マンション売却 流れ

最終更新日:2017年11月8日

「マンション売却の流れ」についてもっと知りたい人へ

「マンション売却の流れ」についてもっと知りたい人へ
「マンション売却の流れ」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンションってどうやって売却されるのか、「流れ」を知っておきたい
・ネットでマンション売却の流れを調べたけど、複雑でわかりにくい・・・
・自分の状況だと一般的なマンション売却の流れに沿って大丈夫なのだろうか

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンション売却をスタートしてはいけません。

 

今何をしているのか全くわからないので、業者に言いなりになってしまいがちですし、売却金額にも納得いかないことが多いです。

 

せっかく大事なマンションを売却するのですから、誰よりも上手く売却したいですよね。

 

そこで今回の記事では「マンション売却の流れ」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「マンション売却の流れ」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンション売却の流れ」3ステップ(準備から引き渡しまで)
  • ケース別によって変わるマンション売却の流れ

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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「マンション売却の流れ」3ステップ(準備から引き渡しまで)

「マンション売却の流れ」3ステップ(準備から引き渡しまで)
まず紹介するのは「マンション売却の流れ(準備から引き渡しまで)」です。

 

マンション売却を考えたとき「何から手をつければいい?」と悩むのは、初めての経験だけに当然です。

 

ただ「とりあえず不動産仲介業者に電話してみるか」と安易に不動産屋に連絡するのはやめてください。

 

確実にマンションを適正価格で早く売却したいなら、行動を起こす前に「情報収集」する必要があります。

 

初心者なので、詳しいことまで知る必要はありません。知らない事は、不動産屋に聞けばいいです。

 

しかし少なくとも「マンション売却の流れ」を頭に入れるのは必要です。

 

どのタイミングで、どのような判断・行動をするかどうかを知っておけば、望む結果を得られる可能性が高いでしょう。

 

ただでさえ、中古マンション売却は素人にとって難しいチャレンジです。臨機応変に対応できるように「流れ」を身につけておきましょう。

 

マンション売却の流れは、大きくわけて以下3つのステップに分解できます。

「マンション売却の流れ」3ステップ

  1. 準備
  2. 販売活動
  3. 契約・引き渡し

この章では上記の3ステップに注力しながら、マンション売却の流れをシンプルに解説していきます。

 

マンション売却の流れSTEP1 準備

マンション売却を始めたばかりの準備段階では、以下のような流れをとります。

「準備」の時に行うべき手順

  1. 情報収集
  2. 査定する不動産会社の選定
  3. 面談および査定
  4. 媒介契約業者の決定

 

情報収集

売却を考えているマンションの類似物件が、どの程度の価格で販売されているのかチェックします。

 

周辺地域のマンション相場はどれくらいかを、リサーチしましょう。

 

不動産ポータルサイトなど、ネットで情報収集することもできますが、毎週土日になるとポスティングされるチラシも参考になりますよ。

 

ネットにはない情報も掲載されているので、貴重な情報源になってくれます。

 

査定する不動産会社の選定

マンションの市場売却価格が自分の希望価格に近ければ、不動産仲介業者に相談して査定をお願いしましょう。

 

つまり、マンション売却を依頼する不動産業者を選出するのです。

 

選定する時は査定額も重要ですが、対応の真摯さなども不動産仲介業者の選定基準にすることが重要といえます。

 

可能であれば、複数のメーカーに依頼するのが理想なので、インターネット一括査定サイトを利用するのがベストです。

 

一括査定には現地訪問なしの「机上査定」もありますが、個々の詳しい状況はやはり「訪問査定」ではないと分かりません。

 

売却を依頼する候補が決まれば、必ず「訪問査定」を受けてから不動産業者を選ぶようにしましょう。

 

面談および査定

希望日を不動産業者に伝えて、訪問査定をしてもらいましょう。訪問査定は業者との「面談」も兼ねます。

 

周辺にあるマンションの売買状況や売却のための助言をもらいながら、あなたの「売却理由」と「希望条件」を伝えましょう。

 

