中古マンション売却

最終更新日:2017年11月21日

「中古マンション売却」に関する知識を網羅したい人へ

「中古マンション売却」に関する知識を網羅したい人へ
「中古マンション売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・後でバタバタしたくないので、中古マンション売却の流れを知っておきたい
・どれくらいのお金を用意しておけば中古マンション売却はできる?
・中古マンション売却にかかる期間ってどれくらいかかるものなの?
・中古マンション売却をするなら、どんなポイントに注意すればいい?
・何をしたら中古マンション売却に失敗してしまうのだろうか・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、中古マンション売却に挑戦してはいけません。

 

最初から最後まで不安に押しつぶされているでしょうし、納得いく売却結果にならない可能性も高いです。

 

せっかく中古マンション売却をするのであれば、不安に駆られることなく、誰よりもうまく売りたいですよね?

 

そこで今回の記事では「中古マンション売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「中古マンション売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「中古マンション売却の流れ」
  • 「中古マンション売却にかかる諸経費」
  • 「中古マンション売却にかかる期間」
  • 「中古マンション売却の注意点」
  • 「中古マンション売却の失敗事例」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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中古マンション売却の流れ

中古マンション売却の流れ
まず紹介するのは「中古マンション売却の流れ」です。

 

大まかに分けると中古マンション売却は以下の3ステップで行われます。

中古マンション売却の3ステップ

  1. 中古マンションの価格査定
  2. 中古マンション売却活動
  3. 中古マンションの契約・決済

3ステップといえば簡単に見えるでしょうが、実際はそこまで簡素な行程ではありません。

 

やらなければいけないことはたくさんあります。

 

各ステップで行われる細々とした要素を、なるべくシンプルでわかりやすく紹介していきます。

 

中古マンション売却ステップ1.中古マンションの価格査定

まずはあなたの中古マンションが、いくらで売れるのか金額を査定してもらいます。

 

価格査定を依頼する前に、住宅ローンがいくらあるかを確認します。

 

もし住宅ローンが実際に売れた金額より多い場合、不足分を現金で準備しなければいけません。

 

不動産会社の営業社員は売却に必死なせいか、不足分に対する対処法を意外と知らないので注意が必要です。

 

もし中古マンションを売った金額が、住宅ローン残高に不足すれば、銀行は抵当権(住宅ローンが支払えない場合に中古マンションを銀行が差し押さえる権利)を使えます。

 

もちろん、売却金額と現金で住宅ローンの残りを相殺できれば、抵当権を除外できます。

 

中古マンションを売却する理由として、1番多い理由は住み替えですので、新たな中古マンションを購入する方が多いです。

 

住み替えの場合でも中古マンションに対して、売却金額の不足分の住宅ローンを含めた抵当権を設定されるので注意してください。

 

また、中古マンションの所有者が数人存在するならば、誰が不動産会社とやり取りするのか、いくらで売却すれば、OKかあらかじめ決めておきましょう。

 

必要書類の準備

中古マンション売却に必ず必要な書類は、登記情報識別番号制限の書類です。

 

中古マンションの引き渡し後に、司法書士からもらった書類です。

 

もし登記情報識別通知をなくしますと、さらに一手間かかりますので、スピード感をもって不動産屋に連絡しましょう。

 

また中古マンションを購入した時の売買契約書、重要事項説明書、住宅ローンの支払明細の書類を準備しておけば、不動産会社と相談がスムーズになります。

 

相場チェック

不動産会社に価格査定を依頼する前に、自分で売却相場をチェックしましょう。

 

相場のチェックは、「SUUMO」と「HOME’S」などの不動産サイトで可能です。

 

すでに売却が完了した不動産の価格をチェックしたり、同じ中古マンションの売却事例を確認したりできます。

 

不動産ポータルサイトで売却相場を調査するときは、駅前や築年数、階数ができるだけ近い物を選び、1平方メートル当たりの価格を確認します。

 

そして自分のマンションの広さに、1平方メートル当たりの価格を掛ければ、大まかな査定金額を算出できますよ。

 

不動産情報ホームページに載っているのは、あくまでも現在売りに出されている中古マンションです。

 

そのため価格が高くても、その金額で売却できるかどうかはわかりません。

 

相場を完全に超えた価格で販売している中古マンションもありますので、「自分の物件もこの金額で売れる」と考えるのはやめてください。

 

価格査定

準備が整いますと、中古マンションの査定をしてもらいましょう。

 

不動産会社のWEBページでお問い合わせするのもいいですし、近くの不動産会社に行く方法もあります。

 

最近では不動産売却の一括査定サービスも有効です。うまく使うと効率的になりますよ。

 

不動産売却の一括査定サービスは、6~10社に査定依頼が行きますが、おすすめは3~4社への依頼です。

 

