家売却 ローンが残っている

「ローンが残ってる家の売却」についてもっと知りたい人へ

最終更新日:2019年12月7日
「ローンが残ってる家の売却」についてもっと知りたい人へ
家の売却したいけどローンが残ってるため、どうすればベストなのか悩んでいませんか?

 

具体的にはローンが残ってる家の売却について、以下のような疑問や不安も抱えているかもしれません。

・ローンが残ってる家を売却する際の注意点を知りたい
・まだローンが残ってる家を上手に売却できる不動産会社はどこ?
・ローンが残ってる家をうまく売却できた人の成功体験を教えて!

今回は上記のような「ローンが残ってる家の売却」に関する疑問全てに、元・不動産業者として回答していきます。

 

この記事だけで、「ローンが残ってる家の売却」に関連する情報・知識はすべて網羅できるでしょう。

 

これから家を売却しようと検討している人、すでに売却中に人のお役に立てるはずです。ぜひご参考ください。

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「ローンが残ってる家の売却」は3つの知識を知ればOK

「ローンが残ってる家の売却」は3つの知識を知ればOK
私が不動産業者をしていた時、当然ながらローンが残ってる家の売却に携わる事がありました。

 

なぜかローンが残ってる家を売却するのに、罪悪感に似たものを感じていた持ち主はとても多かったです。

 

おそらく残債がある状態で家を売却するのは、普通でないと思っていたのでしょう。

 

持ち主さんはあまり気づいていませんが、実際はローンが残ってる家ばかりが市場にあります。

 

実際に「スーモ」や「アットホーム」「ホームズ」にて、「即入居可」で条件を絞ってみてください。

 

おそらく全体の半数以下の物件しか残らないはず。即入居可でない物件は、ほぼローンが残ってる家です。

 

不動産市場には持ち主さんが思っている以上に、ローンが残ったまま売却している家は多いのです。

 

そんなローンが残ってる家をもつ人たちに関わるうえで、特に質問される事の多かったテーマがあります。

 

今回の記事の主題は、「ローンが残ってる家の売却」です。おそらく当時のお客さんと同じ疑問を持つ人は多いはず。

 

だからこそ、今回は当時のお客さんの声を参考にして、下記3つのテーマを重点的に解説する事にしました。

「ローンが残ってる家の売却」3つのテーマ

  1. 「ローンが残ってる家を売却する際の注意点」
  2. 「ローンが残ってる家の売却が上手な不動産会社の特徴」
  3. 「ローンが残ってる家をうまく売却できた人の体験談」

 

これら3つの知識を押さえておけば、「ローンが残ってる家の売却」に関する知識は全て網羅できるでしょう。

 

ローンが残ってる家の売却する際の注意点

ローンが残ってる家の売却する際の注意点
ここからは具体的な解説に入りましょう。

 

まず紹介するのは「ローンが残ってる家の売却する際の注意点」です。

 

家を売りたいとき、たくさんの人にとって障害になるのは「住宅ローン」。

 

住宅ローンは一生をかける借金で、借入時は住宅や土地の価値に応じた金額になります。

 

しかし家の売却を考えた時点で、事情がすこし変わってきます。

 

住宅ローンが当初の利子の割合が大きくてなかなか元金が減少しないうえ、家の価値は新築から10年ほど経つと大きく減ります。

 

少しデータは古くなりますが、国土交通省発表が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、家の価値は下記のように減少。
家の減少率

 

10年もするとマンションは80%、木造戸建て住宅は50%以下になってしまうのです。

 

つまり、ほとんどの家がオーバーローンになってしまいます。

 

オーバーローンとは、家を売却代金よりも住宅ローン残債の方が多いこと

 

ローンが残ってる家を売却するための条件

ローンが残っている家を売るには大前提があり、それはローンが完成する事ができるかどうか。

 

売却前に完済するのではなく、家が売れてから完済できればOKです。

 

問題はここから。売却代金でローンを完済しなければ、自己資金を調達するか別途の借り入れをして完済しなければなりません。

 

