイントが取れたら銀行に指示された書類をもって担当者と話す
  3. 購入物件が確定したら融資審査と金銭消費賃借契約を経て融資完了

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

まずは紹介や自力開拓でローンを利用したい銀行に接触してみる

それでは、いざ融資を受けて物件を手に入れようとした場合、どのような流れで進めればいいのでしょうか?

 

まずは銀行と接触することからスタートしますが、銀行と接触する方法は大きく分けて2つあります。

 

具体的には「他者から紹介してもらう」「あなた自身で新規開拓する」、この二つの方法を駆使することになります、

 

紹介は不動産会社、大家仲間、友人・知人をはじめとする紹介者の信用力を借りることで、スムーズに接触することが可能です。

 

紹介ルートがない場合、銀行のホームページで、対象の銀行の沿革や融資条件を確認してから、電話でアポイントを取りましょう。

 

アポイントが取れたら銀行に指示された書類をもって担当者と話す

アポイントが取れたら物件資料を持参し、セールスマンと話しますが、その場では、物件と自分について知ってもらいましょう。

 

不動産投資を事業として捉え「5年後や10年後の状態をどうイメージしているか」という事業計画を伝えられるかがポイントです。

 

購入物件が確定したら融資審査と金銭消費賃借契約を経て融資完了

相談した案件が検討の土台に乗れば、次のストップとなるのは「融資審査」で、銀行内では何段階もの手続きを踏むため、時間がかかります。

 

ある銀行では、稟議書の作成に2日、支店から銀行本部への書類送付時間も考慮すると、最短でも10日はかかります。

 

これで融資を受ける手続きは完了ですが、銀行内で処理される各種手続きに時間がかかるため、余裕をもって進めましょう。

 

ちなみに不動産投資ローンについては、当サイトの過去記事である「審査の仕組みからおすすめ銀行まで解説!不動産投資ローンの全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の流れ」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「不動産投資の流れ」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【立地がすべて?不動産投資用の物件探しの流れ】
・まずは「立地」を意識して投資物件探しをスタートする
・よい立地の物件を見つけたら詳細を調べて取捨選択をする
・「自分が借りたい物件にしていないか」の最終チェックをする

 

【事前の調査が重要?信頼できる不動産投資業者選びの流れ】
・事前に信頼のできるか否かを調べて問い合わせをする
・会ったときに不動産投資の「真実」を言わない業者は選択肢から外す
・「買った後もフォローしてくれるかどうか」を最終チェックする

 

【手付金はいつ必要?不動産投資物件の購入の流れ】
・気に入った物件があれば「買付け申し込み書」を出す
・申し込み書提出後にローンで買う人は「融資特約」を設定しておく
・最後に「契約」と「重要事項説明」を業者から受けると取引成立

 

【最短で10日?不動産投資物件のための融資を受ける流れ】
・まずは紹介や自力開拓でローンを利用したい銀行に接触してみる
・アポイントが取れたら銀行に指示された書類をもって担当者と話す
・購入物件が確定したら融資審査と金銭消費賃借契約を経て融資完了

 

上記に記した知識は、「不動産投資の流れ」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「不動産投資の流れ」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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