マンション売却 時期

最終更新日:2017年9月18日

マンション売却の「時期」は非常に重要

マンション売却の「時期」は非常に重要
もしあなたがマンション売却を検討中、もしくはすでに売却中であれば、以下のような考えをもっていませんか?

・マンションを売却する時期は、いつがいいのだろうか…
・どの時期に売却すれば、スムーズにマンションが売却できるの?
・自分にピッタリの売却時期を決めるポイントを教えて!
・マンションの売却時期を早めるためのコツが知りたい

マンション売却を検討している人なら、上記のような疑問や考えを持っているはず。

 

そこで今回の記事では、マンション売却をする人は絶対に知るべき「時期」について深ぼっていきます。

 

この記事を読めば、マンションを売却すべき最適な時期がわかりますよ!

 

自分の状況に合った売却時期の決め方も紹介しているので、まだ売却を検討中の人も必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読めば、マンション売却時期を早くさせるためのポイントも全て理解できているはずです。

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マンション売却に向いている4つの「時期」

マンション売却に向いている4つの「時期」
マンションを売却するなら、有利な時期に行うべきです。

 

時期を間違えると売却までの時間は伸びますが、適格な時期に売ると一気に売却できる事もあります。

 

今から紹介する時期にマンションを売却すれば、スムーズに売却できる可能性がグッとあがりますよ。

 

「春と秋」はチャンス

春と秋は就職・入学・会社員の転勤時期のためのマンション売却のチャンスです。

 

他の月よりも購買者が多い傾向があるので、マンション売却に合った時期といえます。

 

春と秋のアドバンテージは不動産成約事例をまとめた「レインズ」のレポートによって明らかにされています。

 

データで示されている事から、春と秋はマンション売却にもっとも有利な時期であるのは間違いないでしょう。

 

スムーズに売却したいのであれば、春と秋を逃す理由はありません。

 

周辺環境が変化するタイミングを意識する

売却予定のマンションの近くに、同じ規模の新築マンションが建築予定なら要注意です。

 

相場価格が値下がりする可能性があります。値下がり前にとにかく迅速に売却を検討する事が重要です。

 

反対に今後新しい駅の開業や大型買物施設の建築など生活環境の変化があれば、価格上昇の可能性があります。

 

完成の時期が近づくまで売却を見送る事も選択の1つです。

 

過去の売却事例を参考にする

売却予定のマンションがタワーマンションなど大規模のマンションなら、過去の契約事例が多いです。

 

どんな月に契約が多いのか、最近の契約状況はどうかなどデータも検討材料にしましょう。

 

データの大半は依頼した不動産会社から収集する事ができます。

 

信頼できる不動産業者ほど、多くのデータを保有しています。あなたにわかりやすいように説明してくれるはず。

 

担当営業社員と相談しながら、最高の売却時期を探してみましょう。

 

もし地場の業者に依頼するなら、明確なデータを見れないかもしれません。

 

そんな時は自分で調べてしまいましょう。「REINS Market Information」を見れば過去の売却事例が見れます。

 

過去の事例がぎっしりと詰まっているので、タワーマンションなどの大規模マンションでなくても大丈夫。

 

あなたのマンションで過去に売却された部屋の価格などが丸わかりです。是非とも使ってみてください。

 

建築年数によっても最適な売却時期は変わる

元・不動産業者である筆者の経験則ですが、マンションを建ててから10年内の売却が一つの基準です。

 

今までいろんな人の接客をしていて気づいた事があります。

 

それは中古マンションの購入予定者のほとんどが、新築マンションと比較しながら検討していること。

 

最初は新築マンションを検討していたけど、妥協して中古マンションに切り替えた人が多いのです。

 

いつも新築と比較しているので、築10年が過ぎた中古マンションは比較対象から除外される傾向があります。

 

売却を担当する不動産業者も築年数が古いマンションには及び腰になります。

 

不動産会社も広告リストから除外する事が多く、問い合わせ自体が少なくなって売却が難しくなるでしょう。

 

築年数が9年と8年のマンションなら、ちょっと時期を早めて売却活動に入るのがベターです。

 

