ワンルームマンション 売却

最終更新日:2018年2月22日

「ワンルームマンションの売却」を完全ガイド

「ワンルームマンションの売却」を完全ガイド
「ワンルームマンションの売却」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、不安を募らせる売却となります。

 

だからこそ「ワンルームマンションの売却」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「ワンルームマンションの売却」に関して、以下のような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・ワンルームマンションの売却を有利にするための知識が欲しい
・不動産査定って、ワンルームマンション売却だとどうなるの?
・ワンルームマンションをミスなく売却するための注意点を知りたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「ワンルームマンションの売却」に挑戦してはいけません。

 

ワンルーム売却に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかくワンルームマンションの売却に挑戦するなら、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「ワンルームマンションの売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知るべき「ワンルームマンションの売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント」
  • 「2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説」
  • 「ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法」
  • 「ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント

ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント
まず紹介するのは「ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント」です。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント

  1. 売却する時期で売れる金額は激変する
  2. 不動産動向は常にチェックする
  3. マンションの価値を高めておくと売れやすい
  4. しっかりとした掃除とイメージUP施策をすべし

 

売却する時期で売れる金額は激変する

不動産は築年数が経つとどんどん劣化していき、売却価格も下がります。

 

築年数8~9年目までは比較的高価で買取されますが、15年目を節目に大きく下がるので要注意です。

 

1年目でマイナス10%、10年目でマイナス38%、20年目でマイナス58%まで下がります。

 

15年目までであれば、半分程度の売却価格で買い取りされるため、なるべく早く売却するとよいでしょう。

 

不動産動向は常にチェックする

土地を所有していた場合は、地価が上がるときに売却すると高い利益が見込めます。

 

しかし不動産においては、大きく上がることはめったにないとされています。

 

例えば該当土地でオリンピックが行われる、ショッピングモールが建つなどの大きな節目がある場合はチャンスです。

 

大きな節目で売却すれば、大きな利益を得られるでしょう。

 

チャンスまでは投資を続け、そこを狙うというのもひとつの手です。

 

通常時に売却したい場合は、利回りや不動産動向をチェックしておき、上昇してきた時に売却すると良いでしょう。

 

マンションの価値を高めておくと売れやすい

売却する時にしておいた方がよいことは「資産価値を高めておく」ことです。

 

現在公表の1Rマンションをベースに、リノベーションやリフォームなどを実施すると資産価値も高くなります。

 

例えばペット可の物件であれば臭気を取り、シャワーの設置を行うなどもおすすめです。

 

プロのハウスクリーニングを任せ、新築のような状態にして査定や売却を迎えることは必ず行いましょう。

 

人気のある設備や内装なども、不動産会社に相談してみてください。

 

また物件の共同部分の清潔さや周辺施設、駅からの徒歩分数などのアピールポイントをまとめておくと役立ちます。

 

不動産業者の人も多くの売却を請け負っているため、小さいアピールポイントは見落としてしまうかもしれません。

 

ワンルームマンションのケースでは、コンビニエンスストアやコインランドリー、スーパーマーケットまでの位置になるでしょう。

 

またペットを飼っている人が多ければ、公園やドッグランの有無などは大きなアピールポイントになります。

 

とにかく「住みやすい街」であるということを伝えましょう。

 

しっかりとした掃除とイメージUP施策をすべし

しっかり換気をして生活臭をなくしましょう。臭いやカビは良い印象を与えません。

 

入居者のクレームとして、「カビや日当たりが悪く、過ごしにくかった」という声も多いです。

 

さらに、照明を明るい物に取り替えて明るい雰囲気を演出することもおすすめです。

 

少しでも良いイメージになるように工夫しましょう。

 

内覧受けをよくする方法については、当サイトの過去記事である「マンション売却の成功は「内覧」にアリ!見学者を満足させる11のポイント」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「ワンルームマンションの売却を有利にする事前に知るべき4つのポイント」をお伝えしました。

 

ワンルームマンションの売却を有利にするための必須知識について、理解していただけたと思います。

 

紹介したポイントは「ワンルームマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「ワンルームマンションの売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「具体的なワンルームマンションを売却する方法」についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説」について紹介していきます。

