マンション 貸す

最終更新日:2018年1月9日

マンションを貸すか迷っている人に「答え」を出します

マンションを貸すか迷っている人に「答え」を出します
「マンションを貸す方法」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンションを貸すメリット・デメリットを知っておきたい
・マンションを貸す時にかかる費用って、どんなコストがあるの?
・一時的にマンションを貸すつもりなのだけど、どんな注意点がある?
・マンションを貸すべきか売るべきか、なかなか決断できない・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンションを貸すかどうか決定してはいけません。

 

マンションを貸すために必要な知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかくマンションを貸すことに挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで、満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「マンションを貸す方法」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「マンションを貸す方法」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンションを貸すか売るか迷う人が知るべきメリット・デメリット」
  • 「マンションを貸す時にかかる4つの費用」
  • 「一時的にマンションを貸す際の注意点」
  • 「マンションを貸すか売るか決断できるたった1つの方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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マンションを貸すか売るか迷う人が知るべきメリット・デメリット

マンションを貸すか売るか迷う人が知るべきメリット・デメリット
まず紹介するのは「マンションを貸すか売るか迷う人が知るべきメリット・デメリット」です。

 

元・不動産業者として、いきなり結論から書いておきましょう。

 

もしはっきりとしたプランを持たずに、「とりあえず貸出しておこう」と甘く見ているのであれば、貸さずに売り払ってください。

 

理由はこの後掘り下げて説明しますが、賃貸として貸与する場合には多くのマイナスポイントがあります。

 

一般の方がイメージする以上に、賃貸業は面倒なことが多いので、いい加減な気持ちでやるのはストップした方がよいでしょう。

 

もちろん、賃貸として貸して上げるのが良くない事だというわけではないです。

 

はっきりとしたプランや知識があれば、キチンと儲かることもできます。

 

ただ短絡的な考えで賃貸を選ぶのがいけないのです。

 

では、具体的なメリット・デメリットについて、掘り下げて説明していきましょう。

 

マンションを貸す3つのメリット

まずは賃貸として貸し付けた場合のメリットを考えてみましょう。

 

今回ピックアップするマンションを貸すメリットは、以下の通りになっています。

マンションを貸す3つのメリット

  1. 不労所得が手に入る
  2. 賃料が高い
  3. 経費が多い

 

マンションを貸すメリット1.「不労所得が手に入る」

賃貸として貸し付けるのですから、当然毎月安定した家賃が入金されることになります。

 

株式取引などの運用の一環として不動産にお金を注ぎ込む人もいるくらいですから、立派な収入となり得ることが想定されます。

 

分譲マンションは、オーソドックスな賃貸専門の部屋よりも作りが確かです。

 

そのため同じジャンルの賃貸マンションと比較してみて、高い家賃がセッティングできます。

 

特に近頃は騒音問題を嫌う人が多いので、防音性のある分譲マンションは引っ張りだこです。

 

また、自分のマンションを賃貸として貸し付ける場合、最初から家賃収入のために手に入れる人よりも有利です。

 

なぜかというと、最初から家賃収入目的で買うケースでは、「収益物件」という待遇になるからです。

 

住宅ローンよりも金利が高い投資融資や、事業融資を利用しないといけなくなります。

 

そのため、低金利な住宅ローンをフル活用しつつ、高い家賃をセッティングすることができます。

 

マンションを貸すメリット2.「賃料が高い」

オーソドックスな賃貸用マンションと照らし合わせて、分譲マンションの家賃相場は2割増しになるのが通例です。

 

プラスアルファがつく物件なら、さらに家賃を割高にセッティングすることもできます。

 

ペット可や間取りが広い分譲マンションだと、家賃は賃貸アパートの3割~5割増しでも借り手が見られます。

 

賃貸アパートの多くは3LDKまでで、4LDKという住居はレアなのです。

 

そのためアドバンテージがついてくれて、高額な家賃を構成できるようになります。

 

マンションを貸すメリット3.「経費が多い」

これまで普通に払いこむだけだった住宅ローン金利や、例年の固定資産税が、経費として了承されるようになります。

 

それのみならず、マンションの管理費や修繕積立金、改修工事費なども何もかも経費として組み込むことができます。

 

つまりはそれだけの経費を所得から控除することができるのです。

 

マンションを貸す5つのデメリット

では次に賃貸として貸し付ける場合のデメリットをお伝えします。

 

上記のメリットから考えたら、賃貸として貸し出すことに大きな興味を抱く人もいらっしゃることでしょう。

 

しかし、メリットに見合うか、それ以上にウイークポイントがあることも軽視できません。

 

