宅地 造成

最終更新日:2018年1月14日

「宅地の造成」に関する必須知識を全て解説

「宅地の造成」に関する必須知識を全て解説
「宅地の造成」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・自分の持っている土地が、地盤や土壌は安全に造成されるのか心配・・・
・宅地造成時にかかる費用相場を事前にしっかりと知っておきたい
・種目が違う土地を宅地造成する際の注意点をわかりやすく教えてほしい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「宅地の造成」に挑戦しようとしてはいけません。

 

宅地の造成に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかく宅地の造成に挑戦するのであれば、満足いく金額で安全・安心の土地に仕上げて欲しいですよね?

 

そこで今回の記事では「宅地の造成」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「宅地の造成」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「別の種目から造成した宅地は安全なのか」
  • 「宅地造成時にかかる費用相場」
  • 「土地を宅地造成する際の4つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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別の種目から造成した宅地は安全なのか

別の種目から造成した宅地は安全なのか
まず紹介するのは「宅地を造成した土地は安全なのか」です。

 

今、元はべつの種別だった土地が造成し、区画わけされて、「分譲地」として高い評価を得ています。

 

「新居ばかりになるので、古いご近所関係がなくてラクに生活できる」と評価されているのです。

 

また「育児中の家族が集まるのが良い」「上下水道が備わっている」ことからも人気です。

 

しかしこのような分譲地は、元は田んぼや畑などの土地を造成したケースが大半なのをご存じですか?

 

宅地造成した土地はきちんと施工すれば問題なし

自分が買おうとしている土地が、畑や田んぼだったと耳にすると、ほとんどの方が不安になります。

 

「他の種別を無理矢理造成した土地って、本当に大丈夫なのだろうか・・・」と心配されます。

 

これについては不動産業者を行なっていた時もよく質問されましたし、ウェブでも数多く取り上げられています。

 

「沈みやすい」「液状化の恐れがある」「湿気がこもりやすい」という声が多いです。

 

しかし、元・不動産業者という立場であえていわせてください。

 

ちゃんと100パーセント地盤調査して、それに加えて改良・補強工事をキチンとしていれば、問題ありません。

 

宅地を造成する工事は、販売業者が専門業者に手配をして造成されるケースが大原則です。

 

ここで確固たる造成工事を行っていれば、沈下の危険性が消失するくらいの地盤は手堅く構築できます。

 

そしてそれに留まらず造成された後、販売業者は必ず地盤を調べ上げ、強度的にOKとなれば差し支えありません。

 

しかし中には地盤リサーチの果てに、地盤改良が必須条件となってしまうケースも言うまでも無くあります。

 

そうなってしまうとコストは生じますが、キチンとしたベース改良・補強工事を実施すれば大丈夫です。

 

さらにはほとんどの住宅企業は、地盤沈下の恐れがある土地においては10年保証もつけてくれる点もアドバンテージです。

 

また液状化に関しては、造成を実施したから液状化するということではありません。液状化が生じる事とは別問題です。

 

また湿気が上がるか否かですが、確かに若干の懸念もあることは否めません。

 

しかし防湿シートとセットにして、ベタ基礎の防湿スキームをキチンとしていればほぼ問題ないです。

 

そういうわけで、別の種別を造成した宅地だとしても、気がかりなく家を建てることが出来ると断言できます。

 

ここまでは、「別の種目から造成した宅地は安全なのか」をお伝えしました。

 

宅地を造成した土地は本格的に処置をしておけば何の問題もない事を、把握していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「別の種目から造成した宅地は安全なのか」です。

 

宅地造成時にかかる費用相場

宅地造成時にかかる費用相場
宅地の造成は都市部では実施されることが少ないせいか、相場をチェックすることが難しいです。

 

地方に住まれている人で、「宅地造成の相場」を把握したいと思っている人もいらっしゃることでしょう。

 

そこでこの章では、宅地造成のタイミングにかかるコスト相場について元・不動産業者である筆者が紹介していきます。

 