 

2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説

2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説
この章では「2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説」について解説していきましょう。

 

マンションの売却をしたいけど、どうやって販売したら一番いいのかわからないという方にむけて売却方法をお伝えします。

 

実はワンルームマンション売却には、2種類の方法があるのです。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説

  1. 時間がかかっても高く売りたいなら「仲介」
  2. メリットは多いが高く売るのは不可能な「買取」

 

時間がかかっても高く売りたいなら「仲介」

不動産会社に売却の依頼をして、売却をする方法です。

 

不動産業者に買い手と売り手の仲介を依頼し、買い手との売買契約を済ませて売却完了になります。

 

仲介のメリット

仲介のメリットは「売値が高い」「希望額を提示できる」という2点です。

 

買い手があなたの物件を気に入れば売却は可能なため、多少高価でも買い手がつきます。

 

また、不動産会社においても原則として売り手の方が、立場が有利なため、あなたの希望額をリストアップすることも可能です。

 

ただし、高く設定しすぎても買い手がつかない可能性もあるため、他の物件の売却価格を見て設定しましょう。

 

仲介における4つのデメリット

デメリットの方が多く、少々手間がかかるのも仲介です。主なデメリットは以下の通りです。

仲介における4つのデメリット

  1. 売れるまでの時間がかかる
  2. 不動産業者の能力に結果がかなり左右される
  3. 引渡しの時期がなかなか確定できない
  4. 瑕疵担保責任から逃れることはできない

 

売れるまでの時間がかかる

買い手からの希望がないと売却はされないため、時間がかかる場合も多々あるのが実情です。

 

良い物件であればすぐに購入者が見つかることもありますが、平均して6ヶ月~長くて1年はかかることもあります。

 

売却までの期間については、当サイトの過去記事である「不動産売却にかかる期間を完全ガイド!3ヶ月以内に売るコツも大公開」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

不動産業者の能力に結果がかなり左右される

不動産業者によっては、売却価格にも幅がでます。

 

あなたが買い手側と直接交渉するのとは異なるため、不動産会社のセールスマンの腕により差額が生じます。

 

結果的になかなか売れないこともあるので、営業マンもきちんと信頼できる人に依頼しましょう。

 

売却のオーダーした時に「きちんと希望条件を確実に聞いてくれる」など、力のあるセールスマンを選ぶポイントはあります。

 

特に「きちんと希望条件を細かく聞いてくれる」「お客様に対する気遣いを感じる」「知識量を感じる」などは大切です。

 

また、不動産業者の売却価格をホームページで見て、売りたいエリアの物件の平均売却価格を確認するのもよいでしょう。

 

「買いやすい価格に設定する」「あえて安めに確定する」ことにより、買取が行われやすくすることもできますよ。

 

引渡しの時期がなかなか確定できない

引渡しは、買い手の事情に合わせなければならない場合が非常に多いです。

 

逆に買い手側がすぐに入手したくても、こちらがリフォーム中で引き渡せずに販売がナシになるということもあります。

 

だからこそ、リフォームを早めに済ませておくことをおすすめです。

 

瑕疵担保責任から逃れることはできない

引渡し後1年以内に、大きな不具合(雨漏り、シロアリの被害、家の傾き)があった場合は大変です。

 

不具合を正すためのリフォーム費用を、あなたが負担しなければなりません。

 

メリットは多いが高く売るのは不可能な「買取」

買取とは、不動産業者に直接物件を買い取ってもらう方法です。買取では不動産業者が取引相手になります。

 

買取における5つのメリット

買取にはどんなメリットがあるのでしょうか。具体的には以下の通りになっています。

買取における5つのメリット

  1. すぐにキャッシュにできる
  2. 不動産業者に支払う仲介手数料が不要
  3. リフォームしなくても売れる
  4. 瑕疵担保責任を負う必要が一切ない
  5. 問題のあるマンションでも買取可能

 

すぐにキャッシュにできる

買い手を待つ必要がないため、すぐに売却できます。

 

不動産業者が買い取った時点で、売却金額もすぐに手に入ります。

 

