マンション売却 注意点

最終更新日:2018年2月22日

「マンション売却の注意点」に関する知識を全て解説

「マンション売却の注意点」に関する知識を全て解説
「マンション売却の注意点」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、不安を煽る問題となります。

 

だからこそ「マンション売却の注意点」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「マンション売却の注意点」に関して、以下のような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンションを早く・高く売却するための注意点が知りたい
・マンションを売却する時の準備や、手続きに関する注意点って何がある?
・マンション売却で起こりえる問題を防ぐためには、何に注意すればいい?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンション売却に挑戦しようとしてはいけません。

 

売却には欠かせない注意点に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかくマンション売却に挑戦するのであれば、必要な注意点を理解したうえで、満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「マンション売却の注意点」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「マンション売却の注意点」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンションを早く・高く売却するための3つの注意点」
  • 「マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点」
  • 「マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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マンションを早く・高く売却するための3つの注意点

まず紹介するのは「マンションを早く・高く売却するための3つの注意点」です。

 

マンションを早く・高く売るためのポイントとは何になるのでしょうか。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

マンションを早く・高く売却するための3つの注意点

  1. 業者選びは3つのポイントを意識する
  2. 価格設定によって結果は激変する
  3. 買取は早く売れるが安くなる方法だと心得る

 

業者選びは3つのポイントを意識する

マンションをより早く・高く売るには、担当する企業選びがもっとも重要です。

 

まず2~3社に査定を依頼し、その対応を目にして「信頼できる」と感じた業者に媒介をオーダーしましょう。

 

その際、あらかじめ不動産ポータルサイト等で、周辺マーケット価格を調べておくべきです。

 

具体的には「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」などの不動産ポータルサイトで調べることができますよ。

 

事前に調べておくと出された査定が、結果が期待できるか判断しやすくなります。

 

不動産業者選びのコツは、売りたい物件にピッタリ合う業者を探すことです。

 

査定の際、近隣でマンションを探しているカスタマーはいるかチェックしましょう。

 

また同エリア内で多様な経験を積んでいるのか、自社のWebやチラシ広告の反響はあるか必ず聴くことが肝要です。

 

価格設定によって結果は激変する

マンションをスムーズに売却することを願うなら、周辺相場をよく調べて、価値にフィットする価格をつける必要があります。

 

売り出し価格は、売主の希望と査定をベースにして決定します。

 

ただ、のちの値下げや値引き交渉をイメージして「相場よりちょっと高め」にする方がほとんどです。

 

「価格にはこだわらないので一日でも早く売りたい」という場合、相場より安くセールスするのがベストです。

 

その分、買い手に強く訴え掛けられるでしょう。

 

また、値下げは小出しで敢行するより、区切りをつけて一気におこなう方が効果を発揮します。

 

「2ヶ月経っても売れなければ100万円プライスダウンする」というように、あらかじめセッティングしておきましょう。

 

値引き交渉も同様に「○○円まで受け入れる」と決めておくと、あとで混乱することもありません。

 

買取は早く売れるが安くなる方法だと心得る

業者買取とは、物件を手に入れてリフォームを施すために、転売をおこなっている業者に売り払うことです。

 

買い取り価格は、相場の6~7割程度がほとんどです。

 

なかなか買い手がつかない場合、担当する業者側から業者買取をすすめられることが起こります。

 

また「価格にこだわらないのですぐに買ってもらいたい」という場合、直接買い取り業者に購入を依頼することも可能です。

 

業者によっては「半年待っても売却できない場合、当社が引き取ります」という買取保証がある場合も。

 

価格は相場よりグッとリーズナブルですが、とくに住み替えや転勤等時間制限があるというようなケースでは、買取保証があると安心です。

 

不動産買取については、当サイトの過去記事である「不動産買取を6つの要素で大解剖!高く売るコツからお勧め業者まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「マンションを早く・高く売却するための3つの注意点」をお伝えしました。

 

マンションを早く・高く売却するには何に注意すればいいか、理解していただけたと思います。

 