6~10社にしてしまうと、一斉に電話が来て対応できなくなりますよ。

 

査定方法

中古マンションの査定方法は、いくつかの方法があります。

 

居住用中古マンションは、多くの場合が「取引事例比較法」で査定されます。

 

取引事例比較法は近隣の取引事例をもとに価格を算出する方法のこと。

 

戸建ての場合は、不動産を建築するコストや耐用年数をもとに価格を算出する「原価法」がよく使われ、収益物件なら発生する収益と収益率をもとに価格を算出する「収益還元法」が利用されます。

 

取引事例比較法の場合、最近1~3年の間に取り引きされたデータを基に、あなたの中古マンションがいくらで売れるかを算出します。

 

正確な査定方法のため、不動産会社に部屋を見せなければなりません。

 

なぜなら部屋の状態や日当たり、眺望は部屋の中から確認しなければ分からないからです。

 

不動産会社のセールスマンにざっと部屋中を確認してもらってから査定額を聞きましょう。

 

その際、どうしてその金額で売れるのかを聞くことが重要です。

 

ただ、関心を引き付けるために、高い金額を査定する会社なら要注意ですよ。

 

中古マンション売却ステップ2.中古マンション売却活動

査定が終われば、いよいよ売却活動の始まりです。

 

不動産会社の選定、値付け、準備、販売活動、内覧対応、価格交渉など重要なことがたくさんあります。

 

媒介契約

売却活動を依頼するときに結ぶ契約を「媒介契約」と言います。

 

売却活動を依頼する不動産会社の数は、一社でも複数でも大丈夫です。

 

ただ媒介契約の種類によっては、1社以外に売却活動をさせてはいけない内容もありますので、注意が必要です。

 

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種があります。

 

一般媒介契約は、最も緩やかな契約で、レインズ登録と契約期間に制約がありません。

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、レインズ登録は義務となり、契約期間は3ヵ月が上限と定められています。

 

不動産仲介業者は、中古マンション売却する際の仲介手数料で、利益を得ています。

 

専属契約だと仲介手数料が2倍になるので、多くの不動産仲介業者と専属媒介契約を結びたがるでしょう。

 

そのために最初から査定価格を高くしておいて、媒介契約を結んだ後、次第に売買価格を下げる方法を採る業者もいます。

 

初心者がほとんどですので、査定価格を高くしてくれるところを選びやすい心理を狙った悪質な行為です。

 

このような悪質行為に巻き込まれないように、中古マンションの仲介を依頼する業者は、査定価格でなく、実際にどのように活動するか、見て決定しましょう。

 

つまり、どんな会社とどのような媒介契約を結ぶかは、査定金額だけ判断してはいけないのです。

 

どうやって中古マンションを売却するのか、中古マンションのアピールポイントはどこか、 といった売却戦略も確認しましょう。

 

業者選び

ちゃんとした業者を選ぶために、ちょっとした探りをいれてみましょう。

 

「最近、この物件の近くで売却契約はありましたか」「現在、この中古マンションを購入する顧客はいますか?」と聞いてみるのです。

 

この質問によって、売却する中古マンションと同じ条件の売却契約があったかを確認できます。

 

その際、どんな販売戦略を行ったかを聞いておきましょう。しっかりした戦略があれば、信用できる業者の可能性が高いです。

 

また売れている不動産業者は、常に複数の顧客の情報を持っています。

 

状況によって異なりますが、質問に即答できる会社なら、早期に契約できる可能性は多いです。

 

販売価格の決定

中古マンションの売却の不動産会社を決めたら、実際の販売価格を決定します。

 

販売価格は基本的に不動産会社の査定金額をもとに決定します。

 

重要なのは、強気な価格設定をしないこと。相場より少し高い価格が理想的です。

 

供給戸数が一定以上ある地域では、価格に敏感なため、より高い価格を設定しますと問い合わせがなくなります。

 

こうなりますと販売期間が長期化し、「売れ残り」のレッテルを貼られ、販売期間が長期化するマイナスのサイクルに入ってしまうので要注意です。

 

早く高い中古マンションを売るのであれば、価格設定には気をつけましょう。

 

掃除

販売価格を決定すれば、実際に買い主候補が来たときの準備をします。

 

物を捨てて、少しでも部屋をきれいに見せましょう。

 

レンタルスペース、倉庫を借りて部屋の中をすっきりさせるのもアリです。

 

荷物が多いと、せっかく広い部屋も狭く見えますので、掃除は非常に重要なポイントです。

 

特に、玄関、排水設備、ベランダ、たんす、台所、浴室、トイレの水回りは徹底的に掃除しましょう。

 

プロのクリーニング(10万円程度)を一度入れるのもおすすめです。

 

