土地造成 費用

最終更新日:2018年1月12日

「土地の造成費用」に関する知識を全て解説

「土地の造成費用」に関する知識を全て解説
「土地の造成費用」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・一般的な土地を造成する時の費用相場を教えてほしい
・土地の造成費用を少しでも安くするには、どうすればいいの?
・土地の造成費用が高くなってしまうケースって何がある?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地の造成に挑戦しようとしてはいけません。

 

土地の造成費用に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかく土地の造成に挑戦するのであれば、自分が納得いく費用で、高いクオリティに仕上がってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地の造成費用」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地の造成費用」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「一般的な土地を造成する時の費用相場」
  • 「土地の造成費用を少しでも安くする方法と注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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一般的な土地を造成する時の費用相場

一般的な土地を造成する時の費用相場
まず紹介するのは「一般的な土地を造成する時の費用相場」です。

 

土地の造成とは、「宅地」として活用可能な状態にするため工事です。

 

そのために行う「整地」「土盛り」「土止め」などの工事のために支払う費用が「造成費用」です。

 

土地の造成について、いまいち聞き慣れない言葉の人も多いでしょう。

 

整地は凹凸がある地面を建築のための工事で、整地と一緒に伐採・抜根や地盤改良も料金に加わるのが「造成」です。

 

ちなみに「土盛り」とは路地より低い土地を土砂で一杯にして地上げする工事です。

 

そして「土止め」は土手など土砂がくずされるのをブロックするための工事です。

 

いずれの総工費も都道府県別に一般的な相場が確定されているのが特徴となっています。

 

造成費用をチェックする際の注意点

これからお知らせする各々の地域の費用については、面積1平方メートル当たりの価格になります。

 

そのため具体的なコストを求めるケースでは、1平方メートル×面積で計算をしていきます。

 

また紹介する金額は平坦地に該当する額面になりますので、傾斜地についてはまた別途費用が加算されるので要注意です。

 

さらに工事に関しましてはそれぞれにより具体的な工事内容が設定されています。

 

そのため造成費に相当する工事に、別の工事を入れ込む事はできません。

 

一例として過去に実際にあったケースでは、給水管等敷設費を含ませたら、造成費に容認できないケースがありました。

 

このケースは国税不服審判所の採決がおこなったものですから、今後もこの事例が適用されるでしょう。

 

そういった部分の判断については簡単ではない所もありますので、造成を行う際には先だって細かにチェックすることが必要です。

 

ちなみに先ほどもお伝えしましたが、今回紹介する費用相場は、一般的な平地を造成する際のケースです。

 

もし平地以外の土地(傾斜地・山林など)を造成する際の費用相場について知りたいのであれば、当サイトの過去記事をチェックしてみてください。

 

造成するならまずは見積もり!相場価格から上手な活用方法まで解説」にて詳しく解説しております

 

東日本の造成費用相場

まず東日本でいかような金額になるかですが、各地域を管轄する国税局により料金は統一されています。

 

そのため、国税局単位で相場が決まっているといっても過言ではありません。

 

札幌国税局エリアの造成費用

まず北海道を単独で管轄している札幌国税局では平坦地の整地費は1平方メートルあたり400円です。

 

伐採・抜根費は1平方メートルあたり400円で、地盤改良費は1平方メートルあたり1,200円です、

 

土盛費は1平方メートルあたり3,700円となり、土止費は1平方メートルあたり36,500円になります。

 

仙台国税局エリアの造成費用

東北地方で青森県・秋田県・岩手県・山形県・宮城県・福島県などの5県を管轄している仙台国税局についてです。

 

整地費は1平方メートルあたり500円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円です。

 

地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円となり、土盛費は1平方メートルあたり4,600円になります。

 

また土止費は1平方メートルあたり49,600円です。

 

関東信越国税局エリアの造成費用

北関東の関東信越国税局が管轄している茨城県・栃木県・群馬県・長野県・埼玉県・新潟県など6県についてです。

 

整地費は1平方メートルあたり500円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり800円です。

 

地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円となり、土盛費は1平方メートルあたり4,100円になります。

 

また土止費は1平方メートルあたり43,600円です。

 

東京国税局エリアの造成費用

東京国税局は首都圏の東京都・千葉県・神奈川県・山梨県など1都3県を管轄しています。

 