早く・高く売却するための知識は「マンション売却の注意点」として必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「マンション売却の注意点」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「マンションを売却する時の準備や手続きする時に注意すべきポイント」についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点」について紹介していきます。

 

マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点

マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点
この章では「マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点」について解説していきましょう。

 

ここからは買い手が決まったあと、契約から決済・引き渡しの手続きやその準備の注目すべき点を見ていきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点

  1. 契約の流れは確実に把握しておく
  2. 契約のための準備も事前に行っておく
  3. 決済から引き渡しは特殊なのであらかじめ理解すべき

 

契約の流れは確実に把握しておく

内覧後、買い手から「ぜひ自分のものにしたい」と購入申込みがあったら、まず次の内容を書いてもらいましょう。

マンションの購入申し込み書に書いてもらうべきこと

  1. 希望購入価格はいくらか
  2. 手付金額はいくら用意できるか
  3. 住宅ローンを利用するのか
  4. 借入予定額はいくらなのか
  5. 事前審査に通過済みなのか
  6. 希望契約時期はいつがいいのか
  7. 希望引き渡し時期はいつなのか

 

価格・条件の交渉が折り合えば購入申込みを合意し、契約日を決めます。

 

契約日を決めるとき、配慮しなければいけないのは、購入申込みには法的拘束力はない点です。

 

ペナルティなしでキャンセルすることができてしまう、ということを忘れてはいけません。

 

売主はもちろん、買主としてターゲットがいつ「やっぱり止めた!」といいだすか気掛かりなものです。

 

そのため、なるべく早く実際の契約を結びましょう。

 

契約日は、物件の重要事項説明を実施して、売買契約の締結し、手付金の引き取りをします。

 

また契約後のキャンセルは、手付金が取り止め料となります。

 

したがって売主の都合でキャンセルするケースになると、手付金の倍額を支払うので要注意です。

 

契約のための準備も事前に行っておく

契約にあたって、売主が準備していくべきものは次の5つです。

契約のために売主が準備すべきもの

  1. 実印
  2. 印鑑証明書
  3. 身分証明書(運転免許証またはパスポート)
  4. マンションの権利証(登記済証または登記識別情報)
  5. 住民票

 

もしマンションの権利証を失くしてしまった場合、司法書士による本人確認をおこなうことが欠かせません。

 

「売主は権利証をもっていませんが、まぎれもなくこのマンションの持ち主です」と立証してもらうのです。

 

権利証については、当サイトの過去記事である「不動産売却には必須?「権利証」に関する3つの必須知識をプロが解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

なお、本人確認は必ず売買登記を担当する司法書士に依頼し、手数料としておよそ5~10万円発生します。

 

司法書士については、当サイトの過去記事である「報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

この他、買主と取り交わす書面は不動産業者が取り揃えます。一般的に用意されるモノは、次の5つです。

契約のために不動産業者が用意するもの

  1. 重要事項説明書
  2. 物件状況確認書
  3. 付帯設備一覧表
  4. 売買契約書

 

「重要事項説明書」「物件状況確認書」および「付帯設備一覧表」は、必ず事前に中身を確認しましょう。

 

抜け・漏れがあるとトラブルの引き金となります。

 

決済から引き渡しは特殊なのであらかじめ理解すべき

契約が無事成立したら、決済・引き渡し日を決定付けます。決済と引き渡しは通常、同時進行の形でおこないます。

 

とくに住み替えの場合、取り引きを結んでから引き渡しまでの間に新しい住まいを探し出すことになるでしょう。

 

そのため、引き渡し日は余裕をもってセッティングしてください。

 

あとから「引き渡しを遅らせてくれ」ということなら、買主からその間の補償を命ぜられる場合があります。

 

また、買主が住宅ローンを利用するケースでは、審査の進み具合に応じて2週間~1ヶ月程度かかります。

 

引き渡し日が決まったら、我が家のマンション管理組合に連絡しましょう。

 

組合を脱退する手続きや、退居にあたって返却するモノをチェックします。

 

加えて、住宅ローン残債があるケースだと、金融機関に連絡して一括繰上返済の手配をします。

 

