マンション売却 別居

別居中にマンション売却するつもりの方へ

最終更新日:2017年3月3日
別居中にマンション売却するつもりの方へ
もしあなたがマンション売却を検討中であれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・別居中だけどマンション売却に何か問題はあるのだろうか?
・別居中にマンション売却する際、何か注意すべきことはあるのだろうか?

離婚が急増している時代ですから、別居中にマンション売却を考えている人も少なくありません。

 

別居中のマンションをうまく売却するにはどうすればいいか、頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、別居中のマンションを売却する際に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、別居中のマンションをスムーズに売却する方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、別居中ならではの「売却の注意点」も理解できているはずです。

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まずは名義の確認をしよう

まずは名義の確認をしよう
別居中のマンションを売却するなら、まず確認しなければならない点があります。

 

それはマンションの「名義」。あなたが売却しようとしているマンションは誰の名義になっていますか?

 

もしマンションの名義が「夫婦共有名義」になっていたら要注意ですよ。

 

税金関係や住宅ローンの審査の影響でマンションの名義を夫婦で半分ずつにしているケースはよくあります。

 

もし共有名義であれば、夫婦二人ともの承諾が必要です。

 

つまりどちらか一方が売却を拒否すれば、売却することはできないのです。

 

マンションの売却は1部屋まるごと売却することしかできません。名義が半分あるので、部屋の半分を売却なんてことはできないのです。

 

もし売却するのが土地であれば、どちらか一方が拒否しても売却することができます。

 

土地は「分筆」という方法で、土地の一部を切り売りすることができるからです。

 

しかしマンションの場合なら話は別。共有名義で売却するなら、別居中の相手と売却の意思を合わせてから話を進めるようにしましょう。

 

もし夫婦どちらか一方の単独名義であれば、名義人の方が一方的に話を進めて大丈夫です。

 

住宅ローンの返済に気を付けよう

住宅ローンの返済に気を付けよう
ここまで共有名義だとお互いの意思を合わせない限り、売却できないとお伝えしました。

 

部屋の一部だけを売却することは不可能だと理解いただけたことでしょう。

 

しかし別居中のマンションを売却する際に気をつけなければならないのは、これだけではありません。

 

マンション購入時に利用した「住宅ローン」も重要になってくるのです。

 

もし住宅ローン残債がまだある状態でマンションを売却するなら、残りの支払いを一括返済しなればなりません。

 

もし残債よりも売却金額が少ないようであれば、預貯金などの自己資金を加えて一括返済することになります。

 

別居しているとはいえ、夫婦共有名義で購入したマンションであれば、住宅ローンの名義も共有になっているはず。

 

そのため、残った残債の自己負担も、二人で対応しなければなりません

 

場合によっては手出しする自己資金が数百万円以上になるため、「モメる要因」になりがち。

 

しかし残債を一括返済しなければマンション売却自体ができません。

 

売却する意思が固まっているなら、しっかりと話しあって自己資金を出し合いましょう。

 

もし夫婦どちらか一方の単独名義なら、名義人だけが足りない返済分を自己資金で賄うことになります

 

別居中なら「委任状」が必要

別居中なら「委任状」が必要
ここまでは別居中のマンションを売却する際の住宅ローンの注意点について紹介しました。

 

次に紹介するのは実際の手続きについての注意点です。

 

夫婦共有名義のマンションに奥さんだけが住んでいる場合であっても、旦那さんが不動産業者に出向いて、売却の依頼をすることはできます。

 

しかし実際に売却を開始するとなった場合、奥さんの「委任状」が絶対に必要になるでしょう。

 

「売却する気がある」という意思を証明するための書類が必要になるのです。

 

旦那さんが不動産業者に依頼しにいったのであれば、奥さんの委任状をもらってくるのは旦那さんです。本来は不動産業者がやるべき仕事ではありません。

 

しかし、関係が悪化していることを伝えれば、不動産業者が代わりに委任状を回収してくれることも。

 

実際に売却開始したあと、値引き交渉が発生したとしても一人で判断することはできません。基本的にはすべて奥さんの委任状が必要です。

 

もし名義が単独の場合は委任状をもらう必要はありません。すべて名義人の意思だけで売却を進めることができます。

 

片方の名義を買い取って単独名義にする

片方の名義を買い取って単独名義にする
共有名義の場合、不動産業者と接触していない相手の委任状を手に入れなければ、売却がまともに進められないことを理解していただけたと思います。

 

読者の中には「いちいち委任状が必要なんて、別居中のマンションを売却するのは面倒だな・・」と考えている人も多いのではないでしょうか?

 

実は共有名義でも委任状なしに一方的に売却活動を進める方法もあります。

 

それは「名義の半分を買い取る」こと。

 

名義の半分を購入すれば、マンションは単独名義(=すべて自分のもの)になります。

 

いちいち相手に確認をとったり、委任状をもらったりする必要がないため、格段に上手く売却することができるでしょう。

 

名義の半分を購入するなら、まずは司法書士に相談しにいきましょう。

 

司法書士に名義の片方を購入するための金額目安や段取りを教えてもらえます。

 

実際に買い取ることになったら司法書士に立ち会いしてもらって、名義の半分をもっている相手と話しあいをします。

 

相手が買取に納得すれば、金額の支払い後に登記変更し、数日後に単独名義になっているでしょう。

 

単独名義になった後は正真正銘のあなただけのマンションになりますので、売却もすべてあなたの意思だけで進めることができます。

 

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか
家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なこと。

 

そう、それは「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

 

家は人生で一番大きな資産であるため、良い不動産会社に当たるかどうかで数百万、場合によっては数千万円と変わることがザラにあります。

 

ただ、自分で近くの不動産会社を探し回るのも面倒だし、効率的ではありません。

 

そこで筆者がおすすめしているのが、「不動産一括査定サイト」を利用することです。

 

不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ランキングの基準としては下記2つ。


  1. 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  2. 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

また、地域によっては1~2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数つかうのも手。(※詳細は「不動産売却を絶対に成功したい人の裏技」にまとめています。)


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まとめ

以上、別居中のマンションを売却する際に必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

共有名義か単独名義かによって、売却の難易度が随分違うことを理解していただけたと思います。

 

実際にマンション売却に挑戦する際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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