マンション売却 損

最終更新日:2017年9月10日

マンション売却で損をしたくない方へ

マンション売却で損をしたくない方へ
もしあなたがマンションの売却を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・どうすればマンション売却で損をしなくていいの?
・もしマンション売却で損が出てしまったら、どうすればいい?
・そもそも他の人はマンション売却で損をしているのだろうか…

将来的にマンションの売却を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、スッキリしたいですよね?

 

そこで今回の記事では、マンションを売却する人なら絶対に知っておくべき必須知識を紹介していきます。

 

この記事を読めば、マンションの売却で損をしなくてすむための知識を理解できますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、マンション売却で損が出た時の対処方法も把握できている事でしょう。

 

マンション売却で損をする人は多い

マンション売却で損をする人は多い
「家族が増えて今の住宅が手狭になったから、ひとまわり広い家に住み替えたい」

 

こんな理由で、マンションを売って新しいマンションの買い換えを検討している人も多いでしょう。

 

しかし昨今のマンションの売却は、易々と売却できなくなっています。

 

マンションを売却する事で「損」をする事例が多発しているのです。

 

なぜ売却で損がなぜ発生するのか、原因の一つはマンションを購入する際に諸経費を含めて住宅ローンが組めるようになった事です。

 

不動産会社はそれを前提に、借入限度額の上限を引き上げています。

 

さらに住宅ローン残高が減るスピードより、不動産価格の下落のスピードが速く、返済開始から5年たっても元金がほとんど減らない実情もあります。

 

不動産は新築購入と同時に中古物件の扱いに変わる事も売却損の発生する原因でしょう。

 

たとえば4,000万円で購入した住宅はその直後には3,000万円台の中古物件に変わります。

 

しかし住宅ローン残高は4,000万円のまま。これでは損が出る売却になるのも仕方ありません。

 

また初公開の価格を、仕入計算をした時点より少しアップした価格で公開する「転売マンション」を買ってしまうのも原因の一つです。

 

マンション売却をする8割は損をしている

2014年10月に一般社団法人「不動産流通経営協会」が発表したレポートによると、住み替え目的でマンションを売却した人のうち、売却損が発生した世帯は85%に達していると発表しました。

 

マンション売却における損の金額は、2011年度から年々増加傾向にあり、1千万円以上の損が発生している世帯は41%に及んでいます。

 

3千万以上の売却損が発生した世帯も8%います。

 

自宅マンションを売却して損が発生する世帯は年々増えており、その要因は先述したように様々。

 

特に「転売マンション」や「諸費用上乗せ」に関わる人は損から逃れにくい状況となっています。

 

マンション売却で損をした時の対処法

マンション売却で損をした時の対処法
前章では、マンション売却で損をする人は多いとお伝えしました。

 

なぜマンション売却で損が出るのか、損が出る人は増え続けているとお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、マンション売却で損をした時の対処法です。

 

マンション売却で損が出た場合、確定申告をする事で他の所得に対して支払った所得税などの税金還付を受ける事ができます。

 

税金還付はマンション売却で損が出た時の最大の対処方法と言えるでしょう。

 

税金還付を受ける際、「買い換えでの売却」と「買い換えをしない売却」制度が異なります。

 

「買い替えでの売却」の場合、一定要件の下、赤字の金額を他の所得との損益通算および、翌年以後3年以内の各年分の総所得金額等からの繰越控除が認められます。

 

肝心の「一定要件」ですが、「居住用マンションの譲渡である事」「所有期間が5年超である事」が該当します。

 

加えて、譲渡先が本人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でない事が必要です。

 

他にも買い換えで購入する住居にも適用条件が課せられています。

 

譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に購入していなかればいけません。

 

さらに取得日から翌年12月31日までに居住する事、床面積が50㎡以上である事が必要です。

 

一方、「買い換えをしない売却」の場合、別の制度が適用されます。ただ基本的な控除内容は一緒です。

 

マンション売却で出た赤字の内、住宅ローン残高が売却価格を超える場合のその差額を限度として、他の所得との損益通算および損失の翌年以後3年内の繰越を認めてくれます。

 

別の住居への買い換えはないので売却するマンションにだけ「適用要件」が課せられています。

 

「居住用マンションの譲渡である事」「所有期間が5年超である事」が必須条件です。

 

他にも譲渡先が本人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でない事も必要になります。

 

もしマンションを売却して損が出たとしても、紹介した制度を利用すれば、被った損を最小限にする事が可能になるはすです。

 

損を出さないようにマンション売却する方法

損を出さないようにマンション売却する方法
前章では、マンション売却で損をした時の対処法についてお伝えしました。

 

マンション売却で損が出ても、税金還付を使えば最小限の損害にできると、理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、損を出さないようにマンション売却する方法です。

