マンション売却 期間

最終更新日:2017年9月19日

マンション売却にかかる期間が知りたい方へ

マンション売却にかかる期間が知りたい方へ
あなたがマンション売却を検討中、または既に売却開始しているなら以下のような考えをもっていませんか?

・マンション売却にかかる期間ってどれくらいかかるの?
・都市部と地方ではマンション売却にかかる期間は違うのではないだろうか…
・他のみんなはどれくらいの期間でマンションを売却できているの?
・マンションの売却期間を早めるためのポイントを教えて!

マンション売却にチャレンジしている人なら、上記のような疑問や考えをもつのは当然です。

 

そこで今回の記事では、マンション売却をする人は絶対に知るべき「売却期間」について解説していきます。

 

この記事を読めば、都市部と地方、それぞれの地域でのマンション売却にかかる期間がわかりますよ!

 

売却期間を早くするためのコツも公開しているので、すでに売却を始めている人も必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読めば、他の人たちはどれくらいの期間で売却できているかも理解できている事でしょう。

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マンションが売却されるまでの期間はどれくらい?

マンションが売却されるまでの期間はどれくらい?
マンションを売却開始したら、どれくらいの期間に売却完了するのでしょうか。

 

ものすごくわかりやすいデータを大手企業である三井住友トラスト不動産が調査・公開してくれています。

 

首都圏は平均2.5ヵ月・近畿圏は平均3.3ヵ月・中部圏は平均4.1ヵ月の期間内に売却が完了しています。

 

データは発売開始から契約まで期間をカウントしています。

 

中古マンションが売りに出たと告知した後、購入者と売買契約を締結するまでの期間です。

 

つまり不動産会社を探している期間や、売買契約後に引き渡すまでの期間は含まれていないので注意してください。

 

最も注意すべきなのは、3大都市圏のデータである事です。地方のマンションを対象にはしていません。

 

地方のマンションはどれくらいの期間で売却しているのでしょうか。こんな時に頼りになるのが「レインズ」です。

 

レインズには数多くの成約情報が掲載されており、いつに売却開始して成約されたのかも掲載されています。

 

不動産業者をやっていた時期に統計を取った事があるのですが、地方でも3~4か月で売却できていました。

 

つまり都市部と地方で、マンション売却にかかる期間に大きな差はなかったのです。

 

レインズに掲載している成約までの期間は残念ながら、一般人には見れません。

 

代わりと言ってはなんですが、一般用のレインズで確認する他ないでしょう。

 

いつに販売開始されたかはわかりませんが、成約した時期については確認できます。

 

元・不動産業者が経験した「売却期間」のリアルな実例

元・不動産業者が経験した「売却期間」のリアルな実例
前章では、マンションが売却されるまでの期間についてお伝えしました。

 

マンション売却の期間は「3か月」が目安になると、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、元・不動産業者が経験した「売却期間」のリアルな実例です。

 

筆者が不動産業者だったときのマンション売却の事例を紹介していきましょう。

 

事例① 2日という早すぎる期間で売れた理由

不動産業者時代でもっとも素早い期間で売れたマンションは、広告を出してからおよそ2日後です。

 

なぜこんなスピードで売れたのか、理由は一つしかありません。価格が異常に安かったからです。

 

当時の不動産相場では、およそ2,000万円はするだろうマンション。

 

「ある理由」によって1,200万円で売却したしたため、一瞬にして購入者がついたのです。

 

なぜ1,200万円になったのかというと、持ち主にお金があったからです。

 

持ち主は現金一括でマンションを購入していました。

 

売却期間が長引くより、すぐに売れてしまった方が良いという方針を持っていたのです。

 

ちなみにマンションを住宅ローンで購入した場合、2,000万円の残債があるなら1,200万円での売却はできません。

 

「抵当権」というマンションを没収される制度があるため、残債を上回る金額でなければ売却できないのです。

 

今回のマンションの持ち主さんは現金で購入していたため、抵当権の縛りに左右される必要がありませんでした。

 

だからこそ1,200万円という破格の金額で売却する事が出来たのです。

 

200万円で売却開始したとき、とんでもない量の問い合わせがありました。

 

