事故物件 売却

最終更新日:2018年1月5日

「事故物件の売却」の全知識

「事故物件の売却」の全知識
「事故物件の売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・そもそも事故物件についてそこまでよくわかっていないので、売却前に知っておきたい
・事故物件を売却するために、絶対におさえておくべき知識って何なのだろうか?
・事故物件を高く売却するためには、どうすればいいのか教えてほしい・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、事故物件の売却に挑戦しようとしてはいけません。

 

事故物件に対する適切な対処方法が理解できていないので、本当は売却できる事故物件なのにそのまま売れ残る可能性だって考えられます。

 

せっかく事故物件の売却に挑戦するのであれば、誰よりもうまく売って、自分が納得いく売却結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「事故物件の売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「事故物件の売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「売却前に知っておきたい事故物件の基礎知識」
  • 「事故物件を売却するためにおさえておくべき知識」
  • 「事故物件を高く売却するための3つの方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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売却前に知っておきたい事故物件の定義

売却前に知っておきたい事故物件の定義
まず紹介するのは「売却前に知っておきたい事故物件の基礎知識」です。

 

事故物件はしっかりとした定義が定まっていませんが、世間一般で事故物件と言われるのは以下のような物件です。

世間一般の事故物件(全6パターン)

  1. 過去に殺人が行われた物件
  2. 過去に自殺があった物件
  3. 過去に高齢者の孤独死があった物件
  4. 過去に水害による床下浸水があった物件
  5. 過去に火災が起こったことのある物件
  6. 過去に地震によって一部倒壊した物件

上記のような状態である物件を売主や不動産業者は、できれば事情を伏せて売却したいと考えます。

 

その事実を買主が分からないと、スムーズに取引が上手くできるからです。

 

しかし、宅建業法47条では不動産の売買契約を結ぶために勧誘する場合、重要事項説明書や契約書に上げる事項や取引の相手方に重要な影響力をもつ事項の告知義務が規定されています。

 

売却物件が事故物件である場合、事故物件があるなら購入しなかったと思う買主も多数いるでしょう。

 

このように取引の相手方に重要な訴求力を持つので、不動産会社は事故情報を告知しないといけないのです。

 

事故物件の告知手段は重要事項説明書、売買契約書に記載し、重要事項の解説時におこないます。

 

前のオーナーが自殺した、以前殺人事件があった、死亡などのアクシデントが生じたなど、買主が分かってくれるように告げなければなりません。

 

買主が事故物件の事情をよくわからない状況であると告知責任をやり抜いていないことになり、不動産業者に責任がでます。

 

また、告知したことを将来的に実証できるようにしておくことも重要です。

 

そのため、事故物件の背景がかかれた重要事項説明書や売買契約書をストックしておくことが重要になります。

 

事故物件の売却の時、もし不動産業者が買い手に事故物件であることを告知しなかった状態なら、どういうふうになるのかというと、買主側から損害賠償金を請求されることが考えられます。

 

司法の判例でも、買主側に賠償金請求を認めたものが複数あるので注意しないといけません。

 

買主側が住むことが困難で目的に達しない場合は、契約解除になるケースもあるでしょう。

 

また、事故物件になってからどれだけの期間、告知義務があるのかも重要です。

 

過去の判例では、5年間告知義務があると司法の判例がでています。

 

そのため、少なくても5年間は告知しないといけないと覚悟しておいてください。

 

売却前で知っておきたい3つの事故物件

前項でも事故物件の例をだしましたが、実は事故物件といえる物件はまだまだ存在し、大きくわけると以下の3種類になります。

売却前に知っておきたい3つの事故物件

  1. 心理的瑕疵がある事故物件
  2. 物理的瑕疵がある事故物件
  3. 法律的瑕疵がある事故物件

 

売却前に知っておきたい事故物件1.「心理的瑕疵」

心理的瑕疵とは、「一般的に考えて少し見る限りでは気づけないこと」、「暮らしてみなければ分からないこと」などの隠れた不具合です。

 

事故物件であることを把握しないでその物件を買い入れた場合、買主が受ける損失は多大です。

 

そのため、事故物件だということを把握した時に抱く心理的な悪いイメージを瑕疵の一つとして考慮します。

 

事故物件を取引する場合、不動産業者にその内容の告知義務が課されており、心理的瑕疵のない環境下で取引が出来るように設定されています。

 

売却前に知っておきたい事故物件2.「物理的瑕疵」

物理的瑕疵とは、ターゲットとなる土地や建物の様子や作りや構造に過失があることです。

 

物理的瑕疵には、土地と建物など種類が違えば少し違うポイントが該当します。

 

具体的な例を出すと、土地の場合は「埋蔵物」「汚染」「地盤沈下」、建物の場合は「シロアリ」「雨漏り」が該当するでしょう。

 

また近くに作業場、暴力団事務所、宗教法人などがある等、立地条件が非常識に悪い場所もこの瑕疵に当てはまります。

 

物理的瑕疵が見られる物件は、心理的瑕疵が見られる物件と一緒の扱いとなり、立派な事故物件に該当します。

 

