不動産投資 デメリット

最終更新日:2018年3月25日

不動産投資のデメリットとリスクヘッジ方法を完全ガイド

不動産投資のデメリットとリスクヘッジ方法を完全ガイド
不動産投資のデメリットといえば、素人にとって重要な要素ですが、リアルな知識はネットには公開されていません。

 

だからこそ、不動産投資のデメリットについて、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「不動産投資のデメリット」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産投資を本業で行うデメリットを教えてほしい
・会社員をしながら、不動産投資を副業として行うデメリットは何?
・デメリットを加味しても不動産投資すべき理由ってある?
・不動産投資のデメリットに負けないためのリスクヘッジを知りたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産投資に挑戦しようとしてはいけません。

 

不動産投資のデメリットに関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく不動産投資に挑戦するのであれば、大きな失敗をすることなく、満足いく収益を生みだしたいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産投資のデメリット」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産投資のデメリット」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット」
  • 「会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット」
  • 「リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由」
  • 「安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット

空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット
まず解説するのは「空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット」の要点

  1. 不動産投資は少しの金利上昇が起こるだけで命取りになる可能性が大
  2. 空室が出てしまうと不動産投資の運営が一気に厳しくなる
  3. 災害が多い日本だからこそ「不動産」で投資するのはリスキー

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資は少しの金利上昇が起こるだけで命取りになる可能性が大

多くの場合は数千万円以上の買い物に手を付けることになるので、スーパーで買い物をするのとは訳が違います。

 

金利が1%違うだけでも大きな金額差が生まれる危うさがあり、不動産投資では命取りになることもあります。

 

経済的なリスクは市場の動向と連動する可能性が大きいので、常に最新の情報を知る姿勢が大事なのかもしれません。

 

金融機関などのローンで購入した場合、将来の経済状況に起因する理由で金利上昇することを想定しておく必要があります。

 

変動しない反面、割高な金利がデフォルトとなっているのが「固定金利」で、定期的に変動はしていくものの金利より低いのが「変動金利」です。

 

詳しくは後々に解説しますが、変動金利を利用する人が多いものの、リスクは大きいので、注意しなければなりません。

 

空室が出てしまうと不動産投資の運営が一気に厳しくなる

不動産投資で成功する大前提として、「利回りが申し分のない物件」が必要となる事に変わりはありません。

 

購入後にすぐ転売するのであれば話は違いますが、一般的に10年以上は第三者に賃貸することになります。

 

長い期間には想定できない問題が起こり、思いも寄らない支出がありますが、中でも多く発生する問題が空室リスクです。

 

投資マンションやアパートの運用を行うケースでは、その部屋を借りてもらえなければ収入はありません。

 

収入がなければ支払いのみとなり、支払うコストがゼロになれば撤退(売却)を強いられます。

 

空室リスクは不動産投資で永遠の課題であり、完全に問題を駆逐する方法はありません。

 

自分の物件の空室率が高い場合は「サブリース」などを利用しますが、そこにもリスクがある事だけは覚えておいてください。

 

ちなみにサブリースについては、当サイトの過去記事である「不動産投資でサブリースを使うのは損?問題点から使いこなすコツを解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

災害が多い日本だからこそ「不動産」で投資するのはリスキー

災害といっても思い当たるだけで「地震」「火災」「水害」などなど…他にも数えきれない程あります。

 

その全ての災害から建物を守れる強度にするのは実現することが可能ではなく、未然の防止策には限りがあるでしょう。

 

しかも、日本という島国はその災害が特に出現してくる場所でもあり、日本で不動産投資を行うことへの理解は必要です。

 

東日本大震災をはじめとした「地震」に対しての危険度に関しては、購入前の人は強い関心を持っておくとよいでしょう。

 

少なくとも震度1以上の地震が1ヵ月に150回以上引き起こされており、世界的にみてもトップクラスの地震大国です。

 

しかし、地震が起こることをリスクとして気にかけない人も多く存在し、まったくその準備をしていない人をよく見かけます。

 

最悪の場合、そのような方が受けてしまうダメージは「建物が全壊してローンだけが残ってしまうこと」です。

 

命だけでも残れば幸いですが、その後の生活が一変してしまう人も多くいるでしょう。

 

だからこそ火災保険は決して強制加入ではない保険ですが、リスクを考慮すると高額な保険ではないので加入は必須です。

 

以上、「空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のデメリット」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット」について、次章では解説していきます。

 

会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット

会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット
次に解説するのは「会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット」の要点

  1. 多額の借金を負って不動産投資と本業と並行していく必要がある
  2. 空室リスクを回避するには業者レベルの知識が必要になる
  3. 不動産を購入した後の撤退(売却)が非常にしにくい