つまりまずはいくらで売れそうなのかを把握する必要があるのです。

 

ローンを完済しなければならない理由

売却後にローンが残っても、多くの人は返済を継続すれば問題ないと思うはず。

 

確かにそうかもしれませんが、実際は違います。

 

住宅ローンとしてお金を借りるときに、住宅には必ず抵当権が付いています。

 

抵当権は、ローンの返済ができない場合、住宅を処分できる権利のこと

 

そして抵当権は、住宅ローン会社(通常は銀行)についています。

 

お家の所有権はあなたであっても、事実上銀行の支配下にあるということです。

 

つまり、家の売るのを決める権利を持っているのが銀行というわけです。

 

この抵当権はローンを完済すると消されます。

 

いくらで売れるのか把握する

ローンが完成できるかどうかは、売却代金と諸費用を除いたローン残債を比較する事で判断できます。

 

簡単なようですが、売却価格は売買契約まで分からず、売却価格の影響を受けるうえ、諸費用もあり計算は複雑。

 

それでもいくらで売れそうかは、絶対に知っておかなくてはいけません。

 

同じ家は2つとないですし、実際の売買価格は交渉で決まる事から、事前に正確な売却価格を知る事はできません。

 

通常は難しい「相場を知る方法」はいくつかありますが、不動産会社に見積もりを依頼するのが一番正確です。

 

ただし、1社だけの査定額を参考にしていてはダメ。必ず複数社の査定額を比べてください。

 

というのは、不動産会社にも得意不得意があります。

 

あなたのエリアの家を得意としている会社もあれば、別エリアの土地を得意としている会社もあるから。

 

複数の不動産会社に一度に査定依頼ができる不動産一括査定を使いまずは相場を知りましょう。

 

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を利用

 

訪問査定するとより正確度が上がりますが、電話かメール連絡で完結する簡易方法も選択できます。
簡易査定

 

また、備考欄に要望を書くことで不動産会社にキッチリ伝わります。

 

例えば、電話が嫌なのであれば、「メールでの連絡をお願い致します。」と書いてもOK。
備考欄にて要望を書く

 

住宅ローンが残っているので、時間が掛かっても高く売ることを希望するなどでもOKです。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「62サイトを比較してわかった!不動産一括査定のおすすめランキング」で詳しく解説しています。

 

諸費用がいくらかかるのか把握する

相場を知ったら、次に家の売却にかかる費用を知っておく必要があります。

 

思ったより様々な費用が多く、手に残る金がそれだけ減ります。

 

どんな費用があるのか、紹介していきましょう。

 

印紙税

売買契約書につけた収入印紙で納付します。

 

契約金額(売却価格)によって変わる税金であり、特に金額は決まっていません。

 

「5,000円~30,000円程度の範囲で考えれば、大半の取引に該当します。

 

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記は住宅ローンの完済によって、抵当権を外すための必須費用です。

 

不動産1個あたり1,000円で可能ですが、登記は決済の際、司法書士に任せるのでさらに司法書士報酬の負担があるはずです。

 

司法書士報酬

所有権移転登記費用は慣習的に買主負担なので売主の負担ではありません。登記を依頼する司法士報酬に負担する事になります。

 

しかし、売り手負担になるべき抵当権抹消登記も、一括的に同じ司法書士に依頼するため、それだけの登記費用と司法書士報酬は負担になる事が一般的です。

 

「抵当権抹消登記の司法書士報酬は1件10,000円程度です。

 

早期返済手数料

住宅ローンを一括で早期返済する時、金融機関に支払う手数料です。

 

必ず発生するとは限らず、無料の金融機関、一定額の金融機関、残債の一定率の金融機関があります。

 

この手数料は調べないと、把握できません。

 

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料で、売却価格によって金額が変化します。

 

「400万円以上なら、【売却価格×3%+6万円】に消費税を加えた額となるので、想定した売却価格を合わせて計算してみましょう。

 

