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「更地化する家の売却」に関する知識を全て解説

最終更新日:2018年2月23日
「更地化する家の売却」に関する知識を全て解説
「更地化する家の売却」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、心配だらけの売却となります。

 

だからこそ「更地化する家の売却」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「更地化する家の売却」に関して、以下のような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・家が古い場合は、更地にして売却するべきなのか教えて欲しい
・家を更地にして売却するメリット・デメリットは何?
・家を更地にして売却すべきか、決断できる要素を知りたい
・更地化して家を売却する際の注意点は何がある?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「更地化する家の売却」に挑戦しようとしてはいけません。

 

更地化を伴う家売却に必要な知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく家の売却に挑戦するのであれば、更地化すべきかどうか、自分が納得いったうえで売却したいですよね?

 

そこで今回の記事では「更地化する家の売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「更地化する家の売却」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「家が古い場合は更地にして売却するべきなのか検証」
  • 「家を更地にして売却するメリット・デメリット」
  • 「家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント」
  • 「更地化して家を売却する際の6つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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家が古い場合は更地にして売却するべきなのか検証

家が古い場合は更地にして売却するべきなのか検証
まず紹介するのは「家が古い場合は更地にして売却するべきなのか検証」です。

 

古家付き土地とは、中古住宅とは似ても似つかない存在です。

 

家に一般的にいう価値がほとんど無いけれども、解体されずに残っている状態の土地を指します。

 

古い家を売る場合、古家をどうするべきかという問題が常に迷いどころとなるでしょう。

 

しかし買主が古家を必要とするか理解できないままで、売主は壊すべきか決定できないことばかりです。

 

壊すべきかどうかという問題は、残念なことにかなりややこしいです。

 

お金をかけてでも壊してしまえば更地になり代わって、一般的には土地の流通性がUPします。

 

古家が必要ない買主にとっては、古家は意味の無いお荷物にしかならないからです。

 

ところが、すべて壊せば文句なしかというと、そうとも限りません。

 

壊した結果、住宅用に使えない土地になるリスクを含んでいますので、壊すとしても注意深く判断してから行いましょう。

 

ちなみに更地にした状態の売却方法については、当サイトの過去記事である「 土地売却の流れを12のステップで完全ガイド!買い替え時の流れも解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「家が古い場合は更地にして売却するべきなのか検証」をお伝えしました。

 

家が古い場合は更地にして売却した方が、流通性が増すと理解していただけたと思います。

 

更地の方が流通されやすい事は「更地化する家の売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「更地化する家の売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「更地にして売ることで得られる利点や欠点」についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「家を更地にして売却するメリット・デメリット」について紹介していきます。

 

家を更地にして売却するメリット・デメリット

家を更地にして売却するメリット・デメリット
この章では「家を更地にして売却するメリット・デメリット」について解説していきましょう。

 

解体して売る場合は、土地の用途に取り決めがなくなるので、売れやすくなるのが一般的です。

 

すべての人が古家を必要とするわけではなく、例えば住む用途で土地を買わない層については、古家は邪魔な存在だからです。

 

一方で、売主は解体しなければならず、冗長な手間と費用が発生します。

 

だからこそ、解体するべきか否かは、メリットとデメリットを考えるべきです。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

家を更地にして売却するメリット・デメリット

  1. 更地にして売るメリットはトラブル回避に繋がること
  2. 更地にして売るデメリットは固定資産税が高くなること

 

更地にして売るメリットはトラブル回避に繋がること

まず、古家がなくなることで、「瑕疵担保責任」が突発せず、売却後に余計な問題に巻き込まれなくなります。

 

また、整地されている状態は、手間を必要としない印象を与え売れやすくなります。

 

他にも、古家に関する手続きの一切が消失するため、買主にとって楽になるでしょう。

 

さらに売主にとっても、古家の管理が求められなくなり、不審火の心配もありません。

 

現在の情勢としては、倒壊の恐ろしさなど、周辺に影響が大きい空き家を撤去させるベクトルで動いています。

 

古家が該当すれば、解体しておくと地方自治体に指摘されなくて済みますよ。

 

更地にして売るデメリットは固定資産税が高くなること

解体することで大きいのは、土地に課税される「固定資産税」が高くなることです。

 

古家がなくなると、3~4倍程度に上昇します。

 

増税を考えると、なかなか踏み切れず、買ってもらえるまでの期間が長いほど負担が増します。

 

また、解体費用は売却価格に増加するとしても、先に先出しのコストが発生します。

 

解体コストは家の構造によって違いがありますが、古家付きの土地のケースでは、大抵が木造です。

 

仮に坪3万円としても、50坪ある状況なら150万円になります。

 

そして、解体後は家が解体された事実を証明する登記(滅失登記)が必要です。

 

滅失登記に費用は発生しないとは言えども、土地家屋調査士という有資格者にお願いすると、報酬として数万円は取られます。

 

他にあるとすれば、解体時には近所に面倒を掛けてしまうことでしょう。

 

近所にあいさつして回るなど、最低限のエチケットを果たさなくてはならないことです。

 

礼儀を果たすための費用は、買主が更地化するなら買主がするべきことですから、無駄な負担となります。

 