とにかく営業担当者とのたくさんコミュニケーションして、信頼に足る人物か見定めるのです。

 

営業担当者は今後数カ月間の付き合いになるので、フィーリングも重要ですよ。

 

媒介契約業者の決定

訪問査定を依頼した会社の中で信頼性が高いと判断した会社を選択し、媒介契約を結びます。

 

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれかを選択することになります。

 

媒介契約については、「これを見ればマンション売却の全てがわかる!様々なおすすめ情報まとめ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

マンション売却の流れSTEP2 販売活動

マンション売却が「販売活動」の段階に突入すると、以下のような流れをとります。

「販売活動」の時に行うべき手順

  1. 媒介契約した会社と協議
  2. 売却の活動開始
  3. 内覧希望者の案内
  4. 購入申込書の受領と売却条件の交渉

 

媒介契約した会社と協議

マンション売却を依頼する不動産業者と媒介契約すると、後々のトラブルを防ぐために様々な協議をします。

 

主な協議内容は「マンションの引き渡し可能時期」や「マンション売却の希望額」になるでしょう。

 

相手に遠慮せず、自分の希望をきちんと伝えるようにしてください。

 

売却の活動開始

媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、売却対象の物件を新聞広告や自社のホームページ、ポータルサイトに掲載して売るための活動します。

 

有能な会社ほど、広告は湯水のようにしてくれます。

 

露出が増えれば増えるほど売れる確率は増えるので、ドンドン広告してもらいましょう。

 

内覧希望者の案内

チラシやホームページ、不動産ポータルサイトを見た人からの問い合わせを受けた不動産仲介業者は、希望があればマンションの見学に案内します。

 

売り手はいつ内覧客が訪れてもいいように、マンション内の清掃と不要な品物の処分など、内覧客を迎える準備をしておきましょう。

 

もしなかなか内覧希望者が現れなければ、売却価格の変更も検討する必要があります。

 

売却価格の変更タイミングについては、営業担当者とよく協議して決定するようにしてください。

 

購入申込書の受領と売却条件の交渉

内覧客が購入を決心した時は、不動産屋を通じて購入申請手続きが進行されます。

 

この時作成されるのが「購入申込書」です。しかし申し込み書の段階では、まだ売買契約は成立しません。

 

申し込み書は契約書ではなく、あくまでも購入者から価格を含めた「希望」が書かれているだけの紙です。

 

相手からもらった申し込み書の内容を検討して、相手に売買してもいいかを回答しましょう。

 

申し込み書の中身は大抵「価格交渉」に関することです。どこまで値下げしていいか回答する必要があります。

 

購入希望者から価格引下げ交渉が提示された時を想定して、どこまで応じるかあらかじめ営業担当者と相談しておくとよいでしょう。

 

マンション売却の流れSTEP3 契約・引き渡し

マンション売却が「契約・引き渡し」の段階に突入すると、以下のような流れをとります。

「契約・引き渡し」の時に行うべき手順

  1. 売買契約を結ぶ
  2. 決済(お金の受け渡し)をする
  3. マンションの引き渡しをする

 

売買契約を結ぶ

購入申込書をもとに交渉をして、条件面から売手・買手ともに納得ができれば、売買契約締結ができます。

 

仲介を依頼した不動産会社が間にはいり、契約書を締結しましょう。

 

契約書を締結する日は、今後の日程の調整と、マンション売却に関する様々な対策、告知義務を満たすための重要事項の説明も一緒に実施します。

 

その後の買い主とのトラブルを引き起こさないための大切なプロセスです。

 

難しい言葉もありますが、納得するまで話を聞いてから署名捺印しましょう。

 

ちなみに不動産会社に対する仲介手数料の一部(一般的には半額)の支払いを行うのも、契約と同タイミングです。

 

決済(お金の受け渡し)をする

マンションの売買契約を締結すれば、スムーズに決済するための準備を開始します。

 

様々な費用の最終確認、権利証などの書類確認、マンションの登記簿の変更や住宅ローン抵当権の抹消手続きの準備をしましょう。

 

買い手の住宅ローンの貸し出し審査が通るまでに、準備を終わらせて決済日を定めてください。

 