譲渡所得税

家を売却した事で利益が出たら、譲渡所得税(所得税と住民税)が課税されます。

 

この場合の利益とは、売却価格から家の現在価値の額を除いた場合です。

 

家は築年数が進むと徐々に退化し、売却時は購入価格より価値を失っており、これを「償却」といいます。

 

したがって、減価償却された現在価値より高く売れば、売却利益になるのです。

 

融資残債が家の価値より多い「オーバーローン状態」でローンを完済できる価格で売れると、手元にお金が残っていなくても、売却利益が出る可能性は高いです。

 

譲渡所得税率は20%または39%と高く、売却利益が大きいと結構痛い出費になります。

 

もし譲渡所得税が発生しても、翌年に確定申告まで支払う必要がないため、売却した時点では負担がありません。

 

ただ、個人の家を売る場合には3,000万円まで売却利益から控除する制度もあります。

 

3000万円の特別控除については、「不動産売却の確定申告は必要?3000万円特別控除の条件と注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ローンが残った場合の対処法

売却代金でどうしてもローンが完済できない場合には、なんらかの方法で資金調達する必要があり、預貯金がなければ融資方法を考えないといけません。

 

親族や知人から無利子または低利で借りる事ができる場合は稀なので、自分でなんとかしなくてはいけないのです。

 

具体的な対処方法を次項より紹介していきます。

 

借り換えローンを使う

金融機関は現在の住宅ローン利用者のために、特別な融資サービス(借り換え)を準備しています。

 

借り換え融資サービスを利用すれば、家の売却で現在のローンを完済しなくても、不足分を補充しながら新しい住宅を購入する事ができます。

 

自己資金を用意しなくてもいいので、本当に不足した人だけでなく、どうしても現金を確保したい事情があるときに重宝されます。

 

デメリットは売却と同時に購入の話も進めるため、時期が厳しい点です。

 

売却と購入の決済を同時に行われるので、不動産会社や金融機関との調整が必要になります。

 

売却も購入も期間が限られるので、両方の売買契約がほぼ確定的な状況がなければ利用できないのが問題です。

 

また住宅の価値以上の金額不足を融資するため、次の住宅がオーバーローン状態で始まる事も大きいでしょう。

 

ローン総額が今より増え、生活は難しくなる可能性も高まります。

 

融資が増えても返済を収入と審査を通過できる社会的信用を必要とします。

 

無担保貸付を使う

住宅ローンのように、家や土地を担保に融資をするのを担保融資と呼びます。

 

一方、担保を必要としない融資を無担保融資と言われます。無担保融資は何も保証がなくても貸し出し可能です。

 

借りる側の属性(年齢、職業など)にも依存するのですが、住宅ローンを可能な属性を持っているならば、数百万円はカードローン等の無担保融資で得られるはずです。

 

無担保融資は長期間返済に合わないですが、家を売却しなければならない事情があるなら、利用するほかありません。

 

通常の売却が無理なら「任意売却」を検討する

任意売却は、通常の売却ができなかった時に使う売却方法。

 

保証会社(保証会社を利用しなければ金融機関)の許可をもらって住宅を売却する特殊な方法です。

 

任意売却は言葉の通り、債権者である保証会社や金融機関が任意で売却に応じなければ不可能になります。

 

したがって、任意売却のカギは保証会社や金融機関との交渉です。

 

任意売却と通常売却の差

ローンが残ったまま、家を売却する事は普遍化されていますが、売却代金でローンを完済、又は不足したら自己資金や借入金を加えて完済します。

 

そうでなければ住宅に設定された抵当権を抹消できず、買主が承諾しないのは前述の通りです。

 

ローンを完済する売却は、金融機関との交渉も承諾も必要ないです。

 

任意売却が通常の売却と違うのは、売却代金で残債を完済できない人の役に立つ点でしょう。

 

残債を完済できないのに、売却のために抵当権を抜くのが任意売却です。

 

そんな便利な提案に保証会社や金融機関が普通応じることはありませんが、状況に応じて許可してくれます。

 

