家売却 ローン 残り

最終更新日:2017年9月10日

ローンの残りがある家を売却する予定の方へ

ローンの残りがある家を売却する予定の方へ
もしあなたがローンの残りがある家を売却する予定なのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・家のローン残債がある時の対策方法を教えて欲しい
・完済できそうにない査定額だったのだけど、大丈夫だろうか…
・ローン完済前の家をスムーズに売却するにはどうすればいい?

住宅ローンの残りがある家を売却するつもりなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次の具体的なステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンの残りがある家を売却する人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、家のローン残債がある時の売却方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、ローン完済前の家をスムーズに売却するための知識は全て理解できているはずです。

 

ローン返済額の残りがある家は売却できるのか

ローン返済額の残りがある家は売却できるのか
「住宅ローン返済額の残りがある家は、売却できない」こんな話を聞いた事はありませんか?

 

仮に2,000万円の返済が残っていて、1,700~1,800万円ぐらいの査定額なら売却できないのでしょうか。

 

結論からいいましょう、残りがあるままでは売却できません。

 

2,000万円の融資が残っている家を1,700~1,800万円で売るなら、差額の300~200万円を現金で準備しなければなりません。

 

実際には売却するための様々な費用(仲介手数料と印紙代など)も必要であるため、さらに数十万~100万円ほど余分に用意しなければならないでしょう。

 

ローンの残りがある家を売れるのは任意売却だけ

住宅ローンの支払いがきつくて売りたいという方なら、巨額の現金を準備することは容易ではありません。

 

このように返済額の残りがあるので売却できずにローンの返済に苦しんでいる方へ推薦するのが「任意売却」です。

 

任意売却はローンを借りた金融機関の同意を受けて、貸し出し金の残りがある不動産を売却する法です。

 

通常、ローンの残りがある家の売却方法は「一般売却」と「任意売却「競売」になります。

 

一般の不動産売却の場合、売却額で得たお金は全て返済し、不足した差額分を現金で支払います。

 

任意売却の場合は債権者の同意を得ているので、残額を残したままでも売却可能です。

 

対象者の生活状況によって支払条件は異なりますが、普通毎月一万円~二万円程度の返済を売却後に続けていくのが普通です。

 

競売の場合は借入先の金融機関の申請により、裁判所によって強制的に売却されます。

 

競売は安値で落札される傾向が強く、巨額の不足分を一括で要求される場合もあります。

 

3つの売却方法の条件を比べると、任意売却がもっとも良心的な方法だと理解いただけると思います。

 

なぜ銀行は「任意売却」に応じてくれるのか

銀行は当然、ローン残債を全額回収したいと思っています。

 

しかし、融資を受けている人が病気や失業などで収入がなくなれば、その人は融資を返済できなくなります。

 

債権者の立場から見ると、貸したお金が戻らなくなるのです。

 

少しでも融資の残りを回収するためには、裁判所に不動産競売を提起しなければなりません。

 

このために債権者も可能なら競売を避けたいと考えています。

 

競売で非常に安い価格で売ることより、任意売却で少しでも高く売って少しでも融資を回収するのがいいと判断しているのです。

 

任意売却は貸し出しを受けている債務者だけでなく、銀行などの債権者にもメリットがある解決方法と言えます。

 

ただ十分にローンを返済できる人が「任意売却したい」と言っても債権者は認めてくれません。

 

最後まで借りた融資は返せそうにない「経済的に厳しい人」だけの救済手段であると理解してください。

 

ローン返済額の残りが出ないように家を売却するには

ローン返済額の残りが出ないように家を売却するには
前章では、ローン返済額の残りがある家は売却できるのかお伝えしました。

 

残りがあると一般的な売却ができず、特殊な方法である「任意売却」を使うしかないと、理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、ローン返済額の残りが出ないように家を売却するためのコツです。

 

ローンの残りがある家は任意売却しかないとお伝えしましたが、任意売却は基本的にローンの支払い額ができない人だけが許される方法です。

 

残念ながら、普通に返済できる人には使えません。

 