マンションの引き渡しをする

決済が完了する日は、マンションの引渡し日と同義です。それまでは引越しが完了していなければなりません。

 

決済日=引き渡し日までに空室にして、決済後に不動産会社の営業担当者と買い主とでマンション内の設備の最終確認をします。

 

何も問題がなければ、買主に鍵を渡してマンションの売却が無事に完了です。

 

ここまでは、「マンション売却の流れ(準備から引き渡しまで)」をお伝えしました。

 

あなたのマンションがどんな流れで売却されていくのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「ケース別によって変わるマンション売却の流れ」です。

 

ケース別によって変わるマンション売却の流れ

ケース別によって変わるマンション売却の流れ
前章では一般的なマンション売却の流れを紹介しましたが、あくまでも「基本的な流れ」です。

 

場合によっては、マンション売却の流れが多少変化することがあるのです。

 

この章では「基本的な流れ」とは少し違う、ケース別のマンション売却の流れを解説していきます。

 

今回紹介するのは、以下のようなケースです。

ケース別のマンション売却の流れ

  1. 融資を利用していた場合のマンション売却
  2. 買い替えをする場合のマンション売却の流れ

 

融資を利用していた場合のマンション売却の流れ

融資が残っている場合には、金融機関により「抵当権」を受けています。

 

そのまま所有権移転登記はできないため、引渡しまでに一括返済して抵当権を外す必要があります。

 

融資を利用して手に入れたマンションを売却する際、流れとしては主に次のようなパターンに分かれるでしょう。

ローンで買ったマンションを売却する際の流れ3パターン

  1. 自己資金(預貯金など)で決済・引渡し前に一括返済する場合
  2. 売却代金(+自己資金)で決済と同時に一括返済する場合
  3. 売却価格では足りず自己資金もない場合

以下、それぞれの場合の流れと注意事項を解説していきます。

 

自己資金(預貯金など)で決済・引渡し前に一括返済する場合

流れとしては、決済日に一括返済し、抵当権抹消登記を受けることになります。

 

自己資金での一括返済はなかなかないケースなので、事前に金融機関に連絡・相談しておきましょう。

 

また自己資金なら、決済日前に抵当権抹消登記を完了してもらうのも可能です。

 

前日を希望するなら、あなたを担当する司法書士に相談してみてください。

 

もし司法書士が承諾してくれたのであれば、売買契約と決済の間に直接、金融機関の融資一括返済の手続きをしてくれます。

 

あらためてあなたが動く必要は、なくなってくるでしょう。

 

もし決済の日まで抵当権抹消登記が完了しないのなら、仲介業者や担当の司法書士と連携して決済時に、同時に処理すれば問題ありません。

 

売却代金(+自己資金)で決済同時に一括返済する場合

流れとしては売買契約後、金融機関・仲介業者・担当司法書など関係者で協議を行い、決済当日にお金の取引と登記手続きをすべて同時に処理する形になるでしょう。

 

注意点としては、仲介業者に「売却代金で一括返済する」と前提を伝えておき、事前に金融機関や担当の司法書士に打合せして了解を得ておくことです。

 

ただ実際のマンション売却で最も多いのがこの事例なので、何も言わなくても処理してくれる場合の方が多いです。

 

決済方法は、仲介業者にとって重要な点であり、売買契約を結ぶ時に必ず質問する項目です。

 

くれぐれも曖昧なまま進行しないように、最初に「売却代金で一括返済が前提」だと伝えるようにしましょう。

 

売却価格では足りず自己資金もない場合

基本的には、このままでは売却は成立しません。「緊急事態」として何らかの可能性を検討する必要があります。

 

具体的には金融機関と相談した後に承諾を得て売却活動を行う「任意売却」を行うことになるでしょう。

 

最悪の場合は、金融機関に競売申請をかけられて、強制的に売却をされます。

 

方法としては「住み替えローン」を利用する手もありますが、厳しい一手であるのは否めません。

 

住み替えローンは売却と購入を一緒にする場合しか使用できないですし、通常の住宅ローンよりも審査も厳しいです。

 

