家売却 注意点

最終更新日:2017年11月10日

家を売却する際の注意点について知りたい人へ

家を売却する際の注意点について知りたい人へ
「家を売却するときの注意点」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・家を売却する際の注意点をすべて教えてほしい
・満足いく売却にするためには、何に注意すればいい?
・不動産業者から見て、家を売却する時の注意点を教えて!

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、家の売却をスタートしてはいけません。

 

うまく家を売却できないため、納得いく結果にはならず、「もう少し知識をつけておけば良かった」と後悔することでしょう。

 

せっかく大切な家を売却するのですから、誰よりもうまくスムーズに売却したいですよね。

 

そこで今回の記事では「家を売却する際の注意点」について、元・不動産業者である筆者が解説していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「家を売却する際の注意点」はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、家を売却するときに重要なポイントとなる

  • 「不動産そのものに関する4つの注意点」
  • 「売却価格に関する2つの注意点」
  • 「売却にかかる費用に関する3つの注意点」
  • 「不動産会社に関する4つの注意点」
  • 「売買契約後に関する3つの注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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不動産そのものに関する4つの注意点

不動産そのものに関する注意点
まず紹介するのは「不動産そのものに関する注意点」です。

 

売却対象の家は、商品として市場に流通されるものなので、売り手として商品についての理解が必要です。

 

一方的に不動産会社に任せず、自ら知識を蓄えておくと役に立ちますよ。

 

先に結論をいいますと、不動産そのものに関する注意点は以下の通りです。

不動産そのものに関する4つの注意点

  1. 現況と登記内容は違う事がある
  2. 購入時と法律が変わっている場合がある
  3. 業者に解体を進められた場合は応じない
  4. 抵当権が付いている家なら完済しなければ売れない

 

注意点① 現況と登記内容は違う事がある

家を売るとき、現況と登記の内容が異なるケースがあります。

 

特に土地に注意です。広さが違えば当然登記も異なってくるので、そのまま売れば確実に問題になります。

 

正確な広さは、測量しないと分かりませんが、現況と違わないかどうかは、あらかじめ確認しておいてください。

 

また建物の場合も、登記されていなかった分の増築があると、現況と登記の内容は変わるでしょう。

 

増築部分が登記されていないと融資が受けられないので、現状と登記の内容が違うなら確実に処理してください。

 

現況と登記情報の差異に関する問題は、司法書士を頼りにするのをおすすめします。

 

注意点② 購入時と法律が変わっている場合がある

建築物の法律である「建築基準法」は、歴史的に何度も改正が行われており、その度に建築基準も変わっています。

 

ただ法律の施行前から立っている建物に、現行の基準を適用するにはとても難しいのが実情です。

 

だからこそ建築当時が適法なら、現行法でも適切と見なされます。

 

しかし一度建物を壊してしまえば、現行の基準外になるので、建物を建てられないケースもあります。

 

自分の土地が現行法でどのような取扱いになるのか、販売する前に不動産会社に確認してもらってください。

 

注意点③ 業者に解体を進められた場合は応じない

古い家の場合、解体して売って方が良いと、不動産会社から勧められるかもしれません。

 

たしかに古すぎる家は解体した方が売られやすいのは確かです。しかし解体には費用がかかります。

 

手出しした結果、売れないとなると無駄な支払いになってしまうので、どうしても及び腰になりますよね。

 

リスク回避を考えると、解体はせずに買主候補者に任せた方がメリットは大きいです。

 

解体はせずに、解体費用分だけ値引きしてあげた方が喜ばれますよ。

 

注意点④ 抵当権が付いている家なら完済しなければ売れない

家を売る場合、ローンを完済できる金額で販売しないといけません。

 

「抵当権」の存在によって、融資を完済しなければ、不動産を売れない仕組みになっているので要注意です。

 

抵当権は、貸出しをした金融機関が融資保証している権利のこと。

 

融資の滞納が続いたときに権利を行使し、その力で家や土地が差し押さえできます。

 

抵当権を残したまま売却はできますが、差し押さえられる危険がある家を誰も買おうとしないでしょう。

 

家を売却するなら、なんとしてもローン残債以上の金額で売れるように努力してください。

 

家をローン残債以上の金額で売る方法については、「マンションのプロが教える!高く売却するための3つの秘訣」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「不動産そのものに関する注意点」をお伝えしました。

 

売却の対象となる「家」について、注意すべきポイントを理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「売却価格に関する注意点」です。

