マンション売却

最終更新日:2017年10月6日

「マンション売却」に関する知識をもっと深めたい人へ

「マンション売却」に関する知識をもっと深めたい人へ
マンション売却を検討しているなら、今さまざまな情報を検索しているはずです。

 

すでにマンション売却に挑戦中の人も、今やっている事が正しいのか確認するために情報収集している事でしょう。

 

ネットには「マンション売却を成功するためにはこうすべき!」など様々なノウハウや知識が掲載されています。

 

ただマンション売却の素人である一般の方からからすると、未知の知識ばかりです。

 

情報収集すればするほど、以下のような疑問や不安が湧いてきませんか?

・マンション売却の注意点って何がある?
・マンション売却の相場を知る方法を知りたい
・マンション売却に適した時期とは?
・マンション売却するなら「買取」と「仲介」どっちにすべき?       
・マンション売却のリアルな体験談がもっと知りたいのだけど…

今回の記事では上記のような「マンション売却」に関する様々な疑問全てに、元・不動産業者としてお答えします。

 

この記事を読めば、「マンション売却」に関連する必要知識はすべて網羅できますよ!

 

もう「マンション売却」について情報収集しなくても済むほどの知識が詰まった記事になっていますので、ぜひ最後までお付き合いください。

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「マンション売却」で重要となる5つのテーマとは

私は元・不動産業者で、マンション売却で生計を立てていました。

 

マンション売却は一戸建ての売却よりも必要な知識が多く、新人時代は理解しにくい知識に苦戦していました。

 

実際に不動産業者では、新人にいきなりマンション売却を任せたりはしません。

 

マンションは不動産会社にとって「売れ筋」の人気商品です。扱いにミスは許されません。

 

まだまだマンション売却に乏しい新人は、人気のマンションを担当できずに先輩の同行ばかりしています。

 

不動産業者のタマゴですら大変なマンション売却の知識を、素人である持ち主さんが理解するのは本当に大変です。

 

素人には敷居の高いマンション売却の世界ですが、成功させるためには不動産業者に任せきりにしてはいけません。

 

持ち主さんもぜひマンション売却について、相応の知識を身に着けておくべきです。

 

今回、元・不動産業者として持ち主さんに知っておいて欲しい事はなんだろうと考えました。

 

その結果、マンション売却に関する「ある5つのテーマ」が連想されたのです。

 

この5つのテーマは不動産業者時代に、お客さんからよく質問されていた事でもあります。

 

今、このテーマについて知っておくべき人もきっと多いはず。

 

今回は当時のお客さんの声を参考にして、下記5つのテーマを重点的に解説する事にしました。

「マンション売却」おさえるべき5つのテーマ

  1. 「マンション売却の注意点」
  2. 「マンションの売却相場を知る方法」
  3. 「マンション売却に適した時期」
  4. 「マンションは【買取】と【仲介】どちらがいいのか
  5. 「マンションを売却した人のリアルな体験談」

上記に示した5つのテーマをおさえておけば、「マンション売却」に関する必要な知識は全て網羅できます。

 

今後マンション売却について情報収集しなくて済むはずです。

 

マンション売却の注意点

ここまで「マンション売却」は5つの必須知識があるとお伝えしました。

 

まず紹介するのは「マンション売却の注意点」です。次項よりさっそく紹介していきます。

 

不動産業者とのトラブルを防ぐためには

まず売却過程で起きやすい不動産業者とのトラブルについて見てみましょう。

 

具体的な事例とともに対策案を紹介していきます。

 

事例① ちゃんと販売してくれない業者

マンションを早く高く売るには、不動産業者の協力が不可欠です。

 

不動産売買では通常、売り手と買い手にそれぞれ不動産業者がついて取引を仲介します。

 

ただし同一の不動産業者が売り手と買い手の両方を仲介してもかまいません。

 

この場合、不動産会社は買い手と売り手の両方で仲介手数料をもらう事(両手仲介)ができます。

 

その中には、両手仲介を狙って他社の問い合わせに消極的な会社もあります。

 

売却は業者に任せっきりにせず、広告の反応がどうか、問い合わせはどれほどあったのか、自分でもちゃんと確認する事が重要です。

 

事例② 媒介契約を解除したら費用を請求された

不動産業者が販売に熱心ではない時、売り手は媒介期間中に契約を解除する事ができます。

 

仲介手数料は成功報酬なので物件が売れなかった場合、支払う必要はありません。

 