タバコやペットで壁紙が汚れたり、傷ついたりしている場合は、壁紙の張り替えをしましょう。

 

壁紙は、想像以上に販売価格に影響を及ぼしますので、放置してはいけません。

 

壁紙張り替えは、数万円から10万円程度です。結果的に値下げすることになるなら、先出しするのをおすすめします。

 

また部屋のにおいも気をつけましょう。芳香剤を置いておくだけでも、購入希望者の部屋に対する印象が変わりますよ。

 

掃除をしたら、写真を撮って不動産会社へ送ります。

 

売却を依頼された不動産会社は、受け取った写真をインターネット広告に掲載し、売却活動をします。

 

写真があるかどうかで反応が大きく変わってきますので、良い写真を撮るように心がけましょう。

 

内覧対応

実際に、売却活動が始まりますと、内覧の依頼が来ます。買い主候補がマンションを見たいと言ってくるのです。

 

内覧はあなたのマンションの良さをアピールする最大のチャンスです。

 

買い主は数多くの不動産の中で、偶然にあなたの物件を見つけました。このチャンスは逃してはいけません。

 

徹底的に掃除をして、照明灯を替え、すべての部屋を見せられるように、換気を十分しましょう。

 

内覧の依頼は前日、当日に依頼が来ることもあります。最大限予定を合わせるようにしましょう。

 

もし予定が合わないで内覧をすることができないなら、他の物件を購入するかもしれませんよ。

 

あなたが思っている以上に1回の内覧は、かなりの価値があります。全ての内覧希望を受けるようにしてください。

 

場合によっては一日中部屋を公開する「オープンハウス」を開催することで、多くのお客様が集まります。

 

もし居住中でも、オープンハウスの時間帯だけ外出し、開催後に帰宅するという方法をとるといいでしょう。

 

中古マンション売却ステップ3.契約・決済

内覧客の中であなたのアパートを気に入った人がいますと、購入申込書が来ます。

 

あなたの中古マンションが気に入った買い主は、書面で不動産会社を通じ「購入申込書」を提出します。

 

購入申込書には「どんな条件であなたの中古マンションを買いたいか」という情報が書いてありますので、内容はしっかりと見ておきましょう。

 

ただ、購入申込書は、「意思表示」に過ぎませんので、法的拘束力はありません。

 

何のペナルティもなくキャンセルができますので要注意です。相手の熱が冷めないうちに対応しましょう。

 

引き渡しまでの期間交渉

あなたが家を売った後、新しい家を購入して暮らす予定である場合は、引き渡しまでの期間交渉が必要になることがあります。

 

交渉が必要となるのは、不動産を売却したお金で新しい不動産を買おうとするケースです。

 

通常の不動産取引は、家の売却代金をもらうのと同時に、鍵を買い主に渡し、家も引き渡す必要があります。

 

しかし、新しい家に引っ越す場合となると、話は別です。

 

引越し作業を行うまで、買い主に居住を待ってもらう必要が発生するのです。

 

買い主が居住を待ってくれる「引き渡し猶予」は、最大で1週間ほどです。それ以上は難しいでしょう。

 

もし引き渡しまでの期間交渉ができない場合は、マンスリー中古マンションに住むようになります。

 

マンスリーマンション用の費用として数十万円は覚悟しておいてください。

 

ちなみに売却中にすでに中古マンションから引っ越しが終わった場合は、引き渡し猶予は必要ありません。

 

余剰な引っ越し費用が発生するのを考慮すると、なるべくなら売却中に引っ越しを終わらせておく方がいいでしょう。

 

不動産売買契約

購入申込書の内容に合意すれば、いよいよ契約です。購入申込書を受けて1週間後が、契約タイミングの基準です。

 

契約をする前に、必ず買い主の住宅ローンの事前審査状況を確認しましょう。

 

また売買契約日の前日~3日前に、売買契約書が仲介業者から届きます。

 

手元に届いた契約書は、事前に内容確認しましょう。場合によっては司法書士などに内容チェックしてもらうのもアリです。

 

不動産売買契約に必要なもの

売買契約当日まで準備するのは以下のラインナップになります。

不動産売買契約に必要な5つの書類

  1. 本人確認書類
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 権利証(登記情報識別通知書)
  5. 仲介手数料半額分の現金

不動産売買契約時は、本人確認書類だけでは不十分です。

 

本人確認書類の他にも実印、権利証、印鑑証明書をセットとして、不動産所有の有無を確認します。

 

売買契約当日

いよいよ待ちに待った売買契約当日です。売買契約にかかる時間は全体1時間半~2時間になります。

 

売買契約は、中古マンションの詳細を説明した重要事項説明書、契約条件の売買契約書、付帯設備表と物量の情報報告書を読み、署名・捺印を行い、最後に、契約金の授受となります。