しかし「築10年以内」は一般的な話であり、価値が高いマンションなら話は別です。

 

「人気地域」「駅が近い」「新築マンションがない場所」などの中古マンションは価値が高いです。

 

すぐに売却成立になる可能性が高まります。そこまで築年数に執着する必要はありません。

 

売却時期を早めるべき7つのマンション特徴

売却時期を早めるべき7つのマンション特徴
前章では、マンション売却に向いている4つの「時期」についてお伝えしました。

 

なぜどんなタイミングでマンションを売却すべきか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、売却時期を早めるべきマンションです。

 

いくつかの理由で住んでいるマンションを売るか迷っている人も多いと思います。

 

いくら事情があるとはいえ、一世一代の覚悟で購入したマンションを売るのは容易ではないでしょう。

 

しかし、マンションの資産価値は年数が経つにつれ確実に減少します。上昇するのはごく一部の特殊な例だけです。

 

もしマンションの売却時期を決めきれないなら、次項より紹介する条件に適合するかチェックしてみてください。

 

条件に該当するのであれば、なるべく早く売却する事をおすすめします。

 

建築年数が15年以上

マンションの耐用年数は30年~50年で知られていますが、あくまで理論的な話に過ぎません。

 

実際にマンションを購入する人は、理論的な言葉より「感情論」で物事を考えます。

 

耐用年数が30年~50年あったとしても、心情的には築10年以内のマンションを購入したいと思っています。

 

「SUUMO」でお馴染みのリクルートは住宅購入を検討している人に対して「希望条件のアンケート」をしました。

 

結果、新築分譲マンション検討者は「交通の利便性」「眺望」を重視している事が判明。

 

一方、中古住宅の検討者は「建物のコンディション」「築年数」の重視度が高いとわかったのです。

 

築年数を重視している人は、建築10年以内が基本で許容できて11~14年程度です。

 

築15年以上のマンションは一定の魅力を感じていても、築年数だけで除外される可能性が高くなります。

 

まだ築年数の浅いマンションを持っており、売却時期を検討しているなら早めに動いた方がいいでしょう。

 

相場価格が落ちている

一般的な相場での分譲マンションの資産価値は、新築時から5年後には2割減少します。

 

10年は3割減少、15年なら5割減少するでしょう。

 

ただ地域によっては一般的な価値減少速度よりも早いケースがあるのです。

 

急速に価値が減る地域は、「過疎化」「商業開発の白紙化」など、何らかの原因があります。

 

今後さらに減少速度が早まる可能性が考えられますので、少しでも売却時期を早める事が重要です。

 

もしまだ自分のマンションの資産価値が分からないなら、現在の資産価値を早くチェックしましょう。

 

駐車場がない

駐車場がない
最近は「地下鉄があるため、自動車は必要ない」と考える人が増えてきましたが、主に都心部に限った話です。

 

地下鉄がない地域では車は必須です。買い物やレジャーにマイカーは欠かせません。

 

もし売却するマンションが、家族用間取り(3LDK以上)の場合、駐車場がないのはマイナスポイントになります。

 

近くに月極駐車場も確保できないなら、致命的な欠点です。

 

売却のチャンスがあれば、決して逃さないようにしましょう。

 

突飛な特徴があるマンション

近年では分譲マンションでも注文住宅のように間取りを自由に変更できます。

 

様々なオプション品を設置できるマンションも増えています。

 

3LDKのマンションの壁を壊して居間が広い2LDKに変更するのは良くある事例です。

 

こうしたこだわりは自分が住んでいる間は問題ありません。

 

しかし、いざ売却しようとすると逆に欠点になる例が多いです。

 

私は長年不動産業者をやってきましたが、一般的な例からズレたマンションほど売れ残っていました。

 

もし「突飛な特徴」があるマンションを売却するなら、「売れる季節」を駆使して早めに捌いてしまいましょう。

 

総世帯数が多い

総世帯数が100世帯を超える大規模なマンションに住んでいるなら、売却時期を早める事を検討しましょう。

 

なぜ時期を早めるべきなのか、理由は単純です。総世帯数が多いほど、出し時の競争者が増えるためです。

 