ただ広告費用などの実費は、会社の責任にできない事由で解約した場合、売り手が負担する事になります。

 

媒介契約は3ヶ月更新です。契約が切れるまで待って更新しなければ、当然費用請求はありません。

 

事例③ 仲介手数料以外の費用を請求された

通常の仲介業務にかかった費用(広告費や交通費など)は、仲介手数料に含まれています。

 

売り手の希望で特別に実施した広告費用などの実費は異なります。

 

つまり普通は行わない業務を買い手が特別にお願いした場合は別途費用が請求されます。

 

不動産業者から提案された広告宣伝などは、売り手が負担する事はありません。

 

もし依頼した記憶がない費用を請求された場合、宅建協会が相談を受け付けてくれます。

 

売買のトラブルを防ぐためには

売買のトラブルを防ぐためには
トラブルは不動産業者だけと起こるものではありません。買い手とも起こりえます。

 

ここでは買い手との間で起こりやすいトラブルについて見てみましょう。

 

事例① 引渡し後に買い手が修理費用を請求してきた

物件の売買においては契約前に重要事項説明をして、買い手は建物や設備の状況を売り手に報告します。

 

しかし、この時点で売り手が知らなかった欠陥が隠れていない保証もありません。

 

特に雨漏りや給水設備のトラブルは見た目ではわからない事が多く、引渡し後に買い手が発見する場合も珍しくないです。

 

このような場合、契約内容によって期間を定めて売り手が修繕の義務を負います。(瑕疵担保責任と呼びます)

 

瑕疵担保責任期間は引き渡しから2~3ヵ月が一般的ですが、リノベーションで設備を一新する場合などは瑕疵担保責任を負わない事も可能です。

 

事例② 引渡し後に付帯設備の有無で言い合いになった

エアコンや照明などを残していくかについては付「帯施設一覧表」を作って、契約前の重要事項説明で買い手に確認します。

 

付帯設備として確認した物が無くなっていた場合、買い手は返還するように売り手に請求する事ができます。

 

付帯設備にしないものは、売り手が引き渡しまでに処分しなければなりません。

 

契約時に新たな住まいが定まらないために、持って行くもの・残していく事が決定できないものもあると思います。

 

そういった場合でも引き渡しまで何を持ち帰り、何を残して行くのかは、買い手に伝えておく必要があります。

 

マンションに残す物が決まった後は、必ず書面で残すようにしましょう。

 

事例③ 契約後に天災が起こった

マンションの売買は通常、契約後から引き渡しまで2週間から1ヵ月程度の時差が生じます。

 

その間にとんでもない地震や災害にあうと、契約時の状態で引き渡しができない事もあります。

 

契約が成立した以上、買い手は代金を支払う義務があります。

 

その代わり、売り手は物件を契約時の状態に復元して引き渡す義務を負います。

 

天災の被害を復元する事ができない場合、買い手は契約を解除する事ができます。

 

気を抜くと巻き込まれる「よくあるトラブル」とは

マンション売却は気を抜くと、カンタンにトラブルに巻き込まれます。

 

筆者が実際に経験して、注意すべきだと感じたポイントを紹介していきましょう。

 

遠くにある物件を売る時の注意点

売却したいマンションが今住んでいる所から遠い場所であっても、基本的に契約と決済・引き渡しは買い手の本人がする必要があります。

 

どうしても難しい場合、郵便や代理も可能ですが、後のトラブル防止のため重要事項説明などを本人の立会いの下で行う事をおすすめします。

 

また、なるべくなら、売却前にも一度現地に行ってマンションの現況を確認する事が望まれます。

 

引き渡し前にはマンション管理状態に変化がないか、しっかりとチェックしてください。

 

売却時に立ち会いできない場合、家具や荷物が残っていると売却を受け入れない場合があります。

 

事前に片付けておきましょう。

 

遠い所に住んでいると、売却を媒介している不動産業者と会う機会が少ないため、特に信頼できる業者を選択する必要があります。

 

販売状況報告はこまめに行うように、担当営業に重ねて約束しておきましょう。

 

親族に売る時の注意点

親族に売却する場合は、注意しなければならない事が3つあります。

 

「住宅ローンが通りにくい」「贈与税がかかる」「譲渡所得税の特別控除が適用されない」の3つです。

 

買い手が決定された親族間の売買では、不動産業者の仲介は必要ないと考える事も多いようですが、後のトラブル防止のためにはやはりプロの助けがある方が安心です。

 

親族間の売買では人を捜す手間がない分、仲介手数料を安く設定している不動産業者もいます。

 

