家売却 流れ

最終更新日:2017年10月8日

家の売却の流れについてもっと知りたい人へ

家の売却の流れについてもっと知りたい人へ
元・不動産業者である筆者は、何百件のも家の売却に携わってきました。

 

何回も売却業務をこなしているからこそ、今でも家の売却の流れに戸惑う事はないでしょう。

 

しかし不動産業界に関係のない一般の方は、大抵が初めての家売却です。流れを理解している人なんていません。

 

今、自分が何をやっているのかわからないまま、気づいたら売却終了になっている人は多数います。

 

中には自分が大きな損をしている事すら気づいていなかった人もいるほど。全ては事前に家売却の流れを理解していなかったのが原因です。

 

不動産の必須知識である「家が売却される流れ」を知らぬまま、そのまま放置してはいけません。

 

筆者が関わった素人さん達は、「家の売却の流れ」についてこんな悩みや不安、疑問をもっていました。

・仲介で家を売却する流れをもっと理解したい…。 
・個人間で家を売却する流れはどんな手順になるの?   
・買取で家を売却する流れをわかりやすく教えてほしい   
・家を売却する「決済日」の流れを先に知っておきたい

今、「家が売却される流れ」について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

 

そもそも上記のような疑問は、家を売却する人なら必ず行き当たる疑問です。

 

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたの家を上手く売却できず、失敗するかもしれません。

 

そこで今回の記事では上記のような「家が売却される流れ」に関する疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「家が売却される流れ」に関する知識はすべて網羅できます。

 

読み終えた時には、「仲介で家を売却する流れ」「個人間で家を売却する流れ」「買取で家を売却する流れ」をしっかりと理解できているはずです。

 

家売却の最後の関門となる「決済日」の流れについても、明確になっていることでしょう。

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仲介で家を売却する流れ

仲介で家を売却する流れ
まず紹介するのは「仲介で家を売却する流れ」です。

 

不動産仲介業者に売却を依頼した場合、どんな流れになるのか次項よりさっそく紹介していきます。

 

STEP①相場などの情報収集を行う

家を売却したいと考えている方は、実際にどの程度で売れるかどうかを知っておきましょう。

 

間取りや立地条件が近いものを不動産情報サイトや住宅情報誌、チラシなどで探すことによって、相場を調べることが出来ます。

 

相場を知ることによって、売却を検討する際の判断材料の一つになります。

 

ただし、自分で調べるのには意外と時間がかかります。

 

築年数や実際の間取りなど条件によっても価格は大きく変わるため、複数の不動産業者に簡易査定を依頼することで、スムーズに相場を知ることが出来ます。

 

STEP②不動産業者に見積もりを依頼する

査定には「簡易査定」と現地調査を行って正確な価格を出す「訪問調査」の二種類があります。

 

簡易査定は相場を知るためには有益ですが、理論的な査定なので実際の査定額とは不均衡が発生します。

 

その点、訪問調査では実際に不動産会社が現地を確認して、査定をとるため正確な価格を知る事が可能です。

 

また不動産会社によって計算方法が異なる場合があるので、複数の不動産会社に依頼を出しましょう。

 

STEP③不動産業者と媒介契約を結ぶ

実際に不動産売却を実施するためには、不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。

 

売却査定を依頼した不動産業者から「不動産売却に対する媒介契約の連絡」があると思いますので、どの業者に依頼するかどうかを決定しましょう。

 

不動産業者を決定する際に気にする点は、不動産業者が提示した査定価格と不動産売却希望価格が異なるかどうかです。

 

それ以外にも大切なのは、査定の「根拠」の説明と担当者の対応や印象です。

 

これらも媒介契約を結んだ不動産会社を選定する際の参考にしましょう。

 

実際に売却が完了するまで長年の付き合いになるのですから、担当者の優しさや人間性も、不動産の売却を行うために大切な判断要素の一つなります。

 

不動産業者との媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から選択します。

 