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

多額の借金を負って不動産投資と本業と並行していく必要がある

不動産投資にかかる費用は、物件の場所やシステムにもよりますが、数百万から高額になると億単位となります。

 

物件選びや融資条件の見極めを誤るとトータルコストが大きくなり、返済額が収入を上回る可能性があるため注意が必要です。

 

なお、頭金がないフルローンの利用も出来てしまいますが、十分な資金計画を綿密に立てて、リスクを回避するようにしましょう。

 

空室リスクを回避するには業者レベルの知識が必要になる

不動産投資を行うにあたって、空室リスクには根強い用心が必須で、借りる人がいなければ家賃収入を得ることができません。

 

競合の物件よりも魅力ある物件にするために、マネジメントする会社の選定方法や、ニーズ調査など、知識の習得などが求められます。

 

不動産を購入した後の撤退(売却)が非常にしにくい

不動産購入時のアパートローン審査には多くの時間が必要になるうえ、どこに物件を保有するのかという市場調査も必要です。

 

だからこそ、準備にかけられる期間があっというまであれば、成功を収めることは難しいと言えるでしょう。

 

売却時もすぐに買い手が見つかるとは断言できませんし、売却は融資がつきやすい物件であるか否かの見極めも必要となります。

 

同じ副業でも株取引やFXはすぐに取引を成り立たせることができますが、不動産投資の流動性が低さは注意が必要です。

 

不動産購入時には撤退(売却)についても視野に入れ、貸し付けがつきやすい物件としてのチョイスも重要です。

 

以上、「会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のデメリット」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由」について、次章では解説していきます。

 

リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由

次に解説するのは「リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由」の要点

  1. 不動産投資は空室さえなければ安定した収益がずっと入ってくる
  2. 株式投資などに比べると素人でもチャレンジしやすく儲かりやすい
  3. 安定した家賃収入によって「次のステップ」に進みやすくなる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資は空室さえなければ安定した収益がずっと入ってくる

不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した収益を挙げられる点になります。

 

株式投資や投資信託は売買で利益を得るのに比べて、不動産投資は資産を保有するだけで家賃収入を得ることができます。

 

そのため、ひとたび安定して入居者が継続的に入ることができれば、あとは毎月家賃収入を生みだし続けてくれます。

 

貯金や株式投資で資産を拡大したとしても、対象となる資産を取り崩しては、いつかは拡大した資産もなくなってしまいます。

 

その点、不動産投資は収入源として利益をつくり出し続けてくれるので、資産が減ってしまう心配もありません。

 

株式投資などに比べると素人でもチャレンジしやすく儲かりやすい

株式投資で利益をあげるためには、日本経済はもちろんのこと、世界経済の動向をチェックしながら、銘柄研究することも欠かせません。

 

それだけの勉強をしてもなお、確実に収益を出し続けていける保証はないのが不動産投資です。

 

不動産投資で長期に渡って収益を上げるには、賃貸に対するニーズの確かな場所で、信頼のおける管理会社に管理を委託することです。

 

これができれば、あとは特別な勉強をすることは不要ですし、ノウハウを身に付ける必要もありません。

 

安定した家賃収入によって「次のステップ」に進みやすくなる

安定した収入を得られる不動産投資だからこそ、手に入った家賃収入を前提として資産を増やしていくことが可能です。

 

家賃は毎月入ってくるので、10年後の資金計画もある程度ミスすることなく立てることができます。

 

そのうえで、ローンの繰り上げ返済時期をセッティングしたり、家賃収入を再投資にまわすなどの資産拡大計画を定められます。

 

以上、「リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のデメリット」を理解する上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ」について、次章では解説していきます。

 

安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ

安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ
次に解説するのは「安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ」の要点

  1. 安定した不動産投資にするのであれば「固定金利」を選択するのがベター
  2. 最も危険な「空室リスク」と「家賃滞納リスク」を事前に対策する
  3. 災害に対するリスクヘッジは「火災保険」に任せるのがベスト

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

安定した不動産投資にするのであれば「固定金利」を選択するのがベター

金融機関のローン金利は定期的に変動していく仕組みになるので、以前あまり条件が良くなかったからと候補から外さないでください。

 

複数の候補があることでローン審査の際に、スタッフとの駆け引きが優位に運べます。

 

稀にですが予想以上の優遇金利を差し出してくれる事がありますので、チャンスを逃さない為にも面倒くさがらないことです。

 

また、今の金利がこの先も続く状況がキープされれば、「変動金利」の方が間違いなく支出減になります。

 

しかし、これ以上低金利になる可能性はあまり考えられないため、今できるリスクヘッジとしては「固定金利」を選択する事です。

 

現在のような金利が低い状況だと固定金利も言うまでも無く低く推移するので、固定を選んでも高い金利ではありません。

 