しかし普通に払える人でもローンの残りがある家を売却したい人はいるはず。

 

そんな人はローン返済額の残りが出ないように売却しかありません。シンプルにいえば、高く売ればいいのです。

 

有名不動産会社に任せておけばいいと漠然と知っている人もいますが、有名な不動産会社と契約したとして、それだけで高く売れることはありません。

 

むしろ会社の規模は大きくない「地域密着型の会社」の方が、あなたの不動産を高く売ってくれるかもしれません。

 

ほとんどの人はどのように不動産会社を選べばよいのか分からない状態だと思います。

 

ただでさえローンの残りがある家の売却は難易度が高いです。不動産選びに失敗は許されません。

 

この章では家を高く売ってくれる不動産業者の見つけ方はもちろんの事、高く売却するための色々なコツを紹介していきます。

 

高い値段で売りたいなら「一括査定サービス」は必要不可欠

「一括査定サービス」という言葉を聞いたことはありますか?

 

ローンの残りがある家を高く売却するための第一歩として、必要不可欠なサービスです。

 

なぜ一括査定サービスが必要なのか。それはあなたの家に最適な不動産会社を効率的に探すことができるからです。

 

不動産会社なんてどこも同じと考える人も多いかもしれませんが、それは大きな間違い。

 

不動産会社にはマンションが得意な会社もありますし、賃貸がメインの会社や、投資物件専門の会社もあります。

 

企業別に得意分野があり、決して同じではありません。

 

しかし会社のホームページを見ても、かなり不動産取引に慣れた人でない限り、その会社にどんな特徴があるかどうか判断する事は極めて難しいです。

 

そこで活躍するのが不動産一括査定サービスです。

 

皆さんの家を最大限高く売ってくれる不動産会社をアッサリと見つけ出してくれます。

 

無料一括査定サービスはカンタン

一括査定サービスは家の所在地・広さ・築年数・配置などを入力するだけで、その家に適合した不動産会社が自動的に画面に表示されます。

 

不動産取引に不慣れな人でも簡単にふるいにかけることができるのです。

 

家の情報を入力すれば複数の不動産会社が表示されますが、ここで一つに絞ってはいけません。

 

この画面だけではどんな不動産会社がいいかを判別する材料がないので、認知度と勘だけで一ヵ所に絞ることになるからです。

 

せっかく「一括」査定サービスなのですから、これでは非常にもったいないです。

 

必ず2社以上の不動産会社を選択して、複数の会社に査定を依頼しましょう。

 

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額な商品になりますので、信頼できる会社ががいいですよね。


ですので、ランキング基準としては、信頼できる不動産会社が多い、悪徳の不動産会社が参加していない不動産一括査定順に並べています。


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【1都3県の方は朗報】売り手専門のソニー不動産

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査定の「根拠」を比較しよう

それぞれの不動産会社に「なぜこの査定額になったのか」を聞いてみてください。

 

肯定的評価だけでなくマイナス評価もあり、周辺の事例なども交えながら説明する会社の根拠は信頼性が高いと言えます。

 

高い査定額であるものの根拠が不明だったり、周辺の事例が全くない会社なら信用なりません。

 

契約をしたいために査定額を他社より高く出している可能性が高いです。

 

このような場合、実際に売る時には査定額より安い価格設定を提案される可能性もあります。

 

ローンの残りがある家を売却するなら、根拠を詳しく説明する会社を採用した方がいいです。

 

過去の実績を比較する

それぞれの会社に皆さんの地域の売買実績がどれだけあるか聞いてください。

 

「最近2年程度の●●地区の単独住宅売買件数を教えてください」と尋ねるのです。

 

売買件数が多い会社は、皆さんにはとって頼りになる不動産会社です。

 

もしかしたら地場の不動産屋の方が、有名な不動産会社より実績があるかもしれません。

 

実績にはその会社の「購買者を探す力」が現れます。

 

ローンの残りがある家を売却するなら、より多くの人を集めてもらわないといけません。

 

大手企業や中小など「大きさ」だけで選定せずに実績をきちんと見るようにしてください。

 

担当者の選定は重要

!