どんな媒介契約を選ぶかによって、売却方法そのものが変わります。 重要な選択となるので慎重に検討してください。

 

STEP④家の売却開始

媒介契約の種類と不動産業者によっても異なりますが、媒介契約を締結した会社は様々な方法で広告していきます。

 

自社のホームページに掲載したり、新聞広告などの各種広告媒体に掲載したり、レインズ(不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステム)登録などを行い、宣伝活動を開始します。

 

不動産業者は各広告媒体を見た購入希望者たちと売却する物件の見学をするでしょう。

 

見学が行われる時は不動産業者に一方的に任せるのではなく、整理整頓をするなど、良い印象を持ってもらえる準備をしてください。

 

また長期間にわたって売却ができなかったり、購入希望者から問い合わせがあったりした場合は売却価格の変更を考慮しなければなりません。

 

価格の改正は時期、下落幅ともにタイミングが重要です。 今後の販売計画と共に営業担当者とよく協議してベストなタイミングを探りましょう。

 

STEP⑤売却条件の交渉に応じる

売却条件交渉をしたいという買い手が現れた際、購入希望者が不動産業者と様々な協議がおこなわれます。

 

その際に売却日や希望の購入価格、代金の支払方法等の条件交渉が行われる事があります。

 

納得できる不動産売却になるように、売り主側の希望は不動産業者にしっかりと伝えましょう。

 

STEP⑥売買契約を結ぶ

売却条件で双方納得が行くようならば、売買契約を行う場所と日程の調整、「重要事項説明書」の準備を不動産業者が行います。

 

売買契約締結の前に「隠れた傷に対する対処」、「エアコンなどの設備はどうするか」など具体的な話から、不動産売却に関する様々な約束事を双方の理解が得られるまで説明があります。

 

これらの重要な約束事は、いずれも契約前までに決めておく事が必要です。

 

契約の際は全ての決定事項を確認する程度の覚悟で臨みましょう。

 

双方理解の上で最後に売買契約書を交わせば売買契約の成立です。

 

その後購入者が契約金を支払い、売却者は不動産業者に仲介手数料の半分を支払う必要があります。

 

契約金の基準は売却価格の5%から10%ぐらいになります。

 

STEP⑦不動産の引き渡し

売買契約が締結されれば、抵当権の抹消などを行います。

 

住宅ローン等の残金の返済、抵当権の抹消は売買の決済時(売買残金の受領時)に同時に実施するのが一般的です。

 

その際、抹消書類の準備が必要ですが、基本的に売却を依頼した不動産業者が解決してくれます。

 

売買の決済と同時に鍵を渡して、売買契約はすべて完了されます。

 

また不動産売却で売却利益が発生した場合には所得税、住民税など税金を納めなければなりません。

 

不動産仲介の流れについては、「これからスタートする初心者必見!5分でわかる不動産売却の流れ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

個人間で家を売却する流れ

個人間で家を売却する流れ
ここまででは、「仲介で家を売却する流れ」をお伝えしました。

 

不動産仲介業者を使った場合の売却の流れを理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「個人間で家を売却する流れ」です。

 

「不動産の個人売買」という言葉を聞いて皆さんはどんな事を想像しますか。否定的なイメージが多いはず。

 

一方、「少しでも費用をおさえられる」「取引するのが家族、親戚、友人同士だから問題にならない」などと良い面も考えられます。

 

しかし、これは不動産取引です。中古品や不用品の処分とは次元が違います。

 

もし個人間売買で問題が発生すれば、いわゆる法的な問題に発展する確率が大きくなります。

 

そのような「個人売買にはリスクが存在する」事もぜひ参考にして理解して冷静にチャレンジしてください。

 

この章ではそんな「個人間の不動産取引」に必要な手続きについて説明いたします。

 

STEP①必要書類を用意する

個人間売買を安全に成立するには、まず書類を集める必要があります。

 

