マンション売却 住み替え

最終更新日:2018年2月21日

「住み替えを伴うマンション売却」に関する知識を全て

「住み替えを伴うマンション売却」に関する知識を全て
「住み替えを伴うマンション売却」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、不安が募る売却となります。

 

だからこそ「住み替えを伴うマンション売却」について、納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「住み替えを伴うマンション売却」に関して、以下のような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・住み替えのためにマンション売却をするけど、何に注意すればいい?
・住み替えをしたいのだけど、支払い中の住宅ローンの取り扱いはどうなるの?
・住み替えを伴うマンション売却のよくある失敗例を知っておきたい

上記のような疑問や不安を持っているまま、「住み替えを伴うマンション売却」に挑戦しようとしてはいけません。

 

住み替えを伴うマンション売却に関する知識が足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく住み替えを伴うマンション売却するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「住み替えを伴うマンション売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住み替えを伴うマンション売却」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点」
  • 「住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い」
  • 「住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点

住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点
まず紹介するのは「住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点」です。

 

住み替えを一緒に実施するマンション売却をミスなく行うためには、どうすればベストなのでしょうか。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点

  1. 売却と新居購入どちらを優先するかで全てが変わる
  2. 新居が中古マンションにするなら引っ越し時期に要注意
  3. 築10年程度のマンションならラクに住み替え可能

 

売却と新居購入どちらを優先するかで全てが変わる

住み替えで一番頭を悩ませるのが、「今の我が家をどのタイミングで売りに出すのか?」という課題です。

 

一度売りに出してしまったら、そう簡単に引き返すことはできなくなるからです。

 

もちろん途中で気持ちが変わって、売るのをストップするということもできます。

 

しかし一度売りに出してしまうと、内見をお望みのお客さんがつく可能性があります。

 

なにより近所の方たちに、売りに出した事実を知られる可能性が出てくるでしょう。

 

不動産会社との契約問題などもあり、一度販売を始めたらそう簡単には引き下がれないことが不動産売買です。

 

だからこそ、売りに出すタイミングはバッチリと検討しておく必要があります。

 

では「売却」と「新居の購入」いずれの方が先なのかという問題にふれましょう。

 

どちらが先かは当事者の状況によって一変するので、一概にどちらが先とは決められません。

 

例えば、「転勤が決まり、引っ越す時期も定まっている」のであれば、「売却」を優先した方が妥当でしょう。

 

一方で、「引っ越しの日にちは決めてないけど、良さそうな物件があれば住み替えしたい」といった場合もあります。

 

上記のようなケースでは「購入」を大切に考えることになります。

 

ざっくりと理由別で分けるなら、期限が規定されている住み替えなら「売却」を重視すべきです。

 

一方、間取りなど住居自体の問題が元となる住み替えなら「購入」を優先と考えるのがお勧めです。

 

新居が中古マンションにするなら引っ越し時期に要注意

「売却」と「購入」のどちらを先に決めるかという問題の他に、もう一つ注意したいことが存在します。

 

それは転居する先となるマンションが新築か使い古しなのかという点です。

 

もし転居先が新築マンションであるのなら、特に難しいことはありません。

 

マンションの引渡し日に合わせて、想定できるだけのスケジュールを組めばよいでしょう。

 

一方で、住み替え先が中古マンションのケースでは、注意が必要です。

 

どうしてかと言うと、新築に引っ越す場合と対比して、転居の時期の工夫が必要だからです。

 

通常の不動産売買よりもかなり注意を払うことになるので、少しでも早い段階から万全の備えをしておきましょう。

 

築10年程度のマンションならラクに住み替え可能

売却時の金銭的な面で考えたケースでは、住み替え時期として一番理想的なのは「築10年」をメドにすることです。

 

なぜならマンションの場合、築5年を下回る「築浅物件」が一番人気だからです。

 

または築年数10年を下回るマンションを、何よりの希望とする購入者が圧倒的に増加します。

 

ご存知のように、今はネットを経由してパソコンやスマホから簡単に物件検索が実現可能です。

 

具体的には「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」などの不動産ポータルサイトで調べることができますよ。

 

昨今のマンション探しにおいて、使わない人は絶対にいないと言っても間違いありません。

 

多くの人が「検索条件」を指定して物件を発見しますが、「駅からの徒歩時間」「築年数」「価格の幅」で絞ります。

 

価格帯は人それぞれなので別ですが、電車の駅からの徒歩時間と築年数については同様です。

 

