不動産投資 仕組み

最終更新日:2018年3月17日

初心者が知るべき「不動産投資の仕組み」を完全ガイド

初心者が知るべき「不動産投資の仕組み」を完全ガイド
不動産投資の仕組みといえば、知識がない人には未知の領域で難解極まりないですが、絶対に理解すべき要素といえます。

 

だからこそ、不動産投資の仕組みについて、いまだに納得いく知識を得られぬまま、調べている人は本当に多いです。

 

具体的には「不動産投資の仕組み」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・なぜ不動産投資は素人や一般人でも成功ができるの?仕組みを知りたい
・不動産投資の仕組みの理解以上に重要なことがあれば、プロに教えて欲しい
・不動産投資はなぜ節税できるのか、わかりやすく仕組みを解説して!
・素人の会社員が不動産投資するうえで、注意すべき仕組みって何?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産投資に挑戦しようとしてはいけません。

 

不動産投資の仕組みに関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく不動産投資に挑戦するのであれば、仕組みを理解して自分が満足いく投資になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産投資の仕組み」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産投資の仕組み」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み」
  • 「仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点」
  • 「不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説」
  • 「赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み」

上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み

ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み
まず解説するのは「ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み」の要点

  1. 不動産投資は多額になる仕組みなので金融機関は融資に積極的
  2. 不動産投資はレバレッジが使える仕組みなので少額自己資金でも可能
  3. 不動産投資の仕組みを理解する努力を惜しまないと成功できる

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資は多額になる仕組みなので金融機関は融資に積極的

多くの場合、不動産を購入するためのリソースは「自己資金」ではありません。

 

金融機関からの「不動産投資ローン」をうまく活用することで用意します。

 

融資前提の活用背景から、金融機関は素人でも「個人投資家」としてお金を貸すことに積極的なケースが多いのです。

 

ちなみに不動産投資ローンについては、当サイトの過去記事である「審査の仕組みからおすすめ銀行まで解説!不動産投資ローンの全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

不動産投資はレバレッジが使える仕組みなので少額自己資金でも可能

不動産投資の魅力の1つにレバレッジ効果が挙げられます。自己資金がない人でも不動産投資ができる最大のポイントです。

 

たとえば、不動産投資で期待できる利回りが「4%」だと規定してみましょう。利回りとしては低い水準です。

 

2,000万円を借り入れて投資を行ったとし、利回りがキチンと4%をキープできているのであれば、どうなるでしょうか。

 

「2,000万円×4%」で80万円という計算になり、4%という低い水準ながら毎月の収益としては悪くありません。

 

レバレッジができるからこそ、自己資金を使うことなく巨額の利益が生み出されるのです。

 

ちなみに不動産投資の利回りについては、当サイトの過去記事である「高収益の方法やコツを大公開!土地活用の利回りを20%にする全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

不動産投資の仕組みを理解する努力を惜しまないと成功できる

不動産投資に向いている人はどのような人か考えてみましょう。結論を言いますと「努力を惜しまない人」があげられます。

 

勉強することが沢山ありますし、物件をこまめにチェックしたり、不動産会社の担当者と商談したりする必要もあります。

 

また「フットワークの軽さ」も重要ですし、人生を揺るがすだけの金額投資だけに、適正に投資判断し決断できることも望ましいです。

 

ちなみに10年以上前までは不動産投資はイコール「資金的に問題のない人のための資産運用」とイメージされがちでした。

 

しかし今は一般人でも可能で、仕組みを理解して利益率の高い物件に関する情報を集めれば成功も可能です。

 

なお、一般人が不動産投資を成功させるコツについては、当サイトの過去記事である「素人にぴったりの不動産投資?中古マンションの賃貸運用を完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

以上、「ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の仕組み」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点」について、次章では解説していきます。

 

仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点

仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点
次に解説するのは「仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点」の要点

  1. 今は多くの地主が不動産投資における節税の仕組みを利用している
  2. 節税効果の仕組みだけを狙った不動産投資は素人には危険
  3. 生半可な知識だけでは不動産投資は成功できない仕組みになっている

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

今は多くの地主が不動産投資における節税の仕組みを利用している

今、税金対策のひとつとして、不動産投資の節税の仕組みが注目されています。

 

実際に何もしていなかった空き地を貸して、パーキングエリアとして稼働させれば、土地は事業用地となり相続対策になります。

 

そのため、多くの地主さんが空き地に不動産投資として何かしらを施すことで、税金対策という節税の仕組みを利用しているのです。

 

ちなみに節税制度の基礎知識については、当サイトの過去記事である「【完全保存版】家の購入で適用できる減税制度とお得な補助金の全まとめ」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

節税効果の仕組みだけを狙った不動産投資は素人には危険

節税の仕組みだけで不動産投資をスタートしてしまうと、事業として成り立たなくなることもあります。

 