礼儀を果たさなかった場合の末路については、当サイトの過去記事である「プロが教える土地売却!売買の流れ・注意点・必要書類まですべて解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「家を更地にして売却するメリット・デメリット」をお伝えしました。

 

家を更地にして売却するとどんな利点や欠点が出てくるのか、理解していただけたと思います。

 

更地化のメリット・デメリットは「更地化する家の売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「更地化する家の売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「あなたの家が更地にすべきかどうか決めるための判断要素」については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント」について紹介していきます。

 

家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント

家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント
この章では「家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント」について解説していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント

  1. 後から解体するのが一番無難な選択肢
  2. 解体費用を上乗せして売却することも可能
  3. 「中古住宅」と「土地」の両方の扱いで売却するのもアリ

 

後から解体するのが一番無難な選択肢

土地を探している人の中で、更地を必須条件としている人は少ないです。

 

古家付きの土地を更地と同様に考えて、購入の選択肢に含めている人は相当数存在します。

 

それでも、解体に使う費用と時間を十分にかけている「更地」のほうが人気は高くなります。

 

迷うなら、とりあえずは古家付きで市場に売りに出し、購入者が解体を希望すれば承認する方法でも問題ないでしょう。

 

もしかしたら古きに趣を感じる層などに刺さり、古家を直して使いたい人が出てくるかもしれません。

 

解体してしまうと、古家を求める層のチャンスは失われてしまいます。

 

解体費用を上乗せして売却することも可能

売り出し価格は、売主が決めるプライスなので、解体費用を上乗せすることは困難ではありません。

 

ただし、価格が更地の相場よりももの凄く離れていると、買主は興味を失って、永遠に売れ残ってしまいます。

 

考え方次第ですが、売主と買主を同じベースラインで考えると、結論が見えてくるでしょう。

 

解体コストの半分をプラスして、折半にする場合なら、お互いが納得できると想定されます。

 

交渉事は、お互いに譲る精神を持ち合わせていなくてはまとまりません。

 

自分だけが損をしたくないと希望しているようでは、売る気がないのと同じ扱いになるでしょう。

 

不動産の現場で使える交渉テクニックについては、当サイトの過去記事である「不動産売却の値下げを完全攻略!効果的な値下げ幅から交渉テクまで解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

「中古住宅」と「土地」の両方の扱いで売却するのもアリ

築年数が古くても買い手が見つかることが起こりうるのならば、ちょっと特殊な方法が使えます。

 

具体的には「リフォーム向け中古物件」および「土地」の両方で売りに出してみるといいですよ。

 

よく中古戸建ての物件情報をみていると、片隅の方に「更地渡しも可能」などと記載されている物件があります。

 

しかし小さく書いているだけでは、土地ばかりを探している人の目に止まる可能性は少ないです。

 

そもそも中古住宅のページなので、土地に限って探している人はスルーしてしまうでしょう。

 

そこで、土地だけを探している人にも、目立ちやすいようにしてあげるのです。

 

具体的には土地の物件情報欄にも、記載してもらうように交渉してください。

 

もちろん、建物が残ったままの状況でも問題ありません。

 

二重で掲載した場合、建物の解体コストを売主と買主のどちらが負担するのか?とでもいうべき問題が発生します。

 

しかし掲載の時点で、はっきりしておく必要はありません。

 

備考欄などに「解体費用要相談」もしくは「解体費用相談可」と書いておきましょう。

 

最終的には売主と買主の折半などで、取引を詰めていけば大丈夫です。

 

ここまでは、「家を更地にして売却するか決めるための3つのポイント」をお伝えしました。

 

あなたの家は更地にして売却すべきなのかどうか、おぼろげながら答えが見えてきたと思います。

 

更地化を決断するための要素は「更地化する家の売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「更地化する家の売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「更地化して家を売却する時に注意すべきポイント」については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「更地化して家を売却する際の6つの注意点」について紹介していきます。

 

更地化して家を売却する際の6つの注意点

更地化して家を売却する際の6つの注意点
この章では「更地化して家を売却する際の6つの注意点」について解説していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

家を解体して更地化して売却する際の6つの注意点

  1. 解体費用の目安を知っておく
  2. 解体費用には別途費用がかかるのを忘れない
  3. 解体費用は解体する家によって大きく変わる
  4. 更地化して売却するなら税金には要注意
  5. 古い家の方が売れやすいケースも存在する
  6. 解体後の新築が不可能な土地もあるので要注意

 

解体費用の目安を知っておく

家を取り壊すのに、数百万円くらい必要になると思っている人は多いです。

 

そのため、無理矢理にでも中古住宅として販売するのですが、実は解体コストはイメージしているよりも高くありません。

 

解体を依頼する業者によって多少の開きはありますが、解体費用の目安はある程度きまっています。

 

木造住宅の一般的な解体コストは、一坪あたり30,000円~40,000円くらいです。

 

30坪の建物であれば、約900,000円から1,200,000円ほどになります。

 

また木造以外の建物といえば鉄骨造やRC造などが存在していますが、古民家の場合は大半が木造です。

 