どんな書類が必要なのか、紹介していきましょう。

 

売買契約書

絶対必要というわけではありませんが、あって当然なものです。

 

仲介の場合、一般的に販売側の会社が作成する事が多いですが、個人同士の場合は、特に決まりはありません。

 

互いに相談しながら、どちらが用意するか決めましょう。

 

インターネットでも「不動産協会」が無料でひな形が配布しているので、利用するといいでしょう。

 

買った人が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン審査が通らないと購入できません。

 

問題にならないためにも、住宅ローンを受ける事ができない場合は白紙撤回できる特約条項を入れてください。

 

また契約は住宅ローンを申込する前に行いましょう。住宅ローンを受けるには売買契約書が必ず必要です。

 

重要事項説明書

業者を通じて取引するなら、宅地建物取引主任者による「重要事項説明」が必要だと法律で定めています。

 

個人間取引の場合、売り手が会社ではないので重要事項説明書を発行する義務はありません。

 

しかしリスク回避のため、持ち主ができるだけ情報を集めて売主に説明するのがベストです。

 

もし売り手の家を仲介で買っているなら、当時の重要事項説明を参考にしながら作ってみてください。

 

STEP②契約前の最終準備

書類の準備をしたら、売却価格を決定しましょう。これが決まらなければ、実質売買もできません。

 

価格が決まったら契約締結までに不動産取引を管轄する公的機関に相談しましょう。

 

今回の取引するのはお互いに不動産に関する専門知識がない者たちです。

 

公的機関の指導課などに行って、お互いに作った書類とに不備がないかと確認する事をお勧めします。

 

また不動産取引業協会の相談窓口等に相談するのもいいと思います。

 

銀行も相談相手としては相応です。銀行職員は不動産取引には詳しいため、相談を受けてみてください。

 

契約書と重要事項説明内容もお金を貸す方から見ると、担保になる事ですからちゃんとしていないと融資できません。

 

STEP③契約・代金支払い・引き渡し

書類の不備がない事がわかったら、ついに契約です。重要事項説明書と契約書をお互いに読んで捺印しましょう。

 

その後、家の代金を支払って家の所有権を変更します。

 

所有権の変更も自分たちでできますが、あまりにも難易度が高いので司法書士に依頼するのをオススメします。

 

司法書士にまかせておけば、あっさりと所有権の変更を澄ましてくれるはずです。

 

なぜ個人売買より仲介を選ぶのか

ここまで個人間売買の流れを説明してきましたが、思った以上にシンプルな流れでビックリしている人のいるのではないでしょうか。

 

ここまでシンプルで仲介手数料もかからないのに、なぜみんな不動産仲介を選ぶのか疑問ですよね。

 

主な理由は、実際にやってみると面倒で大変だからです。

 

今まで説明した事を相手と呼吸を合わせて速やかに進めるのは難しいです。

 

取引に対する熱意も買い手と売り手の双方が同じとは言えません。

 

相手がする事、スピードなどに不満が出たりするものです。

 

「契約前の調整に喧嘩になって取引を切った」という話もよくあります。

 

また、不動産は高額です。「お金が関わると、人が変わる」とよく言われますが、これは真実です。

 

特に個人同士の売却場合、以前から相手を知っている場合が多く、「知り合いであること」がお互いの壁となってしまいます。

 

知るべき個人間売却の短所

個人間売買のデメリットはこれだけではありません。他にもトラブルがいくつかあります。

 

普段あまり聞かない言葉ですが、不動産売買には「瑕疵担保責任」なるものが存在します。

 

瑕疵担保責任は不動産取引だけのものではないですが、高額になる不動産取引は問題となる場合が多いです。

 

売る際、契約の時点では発見されなかった瑕疵(問題・欠陥・不良)については持ち主側が責任を持ちます。

 

そのため契約時にしっかりした確認を双方に明記しなければ、トラブルに発展する可能性が高いです。

 