住宅ローンを利用する場合、金融機関に売買契約書・重要事項説明書を提出する必要があります。

 

重要事項説明書は宅地建物取引主任者でなければ作成できません。

 

相続した物件の売却の注意点

相続していたマンションを売る場合、まずアパートを自分の名義に変更する必要があります。

 

相続登記は「いつまでにしなければならない」と定められていないので、そのままずっと元の所有者名義のままである事が少なくないです。

 

相続登記後には通常の売却の流れと似ていますが、譲渡所得税について「相続税の特例」を受ける事ができます。

 

また、兄弟など相続人が複数いる場合、同意なしに自分の名義でできません。

 

そんな場合はマンションを任意の相続人名義で売却し、売却代金を相続人同士で分けるのも可能です。

 

マンション売却の注意点については、「絶対に押さえておくべきマンション売却を成功させる5つの注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

マンションの売却相場を知る方法

マンションの売却相場を知る方法
ここまでは、「マンション売却の注意点」をお伝えしました。

 

マンションを売却する時に意識すべきポイントについて、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「マンションの売却相場を知る方法」です。

 

日常的に購入しているどんなものでも、高ければ売れず、安いと売れるというのは変わりません。

 

不動産には定価がないので高いか安いか判断が難しいですが、相場を知らないのとスタートラインにも立てません。

 

高く売りたいとしてもなかなか上手くいかないでしょう。

 

相場を知っておけば、売買の交渉で不当な値引きを要求されても上手く対応できます。

 

不動産相場は周辺の取引の現状で決定されるので、近くの似たような物件の取引価格は相場を知るうえで参考になります。

 

情報誌や地域の不動産会社から情報を集めるのもいいですが、簡単にできる方法はインターネットの活用です。

 

この章では誰でもできるマンション売却の相場を知る方法を紹介していきます。

 

相場を知る方法① 国土交通省の土地総合情報システム

土地総合情報システムは、名称こそ「土地」になっていますが、建物の物件情報も見る事ができます。

 

サイト上の検索対象が「中古マンション」を選択すると、マンションの相場を確認できます。

 

もちろん地域ごとに確認できるので、売りたいマンションの周辺を選びましょう。

 

相場を知る方法② レインズマーケットインフォメーション

不動産会社が利用できる不動産データベースを「レインズ」と呼びます。

 

レインズは業者にしか見れませんが、過去1年間だけなら誰でも取引情報を閲覧可能です。

 

レインズマーケットインフォメーション」と呼ばれる、本家レインズとは別途のサイトで見ることができます。

 

確認できる情報はマンションと住宅に分かれます。さらに確認できない都道府県も多いので要注意。

 

検索対象の取引件数が100件に満たないと表示されない性質をもつので仕方ないと割り切るしかありません。

 

表示されない地域の方は国土交通省の土地総合情報システムを参考にしましょう。

 

相場を知る方法③ 一括査定サービス

これまで紹介してきたのは周辺の事例を参考にする方法ですが、これは少し性質が違います。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

査定サービスで得られた査定で平均…つまり相場を知るのです。

 

査定は売る時の価格を決めるために欠かせない過程なので、費用もかかりません。

 

ただ家の状態をどう評価するかは会社によって差があり、同じ価格になる事はまずないです。

 

相場を知る目的として利用する時は、査定額を比較して平均をとるか、明らかに高すぎたり安すぎる結果を除いて判断してください。

 

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相場を知る方法④ 不動産ポータルサイト

アットホーム、スーモなど、不動産情報を扱うサイトがいくつもあります。

 

どのサイトも地域を選んで物件を表示する点は同様ですが、それぞれ登録された物件が違います。

 

いろんなサイトを確認して情報を収集するのがいいでしょう。

 

ただポータルサイトで物件を検索して得られた結果は、売り手の「希望売却価格」である事を忘れてはいけません。

 

つまりその金額で売れるものもあるが、そうでない事もあるのです。

 

表示よりやや低い金額で、相場を考えておきましょう。実際に買い手からの引き下げ交渉によって価格は落ちます。

 

マンション売却に適した時期

マンション売却に適した時期
ここまでは、「マンションの売却相場を知る方法」をお伝えしました。

 

自分のマンションが売却される相場について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「マンション売却に適した時期」です。

 

マンションを売却するなら、有利な時期にしなければなりません。

 

時期を間違えれば売却までの時間は増え、適した時期に売却すればすぐに売却できる事もあります。

 

