マンション 売却費用

最終更新日:2018年1月25日

「マンションの売却費用」を完全解説

「マンションの売却費用」を完全解説
「マンションの売却費用」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンションを売った場合の売却費用シミュレーションが知りたい
・マンションの売却費用を税金から手数料まで、全て把握しておきたい
・支払うお金以外にも、マンション売却で戻ってくる費用はないの?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンションの売却に挑戦しようとしてはいけません。

 

せっかくマンションの売却に挑戦するのであれば、予想外の費用に悩まされたくはないですよね?

 

そこで今回の記事では「マンションの売却費用」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「マンションの売却費用」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンションを売った場合の売却費用シミュレーション」
  • 「マンション売却で用意しておくべき費用」
  • 「マンション売却をすると戻ってくるお金」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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マンションを売った場合のリアルな売却費用シミュレーション

マンションを売った場合のリアルな売却費用シミュレーション
まず紹介するのは「マンションを売った場合のリアルな売却費用シミュレーション」です。

 

マンションを売却した際に戸惑いを覚えるのが、「それぞれの手数料や税金などがいくらかかるか?」という点です。

 

かなり大きなお金が動くので、気に掛けている人も多いでしょう。

 

せっかくマンションが販売できても、売却にかかる費用をマイナスした分しか手元には残りません。

 

住宅ローンの返済などもあるので、事前にどれくらい手数料が発生するかは把握しておきたいところです。

 

この章ではマンション売却に関して、どんなコストが必須なのか具体的に紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

 

では、2,000万円でマンションを買い取ってもらった場合を例に、発生する費用などを解説していきましょう。

 

費用は「税金」「手数料」「ローン関係」の3つにカテゴライズされ、それらを支払った残りが手中に残るお金となります。

 

あなたが買った2,200万円のマンションを、2,000万円で売却したという想定で費用を解説してみましょう。

 

早速ですが以下の費用をみてください。ざっとこんなイメージになります。

仲介手数料 712,800円(2,000万円×3%+6万円×消費税)
売買契約書に貼付する印紙代 10,000円(売買代金5,000万円以下の印紙代)
譲渡税(所得税) 0円(利益が発生していないので税金は発生しない)
住宅ローン繰上一括返済手数料 5,400円(一般的な銀行での返済手数料を採用)
抵当権抹消費用 15,000円(住宅ローンでマンションを買った場合のみ必要)
合計 743,200円


「これって何の費用?」と思う人も多いでしょうが、次章以降にて各種費用の詳細を解説していきます。

 

マンションの売却費用1.「仲介手数料」

仲介手数料
不動産業者に売買の仲介の依頼をして契約が成立すると、仲介手数料が生じます。

 

仲介手数料は数百万円単位まで及ぶこともあり、大きな金額が発生しまうのでしっかり認識しておきましょう。

 

不動産業者の収入源の大抵が、仲介手数料だと言っても過言ではありません。

 

仲介手数料の金額は販売価格によって異なり、200万以下の取引では「売却価格の5%+消費税」です。

 

400万円を超える取引では「売却価格の3%+6万円+消費税」になります。

 

しかし、これは基本的に宅建業法という法律で定まっている仲介手数料の上限率です。

 

これよりも安価な手数料でサービスしてくれる不動産業者も存在します。

 

逆に計算で決まった費用を請求された場合は注意してください。何らかの詐欺の恐れがあります。

 

マンション売却すると広告費用を業者に支払うべき?

不動産業者に払うコストは、原則仲介手数料ぐらいしかありません。

 

しかしたまに「宣伝広告代金」などの名目で、お金を要求してくる業者がいます。

 

この宣伝広告費というのは随分厄介で、必ずしも法律違反だとはいえません。

 

例えば、売主が早期売却を望んだため、特別にオープンハウスを開いてもらったとしましょう。

 

新聞の折込みチラシをオーダーした場合などは、追加で宣伝広告代金を請求される確率も高いです。

 

上記の例では、売主側の願望で特別な販促活動を実施しているため、追加の費用が起きても仕方がないと言えます。

 