築10年が過ぎた頃から次第に売却する世帯が増加します。

 

築15年を迎える頃には複数の部屋が同時に売却している状態になります。

 

同じマンションで何世帯が同時に売り出すと、価格競争が起きて泥沼の戦いが開始するでしょう。

 

ライバルに負けないように売値を下げなければ売れ残ってしまいます。

 

世帯数の多い大規模マンションほど起こる可能性が高いです。競争者が増える前に時期を早める事を考えましょう。

 

低層階に位置する

分譲マンションは高層になればなるほど、高価になります。

 

低層階は採光が悪く騒音もあるので、マンション内での資産価値は低くなってしまいます。

 

もし先述したように同じマンション内にライバルが出れば、さらに買い手がつかなくなるでしょう。

 

ライバルが出現する前に、なるべく早めに捌いてしまいたいものです。

 

管理費や修繕積立金の費用が高い

中古マンションだとしても、現金一括払いで購入する人は滅多にありません。

 

ほとんどの人は、住宅ローンを利用して購入する事になります。

 

そんな時に購入の妨げとなるのが、マンション管理費や修繕積立金の存在です。

 

売却する部屋自体は気に入っても、管理費と修繕積立金が高いために契約に至らなかった事例はたくさんあります。

 

不動産の成約情報を統括する「レインズ」が提供している月別レポートにもたびたび言及されています。

 

特に小規模マンションで築年数が経過している場合、修繕積立金の額は、新築時よりはるかに高まっています。

 

もしまだ大規模な改修工事をしてないマンションなら今がチャンスです。

 

改修工事をして修繕積立金が上昇する前に売却するのが得策です。

 

マンション売却時期を判断する4つの参考データ

マンション売却時期を判断する4つの参考データ
前章では、売却時期を早めるべきマンションについてお伝えしました。

 

うかうかとしていたら好機を逃すかもしれないマンションの条件について、理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、自らマンション売却時期を決定する方法です。

 

今まではデータや筆者の経験則によって、マンションの売却時期を決定する方法を紹介しました。

 

今度は別の視点からマンションを売却する時期を考えてみましょう。その視点とは「あなた」です。

 

マンション売却をするあなた自身が売却する時期を決めるのもいいかもしれません。

 

「自分の都合」「マンションの特徴」「マンションを買うかもしれない相手の特徴」などを考慮します。

 

そうすると、自分のマンションが売るべき時期がおのずと見えてきます。

 

この章では自分の頭でマンション売却を決めるヒントを紹介していきましょう。

 

自分の「目的」と「目標」を再考する

あなたがマンションを売却したい理由は何なのか、もういちど再考しましょう。

 

「売却希望時期はいつなのか」「どんな条件で売却したいのか」を考える事も必要です。

 

売れても売れなくても大した問題ではないと考える人もいるでしょう。

 

時期さえ早ければ、希望の売却条件なんてないと思っている人もいるのでは?

 

元・不動産業者だった経験則からいうと、漠然とした理由しかない人はなかなか売却できていません。

 

スムーズに売却するためには、明らかな「目的」と「目標」が必要です。

 

「売れなくてもいい」「いつでもいい」と考える人は、重要なタイミングでしっかりと決断できません。

 

あなたが優柔不断だと不動産会社も購入相手も迷惑します。

 

事前準備段階で「何のために売却するか」「どんな条件で売却したいか」等を明確にしておく事が何より重要です。

 

マンションの特徴を把握しておく

あなたのマンションの特徴もあらためて把握しておきましょう。

 

購買者を訪れる手段は、広告が一般的です。効果を出す広告は特徴を把握して、正確に伝える事が必要です。

 

不動産業者もマンションの特徴は理解しています。しかし一番理解しているのはあなたでしょう。

 

不動産業者に一方的に任せる事なく、部屋の良さを見抜いているあなただからわかる魅力を伝えましょう。

 

購入検討者を知る

マンションの特徴が明確になると、あなたの部屋がどのような人に向かっているか明確になります。

 

どのような相手なら自分のマンションを買ってくれるのか目標が付くのです。

 