 

契約金は結果的に売買代金の一部になりますが、引き渡しまでは絶対使わないようにしましょう。

 

もし売買契約が破棄され、解約された場合、契約金を全額返す必要があるためです。

 

あくまでも仮の契約金ですので、大事にしましょう。

 

また、売買契約の際、引き渡し日の調整も重要なポイントです。

 

契約書に記載の引き渡し日は、「最長の引き渡し日」ですので、買い主によっては、早く引き渡し希望する人もいます。

 

しかし、こちらにも予定があるでしょう。だからこそ、お互いにベストな時期になるよう、話し合いが重要です。

 

売買契約には別のパターンもある

売買契約は通常、売り主・買い主・買い主側の不動産仲介業者・売り主側の不動産仲介業者が一堂に会して契約をします。

 

ただどうしても買い手と売り手のスケジュールが合わない場合は、それぞれ個別に売買契約をする場合があります。

 

別々に売買契約することを業界では「持ち回り」といいます。

 

持ち回りを採用した場合は、契約金を仲介業者経由で受けたり、口座振込みで受けたりするので注意してください。

 

引き渡し日を調整する

売買契約後、買い主は住宅ローンの本審査申請をします。本審査を終わらせるべき期間は、売買契約後2週間です。

 

ただ実際のところは1ヵ月後を基準に、買い主の本審査通過連絡が仲介業者を通じてくるでしょう。

 

買い主が本審査を通過すれば、住宅ローンを受けることが確定されるため、引き渡し日の調整が売り主と仲介業者で行われます。

 

引き渡し日決定の注意点として挙げられるのは「引き渡しを平日午前中にしなければならない」ことです。

 

なぜかというと、売買代金の入金を受けるのは、銀行の都合上、平日のみ可能だからです。

 

またその日のうちに登記手続を実施する必要がありますので、午前中に済ませてしまいましょう。

 

仕事がある方は午前休を取る必要がありますので、注意が必要です。

 

また、一度、引き渡し日の日付を確定すれば、のちのち説明する売り手の抵当権抹消書類と消費貸借契約関係で、引き渡しの変更ができなくなります。

 

「この日なら多分大丈夫だろう」なんて日はだめです。間違いないスケジュールを組むようにしてください。

 

銀行に連絡

売却する不動産に抵当権が設定されている場合(住宅ローンの借り入れをしている場合)、引き渡し日が確定されれば、住宅融資を受ける銀行に連絡をし、抵当権抹消書類を準備します。

 

抵当権抹消書類とは「住宅ローンの残高を返してもらえれば抵当権を削除します」と銀行が宣言する書類のことです。

 

書類は銀行で作っているので、必ず連絡するようにしてください。

 

抵当権抹消書類は、銀行に依頼してから準備に約2週間の時間がかかるので、早めの連絡が必要です。

 

フラット35の場合、さらに時間がかかる場合もあるので注意してください。

 

引渡し日までのスケジュールは余裕を持ち、銀行にオーダーするようにしましょう。

 

もし引き渡し日が変更される場合、抵当権抹消書類を再び作るのに、2週間時間がかかるので間違いない日にちをオーダーしてください。

 

引っ越し作業

銀行の手続きと並行して、引っ越し作業を進めましょう。

 

先ほど説明した「引き渡し期間の猶予」を実際に行うのであれば、まだ引っ越しをする必要はありません。

 

もし引っ越ししないにしても、後々のことを考えて荷物は減らしていきましょう。

 

引き渡し日ぎりぎりなら、引っ越しが一日で終わらない可能性もありますので、できるだけ早い期間に引っ越ししてください。

 

ちなみに冷蔵庫、食器棚などの大きなモノは、買い主がほしいと言わない限り、撤去しなければいけません。

 

エアコンの処遇も買い主と相談しましょう。

 

中古マンション設備の説明書類、販売されていた当時のチラシは部屋の中に置いてあっても大丈夫です。

 

現地の確認

引越し作業が終われば、売り主・買い主・買い主側の仲介業者・売り主側の仲介業者の立ち会いのもと、現地の最終確認を行います。

 

荷物がキチンと片づけられているか、各種設備が壊れていないかを確認します。

 

ちなみに売買契約時にすでに空室となっている場合は、現地の確認を省略する場合もあるので注意してください。

 

引き渡し(決済)

引き渡しは「決済」とも言われています。引き渡しの手続きは通常、買い主が利用する住宅ローンの銀行で実施します。

 

店舗を持たないネット銀行の住宅ローンは、仲介会社の店舗で実施する場合もありますので要注意です。

 