ちなみに住み替えを伴う売却については、当サイトの過去記事である「注意点から失敗例まで解説!住み替えでマンション売却するための全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

なお、決済・引き渡し日は、下にあげた手続きをおこないます。

決済・引き渡し日に行う手続き

  1. 登記に必要な書類の確認
  2. 売却にかかる代金の受け取り
  3. 住宅ローンに残った返済額の一括繰上返済
  4. マンション売却にかかる費用の支払い
  5. 管理費・修繕積立金・固定資産税の精算
  6. 売却するマンションのカギ引き渡し

 

固定資産税は1月1日時点の所有者が1年分を一括して納税するため、引き渡し以降のお金を日割りで精算します。

 

ちなみに日割りの起算日は、関東エリアは1月1日で、関西エリアでは4月1日が一般的です。

 

また固定資産税については、当サイトの過去記事である「固定資産税を滞納している不動産は売却できる?固定資産税の基礎知識を解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

決済・引き渡しの時までに準備すべきモノとは

決済・引き渡しにあたって売主が用意することが望ましいものは次の7つです。

契約のために売主が準備すべきもの

  1. 実印
  2. 印鑑証明書
  3. 身分証明書(運転免許証またはパスポート)
  4. マンションの権利証(登記済証または登記識別情報)
  5. 住民票
  6. 銀行の口座
  7. マンションのカギ

 

ローンの残りや売却費用を売却代金から用意できない場合、そのお金も整えておく必要があるのをお忘れなく。

 

また支払いは、現金または振り込みで実行します。

 

万が一カギを紛失してしまった場合、失くしてしまったのがスペアキーだとしても必ずカギを入れ替えて引き渡しましょう。

 

マンションのカギは、そこに住む人の健康、生命、財産を守る非常に重要なものです。

 

また、宅配BOXや駐車場のカギも、忘れることなく引き渡しましょう。

 

マンションによっては、シェア用の設備のカギは管理組合に返却する場合もあります。

 

あらかじめ、管理組合に確認しておきましょう。

 

引き渡しまでに準備すべきモノについては、当サイトの過去記事である「住宅買い替えの流れ・費用・書類・注意点を解説!4つの要素を完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「マンションを売却する時の準備や手続きに関する3つの注意点」をお伝えしました。

 

マンションを売却する時の準備や手続きをする時、何に注意すべきなのか、理解していただけたと思います。

 

売却の準備や手続きに関する知識は「マンション売却の注意点」として必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「マンション売却の注意点」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「マンション売却でよくあるトラブルを防ぐためにはどうすればいいか」については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点」について紹介していきます。

 

マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点

マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点
この章では「マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点」について解説していきましょう。

 

不動産業者や買主との問題を避けるために、気を付けるべきポイントは何になるのでしょうか。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点

  1. 不動産業者と起こる問題を防ぐポイント
  2. 買い主と起こる問題を防ぐポイント

 

不動産業者と起こる問題を防ぐポイント

まずは売却のプロセスで生じ易い不動産業者とのトラブルについて見ていきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

不動産業者と起こる問題を防ぐポイント

  1. ちゃんと広告しているかチェックする
  2. 契約を解除による請求は絶対にあり得ない
  3. 仲介手数料以外の料金を求められたら宅建協会へ

 

ちゃんと広告しているかチェックする

マンションを早く・高く売ることを願うなら、不動産業者の協力が不可欠です。

 

不動産売買では通常、売り主と買い主の個人個人に不動産業者がつき、取引を行います(片手仲介)

 

ただし、同一の不動産業者が、「売り」および「買い」の両方を仲介してもOKです(両手仲介)

 

両手仲介の場合、業者は売り主と買い主のどちらともから仲介手数料を得ることができます。

 

そのため中には両手仲介を狙って、ライバル業者からの問合せに消極的な業者もいるのです(囲い込み)

 

したがって販売は業者任せにせず、アピールの反響はどうか、問合せはどれだけあったか、きっちりと確認することが大切です。

 

契約を解除による請求は絶対にあり得ない

「不動産業者が販売に熱心でない」あるいは「やはり売却をとりやめたい」といったケースもあるでしょう。

 

