マンション売却 告知義務

最終更新日:2017年2月7 日

中古マンション売却はどこまで告知義務?

中古マンション売却はどこまで告知義務?
もしあなたが中古マンションの売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・売却が不利になる情報が実はあるけど、内緒にしていて問題はないのか
・話すべき内容と話さないでいい内容の区別がつかない

何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。

 

問題を解消してマンションの売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、マンション売却における「告知義務」について解説していきます。

 

この記事を読むことによって、「買主に話さないといけない事は何なのか」を理解することができますよ。

 

記事を最後まで読めば、「実は内緒にしておいていいこと」もハッキリわかることでしょう。

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そもそも告知義務とは?

そもそも告知義務とは?
自分が住んでいたマンションを売却する場合、売主となるあなたには「告知義務」が法的に求められます。

 

「告知義務」をカンタンに説明すると「持ち主しか知らない問題や欠陥を購入者に伝える義務」のこと。

 

告知義務はネガティブな内容ばかりのため、購入者に伝えると一気に買う気が失せることもよくあります。

 

売却する金額が下がることも少なくありません。

 

そのため告知義務に当たる内容を“なかったこと”にする人が絶えないのです。

 

もし告知義務を怠ってしまうと、裁判沙汰になることでしょう。

 

告知義務違反での訴訟は、ほぼ間違いなく持ち主が負けます。

 

そうなれば莫大な損害賠償を請求され、一文無しになることも・・。

 

告知義務は明確なルールがない

告知義務は明確なルールがない
ここまで告知義務は何なのかという基本的な知識をお伝えしました。

 

告知義務を怠れば、とんでもないことになるのを理解していただけたと思います。

 

しかし中には「何が告知義務なのか」と疑問に感じる人もいるでしょう。

 

そこでここからは「どんな問題が告知義務にあたるのか」という知識を解説していきます。

 

ではさっそく結論から言いましょう。

 

実はマンション売却における告知義務に明確なルールは存在していません

 

つまり「xxは告知義務に該当する」というxxが法律でしっかり決められていないのです。

 

過去の事例だと自殺が起こった部屋なのを内緒にしていても「告知義務違反」にならなかった例もありました。

 

隣の部屋で自殺が起こっていたことを内緒にしていても、違反にならなったことも。

 

一方、自殺があったことを内緒にして売却したところ、違反だと判決が出たこともあります。

 

このように告知義務に対する解釈は事例によって様々あり、「何を内緒にしていたらアウト」と明確に定められていないのが現状なのです。

 

告知義務違反になる可能性の高い問題とは

告知義務違反になる可能性の高い問題とは
マンション売却において、明確に告知義務違反に該当することは定められていないと紹介しました。

 

しかしあなたも同じような法的解釈をされるかと言えば、そうではありません。

 

明確になってないが故に、違反扱いされる可能性も大いにあるのです。

 

そこでここからは、マンション売却において「告知義務違反」と判断される可能性の高い問題について紹介していきます。

 

下記にリストアップした項目の中には、告知義務違反と判断されない場合もありますが、余計なトラブルを回避するためにもなるべく事前に説明しておくのがベターでしょう。

 

事前に説明しておくべき問題は、以下の通りです。

  • 自殺(自分の部屋・隣の部屋・マンション内の他の部屋)
  • 事件(殺人・傷害・盗難・ストーカー被害・孤独死・火災など)
  • ご近所トラブル(喧嘩・騒音・異臭など)
  • ネガティブな施設が近くにある(暴力団の事務所・葬儀場・下水処理施設など)
  • 部屋の劣化(雨漏り・シロアリなど)
  • 自然災害(浸水・地震など)

 

内緒にしても問題にならないもの

内緒にしても問題にならないもの
ここまでは購入希望者に話しておくべき「告知義務違反に該当する可能性の高いこと」について紹介しました。

 

しかし中には紹介したこと以外にも、購入者にとってネガティブになりえる問題はあります。

 

以下のような問題が上げられるのではないでしょうか?

  • 建具の調子が悪くて、窓や扉の閉まりが悪い
  • 間取りの使い勝手(=銅線)が悪い
  • 気づきにくいところに汚れやヒビ、カビなどがある
  • キッチンお風呂の設備の調子が悪い

これらはすべて持ち主しか知らない「購入者が不利益になる可能性がある問題」です。

 

しかし告知義務がある問題とはいえません。なぜかというと、個人の主観や感想にすぎないからです。

 

内緒にして買主から訴えられたとしても、あなたが罪に問われることは限りなくゼロに近いでしょう。

 

内緒にできない場合はどうする?

内緒にできない場合はどうする?
先ほど告知義務にならない問題について紹介しました。

 

しかし告知義務がないとは言え、購入者に黙っているのは気が進まないという人もいるでしょう。

 

そんな人におすすめなのは、案内の時点で内覧者に教えることです。

 

内覧時に渡す案内状の中に「内緒にするのが忍びない問題」をすべて記入しておきましょう。

 

自分に言うのは気が引けるという人にとっても、非常に有効的な方法です。

 

書面に落とし込んでいるので、後から「言った」「言ってない」とトラブルになることも防げます。

 

ただし大抵の場合は、不動産会社側から「そんなことはしなくていい」とクギを刺されることでしょう。

 

内覧者の買いたいという気持ちを一気に失わせる可能性があるからです。

 

不動産業者は告知義務についてもプロです。言わないとマズいことは熟知しています。

 

きっとあなたが心配している問題が、告知義務に該当していないこともすぐに気づくでしょう。

 

だからこそ、販売の邪魔になるだけとあなたを説得してくるはずです。

 

売却をスムーズに進めたいなら、業者の指示に従ったほうがベターでしょう

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まとめ

以上、マンション売却における「告知義務」について必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

告知義務違反にあたる可能性の高い問題はいくつかあり、違反に該当しない問題もあることを理解いただけたと思います。

 

マンションの売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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