一戸建て 賃貸

最終更新日:2018年4月1日

「一戸建て賃貸投資」に必要な知識を全て解説

「一戸建て賃貸投資」に必要な知識を全て解説
一戸建て賃貸投資といえば、知識がない人にとっては魅力的な投資手法ですが、不安を伴う要素でもあります。

 

だからこそ一戸建て賃貸投資について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「一戸建て賃貸投資」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・一戸建て賃貸を不動産投資対象にした場合のメリット・デメリットは?
・素人が一戸建て賃貸で不動産投資をする際の注意ポイントを知りたい
・ペット可一戸建て賃貸が良いって聞いたけど、メリットとリスクは何?
・本やブログで話題の「格安中古一戸建て賃貸」を成功させるコツは?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「一戸建て賃貸投資」に挑戦しようとしてはいけません。

 

一戸建て賃貸投資に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく一戸建て賃貸投資に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「一戸建て賃貸投資」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「一戸建て賃貸投資」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット」
  • 「リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点」
  • 「入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク」
  • 「元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット

特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット
まず解説するのは「特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット」の要点

  1. 一度入居が決まると長期入居になるうえ修繕も自分の意思次第
  2. 変形土地でも実施可能で駅近でなくても入居者が見込める
  3. 高額なメンテ費用・隣人トラブル・空室の長期化が欠点

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

一度入居が決まると長期入居になるうえ修繕も自分の意思次第

戸建住宅の入居者層は子供のいるファミリー層になることが中心で、通学の関係上、入居が決まれば2年程度で退去しません。

 

入居期間は長期化してくれるので、運営している大家さんは長期にわたって安定収入を得ることができます。

 

また、自分ひとりの意思決定で修繕を進捗させられるのも、一戸建て賃貸の魅力の一つといえるでしょう。

 

マンションの場合には、大規模修繕工事の実施は当然の事、積立金の増額決定ですらも管理組合の決議が必要です。

 

そのせいで、あなたが行いたい工事が手配されなかったり、先送りされたりすることもあります。

 

戸建賃貸のケースだと所有者は一人なので、どうしても必要な工事を「やるべきタイミング」で実施することができます。

 

変形土地でも実施可能で駅近でなくても入居者が見込める

単身世帯の場合には最寄駅までの距離が大事なポイントですが、ファミリー世帯の場合、駅近より周辺の生活環境が重視されます。

 

静かな住環境、夜でも安心して帰れる道、子供が遊べる施設の有無、さらに子供が通学する学区も影響されるでしょう。

 

単身世帯とは考慮される要素が全く異なるので、仮に駅から離れていたとしても、賃貸経営が可能なケースがあります。

 

また変形した土地でも有効に活用できるのも、一戸建て賃貸の魅力の一つといえるでしょう。

 

変形した土地の場合、アパート建築を遂行してしまうと、何も使えない「デッドスペース」が生まれて、土地を十分に活用することができません。

 

デッドスペースが生まれがちな土地だとしても、一戸建て住宅を並べて建てることで、土地を有効に活用することができます。

 

高額なメンテ費用・隣人トラブル・空室の長期化が欠点

戸建賃貸の場合、いったん入居者が退去すると、物件内の内装をフルリフォームする必要があるので費用が高額になります。

 

もしエアコンや給湯器の交換も同時に実践すると、150万円以上かかることも少なくありません。

 

また庭木の手入れや雑草の処理もオーナーの受け持ちとなり、1回あたり数万円の費用がかかることもあります。

 

マンションと違って隣人関係トラブルがよく起こってしまうのも戸建賃貸の特徴で、トラブルの解決も大家さんの義務となります。

 

さらに1月から3月までの引っ越しタイミングのピーク時期を逃すと、半年以上も空室が埋まらないことも珍しくありません。

 

この章で解説した内容については、当サイトの過去記事である「土地活用「賃貸経営」を5つの要素で大解剖!基礎知識からおすすめ会社まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

これまで解説した知識はもちろんのこと、さらに突っ込んだ記事になっているので、新たな知識を得ることができますよ。

 

以上、「特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「一戸建て賃貸投資」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点」について、次章では解説していきます。

 

リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点

リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点」の要点

  1. 戸建ては1世帯しか住めないので空室になると収益がゼロになる
  2. 建築に必要な広さが同じでもアパートの方が高い収益を確保しやすい
  3. アパートよりもデザインや設備が「時代遅れ」になりやすい

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

戸建ては1世帯しか住めないので空室になると収益がゼロになる

戸建賃貸を貸して家賃を得ようと考えたケースになると、借り手さえ出てくれば家賃収入を確実に手に入ることができます。

 

しかし入居者が見つからない空室状態の時は、家賃収入はゼロになってしまいます。

 

アパートやマンションなどであれば貸し付ける部屋は一棟に複数ありますから、仮に一室が空室になっても大丈夫です。

 

他の部屋に入居者が住み続けている限り賃貸料金として収入は発生しているので、リスク回避はある程度成り立つでしょう。

 