個人同士の家売却については、「不動産業者を使わない不動産売却である「個人売買」について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

買取で家を売却する流れ

買取で家を売却する流れ
ここまででは、「個人間で家を売却する流れ」をお伝えしました。

 

個人間で家を売却する時はどのようにして売却していくべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「買取で家を売却する流れ」です。

 

不動産を売却する方法で買取を選択する場合、仲介で売却する時のように専門業者がそこまで多くありません。

 

そのため正しい知識を得る事ができず、買取業者の言葉に騙される可能性が高くなります。

 

しかし買取の知識をつけておくだけでそのリスクを回避する事ができ、より高い金額で不動産の売却をする事ができます。

 

ただ買取の情報をネットで調べてもなかなか見つからなかった人も多いはず。

 

そこでこの章では買取の流れが100%理解できるよう解説する事にしました。

 

今後、買い取りする可能性が少しでもあれば、ぜひ参考にしてみてください

 

そもそも不動産の「買取」とは

買取の流れを説明する前に不動産の「買取」について説明します。

 

専門業者に家を買い取ってもらうのが「買取」です。

 

不用品をリサイクルショップに売るのと性質的には変わりません。

 

買取は「資金調達を最短にしたい」「売れ残りのリスクを回避したい」「他人に売却を知らせたくない」等のニーズをもつ人に向いています。

 

仲介の方が金額が高めに販売できますが、その短所を考慮しても、長所を優先して買取を選ぶ人も多いです。

 

不動産を買取してもらう流れ

ではさっそくあなたの不動産が買取されるまでの一連の流れを説明します。

 

最初に言っておきますが、「仲介」に比べるとかなりシンプルで、「個人売買」よりもカンタンな流れになっています。

 

STEP①買取事情業者の選択

最初に行うのは買取を依頼する業者の選択です。この選択によって買取の結果がほぼ決まります。

 

業者選定は重要な作業であり、最終的に入金される金額に影響を与えるので、最善の注意を払うようにしてください。

 

まずは悪質な業者を選択しないためのポイントを伝えます。

 

広告を出し過ぎている会社は選択しない

すべての会社に該当する事ではありませんが、多くの広告費をだしている会社は避けた方がいいです。

 

避けるべき理由は、広告費用のしわ寄せが買取価格に響く事が多いからです。

 

利益確保のために買い付け金額を減らしています。よく見る会社からといって安易に選択するのはやめましょう。

 

ネット上の評判や噂を確認する

ビジネスには色々な業界があります。あらゆる業界の中でも、特に不動産業界の評判は良くありません。

 

少しでも利益を残すために様々な手を使ってお客さんを陥れようとする業者もいまだに実在します。

 

買取業者も例外ではありません。契約前には、必ずネットで評判を調査する事を肝に銘じてください。

 

信頼できる不動産業者の選び方については、「売却を任せて大丈夫な不動産業者とは?失敗しない業者選びのコツ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

STEP②買取金額の査定をする

依頼する候補が決まると、次は買取金額の査定をする事になりますが、その時まで準備しておくと役に立つことがあります。

 

まず一般的な仲介で売却した時、どの程度で販売されるか知ってください。

 

仲介と買取でどれくらいの金額差がでるのか認識しておく必要があるためです。

 

大抵、通常の仲介売却と比較して6~7割程度になります。

 

良心的なメーカーを決めるためにも、基準となる価格を知っておく事は必須です。

 

もし査定で仲介の6割を下回った金額を提示されれば、その会社とのやり取りは避けてください。

 

STEP③買取金額の決定

査定で問題ない金額を提示されれば、最終買取金額を決定する段階になります。

 

ただ、この時点でも買取金額は前後する可能性があるため、事前に覚悟はしておいてください。

 

最終買取金額を出し渋りする会社も少なくありません。

 

このような状況になった時は、一切の迷いもなく依頼する業者の変更をするようにしてください。

 