シングルなのか、それとも家族なのか。若い人かシニアなのか。もしかすると自分の境遇に近い人かもしれません。

 

購入検討者についてもっと知りたいのであれば、スーモの市場データを使ってみてはどうでしょうか。

 

調査データはどんな人かどういう条件のマンションを求めているのか、ハッキリと見えてきます。

 

定期的に最新のデータに更新されているので、色あせたデータが掲載されていないのも魅力です。

 

少し内容が難しくなりますが、国土交通省が発表している住宅市場動向調査を見るのもいいでしょう。

 

誰がどんな不動産を、どんな理由で買ったのか、明確にレポートされています。

 

自分のマンションを売却する相手を知るうえで非常に役に立つデータが揃っているので必見ですよ。

 

不動産市場動向を参考にする

過去を見ると、景気・金利・税制などの変化とともに、不動産市場動向は大きく変わってきました。

 

特に消費税増税が目前に迫ってきた時、住宅ローンが低金利になった時、株価が回復する時は大変動が起こります。

 

住宅購買意欲が急激に高まり、不動産市場は活性化したのです。

 

※参照:「国土交通省」住宅掲載関連データ

 

市場が活性化すると、住宅購入支援案が発案され、住宅ローンの控除対象金額が大きく上がりました。

 

市況を煽る要因は世間の条件によって形成されます。 市場動向をしれば、最適な売却時期がわかるでしょう。

 

常日頃から動向を知るためにアンテナを張ってください。

 

情報を得たら、今どんな時期なのか、売却対象の自宅に合わせて考えるのです。

 

特に今は住宅ローンが低金利ですから、市場は活発化しています。競争も激しくなるかもしれません。

 

もっと活性化するのも待つのもいいですし、今が好機ととらえ売却時期を早める事もアリです。

 

元々資産価値の高いマンションなら、むやみに売却時期をはやめずにさらなるチャンスを待つのもいいでしょう。

 

あなたのマンションの売却時期が最適かどうかは、市場動向を知らないと判断できません。

 

常にアンテナを張って市場動向をチェックしましょう。

 

テレビを見るのもいいですし、今まで紹介してきた参照サイトを見るのもOKです。継続的に確認してください。

 

マンション売却に最適な値下げの時期とは

マンション売却に最適な値下げの時期とは
前章では、自らマンション売却時期を決定する方法についてお伝えしました。

 

様々な情報を分析・判断すれば、自分でも最低な売却時期を決断できると理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、マンション売却に最適な値下げの時期です。

 

様々な要素から判断して、マンション売却の時期を決定し売却を開始しました。

 

しかし思った以上になかなか売れない。こんな事例は数えきれないほどあります。

 

最適な時期に売却しても書いてが付かないなら、もう値下げをする他ありません。

 

ただせっかく価格の引き下げをするなら、タイミングと時期を計ってみましょう。

 

あらかじめスケジュールを組んで、反応を見ながら価格引き下げを検討すると、最低限の値下げ幅ですみます。

 

価格引き下げの時期については、先述したように不動産の繁忙期である1月や9月が効果的です。

 

すでに価格の引き下げを検討しているなら、不動産市場が活発になる時期を待つのがいいでしょう。

 

具体的なスケジュールがなければ、反応を見て3ヵ月をめどに引き下げる場合が多いのが実情といえます。

 

理由としては、専任媒介および専属専任媒介の契約期間が3ヵ月になる事が多く、区切りがいいからです。

 

なぜ3ヵ月で値下げするのか

先ほどにも紹介しましたが、特に「いつまでに値下げしたい」と販売戦略がなければ3ヵ月で値下げされます。

 

一番の理由としては専任媒介また専属専任媒介の契約期間が3ヵ月になる事が多いからです。

 

3ヵ月が一つの区切りとなって、価格の引き下げを検討すべきだと提案する不動産会社もあります。

 

また発売して成立に至るまでの平均期間は約3ヵ月間だと示した客観的データもあるのも大きな理由でしょう。

 

※参照:「三井住友トラスト不動産」不動産マーケット情報

 