 

売却価格に関する2つの注意点

売却価格に関する2つの注意点
家や土地を売る時、1番知りたいのは売却価格ですよね。

 

少なくとも、融資を返済する価格で売りたいし、できればプラスにしたいのは、誰でも考えることです。

 

しかし現実はそう甘くはないので注意してください。

 

先に結論をいいますと、売却価格に関する注意点は以下の通りです。

売却価格に関する2つの注意点

  1. 査定価格イコール販売価格ではない
  2. 早く高く売れる家はごくわずかしかない

 

注意点① 査定価格イコール販売価格ではない

家や土地を売る時は、不動産会社に売却を依頼することになります。査定価格も不動産会社が出します。

 

仲介を前提にした査定価格は、不動産会社が考えた「売れそうな価格」であり、実際に売れる価格ではありません。

 

この事実を知らないと不動産会社選びで失敗するでしょうし、売却結果も期待外れになります。

 

もしかしたら媒介契約のための営業目的の価格かも知れません。

 

本当に売れそうな価格なら価格市場の反応もありますが、営業的な価格になると高すぎて反応がないでしょう。

 

査定価格は、売却を保証する価格ではないので、勘違いしないようにしてください。

 

ただ査定価格は、どのくらいで売れるのか基準になる価格なので、相場を把握するのに必要なプロセスです。

 

下手に期待しすぎることなく、自分の知識の糧とするのをおすすめします。

 

注意点② 早く高く売れる家はごくわずかしかない

不動産市場で「早く売れる」と「高く売れる」は、相反する関係です。安いから早く売れるのです。

 

「どうしてもほしい」と言い出す人が現れない限り、早く高く売れるのは難しいです。

 

それでも高く早くうれるのを目指す人は、「絶対に失敗したくない人へ!不動産売却を成功させる7つのコツ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「売却価格に関する注意点」をお伝えしました。

 

売却価格を決定するまでに何に注意すべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「売却にかかる費用に関する注意点」です。

 

売却にかかる費用に関する3つの注意点

売却にかかる費用に関する3つの注意点
買主が支払う売却代金は当然、売主の収入になります。

 

しかし売却に費用がかかる売却価格がまるごと手元に残るわけではないので要注意です。

 

あとでガクッとしなくてすむように、事前に手元にいくら残るのかの把握が必要です。

 

先に結論をいいますと、売却にかかる費用に関する注意点は以下の通りです。

売却にかかる費用に関する3つの注意点

  1. もっとも負担が大きくなるのは仲介手数料
  2. 家の売却で発生する税金は複数種類ある
  3. ケース別によって発生する費用もある

 

注意点① もっとも負担が大きくなるのは仲介手数料

不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅建法で定められ、上限にも決まりがあります。

 

勘違いしやすいのは、売れない時に不動産会社に対して、支払いが発生するかどうかです。

 

結論をいいましょう。売買契約が成立しなければ、仲介手数料を請求できません。

 

仲介手数料の上限は売却価格により異なりますが、400万円を超える場合は以下の計算式を参考にしてください。

 

【仲介手数料=売却価格×3%+6万円(消費税別途)】

 

ちなみに仲介手数料のほかに、不動産会社に支払う費用はないので注意してください。

 

注意点② 家の売却で発生する税金は複数種類ある

家を売る時に発生する税金は複数種類あり、ケース別によって課税額が変わるのが特徴です。

 

どんな税金が発生するのか、シンプルにまとめてみましょう。

 

印紙税

印紙税は必ず納付する税金で、売買契約書につける「収入印紙」で納付します。

 

契約金額(売却価格)により変わりますが、通常は1万円、高くて2万円です。

 

登録免許税

売主が登録免許税を負担する場合は、抵当権が設定されているときと、登記簿上のアドレスが現住所と異なる場合です。

 

抵当権抹消登記の場合は、不動産1個当たり1,000円の納税で、住所変更登記なら不動産1個当たり1,000円となります。

 

各種登記をする場合、司法書士に登記を依頼すればプラス1万円がかかるでしょう。

 

譲渡所得税

売却によって利益が出る場合、譲渡所得税が発生します。

 

不動産所有期間が5年以内か5年以上かによって税率が違うのが特徴です。

 

ただ現在の不動産売却は、売却利益が出ることは考えにくく、譲渡所得税を心配する必要はないでしょう。

 