1平方メートルあたり整地費は500円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円です。

 

地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円となり、土盛費は1平方メートルあたり4,200円となっています。

 

また土止費は1平方メートルあたり46,500円です。

 

金沢国税局エリアの造成費用

金沢国税局は富山県・石川県・福井県などの北陸3県を管轄しています。

 

整地費は1平方メートルあたり400円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円です。

 

地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円となり、土盛費は1平方メートルあたり4,000円です。

 

また土止費は1平方メートルあたり43,900円です。

 

名古屋国税局エリアの造成費用

名古屋国税局管轄は愛知県・岐阜県・静岡県・三重県など4県です。

 

整地費は1平方メートルあたり500円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円です。

 

地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円となり、土盛費は1平方メートルあたり4,100円となります。

 

また土止費は1平方メートルあたり44,400円となっています。

 

西日本の造成費用相場

続いて西日本でどのような金額になるかですが、東日本とおなじく地域を管轄する国税局で相場が統一されています。

 

東日本と同じく、国税局単位で相場が決まっているので注意してください。

 

大阪国税局エリアの造成費用

大阪国税局が管轄しているのは大阪府・奈良県・和歌山県・滋賀県・京都府・兵庫県です。

 

2府4県という広いエリアで、同じ造成費用相場が適用されているのが特徴です。

 

整地費は1平方メートルあたり500円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円になっています。

 

また地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円で、土盛費は1平方メートルあたり4,000円になります。

 

さらに土止費は1平方メートルあたり、44,500円です。

 

広島国税局エリアの造成費用

広島国税局管轄の鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県など中国地方の5県です。

 

整地費は1平方メートルあたり400円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり400円です。

 

また地盤改良費は1平方メートルあたり1,200円です。

 

さらに土盛費は1平方メートルあたり3,900円になり、土止費は1平方メートルあたり41,700円となります。

 

高島国税局エリアの造成費用

高松国税局管轄の徳島県・香川県・愛媛県・高知県などの四国4県です。

 

整地費は1平方メートルあたり400円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円です。

 

また地盤改良費は1平方メートルあたり1,200円になります。

 

さらに土盛費は1平方メートルあたり4,000円となり、土止費は1平方メートルあたり35,800円となっています。

 

福岡国税局エリアの造成費用

北九州の福岡県・佐賀県・長崎県など3県を管轄している福岡国税局では、整地費は1平方メートルあたり400円です。

 

また伐採・抜根費は1平方メートルあたり500円で、地盤改良費は1平方メートルあたり1,300円になります。

 

さらに土盛費は1平方メートルあたり3,800円となり、土止費は1平方メートルあたり38,700円になっています。

 

熊本国税局エリアの造成費用

南九州の広い範囲を管轄する熊本国税局では、熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県など4県が範囲に含まれています。

 

整地費は1平方メートルあたり400円で、伐採・抜根費は1平方メートルあたり500円です。

 

また地盤改良費は1平方メートルあたり1,200円になります。

 

さらに土盛費は1平方メートルあたり3,900円で、土止費は39,600円になっています。

 

沖縄国税事務所エリアの造成費用

また沖縄県を単独で管轄する沖縄国税事務所では、整地費は1平方メートルあたり400円です。

 

また伐採・抜根費は1平方メートルあたり600円で、地盤改良費は1,300円です。

 

さらに土盛費は1平方メートルあたり4,300円となり、土止費は1平方メートルあたり41,500円となっています。

 

ここまでは、「一般的な土地を造成する時の費用相場」をお伝えしました。

 

一般的な土地を造成する時、どれくらいの費用がかかるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地の造成費用を少しでも安くする方法と注意点」です。

 

土地の造成費用を少しでも安くする方法と注意点

土地の造成費用を少しでも安くする方法と注意点
前章でお伝えしたとおり、土地を造成する際の「造成費用」はがっちりと相場が決まっています。

 

しかし実はやり方次第でコントロールすることができます。

 

決してリーズナブルな価格ではない造成費用ですから、できるなら少しでもセーブしたいですよね。

 

そこでこの章では見落としがちな費用削減のポイントから、トラブルによる不毛な出費を防ぐ方法まで解説していきます。

 

造成費用には余計な費用がプラスされがち

造成工事を行う際、生まれて初めての経験だという方がほとんどではないでしょうか。

 