売却前に知っておきたい事故物件3.「法律的瑕疵」

法律的瑕疵とは法規的な要件が満たされないので、売買した物件の利用を自由に為し得ないことです。

 

一つの例として挙げると、買いいれた土地が建築基準法で決められた条件を満たしていないので、建物を建てられないというケースです。

 

建築出来ない条件とは「接道義務」「建ペイ率」「容積率」が当てはまります。

 

ただ、法律的瑕疵が見られる場合は一般的に考えて事故物件とは呼ばれません。

 

持ち主に対する責任追及は行われず、一方的に仲介不動産業者について責任を詰問し続けることになるでしょう。

 

不動産業者とのトラブルについては、当サイトの過去記事である「不動産売却のトラブルはつきもの?トラブル事例と解決方法を解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「売却前に知っておきたい事故物件の基礎知識」をお伝えしました。

 

事故物件とはどんな物件のことを指すのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「事故物件を売却するためにおさえておくべき知識」です。

 

事故物件を売却するために知っておくべき3つのマイナス要因

事故物件を売却するためにおさえておくべき3つのマイナス要因
事故物件とはいえ、絶対に売却ができないというわけではありません。

 

アクセスや土地柄が良いなどの条件があるのなら、購入希望者が現れる展望はかなり高いでしょう。

 

また、事故物件はふつうの物件よりも売りにくいことは間違いありませんが、相場より安く売買されるためそれなりのニーズがあります。

 

事故物件の売却需要は低い

事故物件は自殺などの事故などがある住宅なので、一般的に考えても「手にしたい」と思う人はいないでしょう。

 

そのため、事故物件を売りに出しても、本当に売れるのかというネックが出てきます。

 

不動産売買は買い手の存在があって初めてうまく行くので、買い手が探し出せなければ売却不可能です。

 

そのため、実際に事故物件の売却に苦労させられている人も大勢います。

 

しかし、事故物件は全然ニーズがないと断定できるものでもありません。

 

なぜなら、不動産の購入志望者はいろいろな「自分の物差し」で物件をチョイスしているからです。

 

ひとつの例として、購入費用はある程度高くなってもOKなので、立地条件や住居環境の良さを大事にする人もいます。

 

また、買い入れ費用がリーズナブルだと良いと思う人もいます。筆者も何人もそんな人をみてきました。

 

事故物件に至った由縁であるデメリットを、販売価格から差し引けば、買方を探し出すことはできるのです。

 

「事故物件」は質の高い不動産会社でないと売却ができない

建物のタイプやその社会環境によって、事故物件の売却に出る影響もかわります。

 

もし、暴力団や宗教法人の施設が近くにある事故物件の場合では、私生活にデメリットをもたらしてしまう可能性大です。

 

そのため、いくら売却価格を低く定めても購入してもらうのは困難でしょう。

 

特に戸建てを買い入れる場合、長期間暮らすことを予定していますから、事故物件であると購入を迷ってしまう人が多いです。

 

しかし、中には購入コストの安さに惹かれる購入希望者もいるので、取引できる場合もあります。

 

とはいえ、一般の物件よりは購入者を探し出すのに手間は生じます。

 

売却物件のバックグラウンドや条件など、購入志望者に納得できる説明しなければ、易々とは買って貰えません。

 

だからこそ、不動産業者へ売却の仲立ちをオーダーする場合は、事故物件の売却が上手で評価の高い不動産業者を選ぶことが重要です。

 

質の高い不動産業者の選び方については、後述しますので、このまま読み進めてください。

 

事故物件の売却相場は20%~30%オフになると思え

事故物件の売却額の相場は、平均すると元々の値段より20%~30%オフになるのは普通です。

 

ただ事故物件となったバックグラウンドもたくさんありますし、その他の条件も異なるので、値下げが伸びる場合も減少する場合もあります。

 

また、早くどうにかしたい場合は買い主を早く発見しないとならないので、それだけ売却価格も低下します。

 

一方、売却まで年月を費やしても問題ない場合、数々の条件を鑑みながらしっかり買い手を探せるので、相場を越えた価格で取引できる可能性もあります。

 

ここまでは、「事故物件を売却するためにおさえておくべき知識」をお伝えしました。

 

事故物件の売却相場や、不動産市場における事故物件の立ち位置について、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「事故物件を高く売却するための3つの方法」です。

 

事故物件を高く売却するための3つの方法

事故物件を高く売却するための3つの方法
事故物件でも売主側として、できるだけ高く買ってほしいと考える人が多いでしょう。

 

一般より安い価格でしか売却できない理由あるにせよ、元々然るべき価値があったはずです。

 

だからこそ、事故物件を買い取ってもらう際、低い価格にしたくないのが本音でしょう。

 

そこでこの章では、事故物件を売却する際、少しでも高い金額で売却するための方法について、様々なコツを交えながら紹介していきます。

 

今回紹介する事故物件を売却する方法は、以下の通りです。

事故物件を高く売却するための3つの方法

  1. 不動産会社の仲介で売却
  2. 不動産買取オークションでの売却
  3. 買取業者に事故物件を売却する

 