仮に木造以外の建物を解体するというケースでも、一坪あたりの解体費用は40,000円~50,000円前後です。

 

つまり木造住宅と比べて、そこまで高い価格になることはありません。

 

解体費用には別途費用がかかるのを忘れない

解体費用は一坪○○万円で表されるケースが多いのですが、ここで注意しておくべき着眼点があります。

 

それは解体費用とは別に、諸々の上乗せ料金がかかることです。

 

そのため、解体費用の見積もりを取る状況では、細心の注意を払いましょう。

 

具体的には提示された金額が、真に解体するための費用なのかを確認します。

 

もしかしたら別途費用まで全て一緒になっている金額かもしれないので、絶対にチェックしてみてください。

 

一般的に解体費用に含まれるものは建築物の解体費、足場・仮設工事費や廃棄費用です。

 

一方、建物の解体とは別に、費用が生じる項目には塀の撤去費用や車庫の解体費用などの撤去コストが該当します。

 

解体費用は解体する家によって大きく変わる

同じ40坪の木造住宅だとしても、解体コストが同じになることはほとんどありません。

 

なぜかというと、一軒ごとに環境に相違があるからです。

 

わかりやすく言えば、重機が搬入できる空間があれば作業は楽になるといえます。

 

また道が狭くトラックが搬入できなければ自力作業が多くなり、それだけ人手もエネルギーもかかります。

 

さらに隣家との距離が近すぎると足場設置なども困難になるので、それだけでも追加費用に繋がる可能性が高いです。

 

このように家が建っている立地や状況によって、同じ40坪の木造住宅の解体でも、コストが変わるのも珍しくありません。

 

大事なのは坪単価○○万円の解体コストではなく、それ以外にどれくらいの追加費用が起こるか可能性があるかです。

 

更地化して売却するなら税金には要注意

更地で売り出すデメリットとして、税金の問題が生まれます。

 

通常建物が残っている状態であったならば、土地の固定資産税は評価額の6分の1が減少する仕組みです。

 

つまり建物を解体してしまうと、軽減措置が行なって貰えなくなるので、固定資産税が6倍にアップする恐れがあります。

 

更地にして売り出し、すぐにバイヤーがみつかれば良いでしょう。

 

しかしなかなか買い手が決まらなければ、割高な金額の固定資産税を払うことになることが考えられます。

 

固定資産税の処遇については、初めにしっかり確認しておくようにしましょう。

 

ちなみに固定資産税については、当サイトの過去記事である「固定資産税を滞納している不動産は売却できる?固定資産税の基礎知識を解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

古い家の方が売れやすいケースも存在する

築年数が経過している古い家を売るコツは、建物を解体して更地にするとは限りません。

 

昨今は古民家ブームなので、建築物を残した状態のままでも十分に売却できる見込みはあります。

 

一度解体してしまうと、もう原型復旧させることはできません。

 

そのため、まずは古家が残っているままで売りに出すのがいいでしょう。

 

そしてどうしても買い手がみつからない状況での、最終手段として建物を解体し、更地としてアピールすることを考えてください。

 

また古家を売るためのアドバイスを1つ挙げるとするなら、金額を明確化することです。

 

古家のままで住む人は、ほとんど存在しておりません。

 

たいていの人はリフォームやリノベーションを通じて住むことを想定しているはずです。

 

そこでリフォームやリノベーションした状態の料金を明確化しておくことで、購入への後押しになるでしょう。

 

例えば「和式トイレを洋式トイレにリフォームするには○○万円」「和室の部屋を洋室にリフォームするには○○万円」と表示します。

 

つまりはリフォームされそうなポイントをイメージして、その場合の料金相場をチェックしておくのです。

 

リフォームするのに、どれくらいのコストが掛かるのかわからなければ買い手側も心配なはずです。

 

買い主の不安を少しでも解消するサポートをすることが、古家を早期売却するためのコツになります。

 

リフォームについては、当サイトの過去記事である「マンション売却のリフォーム/費用相場と実施すべきなのかどうかを徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

解体後の新築が不可能な土地もあるので要注意

安易に建物を解体してしまうと、その土地に新設の家を建てられない地域もあるので気をつける必要があります。

 

例えばその地域が「市街化調整区域」だとすれば、要注意です。

 

新規で家を建築することが可能なのは、その家屋にこれまで暮らしていた家族に限定されるケースがあります。

 

また古家の場合だと、法令上の規定で再建築ができないケースも結構あります。

 

とくに多いのが接道(道路)に端を発して、再建築ができないケースです。

 

そのため、建物を解体する場合は、絶対に再建築が可能な土地なのかを詳しく調べてから行うようにしましょう。

 

再建築については、当サイトの過去記事である「家売却でよくある4つのトラブル事例とは?具体的な対処法を徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「更地化して家を売却する際の6つの注意点」をお伝えしました。

 

更地化して家を売却するなら、どんなことに気をつければいいのか、理解していただけたと思います。

 

紹介してきた注意点は「更地化する家の売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「更地化する家の売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「更地化する家の売却」において必要な知識なので、かならず吸収しておくようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえれば、「更地化する家の売却」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、更地化する家の売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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