いくら担当者がよい人でも、このままだと買取金額を叩かれるかもしれません。

 

ちなみにこの段階で交渉が破裂するのは、買い取り業界では「あるある」ですから気を使わなくても大丈夫です。

 

STEP④家を引き渡す際の条件確認

買い付け金額を決定したら、後は家を引き渡す際の条件確認となります。

 

ここまで無事に行われても、この条件のタイミングで買取破棄になる事もあります。

 

最後の最後であなたに不利な条件を提示する企業も少なくありません、最後まで緊張を緩めずに確認してください。

 

引き渡し条件でよくある問題が「家財道具の処分費用」を請求される事です。

 

「空調設備の放置に対する請求」など何かしらの請求関係がよく問題になります。

 

ほかにもトラブルとなるケースはありますが、上記の内容を確実に確認できたらまず問題ないでしょう。

 

また、手続きが進む事により、起こりうるリスクもあるので注意してください。

 

買い取り希望者は現金が早急に必要になる特殊な事情を抱えています。

 

つまり買い取りそのものをドタキャンされるのです。良質な業者であってもドタキャンは結構あるので要注意です。

 

STEP⑤売買契約を締結

ここまで問題なく進行できたら、次はようやく売買契約の締結ができます。

 

この手続で終了になるので十分に納得する必要があります。最後の最後まで気を抜かないようにしてください。

 

「売却方法は本当に買取でいいのか」「仲介売却の相場と比較」「引き渡し条件の確認」などは絶対再確認です。

 

売買契約書にサインをすれば、もうキャンセルする事が困難になります。

 

各種再確認は必ずするようにしてください。 確認して問題はなければ、契約締結にすすんでOKです。

 

STEP⑥家の売却代金の振り込み

売買契約まで終了したら、後は決められた期日に入金される事を待つだけです。

 

事前に指定された振り込み日の15時ごろに口座を確認してみてください。

 

売買代金がしっかりと入金されているはずです。

 

これで不動産買取の一連の流れは終了です。特に難しい事はなく、理解しやすいのが買取です。

 

本当にリサイクルショップで不用品を売るのと変わりません。

 

時間がちょっとかかる不用品買取だと言っても過言ではないでしょう。

 

家の買取については、「築30年のマンション売却/スムーズに高価買取してもらう方法」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

家売却の最後に行われる「決済日」の流れ

家売却の最後に行われる「決済日」の流れ
ここまででは、「買取で家を売却する流れ」をお伝えしました。

 

「買取」を選択した時時はどう売却されるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「家売却の最後に行われる【決済日】の流れ」です。

 

家の売却の中でもっともわかりにくく、イメージしにくいのが「決済日」です。

 

重要な工程にも関わらず、インターネットの記事でもあまり詳しく書かれていない事ばかり。

 

そこでこの章では家売却の最終段階である「決済日」の流れについて、ポイントを解説します。

 

STEP①司法書士を通じた登記書類の確認

決済が行われる場所は、一般的には買主が住宅ローンを受ける銀行です。

 

銀行の一室を借りて、売り主、買主、不動産会社、司法書士、銀行員が集まって「決済」が開始されます。

 

決済日は銀行の都合上、月末になる事は少なく、中旬ごろに設定されるのが多いです。

 

時間帯としては午前10時ごろが一般的でしょう。

 

みんなが銀行にあつまったら、まずは司法書士を通じた登記書類確認があります。

 

家の所有権を変更する「所有権移転登記」。持ち主が銀行から住宅ローンを受けていたら「抵当権抹消登記」。

 

買い主が銀行から住宅ローンを借りるならば「抵当権設定登記」。

 

このように最大で3回の登記をするための必要書類を司法書士は回収して、確認していきます。

 

決済日の前に司法書士から必要書類の連絡があるはずです。必ず忘れないようにしてください。

 

用意するといっても、持ち主側は「実印」や「身分証」などすぐに用意できるものが多いです。

 