事故物件の売却方法1.不動産会社の仲介で売却

いわゆる通常の不動産取引です。不動産会社と媒介契約を結んで買手を見つける方法です。

 

少しでも高く買ってほしいと思っている方は、まずこの方法で物件を市場に出してみてください。

 

先述したように相場より価格を下がるのは間違いないですが、安い物件はそれなりの数の需要があるのも事実。

 

よほどの個別事情がない限り、まずは仲介で市場に出してみるのが賢明です。

 

事故物件を更地にして売却するのもアリ

一戸建て住宅のケースに限りますが、事件や事故が見つかった住まいを解体して、更地にして売り払う方法もあります。

 

更地に変えることで、事故物件としての価値低下を、極限まで抑えることができますよ。

 

しかし、家の分解費用は気軽にできるほど、リーズナブルではありません。少なくても100万円はかかります。

 

更地にして買い取ってもらうか手を入れずに売却するかは、不動産会社とよく対話して決定するようにしましょう。

 

ただし、更地にしたにせよ、心理的瑕疵が消え去るわけではないです。

 

売主さんを対象にした告知義務は消えませんので、気を付けましょう。

 

事故物件の売却は不動産会社選びが重要

事故物件をスムーズに譲渡するには、事故物件に力を発揮する不動産会社を見つけないといけません。

 

事故物件を招いたバックグラウンドをよく理解してくれ、親身になって売買のサポートや助言をしてくれる不動産会社を探し出すことが重要です。

 

事故物件が円滑に売れるかどうかは、不動産会社の能力によってかなり影響されます。

 

実績があまりない不動産会社に売買をお願いしてしまうと、「いつになっても家が売却できない」という事態となってしまいます。

 

売却期間の指標としては、3ヶ月以内を基本としてください。その間に売ることが不可能だったら、後述する「買取」も加味して考えることになります。

 

不動産の売却期間については、当サイトの過去記事である「不動産売却にかかる期間を完全ガイド!3ヶ月以内に売るコツも大公開」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ちなみに敢えていうと、大手不動産会社はごたごたした事情を内包している事故物件を避けることがよくあります。

 

事故物件を売るなら、地元密着型の中堅の不動産会社にオーダーしたほうが、自分の事の様に対応をしてくれるでしょう。

 

そうは言っても、急に事故物件の売却の相談をするのは難しいでしょうから、まずはウェブ上にある不動産一括査定を活用してみてください。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を使った場合と使わなかった場合

 

査定の備考欄に「事故物件ですが売却はできますか?」と一言書き入れておけば問題ありません。

 

何日か後に査定依頼へのレスポンスが不動産会社から来ますので、真心が感じられる不動産会社があるのであれば、一度対面してみて相談するのがいいでしょう。

 

もし担当者がめんどくさそうだったり、意気込みの感じられなかったりする場合は、そのタイミングで候補から排しておきましょう。

 

そんな不動産会社に売却をお願いしても、あなたの満足いく売却結果に決着することは絶対にありません。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

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筆者が考える不動産一括査定のランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ランキングの基準としては下記2つ。


  1. 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  2. 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

また、地域によっては1~2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数つかうのも手。(※詳細は「不動産売却を絶対に成功したい人の裏技」にまとめています。)


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事故物件の売却方法2.不動産買取オークションでの売却

不動産買取オークションは、可能であるなら少しでも高く・早く事故物件を買ってもらいたい方に適した売却方法です。

 

不動産オークションでは、買取業者が競売形式で出品された住居を買い取るシステムになっています。

 

有名な不動産買取オークションサイトには、「さてオク」が挙げられるでしょう。今、一番勢いのあるサイトです。

 

オークション形式という点が重要で、買取業者にはせり合い意識が生じて、従来の買取よりも高額で売れるのです。

 

事故物件をできる限り早く・高く買ってもらいたい方は、出品してみて損はないでしょう。

 

事故物件の売却方法3.買取業者に事故物件を売却する

買取は仲介で物件のバイヤーが探し出せなかった場合や、売却額はいくらでもいいから早く放棄したいと希望される方に適した売却方法です。

 

リサイクルショップに売却するように、買取を専門に行う会社へ買取ってもらうことになります。

 

古着や使わないオモチャを売却するのと仕組みが変わらないので、事故物件でもサクッと売却することが可能です。

 

ただし、買取には致命的な問題があるのを忘れてはいけません。実は買取金額が非常に低いのです。

 

事故物件を買取るのは、買取業者が負うリスクも上がってしまうので仕方ないといえば、仕方ないのですが・・・。

 

買取金額は、自分の予想を遙かに下回るずいぶん低い結果になると覚悟してください。

 

どんなに良い結果でも仲介の6割から7割ほどで、場合によっては仲介の2~3割になることもあります。

 

このようにもはや買取ではなく「引き取り」になってしまうので、買取業者への売却は、奥の手と考えるべきです。

 

不動産買取については、当サイトの過去記事である「不動産買取を6つの要素で大解剖!高く売るコツからお勧め業者まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

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まとめ

以上、「事故物件の売却」をテーマとして、主に3つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「事故物件の売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、事故物件の売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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