任意売却が可能な状況とは

任意売却は残債を返済できず、滞納した状況が続く時に許可されます。

 

滞納されなくても許可される場合もありますが、基本的には「滞納」が条件です。

 

滞納が続くと保証委託契約をした保証会社から金融機関に対して、融資残債が返済されます。

 

代位弁済によって債権保証会社に移り、保証会社への借金に変わります。

 

すでに返済が不可能な状態で保証会社が残債を回収する方法は、抵当権を発動して家を競売にかけるのが普通です。

 

しかし競売は、安価な取引になりやすい特徴があります。

 

それで「競売よりも一般市場で高く売れば、多くの回収できる」という意図で任意売却が許可されるのです。

 

任意売却の長所・短所

任意売却は、競売よりも高く売れます。高く売れるほど借金が減るので、任意売却後の生活が少しでも楽になります。

 

交渉過程で引越し費用を債権者にもらえるなど、比較的柔軟に対応してもらえる可能性もあります。

 

ただ競売は即座に処分する事ができますが、任意売却で売れない状態が続くこともあります。

 

任意売却後の生活はどうなるのか

任意売却で完済に届かない不足分は保証会社(又は金融機関)に対する借金を返済義務があります。

 

任意売却をすれば終わりと誤解しないようにしましょう。

 

すでに住宅はなく、無担保融資で返済を続けても利子は当然発生します。

 

また「ブラック」についても注意になければいけません。

 

クレジットカードが作れなくなったり、担保融資の申し込みをできなくなったりするのは社会的信用を得られていないのが原因です。

 

このようなお金が借りられない状態を「ブラック」と呼ぶ事があります。

 

任意売却をすると「ブラック」になります。

 

すでに保有しているカードは使用する事ができても、クレジットカードの更新はできない事になるかもしれません。

 

「ブラック」については、「ブラックリストに載った後でも住宅ローンを組む方法を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ローンが残ってる家の売却が上手な不動産会社の特徴

ローンが残ってる家の売却が上手な不動産会社の特徴
ここまででは、「ローンが残ってる家の売却する際の注意点」をお伝えしました。

 

ローンが残ってる家を売却する際、どんな流れになるのか理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「ローンが残ってる家の売却が上手な不動産会社の特徴」です。

 

この章は「ローンが残ってる家の売却」を「任意売却」と定義します。

 

任意売却は、一般の不動産会社が依頼を受けている事はありません。

 

任意売却は不動産仲介だけでなく、保証会社や金融機関との交渉・調整が避けられないからです。

 

今まで住み慣れた大切な家を売却する「重要な役割」を担当する任意売却の担当は慎重に選ばなければなりません。

 

任意売却は個人でもできますが、不動産取引、各種の法律に関する専門知識、金融機関の購買者との粘り強い交渉力が必要となります。

 

つまり任意売却でより良い結果を出すためには、任意売却の専門会社に相談するのが一番なのです。

 

ただ、どの会社に相談しても結果が同じわけではありません。 失敗事例も多くあります。

 

特徴① 任意売却の経験・実績が豊富

任意売却は任意売却整理の役割である弁護士、不動産会社が金融機関との交渉を実施します。

 

この交渉結果で売却価格と残債、月額返済額、引越しの費用などの結果が大きく変わります。

 

少しでも良い条件で話を締め括り、相談者に有利な形で推進するためには経験豊富な任意売却の専門家が必要不可欠です。

 

任意売却の相談を選出するのに重要な事は、任意売却の経験がどれほどあるかという事です。

 

任意売却の経験をホームページで確認してみましょう。実績100件以上あればOKです。

 

もし具体的な処理の事例が掲載されていないなら、問い合わせてみてください。

 

任意売却を解決事例は何件か聞いて100件以上あるか確認するのです。

 

特徴② 弁護士や税理士、宅地建物取引主任者など専門家がいる

任意売却の相談を受けるためには、特別な資格は必要ありません。

 