不動産投資を総合的に考えることとは、節税を意識するだけでなく、不動産賃貸業という事業だと考えることです。

 

事業であれば継続して利益を上げていくことがポイントとなり、利益を継続していくために試行錯誤する必要があります。

 

不動産投資で節税の仕組みの利用だけを主眼とすると、事業として考えることはなくなってしまうので要注意です。

 

ちなみに不動産賃貸業のコツについては、当サイトの過去記事である「土地活用「賃貸経営」を5つの要素で大解剖!基礎知識からおすすめ会社まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

生半可な知識だけでは不動産投資は成功できない仕組みになっている

不動産投資を事業として考えるのであれば、収益を出し続けていくことが目標となります。

 

不動産投資をすることで節税できる仕組みの代表例として「減価償却費」がありますが、実は大きな落とし穴があるので要注意です。

 

不動産投資において減価償却費は「物件の価値」を一年ごとに償却していくことで計上していく費用になります。

 

後で詳しく解説しますが、不動産投資においての「節税の仕組み」は、収支が赤字になった時に可能になるものです。

 

このように生半可な知識では、節税の仕組みを有効活用することができないので注意しなければいけません。

 

しっかりと様々なリスクを考慮したシミュレーションをしたうえで、不動産投資を始めていくことが大切です。

 

以上、「仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の仕組み」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説」について、次章では解説していきます。

 

不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説

不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説
次に解説するのは「不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説」の要点

  1. 不動産投資をすると節税できる仕組みの税金が多数出てくる
  2. 固定資産税は仕組み的に不動産投資でもっとも節税できる税金
  3. 不動産投資をすると相続税がグッと節税できる仕組みになっている

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

不動産投資をすると節税できる仕組みの税金が多数出てくる

世の中に節税制度はいろいろとありありますが、不動産投資に関係がある税金に対する「節税」が多数あります。

 

不動産投資を始めた際に、不動産投資物件を建築する、あるいは購入すると所有権の登記をします。

 

不動産の所有権が変わると、約2か月たったころには不動産取得税の請求書が届くでしょう。

 

また不動産を所有していると、毎年支払うことが絶対条件である固定資産税の納税も求められます。

 

不動産投資を実施して家賃収入が手に入り、あなたの所得がグンと増せば所得税・住民税を納税する義務が出ます。

 

譲渡や贈与をすれば譲渡税、贈与税が必要になります。このように節税の対象となる税金がたくさん存在するのです。

 

固定資産税は仕組み的に不動産投資でもっとも節税できる税金

節税できる税金は複数ありますが、固定資産税は仕組み的に不動産投資でもっとも節税できる税金です。

 

土地や建物などの不動産は、それぞれの土地・建物の評価が全然違い、固定資産税額も様々です。

 

ただ不動産投資物件でなくとも、住宅が建築されている土地は更地に比べて固定資産税の評価額が最大で6分の1になります。

 

ちなみに固定資産税については、当サイトの過去記事である「日割り計算の精算方法を完全ガイド!不動産売却の「固定資産税」全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

不動産投資をすると相続税がグッと節税できる仕組みになっている

相続税の控除枠が小さくなることが話題となっていますが、その影響なのか「不動産投資による節税の仕組み」が注目されています。

 

具体的には相続税の控除額は、改正前に比較して、なんと60%まで減額されました。

 

特に多くの土地を所有する地主さんは、相当な相続税の納税義務が発生することになります。

 

建物が建っていないただの土地では、相続税を対象とした土地評価の控除はありません。

 

不動産投資など何もやっていない「更地」の土地であるならば、相続の際は控除がまったくないため節税効果がありません。

 

つまり、相続税をかなり支払う可能性が出てくるので注意しなければいけません。

 

例えば1億円の相続税評価の土地があり、相続人が奥さんと子供二人だった場合には、どうなるか考えてみましょう。

 

基礎控除が3,000万円、法定相続人となりうる人が3人なら1,800万円で、相続税控除額の合計は4,800万円になります。

 

差し引きの相続税にかかる金額は5,200万円まで達し、結果的に相続税を節税できる仕組みとなるのです。

 

以上、「不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の仕組み」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし、あなたが持っている疑問や不安を払拭するために知っておくべき知識は、この限りではありません。

 

同じく重要な知識である「赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み」について、次章では解説していきます。

 

赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み

赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み
次に解説するのは「赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み」です。

 

この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。

「赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み」の要点

  1. 会社員は不動産投資をすれば「給与所得控除」で節税できる仕組み
  2. サラリーマンで不動産投資をすると副業扱いになる仕組みなので要注意
  3. 会社員が不動産投資するなら赤字でないと節税できない仕組みになっている

ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。

 