場合によっては、仲介会社の店舗で書類手続きを踏んだ後、銀行の窓口に移動する場合もあります。

 

引き渡し(決済)のとき、売主が用意すべき所持品は、下記のラインナップです。

引き渡し時に必要な12つのもの

  1. 部屋の鍵すべて(宅配ロッカーも含む)
  2. 身分証明書
  3. 権利証(登記識別情報通知書)
  4. 印鑑(実印のみOK)
  5. 印鑑証明書(発行から3ヵ月以内)
  6. 住民票(登記名義人変更登記が必要な場合のみ)
  7. 銀行口座の通帳
  8. キャッシュカード
  9. 中古マンション設備の説明書類
  10. 分譲時のパンフレット
  11. 仲介手数料の半額分の現金
  12. 司法書士に対する費用

仲介手数料の半額と司法書士に対する費用は、売買代金から支払う場合が多いです。

 

中古マンション売却の流れについては、「マンション売却の流れは大きく3ステップ!引渡しまでの完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「中古マンション売却の流れ」をお伝えしました。

 

中古マンション売却はどのような行程で進められるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「中古マンション売却にかかる諸経費」です。

 

中古マンション売却にかかる諸経費

中古マンション売却にかかる諸経費
中古マンション売却は、売り主側が負担する諸費用があります。

 

中古マンション売却における主要な費用は「税金」と「業者に支払う報酬」になります。

 

具体的には以下の4つの費用が、中古マンション売却では発生するでしょう。

中古マンション売却で必要な4つの費用

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 仲介手数料
  4. 司法書士の費用

 

中古マンション売却に必要な費用1.譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の譲渡所得(売却利益)にかかる所得税及び住民税です。

 

所得税は、確定申告で納める住民税です。翌年の住民税の納付税額に含まれて、納税通知書が到着します。

 

譲渡所得税は中古マンション売却関連税金で複雑な内容ですが、ハッキリいって課税されることは滅多にないです。

 

個人の中古マンション売却で売却利益が出るのはほとんどないので、安心してください。

 

もし利益が出そうな中古マンション売却なのであれば、専門家の税理士に依頼することをお勧めします。

 

中古マンション売却に必要な費用2.印紙税

印紙税は、契約書を作成するときに国に納める税金です。

 

中古マンションを売却するためには、絶対に契約書を作成しなければいけません。

 

その際、不動産契約書には印紙を貼る必要があり、切手のような印紙を貼ることで納付になります。

 

印紙にかかる費用は、中古マンションの売買金額で異なります。

 

中古マンションの金額が1000万円~5000万円以下であれば1万円で、5000万円~1億円以下なら3万円が必要です。

 

印紙は、契約書1通につき、1枚必要です。

 

中古マンションの売買契約書は、物件を売買する人たちがそれぞれ所有するため、通常2枚作りますので印紙は2つ用意する必要があり、売主・買い主ともに自分の契約書の印紙代を負担します。

 

ちなみに印紙は、ほとんどの場合、自分で購入する必要はなく、仲介を依頼した不動産会社が準備してくれます。

 

売買契約当日に、現金を持ち寄り、現金と印紙を交換することになるでしょう。

 

中古マンション売却に必要な費用3.仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼した仲介業者に支払う成功報酬です。

 

仲介手数料は、取引きする中古マンション金額の3%+6万円が上限と法で定められています。

 

ほとんどの不動産会社は、普通、上限金額いっぱいの仲介手数料を報酬としています。

 

もし3000万円で中古マンションを売却した場合は、仲介手数料として186万円(税別)が必要です。

 

かなりの高額費用になるので、仲介手数料を安くしてほしいと思う方も多いでしょう。

 

そんな場合は中古マンション売却の仲介手数料を無料で提供する業者を選択するのがオススメです。

 

中古マンション売却に必要な費用4.司法書士の費用

中古マンションの売買は、法律専門家の司法書士が深く関与します。

 

これまで何度も出てきていますが、中古マンションの売却で特に司法書士関係があるのは、抵当権の抹消登記です。

 

抵当権の抹消登記は、中古マンションの抵当権(住宅ローンを払わなければ中古マンションを差し押さえる権利)を外す手続きです。

 

中古マンションを購入するとき、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。

 

住宅ローンが返済できなくなったら、中古マンションを差し押さえる権利が「抵当権」です。

 

抵当権は銀行に返済すればなにもしなくても抹消されるものではなく、銀行で「お金を返しました」という証明を登記所に申請をしなければなりません。

 

手続きを司法書士が行いますので、そのための費用がかかります。金額は1.2万円前後になるでしょう。

 

中古マンション売却にかかる費用については、「マンション売却のプロが徹底解説!注意点・費用・時期まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「中古マンション売却にかかる諸経費」をお伝えしました。

 

