マンション売却 住宅ローン 返済

最終更新日:2017年2月9日

住宅ローン返済のためにマンション売却を検討している方へ

住宅ローン返済のためにマンション売却を検討している方へ
もしあなたが住宅ローンの返済に困っているなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・毎月の返済額がキツイので、もうマンションを売却したい
・残債がまだたくさんあるけど売却できるのか
・返済を滞納していても売却できるのか

何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。

 

問題を解消して住宅ローンから解放されたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンの返済ができない人のためのマンション売却知識を解説していきます。

 

この記事を読むことによって、ローン返済に問題があっても、うまくマンション売却することができますよ

 

記事に書いてある内容を参考にすれば、うまくマンションが売却でき、長年苦しめられたローンから解放されることでしょう。

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そもそもローン残債があるマンションは売却できるのか

そもそもローン残債があるマンションは売却できるのか
多くの人は住宅ローンを利用してマンションを購入します。現金で買う人はごくわずかでしょう。

 

マンションを購入してから20年未満で売却するとなると、必ずと言っていいほど残債が残ります。

 

残債があるマンションは、売却することができるのでしょうか。

 

結論から言うと、売却すること自体は可能性です。しかし一つだけ条件が。

 

マンション購入時に設定された「抵当権」と呼ばれる権利を抹消することができれば、売却することができます

 

抵当権は住宅ローンを貸している銀行が設定しており、カンタンに言えばあなたのマンションを没収できる権利です。

 

月々の支払いが数カ月以上滞ってしまった場合、抵当権を行使させて、あなたをマンションから追い出すことができます。

 

抵当権が設定されているマンションは、あらたな住宅ローンを使うことができません。

 

あなたのマンションを買いたいという人も住宅ローンを使うことになるでしょう。

 

だからこそ、マンションを売却するなら抵当権を外すことが必要不可欠なのです。

 

抵当権を外すためには

あなたのマンションに設定された抵当権を抹消しなれば、マンションは売却できません。

 

ではどうやって抵当権を抹消できるのかというと、ローンをすべて返済するしかないのです。

 

いわゆる「完済」を実現しなければなりません。マンションを売却した後に、コツコツと返済して完済するのではだめです。

 

売却する時に一括で返済することが条件となっています。

 

つまりマンションの売却金額をローンの残債よりも多くしなければ、抵当権は抹消できないのです。

 

仮に1000万円の残債があるなら、売却価格は1000万円以上にすることが最低条件になります。

 

不動産業者に事情を話して、売り出し価格を残債よりも多くしてもらいましょう。

 

もし残債よりも売却価格が下回ってしまった場合、残った返済分は自己資金での一括返済を求められます。

 

ローン返済から逃れたいが故にマンション売却する人が、まとまった自己資金を用意するなんて難しいですよね。

 

ローン返済地獄から解放されるには、なんとしてでも残債より高く売却するほかありません。

 

残債額よりも高く売却するためには

住宅ローン返済地獄から解放されるには、ローン残債額よりも高く売却するしかありません。

 

マンションには相場金額が存在します。残債がおおければ多いほど、相場金額よりも高くなってしまうでしょう。

 

これじゃなかなか売却できません。だからと言って、残債を下回るわけにはいかないので、値下げは厳禁。

 

ここまで読んだ人の中には「もう八方ふさがりじゃないか!」なんて思っている人もいるでしょう。

 

そんな人に残された最後の手段は、ひとつしかありません。

 

広告をたくさんして、多くの人の目に触れるよう努力しましょう。

 

マンション売却は「確率論」です。たくさんの人に知られれば知られるほど、売却される可能性は高まるでしょう。

 

デキる不動産業者ほど「不動産売却は確率論だ」という真理を知っているため、様々な媒体に広告を出稿してくれます。

 

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返済を滞納していても売却できるのか

返済を滞納していても売却できるのか
ここまでは返済が厳しくなっている人向けのマンション売却のコツやポイントを紹介してきました。

 

しかし中には、すでに数カ月返済を滞納してしまっている人もいるでしょう。

 

すでに返済を滞納しているなら、マンション売却の方法も変わってきます。

 

のんびりしていると先述した「抵当権」を行使されてマンションを追い出されてしまいますよ。

 

数カ月滞納しているなら、住宅ローン返済をしている銀行に電話をかけて「任意売却したい」と申し出てください

 

任意売却とは銀行の監修のもと、マンションを売却する方法で、残債が残る金額で売却することを特別に許可されるという特徴があります。

 

つまり残債を完済しなくても、抵当権を抹消してくれる売却方法なのです。

 

「それなら任意売却が最強じゃないか!」と思う人もいるでしょう。

 

しかし基本的には「マンションを没収する手前まで追い込まれた人」だけが使える最終手段ですので要注意。

 

場合によっては追い込まれてなくても使えることもありますが、銀行との交渉が必要ですのであらかじめ覚悟しておきましょう。

 

また任意売却を使うと「ブラックリスト」に掲載されるリスクもあります。

 

今後10年近くはクレジットカードを使ったり、ローンを組んだりすることはできません。

 

軽はずみな気持ちで任意売却を利用せず、追い込まれた人が使う最終手段ということを忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、住宅ローン返済から逃れたい人向けにマンション売却の必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

抵当権の存在によって、残債以上の金額での売却を強いられることを理解いただけたと思います。

 

今後実際にマンションの売却に挑戦するなら、今回紹介した知識を絶対に忘れないようにしてください。

 

忘れず参考にしていただければ、きっとうまく売却できるはずです。

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