これから紹介する時期にマンションを売れば、スムーズに売却する可能性がずっと上がります。

 

1月~3月・9月~10月が狙い目

春と秋は就職・入学・会社員の転勤の時期であり、マンション売却のチャンスです。

 

他の月より購買者が多い傾向があるので、マンション売却に合った時期です。

 

春と秋の有効性は不動産契約事例をまとめた「レインズ」によって明らかになっています。

 

データで明らかにされている事から、春と秋はマンション売却に有利な時期である事は間違いないです。

 

マンション売却するなら、春と秋を逃す理由はありません。

 

周辺環境が変化するタイミングを意識する

売却予定のマンションの近くに同じ規模の新築マンションが建築予定なら、要注意です。

 

相場が下落する可能性があります。 落ちる前にとにかく迅速に売却を検討する事が重要です。

 

反対に今後、新しい駅の開業と大型ショッピング施設の建築など生活環境の変化があれば、価格上昇の可能性があります。

 

相場を激変させる施設の完成の時期が近づくまで、売却を見送る事も選択の1つの手です。

 

過去の事例から判断する

売却予定のマンションがタワーマンションなど大規模のマンションならば、過去の契約事例が多いです。

 

データの大半は依頼した不動産会社から収集する事ができます

 

信頼できる不動産業者であればあるほど、多くのデータを保有しています。

 

担当営業社員と相談しながら、あなたのマンションにしかない最高の売却時期を探してみましょう。

 

具体的には不動産業者に「あなたのマンションが最もうれている時期」を探してもらうのです。

 

過去に成功した時期に合わせて売却すると、良い結果になる可能性が高くなります。

 

築年数で売却時期を考える

不動産業者である筆者の経験ですが、マンションを建ててから10年内に売却が一つの基準です。

 

今まで多くの人の接客をしていて分かった事があります。

 

それは中古マンションの購入予定者の大半が、新築マンションと比較しながら検討している事です。

 

最初は新築のマンションを検討していましたが、妥協して中古マンションに転換した人が多いです。

 

いつも新築と比較しているので、建築10年が過ぎた中古マンションは比較対象から除外される傾向があります。

 

売却を担当する不動産業者も、建築年数が古いマンションはあまり乗り気ではありません。

 

広告の反響も良くないので、築10年以上だと一気に売却が難しくなるでしょう。

 

築年数10年近辺のマンションならちょっと時期を繰り上げて売却活動に入るのをオススメします。

 

しかし築10年以内の売却は一般的な話であり、価値が高いマンションなら話は別です。

 

人気地域だったり、駅が近かったり、新しいマンションがない地域は、築年数の影響力がありません。

 

築年数が多少あっても、すぐに売却成立になる可能性が高くなります。そこまで築年に執着する必要はありません。

 

マンション売却の時期については、「売れやすい時期があるって本当?不動産売却の売り時について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

マンションは「買取」と「仲介」どちらがいいのか

マンションは「買取」と「仲介」どちらがいいのか
ここまでは、「マンション売却に適した時期」をお伝えしました。

 

マンション売却が有利になる時期について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「マンションは【買取】と【仲介】どちらがいいのか」です。

 

マンションを売るためには、二つの方法がある事をご存知ですか。

 

一つは、不動産会社に依頼して不動産会社が買い手を探してくれ売却する「仲介」。一般的な方法です。

 

もう一つ、不動産会社が直接「買取」する方法です。

 

「買取」「仲介」はどちらが有利なのか、それぞれの長所と短所について考えてみましょう。

 

マンションの「買取」と「仲介」の長所と短所

「買取」とはそのままの言葉で、自分のマンションを直接不動産会社や買取専門会社が買取させる事です。

 

不用品をリサイクルショップに売るのとシステム的には変わりません。

 

一方、「仲介」は不動産会社に住む人を探して、購入を希望する人に売る方法です。

 

お金が入るまでの手順は「買取」がシンプルです。対する仲介の場合はいろいろと手間がかかります。

 

続いてそれぞれの長所と短所を紹介していきましょう。

マンションを「買取」で売却するメリット

  1. すぐに現金化する事ができる
  2. 瑕疵担保責任が免除される
  3. 不動産仲介手数料が不要
  4. 資金計画を立てやすい
  5. 内覧会が不要
  6. 人に知られず売れる

一方、マンションを買取するデメリットはただ一つ。「売却価格が安くなる」ことです。

 

ではマンションを仲介で売却する長所と短所は何があるでしょうか。

 