不動産会社と契約を結ぶと、担当営業とは定期的に連絡を取り交わすことになります。

 

特に不動産の売却が初めての人には、何でも相談できる人柄のセールスマンに良いです。

 

営業社員に今感じている疑問や不安を率直に言ってみてください。ローンの残りがあるけど大丈夫なのか聞くのです。

 

相談について真剣に耳を傾けて、具体的な提案と解決方法を提示するような営業社員なのかを比較してください。

 

もし話をして皆さんがストレスを感じた営業社員なら避けた方がいいです。

 

連絡を取るたびにストレスを感じたら、ローンの残りがある家を売却なんてできません。

 

ストレスなく安心してやり取りできる営業社員かどうかをチェックしてください。

 

部屋を広くしておく

ローンの残りがある家を売却する場合、実際に中を見たいという人から不動産会社を通じて内覧希望の連絡が入ります。

 

内覧をして「欲しい」と思ってくれて初めて売却は成立します。内覧対策は非常に重要です。

 

ローンの残りがある家ですから、今住んでいるはず。居住中の家を売却する際、完全にキレイにすることは難しいです。

 

しかし、実家やトランクルームをフル活用して、荷物を減らすことはできます。

 

荷物を減らすのは、非常に効果的な事なので積極的に行うべきです。

 

はじめて部屋に入った時に受ける第一印象は「広いか狭いか」です。

 

内覧者は事前に配置と広さを想像してきています。 想像したイメージとギャップがあればすぐに「この家はない」と判断するでしょう。

 

反対に実際には狭くても、イメージよりも広いと思わせたらこちらの勝利です。

 

内覧者のテンションも上がり、他の設備にも関心を示すなど、購買意欲が高まって来るでしょう。

 

家中を明るくする

住んでいる当事者は意外と気づきませんが、部屋は全体的に暗いです。

 

親戚や友達のお宅を訪問した時、晴れている昼なのに暗いと感じたことがある人は、多いのではないでしょうか。

 

生活する上でそこまで明るさは必要ありませんが、客観的視点になると明るさは足りないと感じがちなのです。

 

内見する人も例外ではありません。自分たちがやりすぎだと感じるぐらいに明るい状態にしないと、内見者は「暗い」と思ってしまいます。

 

可能であれれば、電球は新しいものに変え、電球が設置できる場所はすべて完備しましょう。

 

昼の内覧であっても、すべての部屋の電気をつけてください。

 

部屋の用途に合わせて電球の種類を変える場合も多いですが、日光が当たらない部屋の場合、今の電球色では内覧者に「暗い」を感じさせる可能性があります。

 

内覧が始まる前に担当営業社員が、照明のタイプを変えた方がいいのか相談して助言を受けてみてください。

 

担当営業社員は不動産のプロなので適切なアドバイスをくれます。その知識を十分に活用するようにしましょう!

 

水回りの掃除をしておく

内見でよくチェックされるのが「水回りのキレイさ」です。

 

自力であれこれやっても、水回りの汚れはうまくとれないものがあります。

 

そんな時はプロのハウスクリーニングを検討してみてください。

 

浴室の相場なら10,000円~20,000円程度、台所の相場なら10,000円~30,000円くらいです。

 

住宅ローンの残りがある家の売却に失敗すれば数百万円もの手出しが発生します。

 

多額の返済金を手出しする事を思えば、掃除費用をケチらない方がいいでしょう。

 

水回りが汚いと「浴室が古いから」という理由で価格引下げの打診がよくあります。

 

住宅ローンの残りがある家にとって多少の値引きも致命的問題になります。

 

値引きされる要素を摘んでおくためにも、水回りの掃除は業者に任せましょう。

 

まとめ

以上、住宅ローンの残りがある家を売却する人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

家のローン残債がある時の売却方法を理解いただけたと思います。

 

ローン完済前の家をスムーズに売却するための知識は、全て把握していただけたのではないでしょうか。

 

もし住宅ローンの残りがある家を売却するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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