「1回目の造成工事だから」「今後何度も体験することではないし」と深く調べずに造成工事をスタートしてしまうとアウトです。

 

あなたが知らぬ間に余分なコストを支払うことになってしまうかもしれません。

 

住宅施工会社に造成を任せる手数料が発生する

住宅の建替えの際、住宅施工企業に建替えをオーダーすると、ほとんどの場合見積もりの中に造成工事費用も入れられています。

 

しかし、実はその造成費用には手数料が一緒になっているのです。

 

住宅施工企業に造成工事を申し込んだところで、住宅施工会社が造成工事を具体的に施工するわけではありません。

 

タイアップした会社に造成工事のオーダーをし、その会社からまた造成工事の施工業者にオーダーがされます。

 

このように又聞きしていくかのように造成工事施工会社に達するのです。

 

住宅施工会社からタイアップ会社へ、さらに造成業者へとオーダーする際に手数料が出てきてしまいます。

 

これを不動産業界では「中間マージン」と言い、業者の大きな利益の源になっています。

 

造成費用の中間マージンでどれくらい損をするのか

具体的に中間マージンがあることで、どれほどマイナスを被ってしまうか計算してみましょう。

 

一般的な中間マージンは造成工事費用のうち10%です。

 

もし造成費用に100万円かかり、その間に2社からんでくるとしたら、2社分の中間マージンが加算されます。

 

100万円に手数料をそれぞれ10%プラスしてみると、合計額は120万円となります。

 

つまり、中間マージンが発生してしまえば、20万円も払う必要のないお金を消費することになるのです。

 

造成工事をすると税金費用も増える

「造成工事をしたなら、固定資産税の額が一気にふえる」という風説を耳にしたことがありませんか?

 

実は固定資産税には住宅用地においては、6分の1から3分の1軽くなるという特例があるのです。

 

もちろん住宅がある場合のケースになりますが、造成してしまうとその土地は特例を受けることができなくなります。

 

つまりは固定資産税の額がこれまでより増えてしまうということなのです。

 

ただし固定資産税は1月1日時点の土地の状態で、金額を確定するのを忘れてはいけません。

 

だからこそ造成工事をしてから次の1月1日までに新築を建ててさえすれば固定資産税額は同じです。

 

また更地のままなく、それ相応の活用(駐車場などの経営、農地転用など)を行うのもアリです。

 

それによって、土地の評価が移り変わって、固定資産税の金額はまた異なることになります。

 

造成費用を安くするには自分で動く必要がある

経験の浅い造成工事で、色々なことを自分で調査したり探したりするのが面倒と言う人はいっぱいいるでしょう。

 

中間マージンが加算されるのをわかったうえで、専門業者にすべて任せてしまう決断をする人も少なくないはずです。

 

しかし費用を少しでも減額するためには、ご自身の手間を出し渋らないことが重要です。

 

費用を落としたいなら造成業者は自分で直接依頼すべし

住宅施工会社にまとめてオーダーしてしまうと中間マージンが起きてしまう、ということは先ほど述べました。

 

そのため、ご自身で直接造成業者にお願いすれば、当然手数料は必要ではありません。

 

面倒なことでもご自身で業者を選び、取り引きすることで大金を節約することができるのです。

 

業者のセレクト方法としては、いくつかの造成業者に査定をもらい、見比べるというやり方が望ましいでしょう。

 

しかし、ただリーズナブルな見積もりをチョイスして造成業者を選んでしまうのはとてもリスキーです。

 

造成業者の中では違法行為を働いたり、雑な施工をしたり、問題を生むような悪質な業者も数多く残っているからです。

 

業者決定には、見積書の金額以外にも確認するべき大切な着眼点があります。

 

造成業者を選ぶ際に確認すべき重要なファクターは、その業者が「造成工事を行う資格がある業者なのかどうか」です。

 

造成工事はライセンスが必要です。造成業者は各都道府県に於きまして造成工事業者登録をしている必要があります。

 

しかし、ライセンスを持たない業者が安く工事を実行していることも、遺憾なことに未だにあります。

 

きちんとライセンスを持ち、登録も完了している業者であれば、業者のウェブサイトのトップ画面などでその証明を載せています。

 

