マンション売却 オーバーローン

最終更新日:2017年1月30 日

オーバーローン状態のマンション売却を検討している方へ

オーバーローン状態のマンション売却を検討している方へ
もしあなたがマンションの売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・オーバーローン状態だと売却できないと聞いたけど本当なのか
・なぜオーバーローン状態だと売却できないのか
・そもそもオーバーローンとは何なのか

何も知らないままであれば、オーバーローン状態は永遠に解決することはできません。

 

問題を解消して、マンション売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、オーバーローンで買ったマンションを売却するための必要知識について解説していきます。

 

この記事を読めば、「オーバーローンでは売却できない理由」や、その解決方法などについて知ることができますよ。

 

本記事に書いてあることを参考にすれば、オーバーローンのマンションでも売却することができます。

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オーバーローン状態ではマンション売却できない理由

オーバーローン状態ではマンション売却できない理由
マンションを売却したいと思っても、まだまだ住宅ローン残債が残っている人は本当に負いです。

 

売却を検討している人の7割は残債があります。

 

しかし残債があると言っても、自分のマンションであることは変わりません。

 

自分の意思次第で自由に売却することができると思っている人もいるでしょう。しかしそれは大きな間違いです。

 

実は住宅ローン残債が残っている場合、銀行から設定された「抵当権」が影響して自由に売却できません。

 

あなたのマンションに設定された抵当権を抹消しない限り、売却できないのです。

 

抵当権を抹消するための唯一の条件はローンを完済すること。

 

マンション売却を開始して購入検討者が出てきたとしても、完済していなければ残念ながら売却できません。

 

「それならばマンションの売却を早く決めて、売却したお金で完済する!」と考える人もいるでしょう。

 

確かにそれならば、売却することは可能です。

 

しかし「売却した金額」と住宅ローンの残債が見合ってなければどうしますか?

 

売却価格が1,000万円で残債が1,500万円だという状態は、実際に多くあります。

 

もしかしたら心当たりがあるのではないでしょうか。

 

売却価格と残債があっていない状態は、「オーバーローン」と呼ばれます

 

オーバーローンはマンションの価値価格(=売却価格)よりも残債が多く残っていることを指すのです。

 

ローンを組んだ時に相場に見合ってない金額でマンションを購入したり、諸費用をローンに組み込んだりすると、カンタンにオーバーローンになります。

 

オーバーローン状態だと売却してもローンの完済をすることはできません。

 

つまりオーバーローン状態ではマンションの売却は事実上、不可能なのです。

 

オーバーローン状態でも売却する方法

オーバーローン状態でも売却する方法
ここまで「なぜ自由にマンションが売却できないのか」という理由をお伝えしました。

 

「自分がオーバーローンでこのままだとマズいということはわかった!けどどうすればいいのか」という人もいるでしょう。

 

そこで、ここからは「どうすればオーバーローン状態でマンションを売却できるのか」という対策を解説していきます。

 

結論から言いましょう。オーバーローン状態でも、足りない残債分を用意して返済すれば、売却することができます

 

もしも自己資金がないのであれば、足りないお金を金融機関から調達してくればいいのです。

 

「そうはいっても住宅ローンを組んでいるのだから、他の借り入れなんてできるのか?!」と思う人もいるでしょう。

 

実は住宅ローンは一般的な借り入れとは別の「特別な融資」として扱われるため、「無借金状態」として審査されます。

 

住宅ローンがあったとしても、フリーローンやカードローンを借りることは可能なのです。

 

知人・友人・家族から借りることを推奨しているネット記事をよく見かけますが、返済が滞るリスクを考えると絶対に避けるべきです。

 

お金を借りるならプロに借りるべきでしょう。もちろん違法な利息で借り入れを進めてくる闇金も、絶対に使ってはいけません。

 

どうしても自己資金が用意できないならどうする?

どうしても自己資金が用意できないならどうする?
前項では「オーバーローン状態を解決する方法」について紹介しました。

 

しかし、どうしても自分で返済資金を用意することができないという人もいるでしょう。

 

そこでここからは、自己資金を調達する以外の方法で、オーバーローン状態のマンションを売却する方法を解説していきます。

 

オーバーローンを解決する最終手段とは

オーバーローン状態のマンションは残債が残り、抵当権を抹消することができないため、事実上売却ができないというのは先述した通りです。

 

自己資金を用意して残債を返済できないなら、残債がある状態で売却できる「任意売却」という方法を使うほかないでしょう。

 

任意売却は自分自身の力だけでおこなうことはできません。実は不動産会社の力だけでもできません。

 

では一体だれの力が必要なのかというと、あなたが住宅ローンを借りている銀行です。

 

抵当権を設定している銀行から許可をもらって売却をする「任意売却」であれば、ローン残債を完済しなくても抵当権を抹消してもらえます

 

任意売却の条件とデメリット

「じゃあみんな任意売却で売ればいいじゃないか」と思う人もいるのでしょうが、実は任意売却には条件があります。

 

住宅ローン返済が滞っている・返済が厳しい人のみが対象なのです。

 

返済が滞ると最終的に「競売」というオークションにマンションは出品されます。

 

競売は安く買いたたかれるため、銀行としても避けたいところ。安く買いたたかれれば、返済される金額も少なくなります。

 

「競売にかけられるぐらいなら抵当権を外してあげるよ」という配慮が、「任意売却」なのです。

 

基本的にはローンを返済が滞っている人が基本的な対象者ですが、あくまでも原則でしかありません。

 

つまり相談して認められさえすれば、返済が滞ってなくても任意売却は認められるのです。

 

オーバーローン状態で売却しても残債が残るという事情を銀行に話してみましょう。

 

きっと任意売却の許可が出るはずです。最後になりますが、任意売却を行う上の最大のデメリットをお伝えします。

 

実は任意売却を使うと「ブラックリスト」に掲載されるのです。

 

掲載されたあと5年以上は、フリーローンやカーローンの利用、クレジットカードの発行ができません。

 

任意売却は「諸刃の剣」的な最終手段のため、実行するかどうかよく考えましょう。

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まとめ

以上、オーバーローン状態でマンションを売却するために必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

オーバーローンのマンションを売却する際は、今回紹介した知識をぜひ活かしてみてください。

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