「駅から徒歩10分圏内」「築10年以内」とでもいうべき条件がもっともニーズが多いです。

 

そのためネット上で検索されたシーンで、「築10年」と「築11年」のマンションでは別世界になります。

 

購入希望者に物件情報を見てもらえるパーセンテージが、大きく変わってしまうのです。

 

当然ですが、より良い条件でマンションを売り払うためには、たくさんの人にチェックしてもらう方が有利です。

 

そのため、築10年というのを1つの判断基準にして考えるのがおすすめといえます。

 

築浅の優位性については、当サイトの過去記事である「築浅だからすぐ売れる?!マンションを5年以内で売却するメリットと注意点」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「住み替えを伴うマンション売却をする時の3つの注意点」をお伝えしました。

 

住み替えを伴うマンション売却をする時は何に注意すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した注意点は「住み替えを伴うマンション売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「住み替えを伴うマンション売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「今使っている住宅ローンの取り扱いをどうすればいいのか」についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い」について紹介していきます。

 

住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い

住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い
この章では「住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い」について解説していきましょう。

 

今住んでいるマンションに住宅ローンを使っている場合、どのように処理すればいいのでしょうか。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い

  1. まずは住宅ローンの現在状況を調べる
  2. 残債を下回るなら手出しするしかない
  3. 住み替えローンが使えると状況が有利になる

 

まずは住宅ローンの現在状況を調べる

もう一つの大きな問題が、「今暮らしているマンションの住宅ローンをどうすれば賢明なのか?」という問題です。

 

住宅ローンがどういう状況かで、今後の振る舞いが大きく変わってくるので、すぐに正確な実情を調べましょう。

 

「現在も住宅ローンを返済中」「現金で買い取った」「全額完済」が、主な住宅ローンの「状況」です。

 

問題となるのは、「現在も住宅ローンの支払い中」というケースの住み替えです。

 

まだ住宅ローンの残債が残っている場合、「いかほど残っているのか?」を正確にチェックしてみましょう。

 

そのうえで「今のマンションがいくらで売り払えるのか?」を、査定をとって調べることが欠かせません。

 

例えば住宅ローンの残債務が2,500万円片付いていない状態で、売却査定が2,200万円しかないと大変です。

 

足りない分を、現金で補填せざるをえない可能性があります。

 

どうなるかは実際に査定を実施してみないと予想できません。

 

そのため、住宅ローンの残債がまだ片付いていない人は、早めに査定を使ってください。

 

査定によって、自分のマンションのマーケット価格を調べておきましょう。

 

残債を下回るなら手出しするしかない

もしマンションの売却査定額が、住宅ローンの残りの借金を下回ってしまった場合は何をしたらよいのでしょうか?

 

実際問題として、多くの人は住宅ローンの残りの借金を下回ります。

 

もっともシンプルな解決策は、「足りなくなっている分を現金などで補填する」ことです。

 

仮に手元に現金がなくても、親族などから急場しのぎでお金を借りて補填することができればOKです。

 

問題なくマンションを売却することが可能となります。

 

一方で、「カバーできる現金の見通しが立たない」といった場合は、注意が必要になってきます。

 

なぜなら住宅ローンを貸してくれている金融機関は、必ずマンションに抵当権を付帯しているからです。

 

抵当権は万が一住宅ローンの返済によるマイナスがでた場合に、そのマンションを手中にするためのものです。

 

仮に、「2,500万円の住宅ローンが片付いていないのに、2,200万円でしか売れなかった」と想定しましょう。

 

結果的に融資をしてくれた銀行や信販会社は、損をしてしまいます。

 

損が出てしまうような場合だと、銀行や信販会社はマンションの売却を許可してくれるはずはありません。

 

たとえ自分名義のマンションの場合だとしても、抵当権を持ってる金融機関の許可がないとダメです。

 

具体的には勝手にマンションを売りに出すことはできません。

 

住み替えローンが使えると状況が有利になる

もし残債が上回る状況に見舞われた場合、どんな対策があるのでしょうか?見込まれるのは2つの方法です。

 

「不足分は月々分割で返済をキープする」「不足分を上乗せして新しい住宅ローンにプラスする」が該当します。

 

前者は銀行の許可をもらうのが、極めて難しいでしょう。

 

現実的には後者の「新しく購入する住まいの住宅ローンに組み込む」が主な対策方法と考えられます。

 

「他のマンションにあるローンの残りを、次に手に入れるマンションのローンに組み込むことなんて可能なの?」

 