マンションを「仲介」で売却するメリット

  1. 高く売れる可能性がある
  2. 希望価格で大々的に売る事ができる

 

マンションを「仲介」で売却するデメリット

  1. いつまで売れない可能性がある
  2. 瑕疵担保責任がある
  3. 仲介手数料が発生する
  4. 資金計画が立てにくい

ここまで見ると、「仲介」より「買取」の方が、長所が多いようです。

 

本当に「買取」の方が有利なのか、以下より項目別にそれぞれの違いを解説していきましょう。

 

マンションの売却価格

マンション仲介の場合、不動産会社は中間に入るだけで、買うのはそのマンションに住む人です。

 

だからこそ査定価格や相場の価格でマンションを売る事ができます。

 

その物件にどうしても住みたいと問い合わせがあれば、相場より高く売れるものもあります。

 

一方、マンション買取の場合、売却価格は業者が提示する価格に従わざるを得ないので、価格も仲介の場合より安くなります。

 

買取価格は市場価格の6~7割程度になるでしょう。

 

例えば市場価格が3000万円のマンションなら、買取価格は1800~2100万円くらいになります。

 

その理由は買取の場合、不動産会社はその物件を自ら利用するのではなく、リフォームで付加価値を加えて利益を追加し、転売するためです。

 

転売物件は住む人が発見されなかったり、想定した価格で売れるとは限らず、不動産会社はリスクを抱える事になります。

 

そのため買取価格はどうでも安く設定されてしまいます。

 

売却までの期間

売却までの期間は、仲介より買取の方が早くなります。

 

仲介の場合、不動産会社が広告などを出し、住む人を探さなければなりません。

 

平均的には3~6カ月くらいかかります。

 

場合によっては1年2年が過ぎても買い手が見つからず、売れない事もあります。

 

一方、買い取りの場合は不動産会社が直接買取するのですから、価格の合意さえすればすぐ契約を結ぶようになります。

 

相談をした日に査定で提示された金額に納得が行くと、必要書類をそろえて数日後、売買契約を結んですぐに売却代金を受ける事もできます。

 

一般的に買取の場合、2週間~1ヶ月ほどで売却できます。

 

仲介手数料

仲介の場合は、不動産会社に「仲介手数料」が必要です。

 

仲介手数料は宅建法で上限額が決定されており、【売却価格×3%+6万円】以下の手数料を支払う事になります。

 

例えば、マンションを3,000万円で売却したら【3,000万円×3%+6万=96万円】となり、96万円が上限金額になります。

 

一方、買い取りの場合は仲介手数料が発生しません。

 

瑕疵担保責任

仲介の場合、販売者は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

 

マンションを渡した後、一定期間内に雨漏りやシロアリ被害、耐震強度不足など、購買者が知らなかった瑕疵が発覚した場合、購入者に対して損害の賠償義務が発生します。

 

程度によっては、契約そのものが解除される事もあります。

 

買い取りの場合は、瑕疵担保責任はありません。完全に免除されます。

 

人に知られるかどうか

仲介の場合、不動産会社が購買者を探すためにマンション情報をインターネットに掲載したり、広告、ビラを打ったりします。

 

そうなると、マンションを売る事や販売価格が広く知られます。

 

買い取りの場合はそのような事はありません。買取なら誰にも知られる事なく、ひっそりと売却が完了します。

 

マンション買取と売却のどちらが有利なのか

ここまで説明してきたように、仲介に比べて買取にはほとんどデメリットはありません。

 

ただ、唯一の短所が「買取金額が非常に安い事」です。

 

マンションを売る人にとって、いくらで売れるかどうかが最大の関心事です。

 

3000万円のマンションを売る際、1,000万円以上の差が出ているのは問題でしょう。

 

そのせいで多くの人は「買取は損だ」と思って「仲介」を選択します。

 

ただ、どのような金額でもいいのでとにかく早くマンションを売買して現金を得たい人には買い取りが一番です。

 

また他人に知られず密かに売却したい人も買収を選択するのがベストといえます。

 

マンションの売却は不動産業者によって仲介だけしていたり、買収だけを専門としている事もあります。

 

買い取りと仲介の両方を検討している場合、最初からそれぞれの不動産業者に相談するのも面倒です。

 

まずは買取・仲介の双方を同時に査定できる一括サイトでそれぞれの相場を調べてください。

 

買取と仲介については、「これを見ればマンション売却の全てがわかる!様々なおすすめ情報まとめ」でも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