しかし、任意売却は不動産取引に利用する宅建法の他に、民事訴訟法、民事執行法、税法、民法、弁護士法などの法律知識が必要です。

 

また任意売却特有のノウハウと知識がないと、金融機関との交渉を有利に進められません。

 

そのため任意売却には弁護士、法務士、宅地建物取引主任者のような任意売却の経験知識が豊富な専門家が必要です。

 

その中でも中心役割を担当するのが弁護士です。弁護士が多く所属している事は、必須の条件になります。

 

しかし、どの弁護士でも良いものではなく、任意売却や債務整理、企業再生のノウハウを持っているのかが重要です。

 

弁護士の大半は任意売却に消極的で自己破産を勧告します。弁護士報酬が多いためです。

 

一方、任意売却に関する正しい知識と豊かな知識がある弁護士ならそんな事はありません。

 

任意売却に強い会社は、多数の弁護士と宅地建物取引主任者など専門家集団です。

 

このような専門業者に相談するのが、任意売却を成功させるためのポイントになります。

 

特徴③ 売却費用として不透明な点がない

任意売却は通常の不動産取引と同様、売却と関連する費用が発生しますが、売買代金から清算が可能です。

 

相談者の手出しは一切ありません。1円も払う事なく売却を完了する事ができます。

 

任意売却を行う不動産会社の中には、「販売促進費」「任意売却申請費」「コンサル料」などを要求する場合があります。

 

目的が不明な費用の請求をする会社がありますが、間違いなく危険な会社です。

 

また「媒介契約を締結するだけでお金が必要」など、任意売却するのになぜかお金を要求する会社もあります。

 

このような根拠のないお金の話は注意が必要です。

 

仲介手数料以外の費用を請求したり、お金を払う事を約束させてくる会社は、不法取引をしている可能性があります。

 

このような会社に任意売却を依頼すると、後々問題になる事が多く、実際に被害者の相談が相次いでいます。

 

任意売却に関連する費用がきちんと明らかにしない会社は避けた方が無難です。

 

危険な不動産会社については、「不動産売却における詐欺とは?手口や対策方法について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

特徴④ 任意売却後のサポート体制がある

任意売却で家が売却しても、それで全ての問題が解決する事はありません。

 

任意売却が終了した後にしなければならないことは、結構あります。

 

任意売却後、残る債務は、分割返済する必要がありますし、引越し先も重要です。

 

引越し先の紹介や引越しの費用の交渉せず、残る債務の分割交渉に熱心に取り組んでくれない会社も、残念ながら存在します。

 

そんな会社に依頼しないよう、事前に任意売却後の支援は必ず確認してください。

 

普通なら任意売却した相談者には「任意売却後のサポート」が付いてくるのが常識です。

 

「新しい家を探す」「生活保護の検討をする」「心理相談」などさまざまなサポートを実施しています。

 

不動産会社の選び方については、「大手か地場か分かる!不動産売却業者の選び方5つのポイントを解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ローンが残ってる家をうまく売却できた人の体験談

ローンが残ってる家をうまく売却できた人の体験談
ここまででは、「ローンが残ってる家の売却が上手な不動産会社」をお伝えしました。

 

どんな不動産会社が残債のある家の売却に強いのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「ローンが残ってる家をうまく売却できた人の体験談」です。次項より紹介していきましょう。

 

住み替えでローンが残ってる家を売却したAさんの体験談

私の場合は、ただ単に今住んでいる家が狭くなったので、住み替えとして家を売却しようと思いました。

 

ただ住み替え先の家を購入するだけの現金なんてないため、不動産売却した後に新たな住宅ローンを組もうとローンの残ってる家を売ることに専念しました。

 

不動産会社に相談したとき、今の不動産の相場を見ると残債よりも多少が上回っているという非常に嬉しい状況だったため、このまま普通に売却してもローンを完済することができると言われました。

 

そもそも住宅ローンが完済できるだけの売却代金でなかったとしても、分割での支払いができると勝手に思っていたのですが、そうではなかったらしいのです。

 

