マンション売却 売値

マンションの売値の付け方が気になっている方へ

最終更新日:2017年3月9日
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もしあなたがマンション売却を検討中であれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・どうやってマンションの売値は付けられるのだろうか?
・どんなシチュエーションでも一定の方法で売値が付けられるの?

マンション売却における最大の関心事は「売値」です。

 

これから売却しようか検討しているなら、マンションの売値について気になっている人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、マンションの「売値」について、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、どうやってマンションの売値を付けられるのかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、目的によって変わる売値の付け方についても理解できているはずです。

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どうやってマンションの売値は付けられるのか

どうやってマンションの売値は付けられるのか
自分のマンションを売却したいとなった時、不動産会社によって査定されて「売値」がわかります。

 

不動産会社から売値を提示される際、なぜその金額になったのか説明されないことも多いです。

 

そのためか、自分のマンションの売値の付け方について、気になっている人は少なくありません。

 

どうやってマンションの売値は、付けられているのでしょうか?

 

実は売値の付け方は一つだけではなく、いくつか種類があるのです。

 

主な売値の付け方は以下の通り。

  • 過去に成約したマンションの売値を参考にする
  • 減価償却を使って算出する
  • 購入価格から一定の割合を減算する
  • 不動産鑑定法にのっとって算出する

ではさっそくひとつずつ解説していきましょう。

 

過去に成約したマンションの売値を参考にする

「比較法」などと呼ばれているのが、過去に成約したマンションの売値を参考にする方法です。

 

あなたが売却しようとしているマンションに近い条件のマンションが過去に売れていないか調べて、売値の参考にします。

 

もし似たマンションが過去に2000万円で売れているのであれば、あなたのマンションも2000万円で・・・というわけではありません。

 

あくまでも「参考」なので、売値を付ける人の独断と偏見で加算や減算を行うことになります。

 

そのせいか、担当者の経験値や相場観に依るところが多い「売値の付け方」となっているのです。

 

過去のマンションは4LDKだったけど、売却予定のマンションは3LDKなので250万円安くしよう・・という結構アバウトな減算を行うことも。

 

経験値のない担当者が売値を付けた場合、大ハズレすることも少なくありません。

 

また近隣に成約したマンション事例が少ないと使える方法ではないため、都市部など事例数がある程度存在する地域のみに使える方法と言えます。

 

減価償却を使って算出する

税法上にて「減価償却」という考え方があります。簡単に言うと「時がたつにつれ、価値は年々減っていく」というもの。

 

マンションでも減価償却の考え方を適用することができます。

 

マンションの耐用年数(価値があるとみなされる期間)は47年までと決められているため、築47年のマンションは価値がゼロと換算されるのです。

 

ちなみに木造戸建ての耐用年数は20年なので、マンションにくらべて約2倍の早さで価値がゼロになります。

 

購入価格から一定の割合を減算する

マンションは日を重ねるにつれ経年劣化を起こします。新築のマンションと築20年ではキレイさは全然違いますよね?

 

外観だけではなく部屋の中にある設備も経年劣化でドンドン古くなっていきます。

 

新築時よりも古くなっているのですから、当然価値も落ちるはず。

 

そんな考えのもと、生まれたのが購入価格から一定の金額を減額するという売値の付け方です。

 

築5年なら購入価格の90%、築10年なら80%と、5年ごとに10%ずつ減算していくのが一般的となっています。

 

仮に2,000万円で購入して、現在築10年であれば、2000×0.8=1,600万円が売値となるでしょう。

 

ちなみに築年数によって減算されるパーセンテージは、時と場合によって変動するため要注意です。

 

不動産鑑定法にのっとって算出する

「不動産鑑定士」という職業はご存知でしょうか?その名の通り、不動産を鑑定して価値を算出することを仕事とする国家資格保持者のことです。

 

高収入ランキングなどでたびたび見かけることがあるので、知っている人も多いのではないでしょうか?

 

不動産鑑定士に依頼すれば、あなたのマンションの売値=価値を不動産鑑定法という法律にのっとって算出してくれます。

 

期間としては1週間ほど、金額は数十万円とかかりますが、他の売値の付け方とはくらべものにならないほど精密な工程を経て算出を行ってくれます。

 

目的によって「売値の付け方」は変わる

目的によって「売値の付け方」は変わる
ここまでは不動産会社が行っている売値の付け方について紹介してきました。

 

簡単なものから難解なものまで、いくつかの種類があることを理解いただけたことでしょう。

 

しかし読者の中には「どんな時にどの売値の付け方が使われるの?」と感じている人もいるのではないでしょうか?

 

実は売値の付け方が複数あるのは、目的が異なるためです。

 

一口に売値と言っても利用目的は多岐にわたります。それぞれの目的にあった売値の付け方があるのです。

 

そこでここからは、目的別によって異なる「売値の付け方」について解説していきます。

 

マンション売却で使われる売値の付け方は?

