マンション売却 オーナーチェンジ

最終更新日:2017年2月22日

オーナーチェンジ扱いのマンションを売却したい方へ

オーナーチェンジ扱いのマンションを売却したい方へ
もしあなたがオーナーチェンジになるマンション売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・どうすればオーナーチェンジ扱いのマンションをうまく売却できるのか
・売却後のトラブルを回避するためにはどうすればいいのか

何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。

 

スカッと解消して、マンション売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、オーナーチェンジ扱いのマンション売却を成功させるために、絶対に知っておくべき必須知識を解説していきます。

 

この記事を読むことによって、オーナーチェンジ物件を売却するうえでの悩みや不安はすべて解決することができますよ

 

記事に書いてある内容を参考にすれば、あなたのマンション売却は絶対に成功することでしょう。

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そもそも「オーナーチェンジ」とは?

そもそも「オーナーチェンジ」とは?
マンション売却を検討している人の中には「オーナーチェンジ」という言葉だけ知っていて、本当の意味についてはあまり知らない人が多くいます。

 

中にはオーナーチェンジ物件ではないのに、「自分のマンションはオーナーチェンジだ」と勘違いしている人も。

 

まずはどんなマンションがオーナーチェンジ扱いとされるのか知っておきましょう。

 

オーナーチェンジ扱いの物件とは、一言でいうと「入居者を賃貸させたまま、売却しているマンション」のこと。

 

よくあるオーナーチェンジ物件は以下のようなケースです。

  • 大家さん(オーナー)を務めていた賃貸マンションを、入居者はまだいるけど一棟まるまる売却することにした
  • 自分が昔住んでいた部屋を売却せずに貸していたけど、入居者が退去する前に売却することにした

「自分のマンションを売却すること=オーナーチェンジ」だと勘違いしている人がたまにいますが、本来の意味は全然違うことを理解いただけたのではないでしょうか?

 

すでに賃貸として運用しているマンションを、入居者ごと売却するのがオーナーチェンジです。

 

オーナーチェンジ扱いのマンションを売却する際、入居者にわざわざ報告や相談はしません。

 

新たな持ち主(オーナー)を探して、所有権を変更するだけです。

 

そのため、大半の入居者は大家さんが変わったことにも気づきません。

 

オーナーチェンジ扱いのマンションをうまく売却したいなら

オーナーチェンジ扱いのマンションをうまく売却したいなら
ここまでは、どんなマンションがオーナーチェンジになるのか、お伝えしてきました。

 

オーナーチェンジ扱いのマンションは不動産市場から見ても非常に特殊です。

 

購入対象者も限定されてくるため、通常と同じ売却活動をしていてもうまく成約することはできません。

 

事前にいくつかのポイントをおさえておく必要があります。

 

そこでここからは、オーナーチェンジ扱いのマンションをスムーズに売却するためのポイントを紹介していきます。

 

自宅用として購入検討している人は除外する

基本的にオーナーチェンジ物件は、家賃収入を得たい人が売却の対象となります。

 

しかし売却活動をしていると、ごく稀に「自分が住みたい」という自宅用途での反響があるのです。

 

結論から言えば、自宅用として購入検討している人は最初から除外すべきでしょう。

 

自宅用となると、内覧をしないといけません。そうなれば、入居者に許可をとることになります。

 

入居者によっては内覧の許可をもらえませんし、持ち主であっても内覧を強制することは不可能です。

 

何より、生活感のある部屋内を見ても、内覧者の反応が悪くなるのは、火を見るよりも明らか。

 

時間と手間だけがかかり、結局成約まで至らないことばかりです。

 

万が一、気に入ったとしても、現在の入居者を退去させるという大仕事が待っています。

 

法的に入居者を強制退去することはできません。説得による退去を実現するしかないでしょう。

 

金一封を包んだり、次の引っ越し先を用意したりと、骨の折れる作業が待っています。

 

わざわざ自宅用途の人を相手にしなくても、家賃収入目的の購入検討者が必ず現れます。

 

自宅用途の人は最初から切っておいた方が、結果的にスムーズに売却できているはずです。

 

現在の入居者を直近で退去させないようにする

オーナーチェンジ扱いのマンションを売却する際、最もトラブルとなるのが、売却直後に起こる入居者の退去です。

 

すぐに退去してしまえば、売却前に見込んでいた家賃収入が手に入りません。

 

「話が違うぞ!」と購入者から、まくし立てられることは避けられないでしょう。

 

購入者によっては、裁判沙汰にまで発展させる場合もあります。

 

家賃収入の変化は、自分の生活にも影響を及ぼすのですから、当然といえば当然の行為です。

 

一度トラブルが発生してしまえば、解決までに多大なる時間とお金を使うことになります。

 

なるべくならば売却前から、直近の退去者が出ないように対処しましょう。

 

オススメの対処方法は「更新手数料を無料にする」こと。

 

契約更新期間が3か月以内に迫っている人全員に、「早めの更新手続きをした場合、更新手数料が無料になる」と記した手紙を投函しましょう。

 

更新費用は数万円かかるため、入居者の中には更新費用が払いたくなくて、引っ越す場合も。

 

更新費用を無料する告知をすれば、退去者を減らすことができますし、退去しそうな人を事前に察知することができます。

 

事前に退去しそうな人がわかれば、購入検討者にも伝えておきましょう。

 

後で知らされるのと購入前に知るのであれば、心象は全くちがいます。

 

場合によっては退去者が出るとわかっていても、購入の意思を変えないこともあるでしょう。

 

なんにせよ、売却後のトラブルは未然に防ぐことができます。

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まとめ

以上、オーナーチェンジ扱いのマンション売却において必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

オーナーチェンジ物件の売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。きっと満足いくマンション売却が実現できるはずです。

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