今回ピックアップするマンションを貸すデメリットは、以下の通りになっています。

マンションを貸す5つのデメリット

  1. 初期投資が必要
  2. 空室のリスク
  3. 新居にローンが使えない
  4. 収益物件扱いになる
  5. 賃貸トラブルがつきまとう

 

マンションを貸すデメリット1.「初期投資が必要」

賃貸物件として貸す際には、当然内装などをキレイにしないといけませんので、最初に投資コストがかかります。

 

クロスの張替えやハウスクリーニングのみでも、30万円~50万円の支払を覚悟しなければなりません。

 

これは必要最小限の出費であり、毎回入居者が交代するたびに負担するべき費用なのが厄介です。

 

初期投資費用については、次章以降に詳しく紹介していきます。

 

マンションを貸すデメリット2.「空室のリスク」

賃貸である限り、空室の時期に起こるリスクが始終ともないます。

 

相続でゲットした物件であれば、多少空室スパンがあっても大丈夫です。

 

しかし当人が買いいれたマンションの場合はそうはいきません。

 

もしまだ住宅ローンの払い出しが片付いていない場合には、新しく住む家の分と合わせます。

 

つまり2つの住宅ローンを同時並行的に納める結果になってしまうので、注意が必要になります。

 

マンションを貸すデメリット3.「新居にローンが使えない」

住宅ローン返済中に賃貸として貸し出す場合、異なったマンションを住宅ローンを使って入手することが難しくなります。

 

毎月の賃貸料金で住宅ローンを納めるといっても、空室リスクがあるのでそんな簡単には許可してくれません。

 

「現時点の住宅ローンを完済してから再度ご申請ください」と言われてしまうかもしれないので注意しましょう。

 

マンションを貸すデメリット4.「収益物件扱いになる」

賃貸中の物件を後々に売りに出す場合、そのお住まいは「中古マンション」ではなく、「収益物件」という待遇になります。

 

すると買い付ける側も、自分たちが住む住居としてではなく、不動産投資用の物件というとらえ方をすることが多いです。

 

こうなると、毎月の利率などを元に、売却の見積もり金額を弾き出されてしまいます。

 

一般の住宅を売却する査定結果よりも、シビアな査定になる可能性があります。

 

「部屋を貸し出して後に売ろう」、と希望される場合は、売却額が低くなってしまい、不利になることをお忘れなく。

 

マンションを貸すデメリット5.「賃貸トラブルがつきまとう」

借り手が探し出せず空室期間がいつまでたっても続くことも賃貸トラブルの一種です。

 

しかし、この時点でいう賃貸トラブルとは、入居者との対人問題です。

 

ひとつの例として、「トイレの水がおかしい」「エアコンが異常を来たした」「隣の部屋の住人が夜中にワーワー言ってうるさい」は日常茶飯事です。

 

さらに「上の階の小さな子が走りまわる足音がやかましいので、注意して欲しい」「敷金を全額返還して欲しい」も多いです。

 

このような苦情の電話が、夜中は当然の事、盆正月かかわらずかかってきます。

 

これらのトラブルに独り対応するのは、駆け出しにとってはかなりハードなことでしょう。

 

不動産会社を間に入れてマネージメントを依頼することもできますが、こうなれば毎月の管理費を持っていかれてしまいます。

 

そうすれば今度は儲からない可能性が高くなってくるのです。

 

このように入居者トラブル問題は、マンションを貸し出す上でもっとも対応が困難な問題なので憂慮することになるでしょう。

 

ちなみにマンションを貸すメリット・デメリットについては、当サイトの過去記事である「プロが解説!土地活用「マンション経営」のすべてがわかる3つの知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「マンションを貸すか売るか迷う人が知るべきメリット・デメリット」をお伝えしました。

 

マンションを貸すことによって得られる利点と欠点について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「マンションを貸す時にかかる4つの費用」です。

 

マンションを貸す時にかかる4つの費用

マンションを貸す時にかかる4つの費用
賃貸に出して、借主を探し出したら、「家賃」という名の実入りが入ってきます。

 

この家賃収入のために貸して上げるのですが、賃貸することで逆に支払うことになる費用もあるので要注意です。

 

今回ピックアップするマンションを貸すときにかかる費用は、以下の通りになっています。

マンションを貸す時にかかる4つの費用

  1. リフォーム代
  2. 設備交換代・修理代
  3. 管理委託料(管理手数料)
  4. 管理費と修繕積立金

 

マンションを貸す時に掛かる費用1.「リフォーム代」

まず、貸す前に一番初めに支払うことになるのがリフォーム代です。

 