もし利益が出たとしても3000万円以内なら「利益を”なかったこと”にできる特例」を利用すればOKです。

 

注意点③ ケース別によって発生する費用もある

家を売る際、売れる状態にするための費用がかかることもあります。

 

たとえば傷や汚れが目立つなど内覧の印象が悪い家ならば、ハウスクリーニングが必要になるでしょう。

 

リフォームやリノベーションなど、大々的に手入れして価値を高めてから売る場合も考えられます。

 

費用が高くなれば、売却価格に上乗せして販売できますが、必ずしも市場の反応がよくなるとは限りません。

 

また先述したように古すぎて家の価値がまったくない時は解体して、土地として販売するケースもあります。

 

家の売却で発生する費用については、「元・不動産業者が教える!不動産売却にかかる費用を完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「売却にかかる費用に関する注意点」をお伝えしました。

 

売却時に発生する費用について注意すべきポイントを、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産会社に関する注意点」です。

 

不動産会社に関する4つの注意点

不動産会社に関する4つの注意点
家売却の成否を分けるといっても過言ではないのが、不動産会社に関する注意点です。

 

他の注意点も大事ですが、この章はとくに注力して読み進めてみてください。

 

先に結論をいいますと、不動産会社に関する注意点は以下の通りです。

 

不動産会社に関する4つの注意点

  1. 「媒介契約」の選択は慎重に
  2. 専属専任媒介・専任媒介の成否は担当者次第
  3. 大手の不動産会社がいいとは限らない
  4. 「レインズ」に登録してくれない会社はアウト

 

注意点① 「媒介契約」の選択は慎重に

不動産会社に売りたい家の広告を出してもらい、購入希望者を斡旋してもらうための契約を「媒介契約」と呼びます。

 

自力で広く購入希望者を探すのは難しいので、不動産会社の媒介契約は避けることができません。

 

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。

 

ざっくばらんにいえば、専属・専任媒介は強く拘束される契約で、一般媒介が拘束の緩やかな契約です。

 

どの媒介契約にするか悩んでいる方は、専属専任媒介や専任媒介を選択するのがベターでしょう。

 

複数の不動産会社と契約する一般媒介は、「サボる業者」がでてきます。

 

どうしても一般媒介にしたいなら、信頼できない不動産会社しかいないので、不動産会社同士で競争させたいときに利用するといいでしょう。

 

注意点② 専属専任媒介・専任媒介の成否は担当者次第

1つの不動産会社に仲介を任せる専属専任媒介・専任媒介は、やる気のない担当者になってしまうと大変です。

 

積極的な営業が期待されず、売れるのが遅れてしまいます。

 

専属専任媒介は、1週間に1回、専任媒介なら2週間に1回の定期報告をしなければなりません。

 

定期報告を聞いて、いつまでも反応がない場合は、今後の対策を考えるのに良い機会です。

 

不動産会社や担当者を信じることができないと判断したら、契約を解除し他の不動産会社と契約しましょう。

 

不動産会社を変えず、一般媒介に変更し、他の不動産会社とも契約するのも1つの方法です。

 

注意点③ 大手の不動産会社がいいとは限らない

知名度が高い大手不動産会社だと安心だと思う人は、多いのではないでしょうか。

 

たしかに実績が豊富で同時に抱えている顧客も多く、ノウハウも蓄積されているので十分に信用できます。

 

ただあまりにも同時進行している案件が多すぎて、1件1件の対応がおろそかになるケースも実際にあります。

 

また経験が全くない新人を担当につけられることも少なくありません。

 

大手だから絶対に良いというわけではなく、大手には大手の注意点があるのを忘れないようにしてください。

 

注意点④ 「レインズ」に登録してくれない会社はアウト

専属専任媒介にすると、不動産会社のみ閲覧可能な「レインズ」という全国的な業界のデータベースの登録義務があります。

 

レインズはスムーズに売却するためには絶対に必要なのですが、業者の中には登録しない不動産会社がいます。

 

レインズに登録しないのは法令違反になってしまうので、全うな業者であればキチンと登録するでしょう。

 

しかし希に「自社だけで情報を独占したい」とレインズ登録しない会社がいます。

 

レインズは一般人には見られないので掲載しているか確認できませんが、「釘」をさすことはできます。

 

業者に対して「レインズにはちゃんと登録してくれましたか?登録画面を印刷してください」と言ってみてください。

 