完済しないと抵当権とやらが外れないため、どうしても売却代金が残債よりも上回らなきゃならないそうなのです。

 

もし自分の売却予定金額が残債よりも下回っていたのであれば、そうなっていただろうとぞっとしています。

 

実際に売却を開始したところ、やはりニーズがあったのでしょう、すぐに買い手がきました。

 

内覧者が来ることが多く、もともとあまり不動産がない地域だったのが幸いして値引き交渉もされることはありませんでした。

 

値引き交渉がされない状態でも何人かの購入候補者がいたため、どうやって買う人を決めるか悩みました。

 

不動産が業者からおすすめされたのは「住宅ローンが必ず通る人にすべし」というもの。

 

住宅ローンが通らない人を一番手にしてしまうと、その人が住宅ローンに落ちてしまった時に全てを白紙に戻され1から希望者を見つけなければならなくなるからだそうです。

 

不動産業者と打ち合わせをして、購入検討者全員に住宅ローンをの審査を受けてもらい、事前審査が通った人に売却するということにしました。

 

今の住宅ローンの審査はかなり厳しいのでしょうか、候補者は3人いましたがそのうちの2人が住宅ローンに落ちてしまったのです。

 

結果的に1人が残り、売買をすることになりました。

 

私の場合は残債が残ってても不動産の相場がいい環境だったため、苦戦はしませんでした。

 

ローンが残っている家を売りたいと思っている人は、自分の家の金額がどれほどなのか事前に確認しておくのが重要ではないのかと思います。

 

もし売却相場が残債より下回っているのであれば、今売却せずに待っておいた方がいいのかもしれません。

 

新婚時代に買った「ローンが残ってる家」を売却したBさんの体験談

子供の小学校のことがあったので、新婚時代に買ったマンションを売却しようということになりました。

 

しかし、現金で買ったわけではないので、ローンも残っています。

 

さらに諸費用などを住宅ローンに含めていたため、俗に言うオーバーローン状態になってしまっていたのです。

 

不動産業者に相談をするとき、自分たちが残されている残債よりも不動産の売却価格のほうが低いと指摘されました。

 

このまま売りに出しても抵当権というものは抹消されないので、手出しでいくらか自己資金を用意する必要があると言われたのです。

 

自分たちが持っている貯金から余った返済額を出せるのであれば、売却しても構わないと思っていたので、まずは不動産会社に確実に売り切れるだろうという売却金額を弾き出してもらいました。

 

正直言って、1社では不安だったので、不動産一括査定サイトなどを使って最も精度の高い会社を弾き出すことに専念しました。

 

およそ半年ぐらいは不動産会社選びをしていたと思います。

 

それだけ時間をかけたこともあって、非常に精度の高い査定ができる不動産会社選びができました。

 

これが良かったのではないかと今になって思います。

 

実際に売却を開始してみると、不動産会社の出した金額通りに売れました。

 

つまり値引きをすることなく、売却することができたのです。

 

実際に売却をして売買契約を終わったあと、銀行の方から残債分の自己資金を用意してくださいとのことだったので、現金で用意し銀行に一括返済として入金しました。

 

これで抵当権が外され、売買が成立したのです。

 

ただ、手出しのお金のおかげで自己資金が0円になってしまったのは正直痛かったです。

 

そもそも住み替えをするために売却を考えていたので、住み替え先の住宅ローンの頭金がなくなってしまったのが非常に痛かったです。

 

ただ住宅ローンをしっかりと完済したので、銀行の評価はUPした様子。

 

同じ銀行で次の住宅ローンを組むとき、苦戦することなく住宅ローンを組めたのはよかったです。

 

次の住まいがあるから自己資金を出せないと思ってる人がいるのであれば、思い切って持っている自己資金全てを完済のために使ってもいいかもしれません。

 

しっかりと住宅ローンは完済できたのであれば、同じ銀行なら二軒目の住宅ローンも簡単に通すことができます。

 