もしも確認が不可能だった場合でも、電話などで直接「資格の有無をチェックさせてほしい」と頼めば提示してくれるはずです。

 

造成費用チェックの前に確認すべき書類がある

業者からチェックさせてもらうべき重要な文書に、マニフェスト(産業廃棄物管理票)を挙げられます。

 

マニフェストとは、造成工事で生み出された産業廃棄物が、どういったやり方で処分されたかの過程を最終処理まで記したものです。

 

マニフェストは造成業者・運搬業者・処理業者・最終処理業者で共有され、各業者間で5年間の保存を制定されています。

 

マニフェストは複数枚綴りになっており、造成業者は結果的にすべての過程が載っているページを所持しています。

 

施主にはこのマニフェストを確認する権限があります。

 

これまで関わってきた業者の押印がされているか、最終処理の日付が載せてあるかなどを確認してください。

 

堅実に廃棄物が処分されたかどうかを見定めることができるでしょう。

 

もしも、押印漏れや記録漏れがみられた場合、不正に処分されたケースが考えられます。

 

また、劣悪業者の中には、造成工事のマニフェスト票を複写して偽造します。

 

つまり、あたかも本物のように差し出してくるような業者もいるのです。

 

ちょっとでも不信に感じたら、リストされた他の各業者に電話をかけてください。

 

嘘偽りなく記録のように処理されたのかどうかを突き止めるようにしましょう。

 

万が一不法投棄などの悪意のある処分をされていた場合は大変です。

 

その廃棄物のもともとの保持者であるあなたが罰せられてしまうかも知れません。

 

廃棄物が正確に処分されたかを見極めるのは施主の権利でもあり、責務でもあるのです。

 

造成時の廃棄物処理費用を抑える方法

廃棄物の処理コストは、産業廃棄物以外は割高になってしまうことがあります。

 

例えば、処分したい道具や生活ゴミなど…産業廃棄物と違うプロセスで処分されるものもあります。

 

しかし面倒だからと造成業者にオーダーしてしまうと、自分で捨て去るよりも高額になってしまうことがたくさんあるのです。

 

あなた自身で粗大ごみとして処理できるものは粗大ゴミの日に廃棄してしまいましょう。

 

ほかにも、中古買取り店へ持ち込む、行政に引き取ってもらうなど、自分で破棄してください。

 

造成時のトラブルによる無駄な費用を防ぐ

造成工事は、とかくトラブルを発生させ易い行為です。

 

思いもよらぬトラブルにより、罰金を納付したり、裁判の費用を納めたりすることもあります。

 

どれだけリーズナブルに工事をしても、造成費用のほかによけいな出費をすることになってしまいます。

 

そんなよけいな出費を防ぐ為、トラブルなく安全に造成工事を終える事を目標にしましょう。

 

造成に必要な法的手続きを忘れるとムダな費用が発生する

土地を造成する際、登記簿謄本で名義をチェックします。

 

登記簿の名義人が死亡している場合は、土地が相続人全員の共用の財産となります。

 

そのため、どなたが相続して造成をするのかを明白にしておく必要があります。

 

また、相続時には相続人全員の印鑑証明書が付いた遺産分割協議書の作成が必要不可欠です。

 

親戚・縁者間での厄介ごと防止のため必ず制作するようにしましょう。

 

遺産分割協議については、当サイトの過去記事である「税金から売るコツまで解説!相続した土地の売却に必要な4つの必須知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください

 

そして住居破壊を伴う造成工事後には、法務局で登記簿上から住居が滅失したことを登記する必要があります。

 

これを「滅失登記」といい、何が何でもしなくてはならないプロセスです。

 

これは法律で義務付けられており、造成工事後1ヶ月以内に申請する義務があります。

 

もしも登記の申請を怠ったケースでは、10万円以下の過料に処されてしまうでしょう。

 

滅失登記以降は各市町村役場にお知らせされ、課税台帳からはずされますので施主が手続きすることは不要です。

 

滅失登記だけは欠かさず行うよう頭に叩き込んでおくとよいでしょう。

 

見当がつかないというときは施工業者に話しを持ち掛けたり、各自治体に連絡をとってみると良いですよ。

 

造成によって近隣トラブルが起こるとムダな費用がかかる

造成工事で最もたくさんあるトラブルだと言っても過言でないのが、「近隣住民とのトラブル」です。

 