中古マンション売却をするとどれくらいのお金がかかるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「中古マンション売却にかかる期間」です。

 

中古マンション売却にかかる期間

中古マンション売却にかかる期間
中古マンション売却の「売却活動期間」とは、売買契約をするまでの期間のことです。

 

一般的には3ヵ月が売却活動期間の目処で、それにある程度の期間がプラスされるでしょう。

 

筆者の経験上、早い物件で1週間、長い物件ですと1年以上かかる場合もありました。

 

では、なぜそんなに差があるのか、その理由について説明しましょう。

 

相場より高い価格設定にすると期間が延びる

中古マンション売却の期間が延びる一番の理由は、「価格」です。相場より高い設定しますと、反応はありません。

 

ポータルサイトや新聞折り込み広告、ポストに入ってくるチラシを注意深く見てライバルがいるなら、値下げを考えておくと長期化せずにすみます。

 

また販売初期に相場より高く設定して反応がない場合、少しずつ価格改正するのも危険が伴います。

 

まだ下がるのではないかというイメージを受けるためです。

 

中古マンションを探している方は、物件情報に鋭いため、価格に関してもよく把握しています。

 

細かく価格を改定していますと、「もう少し待てば安くなるのでは?」と思われがちです。

 

質の悪い業者だと期間が延びる

不動産仲介業者は、買い手と売り手からの「仲介手数料」で利益を得ています。

 

もし自分ら売却を依頼する中古マンションを自社の顧客が購入した場合、売り主、買い主の両方から物件価格の3%+6万円の仲介手数料が報酬になります。(両手取引)

 

逆に自社の物件が、他社の不動産仲介業者で購入希望者が発見された場合、仲介手数料はそれぞれ担当したお客側のみで、両者からは受けることができません。(片手取引)

 

つまり、多くの仲介手数料を受けるために、両手取引をするべく不動産業者は動きます。

 

両手取引に夢中になるあまり、悪質な行為を繰り返す「質の悪い」業者は絶えません。

 

販売中のマンションにもかかわらず、「すでに購入の話が入っているので紹介できません」などといい、片手仲介を阻害するのです。

 

いざ案内の当日になりますと「マンションの鍵がない」というわかりきった嘘をつく業者もいます。

 

このような質の悪い業者にひっかかってしまうと、当然ながら売却の期間は延びてしまいます。

 

物件のアピールが足りないと期間が延びる

インターネットと販売広告誌に掲載する写真とキャッチコピーの質が低いと、反応がありません。

 

中古マンションの概要や構造を述べただけで売れるのは、相場よりも明らかに安い物件の場合だけです。

 

チラシやインターネット掲載当時も、多様な情報を載せることが重要です。

 

まず写真についてですが、荷物を片付けて写真を撮ってください。

 

個人情報が漏えいされず、細かい部分も見えないうえ、光度を上げるときれいに見せることができます。

 

もし眺望が良い部屋の場合なら、晴れた日に撮影するといいでしょう。

 

印象的な風景が見える部屋は、その部分を撮った写真を提供して使用するとさらなるポイントアップにつながります。

 

キャッチコピーは、築年数や広さだけでなく、あなたのマンションの特徴をキャッチーに分かりやすく伝えてください。

 

ファミリー世帯が多い、花火が見える、風がよく通る、ペット可能など、自分が住んでみて「ここはいいな」と思う情報をできるだけ詳しく伝えてください。

 

中古マンション売却の期間については、「プロが教える!マンション売却にかかる期間と早く売れる3つのコツ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「中古マンション売却にかかる期間」をお伝えしました。

 

中古マンション売却を完了させるにはどれくらいの期間が必要なのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「中古マンション売却の注意点」です。

 

中古マンション売却の注意点

中古マンション売却の注意点
この章では中古マンション売却をするうえで絶対におさえておくべき注意点を紹介していきます。

 

今回紹介する中古マンション売却の注意点は以下の4つです。

中古マンション売却4つの注意点

  1. リフォームはしない方がいい
  2. 権利証(登記済証)は大切にすべし
  3. 付帯設備の状況に気をつける
  4. 確定申告はそこまで気にしなくてよい

 

中古マンション売却の注意点1.リフォームはしない方がいい

元・不動産業者として、中古マンションの売却前の大規模なリフォームは推薦できません。

 

中古マンションの売却前に改修すれば、200~300万円かかることが多いです。

 

そこまでして中古マンションをきれいにしても、売却金額はあがりませんし、爆発的な反響はありません。

 

もし売れないなら大幅な価格改正をしなければならなくなってしまいますし、同じ中古マンションの住人から、悪い印象を受ける場合があります。

 

市場に出し続けていますと、人気のない中古マンションというイメージがついて、中古マンションそのものの評価が悪くなるからです。

 