どちらにしても自分の持つ自己資金の範囲で完済できるかどうかが重要なので、不動産会社選びと不動産会社が出した査定金額の精度は非常に重要になると思います。

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「離婚」でローンが残ってる家を売却したCさんの体験談

50代になって新築の住宅を購入した時の話です。

 

子供もすでに成人しており、夫婦二人で住んでいました。

 

買って3年になった時、夫が急にリストラにあい、住宅ローンの滞納が続き、ローン返済督促通知が到着するようになりました。

 

それで夫婦関係が悪化して離婚をするようになりました。

 

決まって問題になったのは不動産の売却についてです。

 

住宅ローンが残っていて、名義も共有ではなく、夫名義です。

 

どうしたら良いか分からない状況だったが友達から不動産コンサルタントを紹介してもらい、「任意売却」の存在を知りました。

 

任意売却は専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って交渉を実施して、債権者の合意を得る事らしいです。

 

不動産売買価格がローンの残高を下回っても売却できる不動産取引の事だと説明されました。

 

競売とは違い、債権者との話し合いの中で、引越し時期と要望を言っていいので、強制撤去されるものもないとのこと。

 

まわりに離婚や不動産売却を知られる事は恥ずかしいと感じていましたが、普通の感覚で販売活動が行われ、私生活が侵害される事もありませんでした。

 

離婚して住宅ローンが残ってる家を売却する場合も、不動産売却は可能です。

 

任意売却という手段を知れて本当によかったと思っています。

 

返済がキツくてローンが残ってる家を売却したDさんの体験談

住宅ローンが残っている家の返済をずっと続けていましたが、返済自体がつらくなってきたので、もうアパートに引っ越して今住んでいる家は手放したいと思っていました。

 

ただ不動産会社に売却を依頼してみると、自分たちがオーバーローンで家を買ってしまったせいか、このままでは抵当権をはずすことができないと言われたのです。

 

これは寝耳に水の話で、どうすれば良いか非常に悩んでいました。

 

そこで、知り合いに聞いたのが「任意売却」という手法です。

 

任意売却であればローンが残っている状態でも、特別に売却が許されるとのこと。

 

ただ「任意売却はどこの不動産業者もできるものではない」とネットで書かれてたので、不動産会社選びには非常に時間をかけたのを覚えています。

 

具体的にどうやって選んだのかというと、不動産一括査定サイトを使いました。

 

私が使ったサイトは「HOME4U」だったのですが、任意売却に得意でない不動産が正直に「うちは任意売却をやっていない」ときちんと言われたのが印象的でした。

 

やはり任意売却に得意の不動産会社と、得意でない不動産会社がいるというのは本当だった様子です。

 

任意売却が得意な不動産会社は弁護士と連携が取れているようで、不動産会社以外でも打ち合わせする機会が多かったです。

 

金融機関との交渉を経て、引越し資金も賄ってもらい、売却費用も手出しゼロ円でした。結果としては非常に満足しています。

 

しかしオーバーローンをしすぎたせいか、住宅ローンの返済金額は未だに残っています。

 

しかし一括返済などきつい返済方法ではなく、月々3万円という非常に良心的な金額で返済できているため、これからもきちんと完済まで返済を続けていけそうです。

 

任意売却という方法を知らなければ、おそらくずっとくるしんでいます。

 

家計を切り盛りしながら返済を続けてきたことでしょう。

 

もしかすると返済額できず何ヶ月も滞納してしまい、差し押さえになっていたかもしれません。

 

任意売却という特別な売却方法ができて、本当に良かったと思っています。

 

普通の売却することは難しいと言われた人は、普通の不動産業者ではなく任意売却について不動産業者を探すことに注力した方が効率的だと思います。

 

まとめ

以上、「ローンが残ってる家の売却」を主題として3つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

「売却の注意点」「売却が上手な不動産会社」「うまく売却できた人の体験談」について理解いただけたと思います。

 

この3つのテーマさえ押さえておけば、「ローンが残ってる家の売却」で困る事はありません。

 

今後ローンが残ってる家を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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