部屋を賃貸に出して賃貸料金をもらうため、これはビジネスをすることと一緒の事です。

 

今まで暮らしていたお部屋をリフォームして「売り物」にすることが求められます。

 

「きれいに愛用していたし、きれいにクリーニングしたから、ノータッチで貸せるんじゃないか」

 

こう思うかもしれませんが、ハッキリいってダメです。

 

専門家によるハウスクリーニングとリフォームを行うことが求められます。

 

ついつい自分自身の部屋ですから、「問題なくきれいだ」と考えてしまいますが、プロにクリーニングしてもらいましょう。

 

プロによるクリーニングは、後々の問題防止のためにも絶対に欠かせません。

 

マンションを貸す時に掛かる費用2.「設備交換代・修理代」

給湯器やキッチン、換気扇など故障している設備があれば、賃貸する前に、あらかじめ最新の状態にしておく必要があります。

 

こういった器材は、借主がわざと壊したケース以外は、全て貸主が保証することになります。

 

たとえば賃貸中に給湯器が不調を来した場合、貸主はすぐに正常にするか、交換してあげる必要があります。

 

給湯機が不調になってしまうとお風呂に入れなくなりますので、借主さんからすれば死活問題です。

 

だからこそ対応しなければならず、このような突発的な修理費もイメージしておく必要があるのです。

 

「そろそろ異常を出そうだな」という器材があれば、あらかじめ改修しておきましょう。

 

ここでひとつの例を出してみましょう。2LDKの部屋を賃貸に出す要件ができたとします。

 

3部屋全室に「照明器材」と「クーラー」を設備としてつけたまま賃貸するとしましょう。

 

初めから照明器具が3つ、クーラーが3基、設備としてついた物件ということになります。

 

この場合、不調を来したときの交換代・修理代は全て大家さんが支払うことになるのです。

 

照明器具やクーラーが存在するのは、賃貸人にとっては大きな利点ですが、つけすぎるのも考え物です。

 

洋室にクーラーがついていたからといって賃貸料金が上がるわけではないので、設置する機器はよく考えましょう。

 

特に照明とクーラーは設備として設けられていない物件の方が多いですから、多数あるとかえって大変な目に会うかもしれません。

 

交換や改修のリスクを考えて、不可欠なもの以外は貸し出す前に先だって採用しないのも一つの方法です。

 

マンションを貸す時に掛かる費用3.「管理委託料(管理手数料)」

賃貸をするには、「賃貸借契約締結」「賃貸中の緊急対応方法」などプロフェショナルな知識が必要なことがたくさんあります。

 

だからこそ、大勢の人は賃貸管理会社にアウトソーシングして、賃貸の窓口は全てその会社に任せることになります。

 

それにより、貸主が借主と直接コミュニケーションをする、といったケースは全然といっていいほどないです。

 

しかしアウトソーシング契約を結ぶにあたって、「管理委託料」というコストが発生します。

 

金額は月額制のものから、賃料の何%、といったものまで、賃貸管理業者毎に様々です。

 

サービス内容も賃貸管理各業者でバラバラですが、目安としては賃料の10%以内が多いでしょう。

 

管理委託料は、賃貸の契約期間内にのみ掛かってくるケースが大半です。

 

つまり家賃収入のある間だけ請求されるので、募集を掛けている期間に管理委託料が伴うのはごく稀な事です。

 

マンションを貸す時に掛かる費用4.「管理費と修繕積立金」

分譲マンションの所有者の方は、一人残らず「組合員」になります。

 

組合になんて入ったことはないと思う人もいるでしょうが、保有中である限り、管理組合の組合員です。

 

言いまわしを変化させたら「区分所有者」と言われています。

 

定期総会に出たり、理事会の構成員になった経験はありませんか?

 

「私は暮らしていないから」「今は賃貸だから」、という事で管理組合を退会することはできません。

 

当然、組合員として毎月の「管理費」「修繕積立金」を管理組合に納めないといけないのです。

 

借主が居住中か否かは全く関係なしで、ずっと空室でもお金を支払わなければなりません。

 

ただ、マンション賃貸中なのであれば、管理費や修繕積立金は経費として計上し、所得から控除できるのは利点です。

 

管理費については、当サイトの過去記事である「売却した後に返金される?!マンション売却における「管理費」の全知識」にて詳しく解説しております。

 

また修繕積立金については、当サイトの過去記事である「マンションを売却する時、今までの積立金はどうなるかをシンプルに解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「マンションを貸す時にかかる4つの費用」をお伝えしました。

 

マンションを貸すと決めたらどんなコストがあるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「一時的にマンションを貸す際の注意点」です。