このように不安に思うかもしれませんが、新たに組み込むケースはよくあります。

 

実際にそれを専門としている住宅ローンについては、「住み替えローン」というものも存在します。

 

すべての銀行で取り扱いをしていませんが、「三井住友銀行」や「りそな銀行」などでは取引がありますよ。

 

利用するには色々な条件がありますが、バリエーションの一つとして覚えておきましょう。

 

ただし、住み替えローンが使えたとしても、結果として不足した分を上乗せして払う結果になります。

 

結果的に返済が大変なことには違いはありません。

 

返済負担をできる限り少なくすることを願うなら、今住んでいるマンションを高値で手放すことが最重要です。

 

仲介契約を結ぶ不動産業者は、細心の注意を払って選びましょう。

 

不動産会社選びについては、当サイトの過去記事である「大手か地場か分かる!不動産売却業者の選び方5つのポイントを解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「住み替えを伴うマンション売却における住宅ローンの取り扱い」をお伝えしました。

 

住み替えを伴うマンション売却では、住宅ローンをどう処理すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

住宅ローンの取り扱いは「住み替えを伴うマンション売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「住み替えを伴うマンション売却」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「何をしてしまうと住み替えを伴うマンション売却に失敗するのか」については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例」について紹介していきます。

 

住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例

住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例
この章では「住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例」について解説していきましょう。

 

マンションの住み替え時には、数えられないほどのトラブルが起きます。

 

売却と購入のどちらか1つでもむずかしいのに、それを2つ同時期にするのが住み替えを伴うマンション売却です。

 

「トラブルは起こって当たり前」くらいの心構えでいた方がよいでしょう。

 

ここではよくある失敗例を挙げるので、住み替えにチャレンジする際にはぜひ注意して下さい。

 

今回紹介するよくある失敗例は、以下の通りになっています。

住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例

  1. 売却中のマンションに買い手が全然現れない
  2. 二重ローン生活になってしまった
  3. 不動産業者選びに失敗した

 

売却中のマンションに買い手が全然現れない

買いたい物件はあるのに、自分たちのわが家が売れないので頭金や手付金を払えない事例はよくあります。

 

結果的に、お目当ての物件は他の人に後れを取ってしまったというのは「あるある」です。

 

物件の買い手がなかなか見つからないケースでは、本当に適性価格で売りに出しているのか忘れず確認してください。

 

さらに不動産業者が十分な販促活動を実行してくれているのか、見直してみましょう。

 

マンションの売却がスムーズに進むか否かは、不動産業者(仲介業者)の良し悪しでビックリするほど左右されます。

 

売りに出してから3ヶ月以上してもなかなか手応えがない場合は、別の業者に依頼するといったやり方も検討しましょう。

 

二重ローン生活になってしまった

良い物件があったからといって、ホイホイと飛びつくのは危険です。

 

「自分のもすぐに売れるだろう」と判断して、良い物件に対して買いを入れてしまうこともあり得ます。

 

しかし万が一売れなかったケースになると、後が大変です。

 

自分たちのマンションが売れるまでの間ずっと、2つの住宅ローンの支払いを続ける結果になるので注意しましょう。

 

不動産業者選びに失敗した

住み替えは売却と購入を同じ業者にお願いするか、それとも別の業者に依頼すべきかでスタンスがわかれがちです。

 

同じ業者に依頼するメリットもある一方で、別の業者に依頼するメリットもあります。

 

そのため、どちらがおすすめと決まっているわけではありません。

 

しかし購入する物件が今住んでいるエリアと離れているならば、迷わず別の業者にオーダーしましょう。

 

同じ不動産業者に依頼した方がめんど臭さは省けますが、やはり地域が変わるとアウトです。

 

対象となる土地の売買事情などは、熟知しきれるものではありません。

 

多少面倒に思っても、購入先に根を張った不動産会社を頼ることをおすすめします。

 

ちなみに失敗を回避するための知識については、当サイトの過去記事である「プロが教える不動産売却5つの注意点/手続き・費用・会社選びまで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「住み替えを伴うマンション売却のよくある3つの失敗例」をお伝えしました。

 

住み替えを伴うマンション売却はどんなミスをすると失敗するのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した失敗例は「住み替えを伴うマンション売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「住み替えを伴うマンション売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「住み替えを伴うマンション売却」において必要な知識なので、必ず吸収するようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「住み替えを伴うマンション売却」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、住み替えを伴うマンション売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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