造成工事は騒音・振動・粉塵飛散などというような、近隣住民に被害をもたらす要素を多数内包しています。

 

トラブルを生じさせても話し合いで解決できればOKですが、下手すると裁判にまで発展します。

 

弁護士のコストや慰謝料の払い出しなど、不本意な出費が降りかかる可能性もあります。

 

もし造成工事だけでなく、その土地に新築を建築する建替え工事の場合、近隣の方々とは今後も親しくしていく必要があるでしょう。

 

造成工事後もスッキリしたお付き合いができるよう、問題は可能な限り避けたいものです。

 

では、どのような方法で近隣トラブルを阻止することができるのでしょうか。トラブル別にまとめてみましょう。

 

造成における「騒音・振動被害トラブル」を防いで費用節約

造成工事では、重機を活用する際に大きな音が起こったり、地中の基礎を壊す際に振動が起こったりしてしまいます。

 

業者側が最大限気を配っていても、造成工事で騒音・振動を100パーセント無くすことは不可能です。

 

だからこそ、ある程度は近隣の方の同意を得ることが必要不可欠なのです。

 

騒音・振動のトラブルを阻止するには、騒音や振動が発生するタイムゾーンをあらかじめ明確にしておくことです。

 

それを近隣の方へ告知することが、とりわけ重要なことです。

 

朝早い時間は避けたり、夕方住民が家に戻る時間は回避するだけでも、クレームは大幅に抑えられます。

 

そして、騒音・振動の発生する日程やタイムゾーンを先だって知らせることで、住民側に動いてもらうこともできます。

 

また、「振動被害により住まいにヒビが入った」という損失を出すことも稀にあります。

 

しかし、中には住宅への損害が造成工事のせいではなかったというケースもあるでしょう。

 

それぞれのために造成工事の前には住民の方と施主と当事者以外の人立ち会いのもと、測量や撮影で記録をストックしおきましょう。

 

記録をストックしおくことで、万が一不具合があった場合、造成工事以前の状態をチェックすることができます。

 

その結果、なぜ住宅に損害が出たのかという「被害の原因」をハッキリさせることができるでしょう。

 

造成における「粉塵飛散被害によるトラブル」を防いで費用節約

造成をする際、土地の中にあるくずや小さなゴミがあちこちに飛んでしまいます。

 

近隣住宅のフォルムや、洗濯物や車が不衛生になってしまう、というような問題もあります。

 

そのため保護シートをきちんと張り、造成現場を取りまくことは建築物造成工事のルールです。

 

しかしそれでもわずかばかりの粉塵は生まれてしまうでしょう。

 

そんなどうしても粉塵があちこちに飛んでしまうような作業には、散水をして飛散を防ぐことが必要不可欠です。

 

また、粉塵が生じるような作業も、状況に応じてその都度近隣住民に告示するようにしましょう。

 

そうすることで、住民側も「洗濯物を外に干さない」「汚損したら困るものは外に置かない」などの対策を取れます。

 

造成における「作業員によるトラブル」を防いで費用節約

造成業者の現場労働者の中には、態度が悪く、マナーを守らないために近隣住民にいやな思いをさせてしまう現場労働者もいます。

 

ひと休み時に敷地内や道路で喫煙し続けたり、作業服をだらしなく身に付けていたり、私語が多いなどの問題を出します。

 

施工中、毎日その敷地に現場作業員はいるわけですから、その中に振る舞いの悪い現場作業員がいることは問題です。

 

施工期間中、近隣の方々は毎日気分を害する思いをすることになってしまいます。

 

このような現場作業員によるトラブルを防ぐには、オファー前に作業員の態度や身だしなみを観察してください。

 

見積もりの段階で「応対の口調は丁寧なのか」「作業着はユニフォーム制か」「派手な現場作業員はいないか」は要チェックです。

 

オーダーする前から不安なところのある業者は問題があります。

 

身だしなみや礼儀だけでなく基本的なマナーの指導も実施されていないので、トラブルが生じてしまうかもしれません。

 

応対の仕方や身だしなみを見て心配するようなことがあれば、その業者に委任するのは避けた方がいいでしょう。

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まとめ

以上、「土地の造成費用」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地の造成費用」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地の造成に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。