STEP②売買代金の決済

売買契約書を締結する際に支払った契約金の残金を除いたお金を当日の決済で受けます。

 

もし持ち主が住宅ローンを借りるなら、銀行にて決済日に融資が実行されます。

 

まずは買主の銀行口座に銀行から融資金額が入金されます。

 

そして買主の口座から売り手であるあなたの口座に残った代金が振り込みされるのです。

 

残りの代金の入金確認後、買主から持ち主に領収証を発行します。

 

STEP③売主側の住宅ローンの決済

売主の住宅ローンの決済も、当日に実施します。

 

買い主が売主の口座に入れてくれた金額を使って、住宅ローン残債の一括返済手続きをします。

 

住宅ローンの一括返済すれば、抵当権が抹消して売主にマンションを乗り越える事ができます。

 

その際、住宅ローンを借りたときに設定した「抵当権設定契約証書」の解除証明書がないと、抵当権抹消登記ができません。

 

抹消登記については、司法書士に依頼するのが一般的です。

 

後日、司法書士経由で「登記完了済証」などが郵送されてくるので、抵当権抹消登記されているのか必ず確認しましょう。

 

STEP④公租公課などを清算する

公租公課(固定資産税と都市計画税)や管理費、修繕積立金などについては、決済の前日まで持ち主の負担です。

 

決済日以降を買主の負担で、日割り計算するのが一般的です。

 

持ち主は買主からすでに支払った分のお金をもらうようになります。

 

清算金を受け取った場合、売り手は領収証を発行します。

 

STEP⑤書類と鍵の受け渡し

マンションの場合は管理規約の書類、戸建て・マンション共有でエアコン、ガスレンジなどの付帯設備の取扱い説明書などの原本を毎週に渡します。

 

その後、家の鍵を売主に渡す事で、引き渡しが終了します。

 

場合によっては銀行を出たあとに、部屋を一緒に見に行って鍵を渡すケースもあります。

 

STEP⑥不動産業者に仲介手数料を支払う

不動産会社の業務はすべて完了したので、仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払います。

 

売却代金が400万円以上なら「契約価格×3%+6万円」で計算したあとに消費税を加算して払います。

 

売買契約書を締結したとき50%を支払いしていれば、残りの50%を決済日に支払います。

 

仲介手数料については、「不動産売却の仲介手数料とは?支払いタイミングや割引事情をシンプルに解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

STEP⑦司法書士に対する報酬の支給

所有権移転登記、抵当権抹消登記の登記費用と司法書士に報酬額を一括払いします。

 

司法書士に支払いが終われば、決済日は終了となります。

 

ちなみに報酬の支払い方法は、決済日の当日に司法書士が指定する銀行口座に入金するのが一般的です。

 

司法書士の報酬については、「マンション売却にかかる「登記費用」はいくらが妥当?どうすれば安くなる?」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

決済日の流れは意外とシンプル

家を売却する流れの中で最後に行われる「決済日」は1日で完了しなければなりません。

 

だからこそ当日までに事前準備をしておくのが、重要なポイントです。

 

不動産業者から指示があった書類などは、当日まで欠かさずに集めておきましょう。

 

もし家の売却に慣れていない不動産業者なら、手続きが悪くて不便が発生するかもしれません。

 

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不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

また司法書士に依頼すると買主・銀行・不動産に業者に対する日程調整などをしてくれます。

 

場合によっては仲介を依頼した不動産業者にスケジュール調整をしてくれることも。

 

せっかく手数料を支払うのですから、「申し訳ない」なんて思わずにガンガン働いてもらいましょう。

 

決済日については、「一日の流れから司法書士の見つけ方まで!住宅ローン「融資実行日」の全知識」にも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

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まとめ

以上、「家が売却される流れ」をテーマとして主に4つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

この4つの知識さえ押さえておけば、「家が売却される流れ」に関する知識はすべて網羅できています。

 

今後のあなたの家を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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