 

一時的にマンションを貸す際の注意点

一時的にマンションを貸す際の注意点
ここまで説明したように、マンションを賃貸することには多くのネックがあります。

 

事前にしっかり計画を立てていれば、利益を獲得することも可能です。

 

しかしいい加減な気持ちではじめてしまうと、収益どころかマイナスを出してしまう可能性が高いので気を付けてください。

 

多くの方は、賃貸として賃貸する場合、以下の3つのうち、どれかを意識しているのではないでしょうか。

マンションに対する3つのプラン

  1. 完全に収益物件にする
  2. いつか売却するつもりである
  3. いつかまた住むつもりである

 

収益物件として貸していくのであれば、大きな支障はありません。

 

しっかり入居者さえ手に入れることができていれば、副収入源として勘定できるでしょう。

 

同様に、「収益物件」として販売することを想定しているなら支障はありません。

 

もちろん住居用のマンション売却の平均金額と比べると、下がってしまうかもしれません。

 

しかしそれを考慮した上で売るチャンスを考えておけばOKでしょう。

 

一番差し障りが出るのは、「後々に自分がまた住む」というスタンスを考えている場合です。

 

一度マンションを貸すと返還は難しい

多くの人が想定するのは、「まずは賃貸にして、いずれマンションに住む」という計画です。

 

これが一番合理化された考えだと感じますが、実はおいそれとはいきません。

 

なぜなら、現在の日本では、貸す側よりも借りている側の方が手厚く法律で守られているからです。

 

部屋のオーナーが住むのだから、借り手には「契約終了として退去してほしい」、と考えるのが当たり前だと思いますよね。

 

しかしこのような考えは残念ながら、法律的には適用されないのです。

 

もしレンタルしている側が、「この部屋が大好きなので出て行く気はないです」と言ったとしましょう。

 

そのような状況だと、いくら部屋のオーナーであっても、有無を言わさずに今の借り手を追い出すことは不可能です。

 

もちろん賃貸料金を滞納しているなど、公明正大な理由があれば契約を解除することは困難ではありません。

 

ただし、それでも公式な手続きを踏むと、出て行ってもらうまでに6か月~1年ほど必要になります。

 

これは非常に重要な要素なので、絶対に頭に入れておいてください。

 

この部分を知らずに賃貸してしまうと、あとで自責の念に駆られることになりますよ。

 

一時的にマンションを貸すなら「定期借家契約」にする

どうしても売却出来ないので、一時的に賃貸で使用して貰いたいという場合にはどういう方法を取ればよいのでしょうか?

 

この場合には、オーソドックスな賃貸契約にはせずに、期間をしぼった賃貸契約を結ぶ、というテクニックがあります。

 

知ってる人もいるかもしれませんが、「定期借家」という契約方法を採用するのです。

 

定期借家契約とは、3年や5年、または10年など、スタート時から契約の期間をセッティングしておく賃貸契約のことです。

 

契約スパンが満了すると、自動的に契約は取り消しされるので、借り手側の都合で止どまることはできません。

 

そんな理由から、オーソドックスな契約よりも借り手側が不利になるので、例外的なものとして定期借家契約を回避する人もいます。

 

回避されてしまうとどうしようもないので、多少マーケット価格よりも賃料をお手頃価格にしたりしましょう。

 

または契約更新の義務が無いことをいい感じに説明するなどして、借り手側に主張するのもアリです。

 

定期借家契約については、当サイトの過去記事である「実は3種類も?土地活用で「借地」を選択するなら知っておきたい全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

転勤で分譲マンションを貸す場合の注意点

一時的に賃貸するプランでよく話題になるのが、「転勤になってしまったため一定期間貸したい」という問題です。

 

転勤は原則として期間を約束されていることが多く、3年や5年で家に戻る可能性が高いからです。

 

この場合もやはり賃貸として貸出すことを想定しているのであれば、定期借家契約での賃貸がピッタリです。

 

しかし、定期借家にあたっては条件付きの契約となるため、オーソドックスな賃貸物件よりも入居者確保が困難になります。

 

そうなると住宅ローン返済に悪影響を与えるため、懸念材料になっているという声も少なくありません。

 

そのため、定期借家にするなら、空室リスクを理解した上で定期借家として貸し出すか、それとも思い切って売り払ってしまうかの選択になることを覚悟する必要があります。

 

マンションを民泊用の部屋として貸すのもアリ

最近増えている新たな選択肢が、ニュースなどでもよく目に飛び込んでくる「民泊」です。

 

民泊とは、自分のマンションをホテルやペンションのように差し出すことです。

 