不動産業者に支払う仲介手数料が不要

買い手との仲介が必要ないので、仲介手数料も不要です。

 

仲介手数料は売却価格の3%+64,800円は必要となるため、それがないのもメリットといえます。

 

リフォームしなくても売れる

リフォームは不動産業者が施行するため、あなたがリフォームをする必要はありません。

 

リフォーム用の費用がかからないことは、大きいのではないでしょうか。

 

瑕疵担保責任を負う必要が一切ない

仲介では瑕疵担保責任が生じますが、買取だと事情が変わってきます。

 

買取は買い取った後にリフォームをするため、あなたがその費用を負担する必要がありません。

 

問題のあるマンションでも買取可能

築年数が長くなると、利益が見込めずに仲介では買い取ってもらえないこともあります。

 

しかし、買取では自殺などがあった事故物件や築年数が長い物件も買取されます。

 

買取のデメリット

買取のデメリットは「売却価格が安くなる」の1点です。

 

買取では、仲介を使って売却した際の「仲介手数料」「リフォーム代」などの諸費用がかかりません。

 

ただ、諸費用を差し引いた値段で買取がされるため、買取価格も安くなります。

 

仲介で売却した価格からマイナス30~40%程度が相場となります。

 

仲介で2,000万の価格だった場合、買取では1,400万で売却されるということになるのです。

 

リフォーム代、及び仲介手数料を想定したとき、いずれが高く売れるのか?と考えてみると、やはり仲介で売却した方が高額です。

 

その代わり、売却までに長引いてしまう可能性が高いため、すぐに現金化したいケースでは買取を選択することをおすすめします。

 

不動産買取については、当サイトの過去記事である「不動産買取を6つの要素で大解剖!高く売るコツからお勧め業者まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「2種類あるワンルームマンションの売却方法を完全解説」をお伝えしました。

 

ワンルームマンションの売却方法には「仲介」と「買取」があると、理解していただけたと思います。

 

2種類の売却方法は「ワンルームマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「ワンルームマンションの売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「ワンルームマンションの売却査定をスムーズに行う方法」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法」について紹介していきます。

 

ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法

ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法
この章では「ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法」について解説していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法

  1. 査定には「簡易」と「訪問」の2種類がある
  2. 訪問査定はより具体的で詳細な結果になる
  3. 高額査定になる要素は決まっている

 

査定には「簡易」と「訪問」の2種類がある

物件の査定には、簡易査定と訪問査定の2つが存在します。

 

前者では、物件のデータ(面積・住所・築年数など)をベースに簡単な査定がされます。

 

周辺の類似した物件を参考にして査定がされるため、一括査定に適していると言えるでしょう。

 

一括査定サイトについては、当サイトの過去記事である「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2018年の最新ランキング】」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

一括査定で不動産会社を絞り込む時や、相場がどれくらいなのかを知るときに利用しましょう。

 

また、簡易査定のみで不動産会社を決めるのはストップしておいた方が良いです。

 

営業マンや会社のやり方なども見てチョイスすることをおすすめします。

 

査定も簡易なものなので、査定額に大きく差がでる可能性も高まります。

 

高価格で売却したいならば、訪問査定の前段階として簡易査定を利用するとよいですよ。

 

訪問査定はより具体的で詳細な結果になる

訪問査定では、査定担当者が物件の外観・内覧を含めて行い、より具体的に査定を行います。

 

採点形式で点数をつけて、最終的なプライスが決定されます。

 

査定時に見るポイントは「構造」「ビジュアルや景色」「日当たり」「共用部分」「専有スペース」「管理組合」「売主の人柄」などです。

 

このように物件の状態や機能などで、全体的に査定されます。

 

ビックリするかもしれませんが管理組合の機能や、売主の人柄も見られているのです。

 

マンションなどを購入して投資者となり得た場合、その全員が管理組合に属してオーナーとして物件を管理する責任が生じます。

 

そのため、主に共同部分の清掃、修繕積立金などがきちんと実施されているかという点をチェックされます。

 

特にマンションにおいては、管理や修繕が資産価値や物件のニーズを高めるため、管理体制は重要視されますよ。

 

