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「残債があるマンションの売却」を成功させる知識を解説

最終更新日:2019年11月22日
「残債があるマンションの売却」を成功させる知識を解説
「残債があるマンションの売却」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、難易度の高い売却となります。

 

だからこそ「残債があるマンションの売却」について、納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「残債があるマンションの売却」に関して、以下のような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・残債があるマンションを上手く売却するためのポイントを知っておきたい
・残債があるマンションを確実に売るにはどうすればいい?
・売却するマンションの残債を帳消しできる方法なんてある?

上記のような疑問や不安を持っているまま、「残債があるマンションの売却」に挑戦しようとしてはいけません。

 

売却に必要な知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

残債があるマンションの売却といっても、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「残債があるマンションの売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知るべき「残債があるマンションの売却」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「残債があるマンションを売却するための5つのポイント」
  • 「残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識」
  • 「売却するマンションの残債を帳消しにする方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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>超大手6社に厳選していて安心感抜群の一括査定<
>利用者数も10万人以上と実績も間違いない<

※田舎や地方の方はNTTグループ運営「HOME4U」をオススメします。

 

残債があるマンションを売却するための5つのポイント

残債があるマンションを売却するための5つのポイント
まず紹介するのは「残債があるマンションを売却するための5つのポイント」です。

 

残債があるマンションを売却するためには、どうすればいいのでしょうか。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

残債があるマンションを売却するための5つのポイント

  1. 住宅ローンが残るマンションは売れない
  2. 買い替えローンと優遇税制を活用して売り切ることも可能
  3. パートナーにする不動産会社選択は非常に重要
  4. 想定される売却価格と資金計画をしっかりと意識する
  5. 買い替えローンは誰でも利用できる商品ではない

 

住宅ローンが残るマンションは売れない

「マンションを買い替えたいと言いつつ住宅ローンの残債がまだある」という人は多いです。

 

結論からいいますと、住宅ローンの残債は付いている状態での売却は基本的にはできません。

 

残債は自分で準備しないとならないのです。

 

残債よりも高く売れる場合は、言うまでもなく問題なく売れます。

 

しかし、残債よりも高く買ってもらえるような優良物件は、実際には非常に少ないです。

 

ほとんどの方がオーバーローンによって、残債と比べて安くなってしまうケースがほとんどでしょう。

 

買い替えローンと優遇税制を活用して売り切ることも可能

買い替えローンを使えば、残債が存在しても売却して住み替える事が可能です。

 

ただ、残債が多いケースでは、次の購入物件はできるだけ担保価値の高いものを選びましょう。

 

また、残債が発生した時、売却損を控除することが可能な優遇税制を利用することも出来ます。

 

せっかくなので、自分の立場を有利にしてくれる優遇税制もしっかり利用しましょう。

 

残債分を含めた新しいローンを組むということは、パッと見だと損をしてしまったような気分になるかも知れません。

 

しかし、買い替えローンを活用することで、最新の安い金利のローンに変えることもできるのです。

 

さらに、上述のような買い替えを対象とした税制の優遇措置を駆使すれば、得をするケースだって出てきます。

 

パートナーにする不動産会社選択は非常に重要

まずは、上述のような買い換えローンもしくは優遇税制などについて詳しい不動産会社を探しましょう。

 

一社ずつ聞くのもいいですが、ここ数年は不動産の無料一括査定サービスというものがあります。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を利用

 

便利な不動産一括査定サイトの力を借りない手はありません。

 

便利なサービスを使いこなせば、一度の入力で複数社に相談が可能ですよ。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「62サイトを比較してわかった!不動産一括査定のおすすめランキング」で詳しく解説しています。

 

想定される売却価格と資金計画をしっかりと意識する

「残債があると、買い替えはダメかも?」と感じる方も多いでしょう。

 

しかしローン残債の多い・少ないだけでは、はっきりと買い替えについて言及できないのが現状です。

 

また、先にふれたように自己資金が十分でなく、残債に充てることが出来ないケースでも、チャンスはあります。

 

新しい住宅ローンと合わせて、足りない分を住宅ローンとして銀行から借り入れを行うことも可能です。

 

ただし、金融機関毎の条件によって、借金が出来ないケースもあるので注意してください。

 

他にも、一部の不動産会社では、物件の買取保証(不動産買取)の制度を利用可能なケースもあります。

 

なお、「買い替えローン」ですが、注意すべきポイントがあります。

 

実は借り入れの際に年齢や年収、担保となるマンション、過去のローン未払いの有無等が審査対象となっているのです。

 

しかしはじめから残債があるから買い替えは不可能だと、結論を出す必要はありません。

 

マンションの売却査定価格や諸費用なども盛り込んで、不動産会社に相談してみることをオススメします。

 

買い替えローンは誰でも利用できる商品ではない

買い替えで住宅ローンを組む場合に意識しておきたいのは、とくに思慮することなく「買い替えローン」を使おうとしないことです。

 

最低でも、マンションの売却代金で借金の残債を完済することを心掛けるといいでしょう。

 

現在の資金に余裕がある場合を除いて、残債が圧倒的に上回るなら、買い替えは早すぎると考えてください。

 

買い替えローンとは、購入資金+住宅ローンの残債完済のための資金を融資するローンです。

 

金額が非常に高くなるローン商品なので、「誰でも使うことができるものではない」というのをキモに命じましょう。

 

当然、確実に返済するべきローンが増えて、危険性が高くなることも肝に銘じておくようにしましょう。

 

なお、買い替えをする時というのは、一番初めにマンションを買った時より間違いなく年を重ねています。

 

そのため返済期間を長期間にわたって組むことは、困難となります。

 

仮に、長期の返済を組める要件に該当しているとしても、安心してはいけません。

 