原則としては、追加の広告代金が必要になるのは、「売主からの異例の依頼があった場合のみ」です。

 

売主から不動産業者に特殊な依頼をしない限り、追加費用を払いこむ必要はありません。

 

ちょっと難しいのが、「特別な広告をしましょうか?」とライトな口調で尋ねられたときです。

 

これを特別な依頼と認識することもできてしまうので、もし上記のような質問を受けた場合は注意です。

 

どちらが費用を背負うのかしっかりチェックしてから、広告をお願いするようにしましょう。

 

ちなみに仲介手数料については、当サイトの過去記事である「基礎知識から値引きまで!不動産売却のプロ監修「仲介手数料」完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、マンションの売却費用である「仲介手数料」についてお伝えしました。

 

次はマンション売却では必要不可欠である「税金」について紹介していきます。

 

マンションの売却費用2.「税金」

税金
マンションを販売した時、もっとも困るのが、「どれ位税金を納めることになるのか」という点です。

 

マンションの売却に関わる税金は「所得税」「住民税」「印紙税」です。

 

税金の名前を聞くだけでも不安に感じる人も多いでしょう。

 

実はこれらの税金はほとんど発生しないと言っても過言ではないです。

 

ハッキリ言って発生するのは「印紙税」だけです。

 

なぜ印紙税だけの納税になるのか、その理由を詳しく解説しましょう。

 

譲渡税(所得税)はマンション売却の費用になることはない

マンションが3,000万円で販売できたら、多額の税金を支払うべき、と考えている人も多いです。

 

たしかに、最大で40%ほどの税金を払うことになる場合があります。

 

もし3,000万円で売却すると、1,200万円近く税金で持っていかれてしまう可能性があります。

 

しかし、それはマンションを譲渡して「3,000万円の利益」が生じた場合の話です。

 

極端な例を出しましょう。無料で手に入れたマンションを3,000万円で売り払ったとします。

 

そうなると、シンプルに3,000万円の利益が出てることになるので、40%近い税金を納めることも想定されます。

 

ですが、多くの人は住宅ローンを組んでマンションを手に入れているはずです。

 

3,000万円で売れても、購入したときの価格が3,980万円だとすれば、3,000万円の収益が生じているわけではないです。

 

3,980万円で手に入れたマンションを3,000万円で売却したのですから、980万円のマイナスを出していることになります。

 

このように、購入したお金よりも安い金額で売却したケースでは、利益は発生していません。

 

つまりは税金を払いこむ必要はないのです。

 

仮に売却することで利益が生じたとしても、居住用として用いていたマンションであれば、さらに有利です。

 

「居住用住宅の特別控除」という制度を活用したら、3,000万円の「特別控除」を活用することができます。

 

そのため、よほどの利益が発生しないのであれば、税金を支払う機会はないでしょう。

 

3,000万円の特別控除については、当サイトの過去記事である「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住民税もマンション売却の費用になることはない

住民税も所得税と一緒で、よほど利益が発生しない限りは、課税されることはありません。

 

折角といってはなんですが、所得税と住民税が発生するケースを説明しておきます。

 

7年前に6,000万円で買い上げたマンションが1億円で売却できたとします。譲渡利益は4,000万円です。

 

しかし、居住用として6年実際に暮らしていたので、3,000万円の特別控除が適応されます。

 

つまり、4,000万円の譲渡益について3,000万円をマイナスした1,000万円が課税対象となる仕組みです。

 

この場合、課税される金額は所得税が約15%、住民税が約5%に設定されるでしょう。

 

納税する金額は約20%の200万円ほど、という見立てになります。

 

印紙税はマンションの売却費用として必ず支払う

印紙税と名付けられている税金は、売買契約書に貼り付ける印紙代金のことです。

 

印紙代は、売却金額によって貼付する金額に差が出てくる仕組みです。

 

5,000万円以下で売却するケースだと、10,000円前後でみておけば問題ありません。

 

不動産売買における印紙代は、1,000万円以下で5,000円、5,000万円以下で10,000円です。

 

ちなみに売主は絶対に売買契約書の原本を所有する必要はありません。

 