最も危険な「空室リスク」と「家賃滞納リスク」を事前に対策する

投資目的で不動産を購入したら、転売するつもりで無い限り10年、20年と長期間の運用が始まることとなります。

 

不動産投資は常にリスクと隣り合わせなので、開始するにあたりリスクヘッジしていく運用が必須です。

 

不動産投資で一番頭を悩ませるリスクに含まれる代表が「空室リスク」といえるでしょう。

 

しかし、不動産業者任せでなくあなた自身が物件のチェックをできるようになれば、リスクは最小限に食い止めることは可能です。

 

管理会社選びを最重要とし、依頼する前に対象となる会社の情報を調べ尽くすか、信頼できる専門家などに実態を確認しましょう。

 

空室に悩んでいる方の相談を受けると、絶対と言っていいほどの確率で管理会社の対策不足であるケースが多いです。

 

依頼した方にも責任があるので、はじめから失敗の可能性を回避する為に、どんな小さな情報でも調べるようにしてください。

 

また20年後の想定といっても答えを断言できるわけではありませんが、駅からの距離、家賃相場、物件の将来性などは分かるはずです。

 

特に人口が激減すると単身の需要は目立つようになるので、間取りなどは重要なポイントとなります。

 

「家賃滞納リスク」もきっちりとリスクヘッジしておく

家賃の滞納を未然に防ぐことは難しく、入居者としてお金にゆとりがある人だけ選んでいては、空室率が高くなるだけです。

 

アパート経営の方が、滞納率が高くなりますが、不動産のハンドリングをはじめる前に滞納は予め見込んでおいて良いでしょう。

 

そうなった時にどうすれば最小限のリスクに抑えることができる対処法がリスクヘッジです。

 

その方法としては、「滞納が分かった時点ですぐ手段を講じる」「滞納2ヵ月目なら保証人に連絡」が基本となります。

 

また「クレジットカード払いを推奨する」「ケースバイケースで対応できる定借にする」も非常に効果的です。

 

他にも敷金を多めに設定するなどの方法も講じることができますが、条件を付ければ付けるほど入居希望者は少なくなります。

 

こうなると管理会社との適度な調整がものを言いますが、こちらに有利な条件にすることがベストです。

 

「そうなれば空室のリスクが心配」と感じる人も多いでしょうが、物件や立地などの条件が揃っていれば全く問題ありません。

 

災害に対するリスクヘッジは「火災保険」で全て解決できる

自然災害によって建物に被害を受けた場合と、一定サイクルで行う必要がある修繕に対してのリスクヘッジも必要です。

 

特に災害への意識は重要で、キーワードとなるのが「火災保険」です。

 

ほとんどの方が加入している「火災保険」ですが、火災が勃発する可能性は限りなく低いといっても過言ではありません

 

そのため、「自分の不動産物件に対しては、火災保険は未加入でも大丈夫じゃないか?」と感じている人も多いです。

 

実際に火災にだけ備える保険にしては高額な印象を受けますが、火災保険は実は万能な保険だということをご存知でしょうか?

 

雷や水害など地震以外の災害であれば、ほぼ埋め合わせをしてくれるので、万が一の時でも頼りになる保険として加入しておきましょう。

 

ちなみに火災保険については、当サイトの過去記事である「残金は返ってくる?マンション売却における火災保険の取扱いガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

以上、「空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資のデメリット」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「不動産投資のデメリット」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【空室が命取り?不動産投資を本業で行う3つのデメリット】
・不動産投資は少しの金利上昇が起こるだけで命取りになる可能性が大
・空室が出てしまうと不動産投資の運営が一気に厳しくなる
・災害が多い日本だからこそ「不動産」で投資するのはリスキー

 

【会社員には不向き?不動産投資を副業として行う3つのデメリット】
・多額の借金を負って不動産投資と本業と並行していく必要がある
・空室リスクを回避するには業者レベルの知識が必要になる
・不動産を購入した後の撤退(売却)が非常にしにくい

 

【リスクは承知の上?デメリットを加味しても不動産投資すべき理由】
・不動産投資は空室さえなければ安定した収益がずっと入ってくる
・株式投資などに比べると素人でもチャレンジしやすく儲かりやすい
・安定した家賃収入によって「次のステップ」に進みやすくなる

 

【安定して儲かるには?不動産投資のデメリットに負けない3つのリスクヘッジ】
・安定した不動産投資にするのであれば「固定金利」を選択するのがベター
・最も危険な「空室リスク」と「家賃滞納リスク」を事前に対策する
・災害に対するリスクヘッジは「火災保険」に任せるのがベスト

 

上記に記した知識は、「不動産投資のデメリット」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「不動産投資のデメリット」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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