売却活動を開始して、3ヶ月を経過した時点で反応が悪ければ何か対策を検討した方がいいでしょう。

 

3か月は媒介契約が終わる時期でもあるので、不動産会社を変える選択も簡単にできます。

 

不動産会社の売却活動が疎かだったなら、価格の引き下げより不動産会社の変更を選択した方がいいでしょう。

 

どちらにしても販売開始から3ヵ月という時期は、何か「変化する」価値のある時期です。

 

マンションの売却時期を早めるための4つの方法

マンションの売却時期を早めるための4つの方法
前章では、マンション売却に最適な値下げの時期についてお伝えしました。

 

せっかく値下げするなら、最適のタイミングを見計らってから行うべきだと理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、マンションの売却時期を早めるための方法です。

 

どうせなら売却の時期を早めたいと考える人は多いはず。

 

この章ではマンションを少しでも早く売却するためのポイントを解説していきます。

 

売れない原因は「価格」なのか再考する

価格引き下げをする前に、売れない原因が本当に価格なのかもう一度確認するようにしましょう。

 

不動産会社の売却活動や、マンションの状態に問題があるからかも知れないからです。

 

原因がハッキリすれば改善さえできれば、価格を削らずに売却できるかもしれません。

 

一度価格を引き下げると、当然ですが上げるのは難しいです。

 

価格の引き下げする時は、やるべき事を全うしてからにしましょう。

 

不動産会社の売却活動を確認する

マンションの売却時期を早めて欲しいなら、良質な不動産会社に依頼する他ありません。

 

質のいい不動産業者は広告にこだわっています。

 

大型ポータルサイトである「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」に掲載するのは当たり前。

 

あなたのマンション周辺にあるアパートなどにビラを配るのも必要です。

 

今はあまり効果がないと言われる新聞折り込みにもビラを入れていると、なお良しです。

 

広告に使われているビラの内容もチェックしてください。魅力的に作られていなければ意味がありません。

 

また売却時期に直結するオープンハウスの出来も重要です。

 

見学者に配る資料が魅力的に作られているのかチェックしましょう。

 

レインズ(不動産流通機構)に情報登録されているのかも重要です。

 

レインズに登録されてなければ、他の不動産会社に情報が行き渡りません。

 

情報の共有をせず独り占めしている会社は良い会社とは言えないです。

 

紹介してきたポイントをやっていないようであれば、容赦なく不動産会社を変えるべきです。

 

もしまだ不動産会社が決まっていないなら、事前にアプローチして上記のポイントを確認するようにしてください。

 

マンションの状態をチェックする

自分が保有するマンションの部屋もキチンとチェックしましょう。

 

売却時期が遅れているのは、あなたのマンションのせいかもしれません。

 

まずは室内がきれいに掃除されているかチェックです。特に水回りは重要ですよ。

 

大手企業「東急リバブル」のアンケート結果からも、水回りの汚れを気にする人が多数いたと判明しています。

 

水回りの排水口はキレイか、黒カビや水垢がないか、チェックしてみてください。

 

もし汚れがひどいのであれば至急対処すべきです。自分で掃除するなり、業者を手配するなりして改善しましょう。

 

1月または9月に売却する

何度もお伝えしていますが、売却時期を早めたいのあれば、春と秋に売却すべきです。

 

前にデータで示したように、4月の新学期が始まる前までにマンションを希望する人は多いです。

 

毎年1~3月にはマンションの取引件数が明らかに増えています。

 

売却を開始するタイミングとしても、値下げをする時期としても効果的です。

 

ただ12月は早すぎます。年末でマンションを探す人はそこまで多くありません。

 

春という繁忙期を最大限に活かしたいのであれば、1月に入ってからの方が効果があります。

 

また10月以降の秋頃にもマンションの販売が多くなります。

 

10月になってから対応していると、好機を逃す場合があります。9月中旬までにはアクションを起こしましょう。

 

ただし、秋は春先ほどの期待値はないので注意してください。

 

Googleトレンド」というツールをご存知ですか?季節ごとの検索ワードの回数を教えてくれる優れものです。

 