その内の半数は「おとり広告ではないのか」「詐欺だろう」というもの。

 

不動産の市況に詳しい人ほど、売りに出したマンションが異常に安いと一発でわかります。

 

マンションは他の部屋も売却されているため、相場がわかりやすいです。

 

2,000万円ほどの価値があるマンションが、1,200万円で売却して乗っているのだから大事件だったのでしょう。

 

「おとり物件に間違いない」と半ばクレームのようにと問い合わせてきたのです。

 

しかし持ち主さんがなぜ1,200万円のみで購入するのかを聞いた途端、すぐに購入に踏み切りました。

 

たくさんマンションを見てるからこそ、「このマンションを逃してしまえばマズい」と悟ったのでしょう。

 

確かに同じような条件で出てくるマンションなんて今後絶対にありません。

 

特に迷うことなく、内覧をした次の日には購入すると決断していました。

 

ただ今回の事例はあまりにも異常です。

 

あまり参考にならないかもしれませんが、本当に価格が安い場合だと短期間でも売却できるのです。

 

実際に相場と販売価格に差異があるほど売却時期は早まると、データでも明らかになっています。

 

相場より約4%でも安いと、1か月と言う短い期間で売れると東京カンテイで発表されています。

 

今回紹介した事例は4%どころの話ではないですから、早い時期に売れて当然といえば当然なのです。

 

事例② 4年間も売れなかったマンション

筆者が不動産業者の時に、最も成約まで期間がかかったのはおよそ4年です。

 

売却を開始してから数週間はちらほらと連絡がありましたが、その後パッタリと内覧希望者が出てきません。

 

その後およそ1年間内覧者がいない最悪の事態まで生じてしまいました。

 

何故このように長期間かかってしまったのか、理由は明らかでした。

 

それは金額相場があっていなかったため。

 

持ち主さんが売却しようとしていたマンションは、他の部屋もたくさん売却開始していました。

 

どの部屋も2,500万円台で売却しています。しかし筆者が担当したお客さんは3,200万円で売却していたのです。

 

なぜこのような金額で売却開始したのか。それは俗に言うオーバーローンをしていたためです。

 

オーバーローンとは、簡単に言うともともとの不動産の価値よりも上乗せして借金をしてしまうこと。

 

物件価格と諸費用などを合わせてローンを組むと、簡単にオーバーローンになってしまいます。

 

持ち主さんは当時マンションを販売していた業者の口車に乗せられ、手持ちがないのにマンションを購入しました。

 

もちろん諸費用分の現金もありません。そのせいで、購入金額にかなりの上乗せをしていました。

 

しかしそれだけでは3,500万円で売却する理由にはなりません。

 

実は持ち主さんは自分の生活費を含めた金額で売却していたのです。

 

返済が滞ってしまっており、色々なところから借金をしていたため、生活が困窮していました。

 

すぐにでも相場金額で売却しなければならなかったのですが、少し欲が出てしまったのです。

 

売却金額で生活を何とか立て直したいと必死に懇願していました。

 

当時の筆者も必死に否定したのです。「そのような金額では絶対に売却期間がかかってしまいますよ」と。

 

しかし、どうしても話を聞いてくれませんでした。

 

最初に何人か内覧客が来てしまったのも問題があったでしょう。

 

あの時1人もお客さんが来ていなければ、「金額を減らすべき」と考える機会を与えられていたかもしれません。

 

最初に客が来てしまったので「もしかしたらイケるかもしれない」と期待してしまったのです。

 

そのままずるずると4年間同じ金額で売却し続けました。

 

では一体どうやって3,500万円のマンションを売却したのでしょうか。

 

結果的に「任意売却」という手法をとることになったのです。

 

任意売却は銀行側の協力のもと行う売却手法で、ローンの残債を下回っても抵当権の影響を受けません。

 

あまりにも追い込まれていた持ち主さんは、生活費をまかなう事なんて言っていられなくなった様子。

 

任意売却の件について、多少渋りながらも了承してくれました、

 

任意売却をする事になった結果、販売金額は1,900万円まで値下げです。

 