利用者から宿泊費用を受けとれるサービスなので、話題になっています。

 

ウェブには山ほどの仲介サイトが存在し、そのサイトを利用して民泊物件の募集をしたり、民泊のリクエストをします。

 

料金の支払いはウェブで完了するので、部屋を貸したけど雲隠れされたなどといったこともありません。

 

宿泊費用も部屋の貸主が思いのままにできるので、柔軟性が高いという点で大きなアドバンテージがあります。

 

また民泊を選択する人は、最終的には短期の宿泊者なので、自分が転勤を終えて戻ってきた時も心配はいりません。

 

ただし、その分多くの人があなたの部屋を利用することになるので、留意が必要です。

 

部屋が以前よりも傷みやすかったり、中には異常を来たす利用者いたりする危険性もあります。

 

そのため、敢えて選ぶとすれば「ナシ」の選択肢であり、専門見識がある人向けの選択肢となります。

 

しかし上手く運営できれば通常の家賃よりも高い利益を獲得することもできるので、まずは仲介サイトを覗いてみてもいいかもしれません。

 

現在最大の人気を誇るサイトは「Airbnb」ですが、外国産サイトです。

 

日本産だと「ステイジャパン」が勢いがあります。

 

ここまでは、「一時的にマンションを貸す際の注意点」をお伝えしました。

 

一時的にマンションを貸すなら、どんなことに気をつければ良いのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「マンションを貸すか売るか決断できるたった1つの方法」です。

 

マンションを貸すか売るか決断できるたった1つの方法

マンションを貸すか売るか決断できるたった1つの方法
これまで紹介してきたように、賃貸として貸し出すケースでは、色々な注意事項があります。

 

契約的な面は当然の事、対人問題などで悩むケースが並大抵ではありません。

 

本当に自分に適しているかどうかよく思案してみましょう。

 

そのうえでマンションを貸すべきか売却すべきか、再度考えてみるのです。

 

どちらが正しいかは、本当にケースバイケースなので、「こっちが正解だ」とひとくくりに答えることは不可能です。

 

どちらにすべきかわからない時、是非おすすめしたいのは、「売却するケースの相場」と、「貸すケースの相場」を調べて対比させてみることです。

 

これはなかなか手間が掛かるプロセスなので、一昔前ならなかなか実行する人はいませんでした。

 

しかし今はネットを介して簡単に対比させられるサービスが存在します。

 

もっとシンプルにいえば、賃貸と売買を対比させてみたいと考えている人に最適のウェブサイトがあるのです。

 

それは、マンションの売却から賃貸まで一括で対応する専門サイト「マンション.navi」です。

 

「マンション.navi」は業界では老舗の人気サイトで、知る人ぞ知るサービスとなっています。

 

売却と賃貸で決断できないでいるならば、「マンション.navi」を使うとすごく効果を発揮しますよ。

 

なぜかというと、「マンション.navi」の場合、「売却」「買取」「賃貸」という3つの査定を一括で可能だからです。

 

3つすべてで査定が行えるので、「売却に力を発揮する不動産業者」「賃貸が得意の不動産業者」を効率的に利用できます。

 

また、老舗のサービスなので、大手だけに限らず中小の不動産業者も広く取り揃えているのも特徴です。

 

他のサービスで見当たらないような業者にも、査定をお願いできるケースも多々あります。

 

マンションを貸すか売るか迷うなら「マンションnavi」がベスト

マンション.navi」は、その名前が示す通りマンションの仲介に的を絞っているサイトです。

 

不動産マーケットでは老舗のサービスとして、かなり厚い支持を得ています。

 

運営キャリアが長いので、住友不動産販売・ピタットハウス・三井のリハウスなど、大手の不動産業者とタイアップしています。

 

さらには地域と密接な関係を保つ小さな不動産業者にも強いのが、持ち味だと言えます。

 

全ての種別を扱う大手サイトと対比して、「マンション.navi」の方がより専門的なサービスだと断言できます。

 

マンションを売却するなら絶対無くてはならないサイト間違いなしです。

 

また先述しましたが「マンション.navi」は、「売却」だけでないのが最も大きな魅力です。

 

自分のマンションを一時的に貸しだすケースに関する相談・査定・見積もりなども、バッチリ対応しています。

 

どうしても自分のマンションは貸すべきなのか、売るべきなのかで答えが出ない人には、絶対に利用しておくべきサイトですよ。

マンション.navi公式サイトはコチラ

https://t23m-navi.jp/

 

まとめ

以上、「マンションを貸す方法」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「マンションを貸す方法」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

まだマンションを貸すかどうか決めかねているなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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