会社員は不動産投資をすれば「給与所得控除」で節税できる仕組み

サラリーマンなどの会社員は源泉徴収という徴収方法を利用して、毎月の給与から所得税や住民税が否応なく差し引かれています。

 

そんな中、サラリーマンでも、給与所得者の必須コストとして認められている「給与所得控除」という制度があります。

 

会社員での給与所得としては、1年間での給与額の中から給与所得控除額を差し引いた金額が給与所得となるでしょう。

 

一方、自営業者などは売上から必要経費をマイナスした金額が所得となります。

 

そこで、自営業者の事業所得との公平性をキープするため、必要経費のかわりに給与所得控除という仕組みがあります。

 

給与所得控除額は給与としてもらう年収が180万円以下のケースだと、控除額は年間の給料×40%となる仕組みです。

 

仮に1,000万円超の場合、控除額は給与年収×5%+170万円となり、大幅な控除額として不動産投資の魅力の一つです。

 

サラリーマンで不動産投資をすると副業扱いになる仕組みなので要注意

不動産投資とはいえ、「事業」と考えられていますので、正確には副業となります。

 

つまり不動産投資事業として、副業に従事していることになるのです。

 

兼業禁止などが勤務先で厳しいようであれば、日本の税制に節税できる仕組みがあるとはいえ、実行には困難が伴います。

 

だからこそ、サラリーマンが大きな規模の不動産投資事業で節税を目論むことは、慎重にした方がいいでしょう。

 

会社員が不動産投資するなら赤字でないと節税できない仕組みになっている

サラリーマンなどの会社員は毎月の給与から「源泉徴収」によって、所得税および住民税などの税金が天引きされています。

 

総合所得である不動産所得は、給与所得と損益をトータルで合算することができ、最終的な所得税・住民税の金額が決まってきます。

 

不動産投資をして、損益合算の仕組みを上手に利用することによって、会社員であっても節税することが可能となるでしょう。

 

なぜ節税が実現できるのかというと、損益合算の仕組みは不動産投資での収支を赤字にすることがキモになるからです、

 

赤字になった分を給与所得と合算して、合計所得を少なくして節税するといえばわかりやすいでしょう。

 

結果的に所得金額が減ったことにより、「住民税」も節税できます。

 

だからこそ、結果的に不動産投資をして「節税が実現できる仕組み」が成立するのです。

 

赤字収支にしたいなら仕組み上「経費」を大量に集めることが必要

不動産投資をして赤字収支になる背景にあるのは、不動産投資事業には様々な「経費」が認められているからです。

 

具体的な経費としては、賃貸管理を委託したケースだと、その委託費用や、物件のリフォーム費用です。

 

また不動産投資を始めたときの不動産取得税はもちろんのこと、毎年の固定資産税なども該当します。

 

ただ所得税や住民税を大きく節税するためには、それ相応の収入があり、税金を納める必要があるので要注意です。

 

以上、「ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み」について解説してきました。

 

この章で解説した知識は「不動産投資の仕組み」を知る上で重要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「不動産投資の仕組み」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

改めて、ここまで解説してきた知識の要点を、以下にまとめてみました。

 

今回の記事でどんな知識を得ることができたのかという「総決算」になるので、ぜひチェックをお願いします。

 

今回の記事のまとめ

【ローンのおかげ?不動産投資が素人や一般人でも成功ができる仕組み】
・不動産投資は多額になる仕組みなので金融機関は融資に積極的
・不動産投資はレバレッジが使える仕組みなので少額自己資金でも可能
・不動産投資の仕組みを理解する努力を惜しまないと成功できる

 

【仕組みの理解以上に重要?素人が不動産投資をするうえでの注意点】
・今は多くの地主が不動産投資における節税の仕組みを利用している
・節税効果の仕組みだけを狙った不動産投資は素人には危険
・生半可な知識だけでは不動産投資は成功できない仕組みになっている

 

【不動産投資はなぜ節税できるのか?シンプルに仕組みを解説】
・不動産投資をすると節税できる仕組みの税金が多数出てくる
・固定資産税は仕組み的に不動産投資でもっとも節税できる税金
・不動産投資をすると相続税がグッと節税できる仕組みになっている

 

【赤字が必須?会社員が不動産投資するうえで注意すべき仕組み】
・会社員は不動産投資をすれば「給与所得控除」で節税できる仕組み
・サラリーマンで不動産投資をすると副業扱いになる仕組みなので要注意
・会社員が不動産投資するなら赤字でないと節税できない仕組みになっている

 

上記に記した知識は、「不動産投資の仕組み」を理解するうえで、絶対に必要な知識のため必ず吸収しておくべきです。

 

逆に解説してきた知識さえ押さえておけば、今回のテーマであなたが疑問や不安を抱く必要はもうないでしょう。

 

あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。

 

今回テーマにした「不動産投資の仕組み」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。

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