マンション売却する際に使われる売値の付け方は「過去に成約したマンションの売値を参考にする方法」です。

 

不動産一括査定サイトなどを利用した際に提示されている売値もこの方法を使われることが多いでしょう。

 

マンション売却における売値は「売れるかもしれない予想金額」です。そのため、マンションそのものの価値を算出したところで役にはたちません

 

価値ではなく「売れる金額」ではないといけないのです。売れる金額を予想するためには、過去の事例と比較するのが一番。

 

最も精度の高い「売れそうな金額」を算出することができるでしょう。

 

最近では「人工知能」を使って売値を出す事例も増えてきました。

 

過去の成約事例を人工知能に取り込んで、売値を算出させるのです。

 

いままでは担当者の力量や経験値によって大ハズレになることもしばしばありましたが、人口知能の登用によってさらに「売れそうな金額」を算出できるようになったのです。

 

人工知能による過去事例からの売値の算出が、今後のスタンダードになるかもしれません。

 

例えば、ふじたろうは人工知能を用いた価格を算出してくれて、とてもオススメです。

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離婚協議に使われる売値の付け方は?

離婚する際、財産分与が行われます。

 

財産分与とは二人の共有資産を分割することなのですが、マンションも離婚時に財産分与されることになるでしょう。

 

貯金などの財産は簡単に二分割できますが、マンションになると話は別。さすがに二分割はできません。

 

マンションを売却して現金化し、二等分することになります。

 

ただし実際には売却が完了するまで離婚を待てない人が多いため、先にマンションの売値だけ試算して、その半分を相手に現金で先渡しすることもあります。

 

実際に売却された金額を半々にするのではなく、試算された売値を半々してもらうため、先渡ししてもらう方からすると、いかに高い金額の売値になるかが重要です。

 

最も高い金額になる可能性の高い「売値の付け方」は、購入価格から一定の割合を減算する方法になるでしょう。

 

不動産会社に査定をしてもらう際、離婚の件を伝えるとこの売値の付け方を採用してくれることはず。

 

しかし実際に売れる金額とはかなりの差異がでることも多いため、お金を先渡しした人が損することもしばしば。

 

損したくないのであれば、最初につけた売値と実際の売値の差異が最も少ない「過去の売却事例を参考にした売値の付け方」をすることをオススメします。

 

裁判で使われる売値の付け方は?

法人が関わる裁判の際、不動産の金額が持ち上げられることはよくあります。

 

そうなると裁判用に売値をつけることになるのですが、裁判所に提出する書類は法的効力が求められます。

 

その際、一般的な売値の付け方では不十分とみなされるのです。

 

裁判所に認められる「売値の付け方」は不動産鑑定法にのっとって算出されたもののみ。

 

国家資格である不動産鑑定士が法律で決められた手順にそって算出するため、最も法的効力のある「売値の付け方」とされています。

 

ちなみに先述した離婚協議がもつれにもつれ、裁判まで発展した場合も、不動産鑑定士による売値が必要になるでしょう。

 

他の方法で算出した売値を提出したとしても「客観性がない」「証拠として不十分」と突っぱねられ、「鑑定士による売値を出しなさい」と指示を受けることになります。

 

このように裁判で売値を提出する場合は、すべからく不動産鑑定士による売値を使うことになるのです。

 

住宅ローンの担保計算に使われる売値の付け方は?

もし住宅ローンを支払えなくなった場合、銀行は「差し押さえ」をします。

 

差し押さえをした後は、競売というオークションを行ってマンションを売り払い、資金を回収するのです。

 

競売の販売開始価格は「担保計算」によって求められた金額が採用されます。

 

担保計算は「減価償却による算出」が使われることになるでしょう。

 

減価償却による売値の付け方は、他の方法に比べて金額が低くなりがちな方法です。

 

そのせいか、競売では実際の不動産市場よりもかなり安く購入できる傾向が見られます。

 

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか

最終的には信頼できる不動産会社を探せるのか
家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なこと。

 

そう、それは「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

 

家は人生で一番大きな資産であるため、良い不動産会社に当たるかどうかで数百万、場合によっては数千万円と変わることがザラにあります。

 

ただ、自分で近くの不動産会社を探し回るのも面倒だし、効率的ではありません。

 

そこで筆者がおすすめしているのが、「不動産一括査定サイト」を利用することです。

 

不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ランキングの基準としては下記2つ。


  1. 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
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また、地域によっては1~2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数つかうのも手。(※詳細は「不動産売却を絶対に成功したい人の裏技」にまとめています。)


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まとめ

以上、マンションの売値の付け方について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

売値の付け方は様々な種類があり、目的やシチュエーションによって使われる方法が変わることを理解いただけたと思います。

 

マンションの売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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