値下げをしてからおよそ1週間ほどの期間で、すぐに買い手がみつかりました。

 

やはり不動産を購入する上でたいていの人は、価格を重視しているんだと実感したのを覚えています。

 

売却期間を短くしたいのであれば、価格を精査すべきだとよくわかる事例の一つです。

 

事例③ ネガティブな情報があると売却期間は延びる

先述した2つの例はあまりにも突飛な案件です。

 

1番目の事例は売却する時期が早すぎますし、2番目の事例はあまりにも長すぎます。

 

マンション売却を担当すれば、1~2件あるかどうかの案件です。

 

もしあなたがマンションを売却するなら、相場外の価格にしない限り異常な期間の売却にはならないでしょう。

 

筆者が関わってきたマンション売却は、たいてい3ヶ月以内に売れていました。

 

先に紹介した三井住友トラスト不動産の事例やレインズの統計と相違はないと思っています。

 

ただ金額を相場と同じにしても、どうしても期間がかかった事例があるのも事実。

 

2,000万円の価値があるマンションを1,950万円で売り出したのですが、1年半かけても売却できませんでした。

 

なぜこのマンションは売れ残ったのでしょうか。

 

今まで紹介してきた事例では「価格」が売却される時期を左右してきました。

 

今回の件に限っては相場よりも少し安めで、あまりに安すぎる金額でもありません。

 

それでも売却までの期間が延びてしまったのは、部屋そのものに問題があったためです。

 

実はこのマンションの部屋の中で過去にネガティブな問題がありました。

 

事件・事故・自殺などのネガティブな問題は「告知義務」と言って必ず説明しなければなりません。

 

2,000万円のマンションを1,950万円で売り出しているのですから、とんでもない数の内覧者がきます。

 

しかし気に入ってもらう前に告知義務を果たしていると、すぐに帰ってしまう事が多かったのです。

 

1年半苦戦した結果、値段を値下げすることはありませんでした。

 

告知義務の内容について特に気にしない「不動産業者」が、結局マンションを購入したのです。

 

その後リフォームして転売する目的に購入しました。

 

このように金額を安くしたとしても、購入者が「ちょっと…」と思うようなネガティブな問題があると売れません。

 

ネガティブ問題があると、売却されまでの時期は1年以上かかると考えた方がいいでしょう。

 

事例④ 価格が高くても早い期間で売却できる場合もある

実は相場金額より少し高い金額だったにもかかわらず、スムーズに売却できた事例もあります。

 

相場金額1,500万円のマンションだったのですが、1,700万円で売却開始しました。

 

このマンションの成約までにどれくらいの期間がかかったかというと、なんと1ヶ月半です。

 

先ほど紹介した三井住友トラスト不動産の事例である「3ヶ月」よりもかなり早い期間です。

 

マンションは他の部屋も売却しているため、相場価格が非常にわかりやすい不動産といえます。

 

このマンションも他に売却開始している部屋がありました。

 

他と比べてみると200万円高いのは明らかだったのですが、売却期間1ヶ月半で売れたのです。

 

では何故相場より高いのに早く高く売れたのでしょうか。

 

いくつかは努力した点はあるのですが、一番大きな点はリフォーム済みだったことでしょう。

 

売却対象のマンションは築年数が20年以上経っており、お世辞にも綺麗とは言えない状態でした。

 

しかし立地的には非常に優れた場所にあり、購入希望者のニーズは多いだろうと考えたのです。

 

そこで他の部屋と差別化するように、思い切ってリフォームを実施することにしました。

 

「リノベーションマンション」といって元々の間取りや設備を一新したマンションが流行っています。

 

当時このマンションを売りに出した時、テレビ番組の影響もあってリノベーション物件が非常に流行っていました。

 

その時の「時流」に乗れたというのもあるのでしょう。最初から多くの見学者を呼びこめたのです。

 

中には高すぎるという理由で却下する人もいましたが、反応は上々。

 

2,000万円を切っているにもかかわらず、新築並みの綺麗さが実現できると購入者が付く事ができたのです。

 

しかし元々の立地が良くなければ200万円分のリフォームをしたとしても、購入者が付かなかったでしょう。

 

