家売却/マンション売却/一戸建て売却

最終更新日:2017年1月14日

ローン残債があるマンションの売却を検討している方へ

ローン残債があるマンションの売却を検討している方へ
もしあなたがローン残債のあるマンション売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・そもそも残債のあるマンションは売却できるのか
・売却ができたとしても、残債はどうやって返済すればいいのか

まだローン残債があるマンションをもっている人なら、知りたいことも多いでしょう。

 

この記事を読めば、残債があるマンションの売却をスムーズに進めるための必要知識を知ることができますよ。

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そもそもローン残債があるマンションは売却できるのか

そもそもローン残債があるマンションは売却できるのか
住宅ローンを利用してマンションを手に入れた後、返済が完了する前に売却したいという人は少なくありません。

 

残債があるマンションの売却自体は可能です。しかしマンションを売却して得る金額が、ローンの残債分に足りないことがあります。

 

ローン残債が返済しきれない場合、売却はやめておいた方がいいのでしょうか。

 

結論から言うと残債があるからといって、わざわざ売却を我慢する必要はありません

 

ただし、それ相応の知識と対応が必要になってきます。住宅ローンの残債が残っている場合、あなたのマンションには「抵当権」がついているはず。

 

マンションを売却=持ち主変更の登記を完了するには、抵当権の抹消させることが絶対です。住宅ローンをすべて返済すれば、抵当権を抹消できます。

 

売却して得る金額がローン残債よりも多い場合は、すぐに完済することが可能。必然的に抵当権を抹消することができるでしょう。

 

つまり残債があったとしても何の問題もなく売却は可能です。しかし、売却して得る金額がローン残債に足りない場合は話が別。

 

返済しきれなかった金額を自分で準備して払わなければ、抵当権が抹消されません。

 

 

仮にあなたのマンションに3,000万円のローン残債があることにしましょう。

 

売却して得た金額が2,000万円ほど。1,000万円が自分のポケットマネーにあれば、抵当権は抹消されるので売却できます。

 

1,000万円なければ、抵当権が抹消できないのでそもそも売却してはならないのです。

 

なぜなら足りなかった分の残債はすぐに返済しないといけないから。足りなかった1,000万円の支払いを後から返済していくことはできません。

 

困ったときの買い替えローン

  1. 売却して得る金額がローン残債に足りない
  2. 足りない分の残債を自分のポケットマネーで払えない

この2つの条件がそろえば、マンションを売却することは事実上できません。しかし「買い替え」をする予定なのであれば、売却できる可能性があります。

 

金融機関が提供している「買い替えローン」を活用するのです。今住んでいるマンションを売却した後、新しいマンションを購入。

 

その際に利用するローンを買い替えローンと言います。もともと住んでいたマンションの残債を新しいマンションのローンに組み込むことができる便利なローンです。

 

買い替えローンのおかげで、返済用のポケットマネーを準備しなくても売却できます。買い替えローンは金利が低いのが特徴で、今まで返済してきた住宅ローンの金利よりも低くなることでしょう。

 

最強のローンのように見える買い替えローンですが、実は弱点があります。買い替えローンは審査がかなり厳しいのです。

 

収入が昔にくらべて大幅にアップした人だけが審査に通る傾向にあります。買い替え先マンションの資産価値も審査に大きな影響を及ぼすでしょう。

 

仮に審査に通ったとしても、今まで払っていた月々の支払額より増えるのは間違いありません。ちゃんと支払いをすることができるか、ちゃんとシミュレーションすることも重要ですよ。

 

「任意売却」という手もあるが・・・

「任意売却」という手もある
今まで紹介してきた知識は、あくまでもローンの延滞をしていない場合の話です。

 

もしすでにローンの月々返済が滞っているなら、住み替えローンは絶対に使えません。代わりと言ってはなんですが、「任意売却」をすることになるでしょう。

 

住宅ローンの月々支払いに問題がでると、最終的には銀行にマンションを没収され、競りに出されます。

 

競売での売却は残債より安く購入されることが多いため、莫大な借金だけが残ることになるでしょう。銀行としてもそこまでしたくはありません。

 

任意売却は銀行側から提案されることが多く、場合によっては残債が残らないような金額で売れることもあります。

 

銀行了承のもとの任意売却は残債が残っても抵当権が抹消されるため、残った借金を地道に返していくことができます。

 

ただし、任意売却は最後の手段ですので、なるべくなら利用しない方がいいというのが筆者の見解です。

 

信頼できる不動産会社が探せるかが重要

信頼できる不動産会社を探すことがもっと大事
家やマンションなどの大きなものを売却する上で一番大事なこと。そう、それは「信頼できる不動産会社を見つけること」です。

 

家は人生で一番大きな資産であるため、良い不動産会社に当たるかどうかで数百万、場合によっては数千万円と変わることがザラにあります。

 

ただ、自分で近くの不動産会社を探し回るのも面倒だし、効率的ではありません。

 

そこで筆者がおすすめしているのが、「不動産一括査定サイト」を利用することです。

不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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まとめ

以上、住宅ローンの残債が残っているマンションを売却するための必要知識について紹介してきました。

 

抵当権の存在によって、残債ありのマンションの売却はちょっとだけ面倒だということを理解いただけたと思います。買い替えローンや任意売却をうまく使えば、残債があっても売却することができます。

 

残債ありマンションを売却するなら今回紹介した知識をぜひ活かしてみてください。

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