先に結論をいっておかなければなりません。宅地の造成は坪2~3万ほどが相場です。ただしこれは地方限定の話です。

 

都市部になると物価が高額なうえ道も狭いので、坪3~4万円は腹をくくっておいたほうがいいでしょう。

 

では一体、宅地造成料金にはどんな金額がふくまれるのでしょうか。次項より紹介していきましょう。

 

土地を「床堀り・基礎砕石」で宅地造成するケース

土地にある土の真下の頑丈な地盤を掘る業務になります。

 

後述する「擁壁」をそのまま、土壌の固い地盤にセットにするわけにはいきません。

 

そのため、擁壁設置専門のコンクリを送り込むため土台を掘ります。

 

土地を「基礎コン型枠・生コン打設」で宅地造成するケース

ベースを掘った後、擁壁の形にフィットするようにコンクリをいれ込みます。

 

ちなみに「擁壁」とは崖に始まる崩壊が誇りやすい場所を守るための「土留め」のことです。

 

またコンクリートブロックや大きな石などを利用した「壁状の構造物」という側面も持っています。

 

土地を「擁壁」で宅地造成するケース

道路から敷地がちょっと引き上げられていて、その上に家屋が建てられるケースで必須です。

 

または、隣り合った敷地の高さに違いがある状況では、崖や盛土の側面が砕けるのを食い止めるために壁が欠かせません。

 

それが少し前にも説明した「擁壁」です。

 

土や粉粒体を積み重ねたときに、崩壊しない斜面の最大アングルの事を土壌の「安息角」といいます。

 

「安息角」を上回る大きな高低差を地面にセッティングしたいときに「擁壁」が不可欠です。

 

もし擁壁がなくてじかに自然の状態にしておくと、隣からの負荷によって斜面が悪化してしまいます。

 

つまり、「擁壁」は建物を保持するという大切な働きがあるのです。

 

土地を「山土盛土・均し・転圧」で宅地造成するケース

「山土盛土」は土地を閉ざすための土に相当します。読んで字のごとく、山から土を運輸してきます。

 

ちなみに「山土」とは違って、よその土でされる方もいらっしゃいます。

 

わざわざ山から持ってこないので、金額もおトクです。

 

ただし「廃土」を利用する状況だと汚染されていることもあり得ますので、ご注意ください。

 

山土以外で埋め立てを考慮している方は、いろいろなディーラーさんに聞く方が良いでしょう。

 

また「均し」「転圧」は土で閉ざした後、均等に水平にして地盤をしっかりさせることを意味しています。

 

手を入れずに土で埋めただけだと、地盤がぬかるんだ状況を保つので、必須のプロセスになります。

 

ちなみに埋め立てるキャパシティと、土の量に差があることになりますが、これは転圧を行なうためだからです。

 

土地を「ローラー」で宅地造成するケース

土地の宅地造成には、重機である「ローラー」が不可欠になってきます。

 

当然ローラー利用のためのコストが発生します。

 

利用費は「ローラー配送コスト」として表され、ローラーを宅地に持ってくる費用とレンタル料が同義になります。

 

ここまでは、「宅地造成時にかかる費用相場」をお伝えしました。

 

宅地を造成する際、いくらくらいの費用が発生するのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「土地を宅地造成する際の4つの注意点」です。

 

土地を宅地造成する際の4つの注意点

土地を宅地造成する際の4つの注意点
この章では宅地を造成するつもりなら、事前におさえておくべき重要ポイントを紹介していきます。

 

今回ピックアップする宅地を造成する際の注意点は、以下の通りになっています。

土地を宅地造成する際の4つの注意点

  1. 宅地を造成する時は「鋤取り」しないケースが多い
  2. 宅地造成する土地の前面道路の距離と道幅は要チェック
  3. 宅地造成をするなら複数業者から相見積もりする
  4. 宅地造成業者を選ぶ際は自分で探しだす