リスクを負うわりにはリターンがあまりないので、事前のリフォームはしないことをお勧めします。

 

中古マンション売却の注意点2.権利証(登記済証)は大切にすべし

不動産を購入する場合、法務局で不動産登記簿上の所有者の名義を売り主から買い主に書き換える「所有権移転登記手続き」が必要です。

 

所有権移転登記が終わったとき、買い主が対象不動産の権利を有するものとして、法務局から発行される書類が権利証です。

 

所有した中古マンションを売却するには、売り主の所有権移転登記手続きが必要です。

 

法律上、中古マンション売却時に、売り主は法務局に登記済証又は登記識別情報を提出しなければなりません。

 

所有者だけが持った書類又は、情報の提出を要求することで、第三者がだまして勝手に物件を売却する詐欺事件を未然に防止します。

 

登記済証又は登記識別情報通知をなくした場合、理由を問わず再発行はしてくれません。

 

再発行できない書類を自分が保管するのは怖いと考え、銀行の貸金庫に保管しているという方もいらっしゃいます。

 

もし紛失した場合は、いくつかの代替手段によって所有権移転登記手続きを行うことができます。

 

不動産売買の場合は、「司法書士の本人確認制度」を利用するのが一般的です。

 

司法書士の本人確認制度は、司法書士が法務局に所有者本人に間違いないと判断されたという証明書(本人確認情報)を提出し、法務局がその判断を相当と認める場合にできる制度です。

 

登記済証又は登記識別情報の提出なく、所有権移転登記ができる制度となっています。

 

中古マンション売却の注意点3.付帯設備の状況に気をつける

付帯設備の確認を怠った場合は、頻繁に問題が起こります。売却後のクレームで一番多い案件でしょう。

 

未然に売却後のトラブルを防ぐため、設備状況と引き継ぎ事項を中古マンションの売買契約の際、書類で残します。

 

中古マンション売却時に設備として確認するのは、次の項目です。絶対に確認しておいてください。

 

中古マンション売却時に確認しておくべき8つの設備

  1. キッチン
  2. トイレ
  3. 温水器
  4. 浴室
  5. 食器洗い洗浄機
  6. 床下暖房
  7. エアコン
  8. インターホン

もし物件の売り主が使っていない設備でも、買い主たちが使用する可能性は大いにあります。

 

とくに床下の暖房は修理に多額の費用がかかりますので、正確な状況を新たに住む人に伝える必要があります。

 

また使わない部屋のエアコンや、床下の暖房が見逃しやすいポイントなので注意してください。

 

さらに原則として、壊れているものは明らかにする必要があります。絶対に隠さないようにしてください。

 

後からのトラブルを防ぐために、十分な設備の確認をして契約しましょう。

 

ちなみに引き渡し後に、買い主が排水管の破損を発見した場合などに備えて、担保責任保険に入るケースが多くなっています。

 

中には住宅専門家に事前に調査を行ってもらったりする人も。

 

売却後のトラブルは本当に面倒かつ、解決しにくい問題なので事前の対策は重要ですよ。

 

中古マンション売却の注意点4.確定申告はそこまで気にしなくてよい

不動産を譲渡し、譲渡所得が発生した場合は、譲渡した翌年2月から3月までに確定申告をし、所得税を納税しなければなりません。

 

ただ先述したように、譲渡所得がでる中古マンション売却はごくわずかなので、原則的に確定申告を気にする必要はありません。

 

もし利益が出たとしても、居住用不動産の場合は、「譲渡3,000万円控除の特例」が使えます。

 

3000万円の特例は、確定申告をしたら適用される制度で、譲渡所得が3000万円を下回っているなら、特例を適用すれば、譲渡所得がゼロになります。

 

中古マンション売却の注意点については、「絶対に押さえておくべきマンション売却を成功させる5つの注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「中古マンション売却の注意点」をお伝えしました。

 

中古マンション売却を行う際、どんなポイントに注意すればいいのか理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「中古マンション売却の失敗事例」です。

 

中古マンション売却の失敗事例

中古マンション売却の失敗事例
今回の記事の締めとして、中古マンション売却のありふれた失敗事例を紹介します。

 

失敗事例を回避するポイントをしっかり押さえれば、あなたが同じミスをすることはありません。

 

「愚者は経験から学び、賢者は歴史に学ぶ」とよく言われるように、失敗事例(=歴史)を知るのは重要です。

 

どうすれば上手く売却できるのかを、失敗談から学ぶのが成功への一番の近道です。

 