つまりはコピーで対応してもらえるのなら、印紙代を節約することが出来るでしょう。

 

売却で発生する税金については、当サイトの過去記事である「不動産売却の税金は4種類!節税方法から確定申告の仕方まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、マンションの売却費用である「税金」についてお伝えしました。

 

次はマンション売却では必要不可欠である「住宅ローン関係の手数料」について紹介していきます。

 

マンションの売却費用3.「住宅ローン関係の手数料」

住宅ローン関係の手数料
住宅ローンの残債が片付いていない段階で、マンションを売り払う場合もあるでしょう。

 

その際、何よりも優先して納めることになるのが、残りの住宅ローンです。

 

住宅ローンを組んで住宅を買いいれた場合、抵当権を設定することになります。

 

この抵当権を消失させる方法は、借りたお金を完済することです。

 

売却時に住宅ローンの残債があるといった場合が一般的です。

 

しかし売却した代金で残りの住宅ローンを一括返還することで、金融機関の抵当権も取り消しされることになります。

 

万が一、住宅ローンの残債と比較して、売却価格が届かなければ大変です。

 

金融機関が売却することを了承してくれないケースもあります。

 

住宅ローンの債務以下でしか売却できない場合は、残りの債務分はキャッシュを持ち出して精算するしかありません。

 

その現金が確保できないようであれば、抵当権を抹消できないので、マンションの売却は困難を伴います。

 

マンション売却で一括返済すると別途費用がかかる

ほとんどの銀行では、住宅ローンを一括返済するときに手数料が生じるようになっています。

 

手数料の金額は、各銀行や返済する金額によって違います。

 

事前に利用中の金融機関に質問するか、ホームページ等でチェックしてみておきましょう。

 

参考までにお伝えすると、大抵の銀行はインターネットバンキング経由の返済で5,400円の手数料です。

 

もし窓口での一括返済にするなら、21,600円になるでしょう。

 

圧倒的にネット経由の返済がお得なので、オススメです。

 

抵当権抹消時に掛かる費用もマンション売却には必要

住宅ローンが残っている時にマンションを販売する場合、銀行の抵当権がついた状態になっています。

 

抵当権を抹消しなければ、マンションを売却することはできません。

 

抵当権の抹消は、司法書士などにオーダーすることになるでしょう。

 

司法書士へのギャラ込みで15,000円~30,000円ほどで抵当権を抹消可能となります。

 

また所有権の移転登記も欠かせないのですが、これらの費用は原則買主側が負担するので気にする必要はないです。

 

司法書士については、当サイトの過去記事である「報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、マンションの売却費用である「住宅ローン関係の手数料」についてお伝えしました。

 

次はマンション売却では必要不可欠である「転居にかかる費用」について紹介していきます。

 

マンションの売却費用4.「転居にかかる費用」

転居にかかる費用
ここまでで主な費用は解説済みですが、金額額がケースバイケースなので冒頭の表にも示さなかった費用が存在します。

 

それは「新居へ移るために必要な転居費用」です。

 

すべてまとめると数十万円程度プラスされることもあるので、万が一に備えてチェックしておきましょう。

 

マンション売却には引越し費用がつきもの

今住んでいるマンションを売り払うわけですから、当然移転をしなければなりません。

 

引っ越し料金の相場は季節によってもかなり異なってしまいます。

 

単身での引っ越しなら3~5万円ほど、家族4人で引越しをするケースだと10万円程度のコストがかかります。

 

また、もしベッドなどの大きな家具があるケースでは、クレーンを活用しないといけません。

 

クレーンを利用すると、より一層割高になる可能性もあります。

 

さらに引っ越し先が賃貸物件だったケースでは、先に敷金や礼金などの出費が重なります。

 

予想外の重たい金銭的ダメージとなってしまうこともあります。

 

マンション売却のことに夢中になると、つい忘れがちな要素なので、忘れずにいておきましょう。

 

マンション売却後の新居用の家具・家電費用

引越しにあたって、家具や電化製品なども新しくする必要が生じます。

 