上記のような理由でも、売主は媒介期間の真っ最中に契約を解除できます。

 

仲介手数料は成功報酬ですから、マンションが売れない場合支払う必要はありません。

 

ただし広告費用等の実費は、業者の責任問題以外で解約した場合、売主が請け負うことになります。

 

なお、媒介契約は3ヶ月更新で、契約がなくなるまで待って更新しなければ、当たり前ですが費用の請求はありません。

 

仲介手数料以外の料金を求められたら宅建協会へ

通常の仲介業務にかかった費用(コマーシャル費用や交通費等)は、仲介手数料と一緒になっています。

 

ただ売主の希望で、特別におこなったコマーシャル費用等の実費は別です。

 

あくまで「通常はおこなわない業務を、売主が無理に依頼した」場合に限られます。

 

また不動産業者から提案されたコマーシャル費用などは、売主が負担することはありません。

 

もし依頼した覚えのない費用を請求されたケースでは、地域の宅建協会が相談を受け付けているので役立てましょう。

 

買い主と起こる問題を防ぐポイント

次に買主との間で、起こりやすい問題について見ていきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

買い主と起こる問題を防ぐポイント

  1. 後で修理費用を請求されないように事前チェックを怠らない
  2. 設備の「ある・ない」を言われないために書面を残す
  3. 予期せぬ災害が起こると契約を解除できる

 

後で修理費用を請求されないように事前チェックを怠らない

物件の売買にあたっては、契約する直前に重要事項説明をおこない、売主は建物や設備の様子を買主に報告します。

 

しかし、報告の時点で売主が認識していない欠陥が隠れていないとも限りません。

 

とくに雨漏りや給水設備のトラブルは、パッと見ではわからないことが多いです。

 

引き渡し後に、買主が発見する場合もたまに見られます。

 

買い主が発見した場合、契約内容がベースになって期間を定めて売主が修繕の義務を被ります(瑕疵担保責任)

 

売主が瑕疵担保責任を負う期間は、受け渡しから2~3ヶ月が一般的です。

 

ただリノベーションで設備を一新するケース等は、「瑕疵担保責任を負わない」と処理するのも可能です。

 

のちのトラブル防止のため、契約時にバイヤーとよく確認しておきましょう。

 

設備の「ある・ない」を言われないために書面を残す

エアコンや照明等を残していくかどうかに関しましては、付帯設備一覧表を作り上げ、契約前の重要事項説明で買主と確認します。

 

付帯設備として確認したものが存在しなかった場合、買主は返還するよう売主にオファーできます。

 

付帯設備でないものは、売主が譲り渡しまでに処分しなければなりません。

 

とくに住み替えの場合、契約時に新居が決まっていないこともあります。

 

そのため、持っていくモノ・捨てるモノものが決められないということもあるでしょう。

 

決められない場合でも、引き渡しまでに何を残し、何を捨てるか、買主との間で確定しておく必要があります。

 

その際、決めたことは必ず書面で記録しておくようにしましょう。

 

付帯設備のトラブルについては、当サイトの過去記事である「注意点から失敗例まで解説!住み替えでマンション売却するための全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

予期せぬ災害が起こると契約を解除できる

マンションの売買は通常、契約から譲り渡しまでに、2週間~1ヶ月程度のタイムラグが発生します。

 

そのため、予期せぬ地震や災害に遭遇し、契約時の状態で引き渡しができなくなる場合も考えられます。

 

ただ契約が成立している以上、買主はお金を支払う義務があります。

 

その代わり、売主は物件を契約時の状態に復元して引き渡す義務を負います(危険負担)

 

もし修復ができない場合、買主は契約をキャンセルできますよ。

 

ここまでは、「マンション売却で起こりえる問題を防ぐための2つの注意点」をお伝えしました。

 

マンション売却で起こりえる問題を防ぐためには、何に注意すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

よくある問題を防ぐための知識は「マンション売却の注意点」として必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「マンション売却の注意点」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「マンション売却の注意点」として必要な知識なので、かならず吸収しておくようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「マンション売却の注意点」は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、マンション売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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