マンションは一戸建よりも駐車場を台数が少ないせいか、マイカーを持たない人が購入するケースが多いです。

 

つまりはマンションの近くに駅やバス、公共交通機関等がなければ、購入に踏み切らない人が多いのです。

 

今回担当したマンションは立地が良くて条件が良かったため、1ヶ月半の売却期間で売れたと思われます。

 

何よりも「立地」という条件が良ければ、少し相場よりも高い金額にしたとしても売却できる事例といえます。

 

もちろん当時、イノベーションが流行っていたのでリフォームをした効果があったのも間違いないでしょう。

 

期間が経っても売却できない場合の対処法

期間が経っても売却できない場合の対処法
前章では、元・不動産業者が経験した「売却期間」のリアルな実例についてお伝えしました。

 

どんな要素が売却までの期間を左右するのか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、期間が経っても売却できない場合の対処法です。

 

売却を不動産会社に依頼しても、なかなか売れない悩みを持った持ち主さんは意外と多いです。

 

マンションの売却活動がうまくいっていないのには、必ず何らかの理由があります。

 

この章では売却期間を延ばしている原因を解明しつつ、現状を打破するための対処法を紹介していきます。

 

元・不動産業者としての経験則を言いますと、売却期間がかかるマンションは2種類しかありません。

 

1つは「価格が見合っていないこと」2つ目は「広告が下手くそであること」です。

 

まずは「価格」について言及していきましょう。先に紹介した事例のように価格は売却期間を大幅に左右します。

 

相場に合った金額にしなかればカンタンに売れ残ってしまいますし、相場より安くすればサクッと売れます。

 

もしマンションの条件が悪いなら、価格で調整しないといけません。

 

駐車場がないので値下げ、築年数が古いので値下げ…といった具合です。

 

売却期間が延びているなら、真っ先に今販売している値段を疑ったほうがいいでしょう。

 

価格が相場にあってないと、どんなに努力しても売れません。

 

ネットで紹介されているような小手先のテクニックでは「価格」には勝てないのです。

 

マンションは相場が明らかな不動産ですから、相場に合っているかどうかはすぐにわかります。

 

相場に合っていないマンションを売却しているなら、すぐに価格を再検討したほうがいいでしょう。

 

もちろん売却期間がいくら延びても構わないと考えている人は、無理に調整する必要はありません。

 

ここまでマンションの売却期間を早める「価格」について紹介してきました。

 

紹介した「価格」のポイントを押さえておけば、あっさりと売却までの期間を早める事ができるでしょう。

 

ただ、マンションの価格を調整しても、売却までの期間を早くする事ができない場合があります。

 

原因はたったひとつ。「広告」に問題があるからでしょう。

 

売却期間を少しでも短くしたいのであれば、広告にこだわるのは絶対に必要です。

 

マンションを売却する持ち主は不動産の素人です。

 

広告活動に関しては、不動産業者に丸投げする人が多いでしょう。

 

しかし不動産業者は不動産のプロといえど、「広告」のプロでないことが多いです。

 

「こうしたら売れるだろう」「こんな広告をすれば売却の期間が短くなる」と思ってやっている人は少ないです。

 

いまだに時代遅れな方法で広告している不動産会社も少なくありません。

 

時代遅れの広告手法を採用している可能性が高いのは、地場の不動産会社です。

 

昔ながらの不動産業者ほど、広告の重要性を分かっていません。

 

「とりあえずチラシを打てばいい」「レインズに登録するだけでOK」

 

「インターネットに掲載さえしとけばなんとかなる」「広告にこだわったところで何も変わらない」

 

このような時代遅れの考えをいまだにもっている業者が多いです。プロだから信用できるわけではありません。

 

マンション売却を依頼する人は、業者が「広告が下手くそ」なのかどうか判断する知識を持っていないでしょう。

 

「不動産業者だからやってることは絶対正しい」だろうと鵜呑みにしてしまいます。

 

最後まで鵜呑みにしつづけ、売却期間がどんどん延びてしまうケースも少なくないのです。

 

もしあなたがマンション売却期間を短くしたいのであれば「広告」にはもっとこだわりましょう。

 

次項から紹介する「広告のポイント」を押さえておいてください。

 

依頼した不動産会社が「広告のポイント」を押さえていないのであれば、あなたの方から指摘するといいでしょう。

 

営業担当の顔を出す

あなたが今住んでいるマンションを購入した時を思い出してください。

 

担当する不動産業者が「悪徳」でないかどうか、非常に気になっていませんでしたか?