現実的には「任意売却」を選択するのがベターでしょう。

 

ただ任意売却は借金返済が困難かつ、回収不能になることが明白な場合がないと利用できないので注意してください。

 

ちなみに競売はもちろんのこと、任意売却を選択した場合でも「個人信用情報」には傷が入るので要注意です。

 

一定の経済力がある人ができる対処法

売買代金と自己資金で完済できそうにない人でも、収入が減少したなどで今のマンション融資金の返済が厳しくないのであれば、まだ手はあります。

 

残りの残債に融資追加した場合も担保評価・返済能力ともに問題がないと判断された場合は、住み替えローンが利用できる可能性が高まります。

 

先述したように売却と購入の決済を共にするのが条件になりますが、条件的には悪くありません。

 

借入先の金融機関と相談しながら、住み替えローンの適用を検討してみてください。

 

経済力や返済能力がない人は「任意売却」一択

経済力がなく返済も難しい場合には、任意売却や競売で売却を検討することになります。

 

競売は借金も残ったうえに一括返済を迫られますが、任意売却は分割返済にできます。

 

本当に返済しがたい状況で、売買代金と自己資金で返済できそうにないなら、任意売却を選択してください。

 

借入先の金融機関と協議した後、貸し倒れリスク回避のためにと、任意売却を認めてもらえるでしょう。

 

ただ金融機関ごとの判断になりますので、絶対に任意売却が認められるわけではありません。

 

まずは貸し出しを受けている金融機関に相談してみてください。

 

買い替えをする場合のマンション売却の流れ

当然、家を売った際は、決済日という期限までに引き渡さないといけません。

 

だからこそ買い替えをする際には、新居も考えなければいけないので「売却の流れ」は全然変わります。

 

買い替えを前提としたマンション売却は、主に以下の3つのパターンが考えられます。

買い替えを伴うマンション売却のパターン

  1. 先に家(新居)を買って売却する場合
  2. 先に売却して賃貸に一時的に住む場合
  3. 購入と同時に引っ越し(売却)をする場合

以下、それぞれのパターンにおける「流れ」と注意事項を解説していぉます。

 

先に家(新居)を買って売却する場合

流れとしては先に家を購入して、昔住んでいたマンションの売却に専念することになります。

 

通常のマンション売却の前に「新居購入」が追加するだけなので、「流れ」はわかりやすくてシンプルです。

 

しかし住宅ローンを利用しているなら、融資が受けられず現金で新居を買うことになります。

 

限られた人しかできない方法だといっても過言ではないでしょう。

 

買い替えローンも使えないことはないですが、相当に審査が厳しくなるのを覚悟しなければいけません。

 

金銭的に余裕のある人しか使えませんが、自分のペースで出来るので、最もわかりやすく混乱しない方法です。

 

先に売却して賃貸に一時的に住む場合

流れとしては先に売却を推進して、引き渡し後に一旦賃貸に済み、頃合いを見て新居を買うことになるでしょう。

 

引っ越しのための手間と費用が2度かかりますが、リスクは少ない方法です。

 

とにかくマンションの売却に専念したいという人に、おすすめの方法といえます。

 

購入と同時に引っ越し(売却)をする場合

流れとしては自宅の売却と、新しい住宅の購入を同時に検討し、新しい家の代金と古い家の決済のタイミングを合わせるように調整します。

 

手間や費用などの面だけを見ると、もっとも合理的な方法ですが、同時にもっとも難易度が高い方法でもあります。

 

新しい住宅の購入進捗と古いマンションの売却進捗を合わせるのは相当に難しく、うまくいかないことの方が多いです。

 

売却の決済まで多少期間が空いてしまう等、スムーズに組み立てられない問題が多々発生するでしょう。

 

どうしてもこの方法を実現したいのであれば、少なくとも売却と購入の担当業者は一緒にすべきです。

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まとめ

以上、「マンション売却の流れ」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識さえ押さえておけば、「マンション売却の流れ」に関する知識は、すべて網羅できているので安心してください。

 

今後、マンションを売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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