マンション売却 別居

別居中にマンション売却するつもりの方へ

最終更新日:2019年11月2日
別居中にマンション売却するつもりの方へ
もしあなたがマンション売却を検討中であれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・別居中だけどマンション売却に何か問題はあるのだろうか?
・別居中にマンション売却する際、何か注意すべきことはあるのだろうか?

離婚が急増している時代ですから、別居中にマンション売却を考えている人も少なくありません。

 

別居中のマンションをうまく売却するにはどうすればいいか、頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、別居中のマンションを売却する際に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、別居中のマンションをスムーズに売却する方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、別居中ならではの「売却の注意点」も理解できているはずです。

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まずは名義の確認をしよう

まずは名義の確認をしよう
別居中のマンションを売却するなら、まず確認しなければならない点があります。

 

それはマンションの「名義」。あなたが売却しようとしているマンションは誰の名義になっていますか?

 

もしマンションの名義が「夫婦共有名義」になっていたら要注意ですよ。

 

税金関係や住宅ローンの審査の影響でマンションの名義を夫婦で半分ずつにしているケースはよくあります。

 

もし共有名義であれば、夫婦二人ともの承諾が必要です。

 

つまりどちらか一方が売却を拒否すれば、売却することはできないのです。

 

マンションの売却は1部屋まるごと売却することしかできません。名義が半分あるので、部屋の半分を売却なんてことはできないのです。

 

もし売却するのが土地であれば、どちらか一方が拒否しても売却することができます。

 

土地は「分筆」という方法で、土地の一部を切り売りすることができるからです。

 

しかしマンションの場合なら話は別。共有名義で売却するなら、別居中の相手と売却の意思を合わせてから話を進めるようにしましょう。

 

もし夫婦どちらか一方の単独名義であれば、名義人の方が一方的に話を進めて大丈夫です。

 

住宅ローンの返済に気を付けよう

住宅ローンの返済に気を付けよう
ここまで共有名義だとお互いの意思を合わせない限り、売却できないとお伝えしました。

 

部屋の一部だけを売却することは不可能だと理解いただけたことでしょう。

 

しかし別居中のマンションを売却する際に気をつけなければならないのは、これだけではありません。

 

マンション購入時に利用した「住宅ローン」も重要になってくるのです。

 

もし住宅ローン残債がまだある状態でマンションを売却するなら、残りの支払いを一括返済しなればなりません。

 

もし残債よりも売却金額が少ないようであれば、預貯金などの自己資金を加えて一括返済することになります。

 

別居しているとはいえ、夫婦共有名義で購入したマンションであれば、住宅ローンの名義も共有になっているはず。

 

そのため、残った残債の自己負担も、二人で対応しなければなりません

 

場合によっては手出しする自己資金が数百万円以上になるため、「モメる要因」になりがち。

 

しかし残債を一括返済しなければマンション売却自体ができません。

 

売却する意思が固まっているなら、しっかりと話しあって自己資金を出し合いましょう。

 

もし夫婦どちらか一方の単独名義なら、名義人だけが足りない返済分を自己資金で賄うことになります

 

別居中なら「委任状」が必要

別居中なら「委任状」が必要
ここまでは別居中のマンションを売却する際の住宅ローンの注意点について紹介しました。

 

次に紹介するのは実際の手続きについての注意点です。

 

夫婦共有名義のマンションに奥さんだけが住んでいる場合であっても、旦那さんが不動産業者に出向いて、売却の依頼をすることはできます。

 

しかし実際に売却を開始するとなった場合、奥さんの「委任状」が絶対に必要になるでしょう。

 

「売却する気がある」という意思を証明するための書類が必要になるのです。

 

旦那さんが不動産業者に依頼しにいったのであれば、奥さんの委任状をもらってくるのは旦那さんです。本来は不動産業者がやるべき仕事ではありません。

 

しかし、関係が悪化していることを伝えれば、不動産業者が代わりに委任状を回収してくれることも。

 

実際に売却開始したあと、値引き交渉が発生したとしても一人で判断することはできません。基本的にはすべて奥さんの委任状が必要です。

 

もし名義が単独の場合は委任状をもらう必要はありません。すべて名義人の意思だけで売却を進めることができます。

 

片方の名義を買い取って単独名義にする

片方の名義を買い取って単独名義にする
共有名義の場合、不動産業者と接触していない相手の委任状を手に入れなければ、売却がまともに進められないことを理解していただけたと思います。

 

読者の中には「いちいち委任状が必要なんて、別居中のマンションを売却するのは面倒だな・・」と考えている人も多いのではないでしょうか?

 

実は共有名義でも委任状なしに一方的に売却活動を進める方法もあります。

 

それは「名義の半分を買い取る」こと。

 

名義の半分を購入すれば、マンションは単独名義(=すべて自分のもの)になります。

 

いちいち相手に確認をとったり、委任状をもらったりする必要がないため、格段に上手く売却することができるでしょう。

 

名義の半分を購入するなら、まずは司法書士に相談しにいきましょう。

 

司法書士に名義の片方を購入するための金額目安や段取りを教えてもらえます。

 

実際に買い取ることになったら司法書士に立ち会いしてもらって、名義の半分をもっている相手と話しあいをします。

 

相手が買取に納得すれば、金額の支払い後に登記変更し、数日後に単独名義になっているでしょう。

 

単独名義になった後は正真正銘のあなただけのマンションになりますので、売却もすべてあなたの意思だけで進めることができます。

 

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか
家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なこと。

 

そう、それは「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

 

家は人生で一番大きな資産であるため、良い不動産会社に当たるかどうかで数百万、場合によっては数千万円と変わることがザラにあります。

 

ただ、自分で近くの不動産会社を探し回るのも面倒だし、効率的ではありません。

 

そこで筆者がおすすめしているのが、「不動産一括査定サイト」を利用することです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を利用

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2019年最新ランキング】」で詳しく解説しています。

 

まとめ

以上、別居中のマンションを売却する際に必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

共有名義か単独名義かによって、売却の難易度が随分違うことを理解していただけたと思います。

 

実際にマンション売却に挑戦する際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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