マンションを売却した人のリアルな体験談

マンションを売却した人のリアルな体験談
ここまでは、「マンションは【買取】と【仲介】どちらがいいのか」をお伝えしました。

 

マンション売却における「買取」と「仲介」それぞれの特徴について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「マンションを売却した人のリアルな体験談」です。

 

今回はマンション売却に成功した体験談をご紹介いたします。どうすれば成功するのか参考にしてください。

 

想像以上の売却金額になったAさんのマンション売却体験談

これは私が不動産業者を何も考えずに選んでしまって一度売却に失敗した体験です。

 

長く住んだマンションを売って、新しいアパートに住む事を計画しました。

 

長く住んでいましたが購入したのは13年前なので、マンションとしてはそこそこの築年数です。

 

さらにもう定年を迎えるにあたって新しい生活に乗り出す事にしました。

 

幸いにも退職金が期待できるために、今のマンションを売ったお金と退職金で新しい家を買うお金に加える計画です。

 

定年が近い事もあり、早くマンションを売りたかったので、近くにいた現地不動産業者に仲介を頼みました。

 

今思うとこの選択が失敗の原因になったのですが、この時の私は不動産業者ならどこでも同じだろうと思っていたのです。

 

現地不動産業者との出会い

マンションの売却をお願いした不動産業者は通勤途中にある会社だったので、帰宅途中に立ち寄ってマンションの売却について相談しました。

 

店に入ると、40代前後の方が席に案内してくれましたが、あまりにも横着な態度。

 

言葉は丁寧でしたが長い間営業仕事をしていたせいか、言葉だけ丁寧でも行動が伴っていないのがよく分かりました。

 

ただできるだけ早くマンションを売りたいという事もあり、マンションの売却について相談しました。

 

私が住んでいるマンションは条件的によく、すぐに売れそうだという事ですぐ仲介契約をする事になりました。

 

後日、妻を同伴の上で再びその不動産業者へ行きました。

 

今回も同じ男性従業員でしたが、媒介契約をするのを分かっているせいか、対応が変わっていましたね。

 

契約が実現される事が分かった時点で手のひらを返す態度で不安を感じましたが、マンションの売却を進めたかったので、媒介契約をすることにしました。

 

マンションの売却金額を決める

マンションの売却については2時間ほど不動産業者と相談したのですが、会話が噛み合いません。

 

思わぬ方向へ話が飛ぶ事もありました。

 

なんとか中古マンション価格や情報などの話を進めていき、最初は4,000万円前後で売ってみることに。

 

築13年なので「こんなものか」とこの時は考えていました。

 

金額よりも業者の態度の方が気になっていたのかもしれません。今考えると、本当に不覚でしたね‥。

 

妻から見ればもうちょっと高く売れるものと思っていたようです。

 

まあ…後に妻が言っていた事の方が正しいと知ることになるのですが。

 

実際に売却をスタート

仲介に関する説明後、さっそく仲介契約を結んで、売却に受けて動くようになりました。

 

不動産業者の説明では、週に1度は売却の進展に関する情報を報告してくれるそうです。

 

どのような販売活動をしたのか、その販売活動の反応などの報告をしてくれるとのこと。

 

なるほどと何も疑問に思わず、納得しましたね。とくに質問もせずに。これが間違いでした。

 

この甘い考えが後々に時間の浪費と不快な思いをもたらす事になるとは…。

 

あの時には全く考えもしていませんでした。

 

週1回の定期報告が行われない

現地の不動産会社にマンションの売却を依頼して2週間。

 

仕事がちょっと忙しい事もあり、気にしていなかったのですが、マンションの売却をお願いしたときに週に1度の報告があると聞いた事を思い出しました。

 

よく考えると予定されていた報告や連絡が不動産業者からありません。

 

妻が何か聞いているかもと考えましたが、尋ねても何も聞いてもないとのこと。

 

これはおかしいとマンションの売却を要請した不動産業者に電話すると、担当者が確定しておらず売買ができていないとの回答がきたのです。

 

私も長期間、仕事で忙しくしていたのですが、これはあってはならない事であり、あり得ない事です。

 

何か説明を要求したところ、「担当者がまだ決まっていなくて、答えられない」との回答ばかり。

 

売却さえちゃんとせず、信用できない状態でこれはないです

 

その場で媒介契約の解除を申請した結果、社長が家に来て謝罪されたので、今回は許す事にしました。

 

以降、このような事がないように約束してもらい、マンションの売却は続行する事に。

 