レインズに登録するだけの会社もアウト

レインズに登録しても他社からの問い合わせに対して、商談中を理由に依頼した不動産会社が対応しない場合があります。

 

もちろん実際には商談中ではなくて、仲介手数料を他社にとられなくするための方便です。

 

この行為は以前から問題になっており、「紹介拒否」としてレインズ側も禁止規定を設け、対応してきました。

 

しかし対策は全く機能していないのが現状で、現在でも普通に横行している悪質行為です。

 

レインズに登録するだけで広告させない会社もアウト

レインズに登録しても、他社の広告を制限は可能です。これも仲介手数料を独占するための悪質行為です。

 

広告不可には、紙媒体を不可、インターネット上の掲載を不可能、不動産会社の自社サイトだけを許可、ポータルサイトは不可など種類があります。

 

悪質な行為をしていると感づかれないように、反響の出やすいネット広告を禁止し、あまり反響のないチラシだけ許可する場合もあるので注意してください。

 

不動産業者との付き合い方については、「売却を任せて大丈夫な不動産業者とは?失敗しない業者選びのコツ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「不動産会社に関する注意点」をお伝えしました。

 

家の売却を担当する業者に対して注意すべきポイントを、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「売買契約後に関する注意点」です。

 

売買契約後に関する3つの注意点

売買契約後に関する3つの注意点
売買契約が完了しても安心してはいけません。売買契約後にも多くの注意点があります。

 

ケースバイケースなのですべて該当することはなかなかないですが、困難な事態が起きたときに対処できるように把握しておきましょう。

 

先に結論をいいますと、売買契約後に関する注意点は以下の通りです。

売買契約後に関する3つの注意点

  1. 契約破棄はお金がかかる
  2. ローン審査脱落が原因ならノーリスクで白紙解除
  3. 「瑕疵担保責任」がある

 

注意点① 契約破棄はお金がかかる

売買契約を締結すれば、10%前後の契約金が支払われます。

 

何もなければ契約金は、売却代金の一部として扱われ、残金の清算だけで済むでしょう。

 

もし何らかの事情で売り手が契約を解除するときは、売買でもらった契約金を返すだけではすみません。

 

契約金の二倍を支払わないと、契約を解除できません。

 

もし買い主が個人的な都合で契約を解除した場合、売主が支払った契約金を放棄することで契約を解除になります。

 

どちらの立場であっても契約解除すれば、相当な額のお金を損することになるので注意してください。

 

注意点② ローン審査脱落が原因ならノーリスクで白紙解除

不動産は高いので、買主は融資を利用して、購入資金を調達するのが普通です。

 

ローンの利用自体は問題にならないですが、ローン審査には売買契約書を必要とします。

 

つまり先に審査を合格させたあとに売買契約はできないのです。

 

このせいで売買契約後にローン審査に落ちた場合、支払いができなくなる可能性が残ります。

 

審査から脱落した売主に契約どおりに代金を請求するのは、あまりにも酷です。

 

そもそも現実問題として、支払えるだけのお金がないでしょう。

 

このような場合に備えるため、不動産売買契約では特別な制度をもうけています。

 

具体的にはローンの貸し出し審査に落ちたら契約を白紙解除できる「ローン特約」と呼ばれる制度があるのです。

 

ローン特約は一方的に買い手有利な制度で、売り手に何の利点もないです。

 

しかしローン特約をつけないと売買契約の意味がなくなってしまうので、仕方ないと割り切るしかないでしょう。

 

注意点③ 「瑕疵担保責任」がある

瑕疵担保責任とは、売却した家に関する問題(瑕疵)は、買主に引き渡した後も責任を負わないといけない制度です。

 

民法上は、買主が瑕疵を知ってから1年間は売主の責任を追及できます。

 

しかし長期間経過した後も売り手が瑕疵担保責任を負うのはあまりに不利益なので、一般には瑕疵担保責任期間を売買契約で定めます。

 

ちなみに瑕疵担保責任期間を定めても、売主が知っていながら隠していた瑕疵は期間経過後にも責任を免れることはできません。

 

売主は誠実に買主に瑕疵を伝える必要があるので、売買契約前の瑕疵説明は手を抜かないようにしてください。

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まとめ

以上、「家を売却するときの注意点」をテーマとして主に4つの知識を解説してきましたが、いかがでしたか?

 

紹介した4つの知識さえ押さえておけば、家の売却するときに注意すべきポイントはすべて網羅できています。

 

今後、あなたの大切な家を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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