売主の人柄では、買い手や不動産会社とのトラブルが起きないかを見られます。

 

売却が完了すれば、不動産会社との関わりはなくなるでしょう。

 

しかし、不動産会社は「やはり売買の条件が違ったため、売買契約を取り消したい」などトラブルになることを恐れます。

 

そのため、売主の人柄に難があると、わざと低価格を提示して諦めさせる、など行う場合も実際にあります。

 

だからこそ、売却査定時にはきちんと身なりを整えて、誠実に対応するように努めましょう。

 

高額査定になる要素は決まっている

どちらの査定でも、氏名、連絡先、住所、物件の種類、間取り、建物面積と敷地面積、築年数、現況の情報は必要です。

 

建物面では、総面積や築年数などから劣化具合を差し引いて現在の価格がきまります。

 

リフォームや修繕が施されて新しいものと取り替えられている場合、高価格がつけられます。

 

設備面ではエアコン、水まわり、お風呂、トイレ、洗面所、給湯設備がチェック項目です。

 

さらにインテリア、照明などすべてが査定に作用します。

 

他にも太陽光発電や耐震、床暖房などの付加機能、外観や日当たりも重要になりますよ。

 

最後にその土地や物件、地域内の流動性を加味して、最終的なプライスが確定されます。

 

つまり、物件の土地やエリアから物件の状態、管理状態、売主の人柄まですべてを見られるのです。

 

そう考えると、購入時にニーズがあるエリアや良い状態の物件を選ぶこと、管理や修繕を実践することが重要だとわかります。

 

不動産の査定については、当サイトの過去記事である「不動産査定とは?はじめて査定をしてもらう際のポイントを解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「ワンルームマンション売却の査定を上手く行う方法」をお伝えしました。

 

ワンルームマンション売却査定はどうやって取り組めばいいのか、理解していただけたと思います。

 

査定を上手く行う方法は「ワンルームマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「ワンルームマンションの売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「ワンルームマンションをミスなく売却するために注意すべきポイント」に関してはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点」について紹介していきます。

 

ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点

ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点
この章では「ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点」について解説していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点

  1. 査定額イコール売却価格と勘違いしない
  2. 査定額で会社は担当する会社は選ばない

 

査定額イコール売却価格と勘違いしない

売却する時の注意点は、不動産会社の査定で並はずれて高額な業者は選ばないこと、売却は細心の注意を払って行うことです。

 

一括見積もりをするケースに他の業者と比べて、高額を提示する会社は契約を結ばせることを目的としています。

 

強引な勧誘を行い、媒介契約をすぐに結ぶ業者の可能性が高いのです。

 

だからこそ、査定額イコール売却価格ではありません。

 

売却価格は買い手との交渉次第では、大きく下がる可能性もあるのです。

 

査定額で会社は担当する会社は選ばない

査定額のみで決めるのは、やめた方がよいでしょう。

 

営業マンとも対応し、信頼できると判断したところで取引することも重要です。

 

強引な手法をとる業者は、その後も営業電話をかけてきたりと面倒なことにもなりかねません。

 

売却は一度売買契約を締結してしまうと、契約の取り消しには手間がかかり、面倒なため不動産業者も遠ざけます。

 

取り消しはできますが、新たに費用がかかることも多いです。

 

新たな手間や費用を省くためにも、売買契約は慎重に行いましょう。

 

売買契約締結をするケースだと重要事項の説明も実行されます。

 

そのため、物件の情報や売却価格、売却後の必要性やインフラ整備の費用の負担についてキッチリと確認しておきましょう。

 

会社選びについては、当サイトの過去記事である「大手か地場か分かる!不動産売却業者の選び方5つのポイントを解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「ワンルームマンションをミスなく売却するための2つの注意点」をお伝えしました。

 

ワンルームマンションをミスなく売却するには何を意識すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

紹介してきた注意点は「ワンルームマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「ワンルームマンションの売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「ワンルームマンションの売却」において必要な知識なので、必ず吸収しておくようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「ワンルームマンションの売却」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、ワンルームマンションの売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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