一方、戸建賃貸の場合は、入居者がいないときはずっと「完全なる無収入」になってしまいます。

 

家賃収入を前提にローン返済プランを計画しているのであれば、無収入の機関にも返済は行う必要があります。

 

このように一定の運転資金が無ければ、返済計画そのものが破たんしてしまうという非常に大きなデメリットを抱えてしまうのです。

 

建築に必要な広さが同じでもアパートの方が高い収益を確保しやすい

集合住宅であれば一定の部屋数で収益性をアップさせてくれますが、戸建て住宅の場合は土地面積に対して収益性の確保が難しいです。

 

賃貸物件として戸建住宅は非常にメジャーな不動産ですが、家賃設定は非常に難しいものがあります。

 

アパートなら7万円×4部屋で毎月28万円の収入が達成できても、戸建てを建築して家賃28万円で貸せるとは限りません。

 

同じ広さの土地なら集合住宅の方が収益性はアップしますから、戸建て住宅では一定以上の収益は望めないのが現実です。

 

もちろん入居者が確保しやすいという観点では、家賃を低めにセッティングしても、ある程度の収益性を確保できます。

 

そのうえ、競争力も含めた総合的な収益力を考慮するのであれば、戸建賃貸は非常に魅力だといえるでしょう。

 

ただし戸建賃貸では付加価値を追加しても、高過ぎる賃貸料に設定するなら借り手を見つからないので、一定以上の収益が望めません。

 

アパートよりもデザインや設備が「時代遅れ」になりやすい

住宅には流行り廃りというものがあり、建築時は流行の最先端を行く住宅であっても時間が経つごとに徐々に時代遅れになります。

 

戸建て住宅の場合も、時代が変われば必要とされる「住宅のスタイル」も変わって当然です。

 

そのため時間が経つにつれてどんどん借り手を探し出すのが困難になってしまい、家賃の確保が困難になってしまいます。

 

子供二人がスタンダードな時代の一戸建ては、子供ひとりに一部屋確保できるように部屋数の多い住宅が人気でした。

 

しかし少子化の現在では、細かく区切った間取りと比較して、開放感を感じられるゆったりとした間取りが人気です。

 

リフォームやリノベーションで住宅に今までにはなかった価値を与えることもできますが、工事費用は安いものではありません。

 

そのため、工事期間は家賃収入が失われてしまうというデメリットがあります。

 

以上、「リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「一戸建て賃貸投資」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク」について、次章では解説していきます。

 

入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク

入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク」の要点

  1. ペット可の賃貸一戸建てにするだけで入居率は一気に増加できる
  2. 通常の賃貸一戸建てよりも高めの家賃や保証金を設定できる
  3. 「ペット可物件」そのものを嫌う入居希望者を取り逃がしてしまう

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

ペット可の賃貸一戸建てにするだけで入居率は一気に増加できる

これまではペットというとファミリー層のニーズが多かったですが、最近では単身者がペットを飼うケースも増えています。

 

単身者のペット飼育者の数が増えるのは明らかなので、ペット可物件のニーズが増え続けるのは容易に想像できます。

 

実際に賃貸物件で主流のワンルームでも、入居条件として「ペット可物件」を見かけることが多くなりました。

 

ペット可物件のターゲットとなるのは当然ながらペット飼育者、または通常の賃貸物件で「ペット不可」として断られた人等です。

 

ペットを飼っている人に対して、ペット可物件は依然として十分とは言えない数で供給過多の状況にはなっていません。

 

そのため通常物件として賃貸市場で勝負にでるよりも、ペット可物件として入居者を募った方が入居率UPは確実でしょう。

 

通常の賃貸一戸建てよりも高めの家賃や保証金を設定できる

家賃も同条件の賃貸物件よりも高くセッティングできるので、空室率の低下とあわせて収益性の向上が期待できます。

 

入居時に受け取る敷金も2~3か月分と、よくあるワンルーム物件などよりも多く取ることが可能です。

 

そのため万が一の滞納時や、ペットが原因となった修繕なども行いやすくなっています。

 

また敷金という形でなく「ペット保証金」と名付けて、返金をせずに退去時に償却する保証金を入れてもらうのも可能です。

 

保証金を取るようにすることで、余すことなく退去時の清掃・修繕費用にあてることができます。

 

「ペット可物件」そのものを嫌う入居希望者を取り逃がしてしまう

ペット可物件にするということは、ペットとは無縁の人の物件探しの対象からは外れることになります。

 

居住者の立場から見ると、ペット可物件は戸建て内の劣化も気になりますし、敷金も多くいれないといけません。

 

ペットを飼っていないのにわざわざ入る人はなかなか現れないので、ターゲットがペットを飼っている人だけに限られてしまいます。

 

だからこそ賃貸づけに苦労しマーケットを大きくしようとして、一般の居住用物件をペット可とする場合はリスクも大きいです。

 

入居者のターゲットも変わることになりますので、細心の注意を払って検討をする必要があります。

 

以上、「入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「一戸建て賃貸投資」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ」について、次章では解説していきます。

 