もちろんすべてを新調することは不必要ですが、ある程度のコストはかかると思うので、事前に覚悟しておきましょう。

 

特に今の部屋と転居先の部屋の大きさが違う場合、大幅にレイアウトを見直す必要が生じてくるかもしれません。

 

場合によっては、10万円単位でコストがかかることもあります。

 

この辺は個人個人でかかるコストが大きく違うので、あまり費用が要らない人もいるでしょう。

 

しかし余裕があるなら、事前に出費を覚悟しておくのをオススメします。

 

ここまでは、次はマンション売却では必要不可欠である「転居にかかる費用」をお伝えしました。

 

これでマンション売却において、必要な費用を全て解説しました。

 

しかし実はマンションの売却は、支払うお金だけでなく、戻ってくるお金もあります。

 

そこで次は「マンション売却で戻ってくるお金」について紹介していきます。

 

マンション売却で戻ってくる費用は4つ

マンション売却で戻ってくる費用は4つ
意外と知られていませんが、マンションを売り渡した際に返金されてくる費用があるのを忘れてはいけません。

 

マンションを所有している間は多様な維持費がかかっていますが、維持費の一部は売却時に払い戻しされます。

 

マンション売却で戻ってくる費用は、以下の通りになっています。

マンション売却で戻ってくる4つの費用

  1. 火災保険料
  2. 住宅ローンの保証金
  3. 固定資産税
  4. マンションの管理費と修繕積立金

 

上記のように結構な種類がありますので、これらの返金について解説していきます。

 

マンション売却で戻ってくる費用1.「火災保険料」

住宅ローンを契約したときに、住宅用の火災保険に加入しているでしょう。

 

その際、ローン期間分の火災保険料を一気に支払いしているでしょう。

 

マンションを販売すると火災保険も不要となり、残存の期間分の保険料が還ってきます。

 

ただし、火災保険は契約者からコンタクトしなければ解約されませんので、忘れずに解約の依頼をしましょう。

 

マンション売却で戻ってくる費用2.「住宅ローンの保証金」

火災保険と同じように、住宅ローンを利用するときに保証会社に支払っているとお金です。

 

売却時に住宅ローンを完済するため、保証をしてもらう必要性がなくなります。

 

そのため、残りの期間分のローン保証料が還ってくるのです。

 

戻ってくる保証料の額面ですが、単純に支払った額を借入れスパンで割り、残りの金額が返戻されるわけではないです。

 

例えば35年ローンで設定していた住宅ローンを、10年目にすべて返済したとします。

 

その際、戻ってくる保証料の額は、払いこんだ金額の3分の1程度だと覚悟してください。

 

保証料については、当サイトの過去記事である「売却した後に返金されるって本当?マンション売却における「保証料」の全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

マンション売却で戻ってくる費用3.「固定資産税」

固定資産税は例年1月1日時点のマンション持ち主に請求されます。

 

すでに払い込み済みの固定資産税があるケースだと、日割り計算で買主に返金してもらえます。

 

決済時に応じて、日割り分を払い込んでもらうようにしましょう。

 

通常5月末頃に納付書が届きますが、例えば5月末のタイミングで固定資産税15万円を一括納付したとします。。

 

その後8月31日に買って貰ったら、9月から12月までの分を日割り計算して、買主に返金してもらえます。

 

ほとんどの場合は仲介する不動産業者がキチンと計算をして、購入者側に請求してくれます。

 

そのため、あなた自身から購入者に請求する必要はありません。

 

マンション売却で戻ってくる費用4.「管理費と修繕積立金」

管理費と修繕積立金は月払いなので、支払った月分の費用を日割り計算をして購入者に請求することになります。

 

例えば毎月15日に管理費及び修繕積立金を入金しているとします。

 

10日に引渡しが完了したケースだと、11日~31日までの分を日割り計算で求めることになるでしょう。

 

管理費と修繕積立金については、当サイトの過去記事である「売却した後に返金される?!マンション売却における「管理費」の全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

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まとめ

以上、「マンションの売却費用」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「マンションの売却費用」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、マンションの売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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