定年後もローンを払い続けることを考慮すると、あまりオススメできないといえます。

 

ここまでは、「残債があるマンションを売却するための5つのポイント」をお伝えしました。

 

残債があるマンションを売却するなら何を意識すればいいのか、理解していただけたと思います。

 

紹介したポイントは「残債があるマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただ「残債があるマンションの売却」の疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「残債があるマンションをどうすれば確実に売れるのか」についてはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識」について紹介していきます。

 

残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識

残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識
この章では「残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識」について解説していきましょう。

 

残債があるマンションの売却は難しいですが、「任意売却」ならなんとかなるかもしれません。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識

  1. 任意売却があれば完済出来なくても売れる
  2. 残債の減額も不可能ではない

 

任意売却があれば完済出来なくても売れる

上記で説明したように、いくら借りれたというケースでもやはり「返済が滞る」ということは問題ありです。

 

自分の首をしめるだけで何も良いことはないので、状況が許す限り早めに対処しておきたいものです。

 

残ってしまったローンは、少しずつでも大丈夫なので返済をするのが理想といえます。

 

ただ住宅ローン毎月の返済がキツくて、不動産を売り払っても住宅ローンの残された借金が完済できない場合もあるでしょう。

 

そんなときこそ、任意売却と呼称される方法を取ることができます。

 

任意売却をすれば、住宅ローンの残債を完済できなくてもOKです。

 

具体的には任意売却によって「抵当権の解除」および「不動産の売却」ができます。

 

しかし当然ながら、残った残債は休むことなく返済していくことになるでしょう。

 

残った住宅ローンの残債については、銀行と話し合いをして毎月の返済額を決めます。

 

そのうえで決められた額を入金していくこととなります。

 

残債の減額も不可能ではない

しかし、任意売却をしてしまうと、言うまでもなく住む住宅を失うことになります。

 

新たに賃貸を探して移り住み、家賃を入金していくことになるでしょう。

 

家賃と任意売却の残債を、入金していかなければならないのであれば問題ありです。

 

任意売却をする意味がないという見方ができますが、残債は金融機関との交渉次第で減額できる場合があります。

 

任意売却時に住宅ローンは、銀行からサービサーへ「債権」が販売されます。

 

具体的には、サービサーに住宅ローン残債の返済をしていくことになるでしょう。

 

つまりマンション売却時にサービサーを相手とした交渉次第で、残債を減らすことが出来るケースがあるのです。

 

ここまでは、「残債があるマンションを確実に売れる任意売却の基礎知識」をお伝えしました。

 

残債があるマンションを間違いなく売るなら任意売却を採用すべきだと、理解していただけたと思います。

 

任意売却の基礎知識は「残債があるマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただ「残債があるマンションの売却」の関する疑問・不安を払拭するための必須知識は、この限りではありません。

 

実際に「マンションの残債を帳消しにできる方法がある」なんて、知っていましたか?

 

そこで次は「売却するマンションの残債を帳消しにする方法」について紹介していきます。

 

売却するマンションの残債を帳消しにする方法

売却するマンションの残債を帳消しにする方法
この章では「売却するマンションの残債を帳消しにする方法」について解説していきましょう。

 

任意売却後に残った残債については、銀行との話し合いを通して支払い計画を決めます。

 

しかし例外的に残った借金が帳消しになるケースもあります。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

売却するマンションの残債を帳消しにする方法

  1. 時効を適用すると帳消しになる
  2. 自己破産は帳消しにするための最終手段

 

時効を適用すると帳消しになる

任意売却された後の債権だったとしても、時効は存在します。

 

消滅時効は一般債権のケースでは10年、商事債権のケースでは5年の期間が確立されています。

 

債権者が普通銀行のケースでは一般債権で10年です。

 

ろうきんや住宅金融支援機構等のケースは、商事債権となり、5年が消滅時効です。

 

サービサーは債権取り立てのプロで、時効が成功しないように数多くの手を打ってくることが考えられます。

 

しかし時効まで案件が持ちこされる可能性は、ゼロではありません。

 

時効の成立が考えられるようであれば、法律専門家に相談してみると良いでしょう。

 

自己破産は帳消しにするための最終手段

精神的に楽になりたい、という思いを基点として任意売却後に自己破産をしてしまう方がいます。

 

住宅ローン以外にも複数の借入があり、どうがんばっても返済ができないという場合もあるでしょう。

 

そうなれば自己破産も選択肢の一つですが、任意売却にトライすることで充分に支払いができるケースも多々あります。

 

住宅ローンの他に借金がないなら、借入先の銀行と交渉して残債を減らしてもらうのも可能です。

 

結果的に月々の返済額を返済できる額に、折衝してもらったりすることができます。

 

住宅ローン以外の借り入れが存在したとしても、小さい額で済む場合もあるのです。

 

ちなみに、自己破産をすると、多岐に亘るデメリットがあります。

 

20万円以上の財産は処分されますし、自己破産を実行した後5年から7年はローンを組むことができません。

 

また免責が確定するまでの間、弁護士や宅建士をはじめとする、特定の資格をとらないと従事できない仕事に就けないのも問題です。

 

さらに連帯保証人に一括返済の請求が実施されるため、自己破産は最終手段と考えた方が良いでしょう。

 

ここまでは、「売却するマンションの残債を帳消しにする方法」をお伝えしました。

 

売却するマンションの残債は方法によっては帳消しにできると、理解していただけたと思います。

 

残債帳消しの方法は「残債があるマンションの売却」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「残債があるマンションの売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがでしたか?

 

紹介してきた知識は、「残債があるマンションの売却」において必要な知識なので、必ず吸収しておいてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「残債があるマンションの売却」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、残債があるマンションの売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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