 

マンション売却で損が出る人は確かに多いです。しかし、損をださずに売却できている人が存在するのも事実。

 

どうせマンションを売却するなら、損がでないように売買したいと思う人もいるはずです。

 

そこでこの章では損を出さないようにマンション売却する方法について書いてみたいと思います。

 

マンションを売却するときには、次項より紹介する方法を活用して、損がでないよう高値での売却を目指しましょう。

 

マンションを売る時期・タイミングを考える

少しでも損がでないようにマンションを売却するためには、売り出す時期も深く関係してきます。

 

良いタイミングなのは、春先の1月~3月にかけて卒業、入学シーズンの前です。

 

この時期は不動産業界にとって繁忙期にあたり、引っ越しする人も多く、マンション購入を考えている人も増えてきます。

 

好機を活かす事で、損をしない高値で売却できる可能性も十分でてきます。

 

この1月~3月に売り出すためには、余裕をもって準備が必要です。

 

閑散期になる9月~11月には準備に取りかかりましょう。

 

繁忙期に慌てなくて済むように、しっかりと計画を練って売却に備える事が大切です。

 

場合によってはリフォームをする

マンション売却時に、室内があまりにも傷んでいると内覧の時に不利になります。

 

交渉時に安値を提示されるばかりか、購入意欲さえ失わせる事にもなりかねません。

 

部屋は綺麗にして整理整頓を心がけ、極力「モノ」を置かないのがポイントです。

 

モデルルームのような見せ方を目指しましょう。

 

リフォームは費用分が必ず回収できるとは限らないため、絶対に必要ではありません。

 

ただしタバコやペットなどの臭いが染みついているなど、通常のクリーニングでは取れない臭いや汚れがある場合は話が別です。

 

購入希望者に敬遠される事が良くあります。

 

費用対効果を考えて結果的に損が出ないと思われる場合に限り、壁紙の張り替えなど一定のリフォームを検討してもいいかもしれません。

 

水回りは特に要チェックポイントなので、専門業者によるハウスクリーニングをお勧めします。

 

コンロ周り、シンク、バスタブなど、自身で掃除するよりも格段に綺麗になります。

 

ハウスクリーニングであれば数万円で済みます。それほど費用負担にはならないでしょう。

 

ちょっとした心遣いや費用負担が好印象となり、高額での成約に繋がる事もあります。

 

不動産会社とよく話し合って、実行するかどうか決めましょう。

 

一戸建て売却との違いを意識する

マンションを売却するときと一戸建てを売却するのには、いくつかの違いがあります。

 

一番の違いは、建物の耐久年数です。一戸建てに多い木造建築では、耐久年数は22年です。

 

建物は建築から経過した年数の分だけ償却するため、築年数が古いほど価格は下がっていきます。

 

マンションは耐用年数の長いので、木造の一戸建てに比べ値下がりの比率は低いのです。

 

一戸建ては所有する土地があるので、土地の相場に合わせた売却価格になります。

 

これに対しマンションは、土地は敷地権となっていますので建物(専有部分)と一体での販売となり、建物の価値でその売却価格が左右されます。

 

マンションの価値は、立地条件が一番のポイントになります。

 

マンションの多くは、駅の付近に建てられる事が多く、一戸建ては駅から離れた住宅街に物件があります。

 

立地条件の良さやセキュリティーの面では、マンションのほうが有利でしょう。

 

しかし一戸建ての場合は、建物の価値がなくなったとしても利便性の良い場所であれば資産価値はマンションよりも高くなる場合があります。

 

さらに建物の維持・管理の仕方、リフォームの有無でも売却価格に差が出てくる場合があります。

 

一戸建ては、管理費・修繕費用を個人で用意しますが、マンションは修繕積立金で賄う事ができます。

 

このような違いを売却時にきちんと広告していけば、損をしない結果になる可能性が高まるでしょう。

 

インターネットの一括査定サイトを使いこなす

マンション売却で損をしなくないなら、無料の一括査定サービスの利用が必要不可欠。

 

ただ実際に利用するときは注意が必要です。

 

多数の業者に査定依頼を出してしまうと、その後の電話やメール対応に追われてしまいます。

 

利用する場合、2~3社への査定依頼にとどめるのをお勧めします。

 

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額な商品になりますので、信頼できる会社ががいいですよね。


ですので、ランキング基準としては、信頼できる不動産会社が多い、悪徳の不動産会社が参加していない不動産一括査定順に並べています。


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まとめ

以上、マンションを売却する人なら絶対に知っておくべき必須知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

マンションの売却で損をしなくてすむための知識を理解いただけたと思います。

 

もし今後マンション売却するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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