 

今あなたのマンションを購入しようと検討している人たちも、当時のあなたと同じ気持ちを抱いています。

 

しかし不動産業者はこのようなマンション購入者の気持ちをわかっていないことが多いです。

 

購入希望者の「信頼」を勝ち取るための広告を意識していません。

 

「この不動産業者は信頼できる」と思ってもらうためには、売却を担当する営業マンの顔出すのが1番です。

 

今「SUUMO」「at home」「ホームズ」などは全て営業マンの顔を出せるシステムになっています。

 

売却担当者の顔出さなくても大丈夫だからと言い張る不動産業者が未だにいますが、それは大きな間違いです。

 

売却期間を早めるようにしたいのであれば、どうしても多くの人を引っ張ってくる必要があります。

 

そのためには営業マンの顔を出す事は必要不可欠です。

 

マンション売却を依頼している業者がネットまたはチラシで自分の顔を出していないのであれば問題ありです。

 

すぐさま指摘して、「信頼」を勝ち取るような広告内容に変更するようにしてください。

 

「売却の理由」を公開する

持ち主であるあなたにとっては非常に抵抗があるポイントかもしれません。

 

しかし「売却の理由」を公開するのは、マンションの売却期間を短くする上で絶対に必要な事項です。

 

今マンションを購入しようと思ってる人は、ネットの情報を十分に把握しています。

 

ネットを見れば「売却の理由を絶対に聞くべし」と書かれた記事が大量にあります。

 

「売却の理由を聞いてしっかりとした返答がないのであれば、信頼できないマンションである」

 

「売却の理由を説明してもらえないなら、購入すべきでない」

 

このような記事で溢れています。当然、購入検討者の頭にもインプットされているでしょう。

 

ネットを見て影響を受けた購入希望者なら、売却の理由が聞けないとわかった時点でマンションを購入しません。

 

売却期間を早めたいのであれば、購入者のニーズである「売却の理由」の公開が必要不可欠なのです。

 

しかし売却の理由は非常にプライベートな問題です。

 

ただの住み替えでも公開したくないでしょうし、「離婚」など人には言いにくい理由ならなおさらです。

 

しかし言いにくい情報だからこそ、公開すべきなのです。

 

公開すれば「このマンションの持ち主は信頼できる」とすぐに高評価を勝ち取ることができます。

 

過去の経験から断言しますが、売却理由を公開するとびっくりするぐらい購入希望者が増えます。

 

騙されたと思って一度やってみてください。もちろん嘘偽りを書くのはいけません。

 

本当はただの買い替えなのに「離婚」とドラマチックに変更するのはダメです。

 

離婚なのに「住み替え」「新居への引越し」など、お茶を濁す書き方をするのもよくありません。

 

購入希望者が実際に契約するとき、色々な話をする事になるので結果的にバレてしまいます。

 

先々のことを見据えて嘘をつくことだけは絶対にしてはいけません。

 

「焦り」を感じさせない

売却期間を早めたいと思うと、どうしても広告も「焦り」を感じさせるような内容にしてしまいがちです。

 

「すでに検討者がいます」「今がお買い得です」「最終割引」など相手を焦らすような言葉を書いてしまうのです。

 

購入希望者からしてみれば、このような焦らしの文言は「ノイズ」でしかありません。

 

広告の文言を見て「早く購入しなきゃ」と売却期間を早めてくれる人はなかなかいないのが現実です。

 

どちらかといえば「なんであなたに焦らされなければいけないんだ」と逆効果になる事の方が多いはず。

 

結果的にあなたのマンションは、購入検討から除外される可能性が高いです。

 

「買ってほしい」と滲み出ないような広告にするのが重要です。

 

どちらかというと「あなたが気にいれば買ってください」と感じられるような広告するべきでしょう。

 