進展のないマンション売却

謝罪から2、3日だったと思います。不動産業者から連絡があり、担当者が決定された様子。

 

一度、顔合わせや売却に対する内容を再確認したいとの話が出てきました。

 

早く家を売りたくてその日の夜に会う事になり、仕事が終わって、不動産会社に行きました。

 

今回の担当者は若い男性で、話をした感じでは一般的なサラリーマンの印象でした。

 

客を相手にするには、経験が不足していない感じはあったのですが、熱心さが見られたのでお願いする事にしました。

 

担当が変わった後、一週間に1回の定期報告が行われるようになりました。

 

1次報告では販促活動内容と、最近中古マンション価格の変動などの情報でした。

 

2回目も販促活動結果報告とマンション価格情報、そして3回目の報告も似たような内容。

 

販促活動は新聞チラシと営業は言っていましたが、そのビラの実物を見せてほしいと申請すれば、「無理」と。

 

新聞はとっているのに自分のマンションが載ったビラは見た事がないです。不信感がどんどん増します。

 

以降も報告内容は同じで進展がありません。

 

4次定期報告の際、「毎回ほぼ同じ内容ですけど理由を教えてください」と聞きました。

 

しかし返事は「しっかりやっているのですが…」の一点張りです。

 

仕方がない事かもしれませんが、それならそれでマンションを売るための工夫や対策を提案してきてもいいのではないでしょうか。

 

今どのようなアプローチをしているかもまともに説明していないのですから、もう論外です。

 

その後も報告が行われたのですが、マンションが売れている様子はありません。

 

気づけば3ヵ月が過ぎて、媒介契約が終了されてしまいました。

 

地元業者との決別

媒介契約のうち、アパートが売れなかった当時は退職前でちょうど忙しい時期でした。

 

マンションの売却は重要なイベントですが、手が付けられないほど忙しかったのです。

 

そのせいか、現地不動産業者との媒介契約が切れた時もまともに動けませんでした。

 

他の不動産業者にお願いする手間をかける時間もできず、そのままの媒介契約を更新してしまったのです。

 

しかし、対応は変わらず、売られている気配すら見せている感じがありません。

 

売るためにできる助言や提案も一切せずに、ただただ買い手への報告をするだけです。

 

その内容も変わらず、そのままの状態が継続されました。

 

もうダメだなと感じていた頃、会社に妻から電話が。

 

見学希望者が来たようですが不動産業者から連絡がなく、急に見学希望者を連れて来たので対応に困っているとのこと。

 

すぐに不動産業者に連絡をしました。「準備ができていないので、突然連れてきても困る」と。

 

どうやら見学者たちは帰らせたようです。

 

このように販売される機会はありましたが、この不動産業者の薄っぺらな仕事ぶりに怒りを覚えました。

 

結局、2回目の媒介契約も不発に終わり、3回目の媒介契約の提案を受けた際には呆れましたね…。

 

当たり前ですが「二度と関わりたくない」と伝えた上で、この不動産業者はやめる事にしました。

 

最適の会社を選ぶために再出発

仕事も落ち着いた時期、同僚にマンションの売却に失敗した話をしました。

 

彼らから聞いた話では、私が売却をお願いした現地不動産業者は評判が悪くて有名だったそうです。

 

仕事を適当にしてトラブルも起こす事があるところだと分かりました。

 

そもそも賃貸仲介がメインのようで、売却に関してはノウハウすらないところだったようです。

 

これを聞いたときは愕然としましたね‥‥。自分の無知と愚かさを呪いました。

 

どんな業種にも質の違いはあるもので、それを忘れていたのです。

 

不動産業者はどこも同じだと思っていた自分の無知によって、半年以上の時間を浪費した事を後悔しました。

 

マンションの一括査定に出会う

結局、最初のマンション売却は失敗に終わったのですが、すでに定年まで1年をきっていました。

 

もう期間は短いのでマンション売却を再度推進する事を決意。

 

今回は念入りに決めた不動産業者にお願いしようと決めました。

 

いろいろと不動産業者を探したのですが、どう探していいか悩むようになりました。

 

そこでいい情報をもたらしてくれたのが、息子です。

 

長男にマンション売却に失敗した事を話したら、ネットで色々と調べてくれたのです。

 

一度インターネットを使用する方法を考えましたが、不動産業者をネットで探すのは抵抗があったのです。

 

息子の情報では不動産業者が集まっているサイトがあるとのこと。

 