Googleトレンドをつかって「中古マンション」を検索してみてください。1~3月は明らかな検索数増加を確認できるはず。

 

しかし9月は多少の増加は見られるものの、圧倒的な上昇ではありません。9月は春先ほどのニーズはないのです。

 

9月に売却する場合は過信しすぎる事なく、今まで紹介してきた他のポイントも意識して売却してください。

 

2017~2018年はマンション売却に有利な時期なのか

2017~2018年はマンション売却に有利な時期なのか
前章では、マンションの売却時期を早めるための方法についてお伝えしました。

 

紹介した方法を採用すれば、あなたのマンションをスムーズに売却できるでしょう。

 

最後に取り上げるのは、2017~2018年はマンション売却に有利な時期なのかどうかです。

 

2020年東京五輪も決まり、現在マンション価格の高騰が続いています。

 

まるでリーマンショック前の2007年と同じような不動産ミニバブル状態です。

 

結論から言えば、今ほどマンション売却に適した時期はないでしょう。

 

東日本レインズが発表したレポートによると、ここ2年間マンション成約価格は48ヵ月連続で急騰しています。

 

データからも「今がマンション売却にピッタリの時期」だとわかります。

 

2020年に東京オリンピックが開催されるのは大きい

2020年に行われる東京オリンピック開催がきっかけで、特に都心のマンション価格が急騰しています。

 

都心の価格が高騰すれば、引っ張られるように日本全体のマンション価格も上がるでしょう。

 

五輪の開催で2020年までに向けて建築ブームが継続できます。

 

ブームの継続によって材料費の急騰と職人の人手不足も起こっており、マンション高騰の一因となっています。

 

五輪の影響でマンションが急騰しているのは、専門家であれば誰もが確認できています。

 

有能な不動産会社ほど今がチャンスだとばかりに、マンション売却すべきだとおすすめするでしょう。

 

五輪開幕が2020年7月ですから、2020年1月から売却を検討する人の方が多いです。

 

当然、この時期はライバルが頻発します。おすすめできる売却時期ではありません。

 

マンションは、住む人より売る人が増えれば、価格が下がる性質をもちます。

 

五輪の時期まで待って売却する事は、むしろマンション価格を下げるでしょう。2017~2018がチャンスです。

 

さらに五輪まであと数年あるのも忘れてはいけません。 築年数が増えれば売却に不利になります。

 

大型ショッピングモールの増加

2017年から2018年が売り時なのは東京だけではありません。地方だって絶好のタイミングです。

 

マンションがよく売れるタイミングとして「あるある」なのが、大型ショッピングモールの登場です。

 

地方は大型ショッピングモールができると人口が増加する傾向があります。

 

※参照:「Geomarketing」人口増加商圏

 

これを読んでいる地方の読者は肌感覚でわかると思いますが、最近大型モールがよくオープンしていませんか?

 

とくに「イオン」の勢いはすごく、これからも多くの出店計画を発表しています。

 

人口が多くなればなるほど、マンションの売却価格もあがりますから、その影響力は計り知れません。

 

地方は大型ショッピングモールの建設が増えています。マンションの売り時であるのは間違いないです。

 

売る時期の相談も!信頼できる不動産会社を一括査定で探す

前章までマンション売却の時期に絞って、筆者の見解をお伝えしてきました。

 

ただし、あくまでも一般知識であり、正直なところ市況によって異なります。

 

では、どうすればいいのか?答えは「信頼できる不動産会社に相談してみる」です。

 

良い不動産会社だと今は売れどきではないなど地域の環境や市況に合わせて教えてくれます。

 

何も「売ってくれ」という不動産会社だけではありません。

 

では、どのようにしてそのような不動産会社を探せばいいのか・・・

 

答えは「不動産一括査定」を利用することです。

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まとめ

以上、マンション売却をする人なら絶対に知るべき「時期」に関する知識を紹介しましたが、いかがでしたか?

 

あなたのマンションを売却すべき最適な時期を理解いただけたと思います。

 

自分の状況に合った売却時期の決め方も紹介したので、まだ売却を検討中の人の役にも立てたはずです。

 

もし今後マンション売却するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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