広告内容は変にアピールのではなく、事実を淡々と述べるだけでいいのです。

 

水周りが新品なら「新品」とだけ書けばいいですし、築浅ならば、ただ「築年数5年」と書くだけでいいのです。

 

「こんな物件はなかなかありません!」なんて書く必要はありません。

 

担当している不動産業者がレベルの低い業者であればあるほど、このような安っぽい文言を書いてしまいます。

 

もしかすると、あなたの「売却期間を早くしたい」という気持ちを感じとったのかもしれませんが…。

 

どちらにしても相手を焦らすような文言は無意味です。記述したところで売却期間を短くする事はできません。

 

購入検討者に対して誠実な説明文以外のことは書いているのであれば、すぐにそのような文言を外してください。

 

不動産業者の広告状況を常にチェックする

マンション売却の期間を早めたいなら、何より大切なのが不動産業者をそのまま泳がせないことです。

 

「プロだから任せておいて大丈夫」と思いがちですが、不動産業者の担当営業の全てが「プロ」ではありません。

 

不動産のド素人が上司に言われるがまま何の工夫もせずに、ただ淡々と広告をしている場合もあります。

 

ド素人がプロのふりをしてあなたのマンション売却を担当していると思うと、背筋が凍りませんか?

 

素人を担当にさせないためにも、不動産会社にまかせっきりにするのはよくありません。

 

広告状況も常にチェックしておきましょう。そしてチェックしている事を業者に伝えましょう。

 

あなたが常に不動産業者の広告営業活動を監視してると知れば、業者も誠実な対応をしてくれます。

 

間違っても素人にあなたのマンションの広告を作らせる事はありません。雑な広告を出すこともないでしょう。

 

不動産業者が掲載しているインターネット広告や折込チラシなどは全て確認してください。

 

確認したうえで、今までで紹介してきたようなポイントを押さえていないのであれば、すぐさま指摘しましょう。

 

もしそのような指摘をして疎まれるのであれば、不動産業者を変えるべきです。

 

売却期間を早めるために最も必要なのは「不動産業者の協力」です。

 

広告に対する指摘程度で信頼関係を崩すような不動産業者は二流以下といえます。

 

これから先あなたのマンションを任せるわけにはいきません。

 

あなたのマンションを雑に扱うような広告をしている不動産会社はすぐに排除しましょう。

 

売却期間を短くするどころか、もしかすると平均の3ヶ月以上を上回る売却期間になってしまう可能性もあります。

 

売却を開始したら常に監視し続けて、1週間に一度は不動産業者に指摘の電話を言ってもいいかもしれません。

 

できる不動産会社ほど持ち主からの電話は毎日あっても当然のことだと心得ています。

 

1週間程度の連絡で「この持ち主はうるさいぞ」と思う会社であれば、すぐさま媒介契約を解除した方がいいです。

 

信頼できる不動産会社を探せられれば売却期間で悩む必要なし

前章までマンション売却の期間に絞って、筆者の見解をお伝えしてきました。

 

ただし、あくまでも一般知識であり、正直なところ環境によって異なり、なかなかあなただけで解決するのは難しいでしょう。

 

では、どうすればいいのか?答えは「信頼できる不動産会社に相談してみる」です。

 

良い不動産会社だと今の市況や環境に合わせて、売却の提示価格やチラシ広告など、きちんと戦略をたててくれます。

 

やっぱりプロの不動産会社はスゴイです。ただし、あなたに合った信頼できる不動産会社を探す必要があります。

 

では、どのようにしてそのような不動産会社を探せばいいのか・・・

 

答えは「不動産一括査定」を利用することです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


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まとめ

以上、マンション売却をする人は絶対に知るべき「売却期間」について紹介してきましたが、いかがでしたか?

 

都市部と地方、それぞれの地域でのマンション売却にかかる期間を理解いただけたと思います。

 

売却期間を早くするコツも公開したので、すでに売却を始めている人の役にも立てたのではないでしょうか。

 

他の人たちはどれくらいの期間で売却できているかも理解できているはずです。

 

マンション売却中の人はもちろん、これから売却する人も、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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