 

宅地を造成する時は「鋤取り」しないケースが多い

宅地造成するときに、当初よりある宅地の土を除去(鋤取り)する造成企業がいます。

 

鋤取りは「柔らかい土については、除去してしまった方が効率的にも強度的にも良い」という考え方です。

 

ただ、造成する土が固かろうが、土地から造成してわが家を建設するとなると地盤改良工事は不可欠です。

 

造成してからすぐ家を建てるとなったら、地盤は宅地だろうがそうでなかろうがバランスが失われるものです。

 

数十年放置するのならともかく、数年程度の期間だとすれば、そこまで心配することはないです。

 

だからこそ、宅地造成する壌土に鋤取る義務はなく、ほとんどの土木業者も鋤取ることは減ってきました。

 

ちなみにもし実行するなら、鋤取りコストとして1平方メートルあたり1,000円ほど生じます。

 

効果のわりには結構なコストがかかるので、地盤改良費に投資した方がいいと言っても言い過ぎではないです。

 

本当は鋤取りしたあとに地盤改善行うのが一番問題のないのですが、ただコストパフォーマンス的にそこまで投資する必要はないです。

 

宅地造成する土地の前面道路の距離と道幅は要チェック

土を持ち込むスポットから、宅地造成する土地のまでの移動距離や道幅でもトータルコストが異なります。

 

なぜかというと、土を送り届ける為のダンプが通れないなら、それより小さい車で運ばざるをえないためです。

 

4トントラックならサクッと往復できるものを、軽車両なら十数回以上往復することになります。

 

運搬する時間も費やすうえ、手間もかかるので料金がかさむのも仕方がないといっても言い過ぎではないです。

 

宅地造成をするなら複数業者から相見積もりする

宅地造成にするシーンに限らず、どんな土壌でも造成をする際には絶対に欠かすことができない要素が「見積もり」です。

 

複数業者から見積りして貰うことで造成費用の相場が明らかになって、よりお手頃価格で造成しやすくなります。

 

また比較検討することを通じて、高い値段の費用を請求してくる悪徳業者を見いだすこともできます。

 

リーズナブルに造成を行いたいであれば、必ずいくつかの会社に対する見積もり(相見積もり)をとるようにしましょう。

 

相見積もりについては、当サイトの過去記事である「造成するならまずは見積もり!相場価格から上手な活用方法まで解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

宅地造成業者を選ぶ際は自分で探しだす

宅地造成するとき、不動業者を介して依頼すると、見積もりの中に余計な料金も入れられてしまいます。

 

具体的にはあなたが払いこむべき造成費用に、「紹介料」があわせて入ってしまうのです。

 

これを不動産業界におきまして「中間マージン」と言い、不動産屋の大事な収益の柱になっています。

 

具体的に紹介料をとられてしまうと、どれほどマイナスを被ってしまうのかチェックしてみましょう。

 

昨今の不動産業界における「紹介料」は、造成工事にかかるコストのうち10%です。

 

もし造成費用に150万円求められるとしたら、紹介料として10%プラスされて、支払い額は165万円となります。

 

つまり紹介料を許してしまえば、15万円もの活かされないお金を生み出すことになるのです。

 

紹介料を取られたくないなら、業者にオススメしてもらわずに自分で造成業者を探しあてるようにしましょう。

 

ネットで「地域名 造成」でサーチしたら、比較的簡単に造成企業を見つけることができますよ。

 

しかし、ただお値打ち価格が提供してくる造成業者をセレクトしてしまうのはアウトです。

 

違法行為を働いたり、雑な造成をしたりする悪質な業者が担当になってしまう可能性がでてきます。

 

危険な造成業者の見分け方と付き合い方については、当サイトの過去記事である「土地造成の費用相場を完全公開!限界まで金額を安くする方法も徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

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まとめ

以上、「宅地の造成」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「宅地の造成」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、宅地の造成に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。