そこを使用すれば、最適の不動産業者候補が出て、効率よく不動産会社選びができるらしいのです。

 

「不動産一括査定」というサービスだそうです。

 

すでに失敗していたことが後押しして、藁にもすがる思いで、使って見る事にしました。

 

不動産一括査定サイトの使い心地

不動産一括査定サイトは、難しいことはありませんでした。やることはマンションの情報を入力するだけです。

 

不動産一括査定サイトはいくつか種類があるようですが、私が利用したのはマンション専用だと銘打ってあった「マンションナビ」です。

 

情報を入力すると売却に対応できる不動産業者が3つ出ました。

 

この中でマンション売却を依頼する不動産業者を選ぶのですが、とりあえず3つの不動産業者らと話を交わして見る事にしたのです。

 

業者を選択すると数分後に電話が来て3ヵ所、いずれもマンションを見に来るようになったのですが、その対応は早いものでした。

 

2日後には3つすべての不動産業者がマンションを確認して、おおよその売却価格を出してくれたのですが、売却価格について最も説得力のある不動産業者に媒介契約をお願いしました。

 

一括査定を通じてお願いするようになったこの不動産業者は、行動が素早く細かい仕事をよくしてくれました。

 

最初の販促計画、売却に難航した場合の修正案、とカンペキです。

 

最悪、売却にならない場合は買取制度もあると説明を受けたうえで、それでも高く売るために通常の仲介による売却を目指す事になりました。

 

査定サイトで出会った会社の実力

売却価格については、最初の現地不動産業者の4,000万円前後と考えていたましたが驚愕の結果でした。

 

私が売りに出すマンションは5,000万円後半からでも売れるようで、4,000万円台はありえないそうなのです。

 

これを聞いたとき、本当に売れなくて良かったと思いましたね。

 

不動産業者は適当に決めてはならないと、心の底から悟りました。

 

何か進展があればすぐに連絡し、相談と売却に対する変更などがあればいつでも応じる事を説明してくれました。

 

その後に時間がかかる覚悟で最大価格で売るか、または早く売っている事を優先するかを考えて価格を定める事となったのですが…。

 

自分では決めにくく、悩んだ末、助言を受けて売却価格を5,800万円に設定する事にしました。

 

ここまでの経過期間は、マンション売却の一括査定を利用してから1週間ちょっと過ぎたぐらいです

 

今回も専属仲介契約なので、1週間ごとに定期報告があります。

 

ただ最初の現地不動産会社とは明らかに違いましたね。

 

定期報告がある度に、売却価格調整の検討などの具体的な対策案が提案されました。

 

担当者が自分のマンションを真剣に売却しているんだと事実できましたね。

 

一括査定で不動産業者を決めて3週間ほど経ったころ、不動産業者から連絡が。

 

見学希望が2組いるとのことで日程の調整を要求されたのです。

 

結果、2組ともいい感じの家族で購買意欲がある事が分かりました。

 

その後、1組の家族が購入の意思があると、不動産業者の担当者へアピールしたようです。

 

担当者の熱心な交渉などもあって、見学があってから2週間後に売却が決定されました。

 

最初の不動産業者が半年かかってもお客が一人も現れる事がなく、対応も下手でした。

 

マンションの一括査定で見つけた不動産業者は、約一ヶ月半でマンションの購入者を探してくれました。

 

ここまでの違いがあるとは本当に驚きです。

 

マンション売却で最も大切な事は「業者選び」

売却が決定されると、相手と交渉に入りました。

 

交渉といっても、売却価格はすでに決定されていたので、売買契約と付属品に対する協議、引渡しの時期などを決めるだけでしたね。

 

これらの調整も不動産業者が間を取り持ってくれたので、特に問題が起きる事もなかったです。

 

多少時間はかかりましたが、それでも一ヶ月以内で話し合いは終わり、売却は無事に成功しました。

 

今にして思えば、最初に利用した不動産会社の選択は、危険な判断ミスです。

 

もしこの時に売却になっていれば1,000万円以上の損害が出ていたはず・

 

幸いにも売れなかったですが、半年以上の時間を浪費した事も事実。

 

やっぱり不動産選びは重要ですね。「どこの業者でも良い」なんて事、絶対にありません。

 

最初の失敗がなければもっと良かったのですが、一括査定を利用する事で最善の結果になったと感じています。

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まとめ

以上、「マンション売却」を主題として5つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

これまで解説してきた5つのテーマを押さえておけば、「マンション売却」で困る事はありません。

 

今後マンションを売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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