元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ

元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ」の要点

  1. 格安の中古一戸建てに付きものである「瑕疵」には要注意
  2. 格安戸建てを選択するなら優良リフォーム会社とのつながりが必要
  3. ボロボロの物件でも「立地」さえよければ入居希望者を担保できる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

格安の中古一戸建てに付きものである「瑕疵」には要注意

格安で比較的良い立地に戸建てを見つけた際、対象となる物件に「瑕疵」があるケースは非常に多いです。

 

瑕疵とは傷などの問題のことで、仲介業者も引き渡し後の責任まで負っていては採算が合わないので「瑕疵担保免債」扱いにします。

 

瑕疵物件すべてが投資物件に不向きかと問われるとそんなことはなく、瑕疵の中でも雨漏りやシロアリ被害は修理可能です。

 

リフォーム業者によっては予算をかけずに正常に戻してくれ、修繕費を合わせても利回りを出せる物件が多数あります。

 

しかし地盤沈下やサイディングの大きなクラック等、リフォームやリペアでは対処できないものは格安投資には向きません。

 

格安戸建てを選択するなら優良リフォーム会社とのつながりが必要

瑕疵物件も狙い目だと紹介しましたが、買い取ってもいいかどうかの見極めはさすがに素人には難しいです。

 

だからこそ、一緒に物件の内覧に行き、瑕疵の対象となるポイントを見極めてくれる優良リフォーム業者を見つけることが重要になります。

 

ここ数年、材質や技術にこだわりつつ、お値打ち価格で多様な修繕やリフォームを請け負う業者は一気に増えました。

 

そのうえ、「検討物件の内覧にも同行する」というサービスを、強くアピールしている業者も少なくありません。

 

ある程度根気よく探せば、格安物件の修繕に秀でている業者を探すことができます。

 

採算の合う物件に共同で仕上げてくれ、一度お互いに良好な関係を築けば、手直しや不動産購入時の強い味方になります。

 

格安戸建てを投資対象にするのであれば、ハイクオリティなリフォーム業者をあなたの相方に仕立てることが必要です。

 

ボロボロの物件でも「立地」さえよければ入居希望者を担保できる

物件として古くて傷みがあってもいいですが、適当に済ませてはいけない点があり、それは「立地」になります。

 

格安戸建ての場合、集客できる魅力をプラスできるのは「古さを払拭するリノベーション」と「立地」に尽きます。

 

同じ広さと間取りで、家庭向けの共同アパートが約7万円から8万円の家賃エリアという場合を想定してみてください。

 

対象となるエリアに300万円で3LDKの格安物件を150万円くらいでリフォームしたとしましょう。

 

エリアにもよりますが、間取りが3LDKの築古一戸建てなら、150万円の予算でのリフォーム費用で抑えられます。

 

総額450万円で月に5万円以上の家賃で借り手を見つけ出せれば、利回りは既に10%に軽く届きます。

 

近隣の家賃相場に合わせて、7万円から8万円の賃貸料金が可能になるなら、利回りはゆうに15%以上になるでしょう。

 

そのうえ、ファミリータイプだとマンションなど集合賃貸住宅ばかりが目立ち、戸建て賃貸はまだまだ物件が少ないです。

 

しかし念には念を入れて、便利な立地で競合するファミリー向けの賃貸物件と、差別化がしやすいエリアを選ぶ必要があります。

 

具体的には都心に通勤可能で、最寄り駅から徒歩で行くことができる立地が自然と対象になります。

 

郊外すぎる場所で格安な物件を見つけても、入居希望者のニーズが見込めないエリアの築古の戸建賃貸では入居者の確保が難しいでしょう。

 

以上、「特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「一戸建て賃貸投資」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「一戸建て賃貸投資」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【特殊な投資方法?一戸建て賃貸のメリット・デメリット】
・一度入居が決まると長期入居になるうえ修繕も自分の意思次第
・変形土地でも実施可能で駅近でなくても入居者が見込める
・高額なメンテ費用・隣人トラブル・空室の長期化が欠点

 

【リスクだらけ?一戸建て賃貸で投資をする3つの注意点】
・戸建ては1世帯しか住めないので空室になると収益がゼロになる
・建築に必要な広さが同じでもアパートの方が高い収益を確保しやすい
・アパートよりもデザインや設備が「時代遅れ」になりやすい

 

【入居者が増える?ペット可一戸建て賃貸にするメリットとリスク】
・ペット可の賃貸一戸建てにするだけで入居率は一気に増加できる
・通常の賃貸一戸建てよりも高めの家賃や保証金を設定できる
・「ペット可物件」そのものを嫌う入居希望者を取り逃がしてしまう

 

【元手が少ない人は必見!格安中古一戸建て賃貸を成功させる3つのコツ】
・格安の中古一戸建てに付きものである「瑕疵」には要注意
・格安戸建てを選択するなら優良リフォーム会社とのつながりが必要
・ボロボロの物件でも「立地」さえよければ入居希望者を担保できる

 

上記に記した知識は、「一戸建て賃貸投資」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「一戸建て賃貸投資」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです

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