今回紹介する中古マンション売却の失敗事例は、以下の6つとなっています。

中古マンション売却6つの失敗事例

  1. 部屋を掃除していなかった
  2. 内覧に対応しなかった
  3. 価格交渉に応じなかった
  4. 媒介契約の種類を誤った
  5. 売却時期を考慮しなかった
  6. 販売金額を高めにしすぎた

中古マンション売却の失敗事例1.部屋を掃除していなかった

荷物を全部出した後、最後にハウスクリーニング業者を入れて引き渡すということは、よくある引き渡しまでの流れです。

 

そのせいか、売却が決定される前に「今掃除しても無駄」と気を抜いてしまう人は少なくありません。

 

しかし掃除をしていないマンション室内は、圧倒的に第一印象が悪くなります。

 

多くの購入希望者は、新築中古マンションのモデルハウスも見学していますので、どうしてもきれいな部屋が記憶に残ります。

 

余計な家具や荷物は捨ててしまったり、トランクルームを借りて一時保管したりしてください。

 

また水配管など、汚れが目立ちやすい場所は事前に大掃除しましょう。

 

掃除をするだけで検討者の第一印象ははるかに良くなり、契約率と価格交渉で有利になります。

 

中古マンション売却の失敗事例2.内覧に対応しなかった

家にいながらの内覧は何となく気まずいですよね。しかし内覧されるのも何となく不安です。

 

そのせいか、内覧対応をせず、配置図と写真だけで対応をしようとする場合があります。

 

未完成の新築マンションならともかく、中古マンションでは1軒1軒の状況は違いますので、内覧なしでは絶対に成約しません。

 

いくらいい物件に見えても、やはり実際みることができなければ、購入検討者には敬遠されてしまいますよ。

 

中古マンション売却の失敗事例3.価格交渉に応じなかった

自分が住んでいたマンションだから、安く売りたくないという気持ちが生じることがあります。

 

またどうしても「自分が買ったときの金額より落としたくない」と思ってしまいがちです。

 

しかし、不動産価値は「時価」なので、購入時の金額は全然関係ありません。

 

周辺地域の近い条件の売り物がどの程度の金額で売られているのか、という「今の需要」で価格が決まります。

 

今の需要とあなたのマンションの金額が合っていないなら、価格交渉が入って当然なのです。

 

価格交渉に一切応じない態度を取っていますと、売るタイミングを逃すことになりますよ。

 

中古マンション売却の失敗事例4.媒介契約の種類を誤った

売却依頼を不動産業者にお願いする際、「媒介契約」を結ぶことになります。

 

媒介契約を間違うことによって、なかなか契約にいたらないことがあるので注意してください。

 

売却の成功は、会社や営業社員の是非に左右される部分も多く、1社に絞る(専任媒介にする)のは、かなり危険があります。

 

失敗しますと、契約期間の3ヵ月間、まともな営業活動のできない、営業センスのない担当者が受け持つことになってしまうこともあります。

 

かなり信頼できる営業社員と業者でなければ、まずは一般媒介契約で複数の業者・営業社員の助言を受けながら進めてみるのがいいでしょう。

 

中古マンション売却の失敗事例5.売却時期を考慮しなかった

不動産は、1年中いつ売っても大差ないと思われがちですが、不動産売買取引件数には年間の中でも、時期ごとにかなりの差があります。

 

取引が多くなるのは、年明けの1月から3月頃までです。

 

4月から就職、進学、転勤で居住地の環境を考える必要がありますので、この時期の売買が活発になります。

 

また購入希望者も年末年始は休みですから、家族で家についてじっくり話し合うよい機会であるため、年明けから実際に探し始めて2~3月に決定するパターンが多いです。

 

「新年の仕事が落ち着いてゆっくり売却しよう」なんて考えていると、売買が活発なピークを逃すことになりますよ。

 

特別に時期の制約がなければ、12月頃から不動産業者と相談を始め、1月には売りに出すようにすればスムーズに成約する可能性が高まります。

 

中古マンション売却の失敗事例6.販売金額を高めにしすぎた

購入検討者がまず初めに検討する一つの基準は「売り出し価格」です。

 

不動産業者も予算に合わない物件を紹介してもしようがありませんので、販売金額を高めにすると全然売れません。

 

「急がないために高く売り出したい」「あとで値下げしてお得感を出したい」と考えている人もいるでしょうが、ハッキリいって危険な考えです。

 

今は不動産ポータルサイトの「絞り込み検索」によって物件は選別されます。

 

区切りのいいボーダーラインを超えてしまいますと、その時点で検索対象から外れます。

 

ずっと誰からも物件詳細を見られることなく、長期間売れ残るという最悪の結果になってしまうでしょう。

 

特別な理由がない限り、相場にあった適正金額で販売するようにしてください。

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まとめ

以上、「中古マンション売却」をテーマとして主に5つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「中古マンション売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、中古マンション売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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