家売却 ローン 離婚

最終更新日:2017年9月8日

離婚でローンが残った家を売却しようと考えている方へ

離婚でローンが残った家を売却しようと考えている方へ
もしあなたが離婚で家を売却しようと検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・まだ家のローンが残っているけど、売却できるのだろうか…
・あまりパートナーと話したくないのだけど、サクッと売却する方法はない?
・離婚後に後腐れがないよう、家を売却したいのだけど、どうすればいい?

離婚でローンが残った家を売却しようとしているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、離婚でローンが残った家を売却するなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、家のローンが残った状態で家を売却する方法がわかりますよ!

 

離婚後にトラブルを残さない売却方法もわかるので、後腐れなく離婚したい人には必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読んだ頃には、離婚時の不動産売却で悩む事はもうなくなっている事でしょう。

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離婚をしたら家のローンをどう処理すればいいのか

離婚をしたら家のローンをどう処理すればいいのか
離婚をしたら「財産分割」で戦う場合が多いです。 特に家は現金と株式と異なるので、その分類法が難しいです。

 

権利関係や評価が複雑で注意しなければならない点が多いので注意が必要になります。

 

住宅ローンが残った家も、財産分与の対象となります。

 

具体的にどのようなケースになるのか次項より詳細をお伝えしていきます。

 

夫が主名義で妻が連帯保証人の場合

多くの場合、住宅ローンは夫の名義で、妻が連帯保証人になっています。

 

離婚後は解決金として住宅ローンは夫が出して、妻が住むのを継続するでしょう。

 

ただ夫が住宅ローンを支払う約束をしても、病気・解雇などで支払いしない可能性があります。

 

その場合、妻が連帯保証人になっていれば、ローンの支払い義務が出ます。

 

連帯保証人は金融機関との契約であるため、簡単に変更できないので注意してください。

 

解決方法としては、家の名義を妻に変えて、住宅ローンも妻の名義での借り換えするのがいいでしょう。

 

ただ、妻に一定の収入がなければ、住宅ローンを受ける事ができないのがネックです。

 

もし夫が住宅ローンを支払う意思がない場合、夫と賃貸借契約を結び、残りの返済を家賃として出す方法です。

 

ただ、返済期間の名義変更は、金融機関の同意が必要なので要注意。

 

夫がそのまま支払いをする場合も、妻が連帯保証人の場合は夫に返済能力がなくなった時に妻に返済義務が残ります。

 

住宅ローンが残っていなければ、賃貸借契約を結べば妻でも夫でも住む事は可能です。

 

しかし残債が残っているなら、一括返済しなければ、お互いの問題だけでなく金融機関にも迷惑をかけるでしょう。

 

家が夫婦共同名義の場合

夫と妻が一つの家を共有に持っている場合もあります。

 

どちらかが返済をしても住宅ローンが残っている場合は、連帯保証人の義務は残るので注意してください。

 

住宅ローンが残っていれば、婚姻関係がなくなっても、金融機関との相互関係はなくなりません。

 

離婚してお互いに新しい出発をするためにも売却するのがベストでしょう。

 

ローンがある家を離婚時に売却するなら確認すべきポイント

ローンがある家を離婚時に売却するなら確認すべきポイント
前章では、離婚をしたら家のローンをどう処理すればいいのかお伝えしました。

 

家の権利状態によって処理方法が変わってくると、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、ローンがある家を離婚時に売却するなら確認すべきポイントです。

 

離婚で家の売却をするなら、まず準備・確認しなければならない事があります。

 

家について決定をする前に、状況がどうなっているのか確実に調査する必要があります。

 

そのデータをもとに、売却方針を考えなければなりません。具体的に注意しなければならない点を挙げていきましょう。

 

まず家は誰の名義になっているか知るために、法務局で不動産登記簿謄本を取得してください。

 

どのような担保が設定されているかも確認します。その後、家の売却価格を調査します。

 

複数の不動産会社に事情を説明して、客観的に納得できる価格を知っておきましょう。

 

最終的に売却しなければならないかどうか、売却しない場合はどうするかなどの指針となります。

 

住宅ローンの契約書を確認して、残債の額や誰が借金をしているのか、誰が連帯保証人か確認してください。

 

初期の契約に変更されている場合もあるので、契約書類一式で確認する必要があります。

 

購入したときに準備した契約金の内訳も重要です。

 

夫と妻のどちらが準備したのか、親からもらった場合などはどちらが受け取ったかどうかを明確にしましょう。

 

財産分割に該当する期間も確認してください。

 

財産分与は婚姻生活中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配する事です。

 

対象期間は、結婚した日から別居した日付までとなっています。

 

残債が超過している場合の対処法

状況確認の中でも重要なのは、融資の残債状況です。

 

アンダーローンやオーバーローンで状況は大きく変わります。 それぞれの場合の解決策を見ていきましょう。

 

アンダーローンは家を売ると、住宅ローンが完済できる残債状況です。

 

つまり、住宅の価値を超える売却金額になればアンダーローンになります。

 

売却する事で利益が出るので、その利益を「財産分割」で夫婦に分ける事ができます。

 

一方、オーバーローンは家を売っても住宅ローンの残債を返済できない残債状況です。

 

残債よりも家の売却額が小さいので、家を売ってもローンが残ります。抵当権が残るので、売却は難しいです。

 

離婚する夫婦どちらか一方が、残った住宅ローンを支払う事となります。どちらが払うかでもめる事が多いです。

 

離婚とオーバーローンは相性が悪い

先に紹介したように離婚の際に住宅ローン問題を回避するためには、離婚前に住宅ローンの返済について十分に議論する事が重要です。

 

住宅ローンの問題を残さずに離婚したい人は少なくないと思います。

 

そこで問題になるのは、オーバーローンによって売却後も残債が残っている場合です。

 

もし家を売って住宅ローンが完済するなら問題になり難いです。売却して残った金を夫と妻で分割するだけですから。

 

一方、家を売ってもローンが残ってしまう場合は、簡単ではないです。

 

家を売った後も、融資が残るので誰がどのように支払うべきか鮮明にする必要があります。

 

自分の金で一括弁済できるなら問題ないですが、できない場合は問題ありです。

 

そもそも住宅ローン残債が残っている状態では、家を売却し終える事も難しいです。

 

このような事態になってしまったら後はもう「任意売却」に頼る他ないでしょう。

 

ローンが残る家を離婚時に売却するなら「任意売却」しかない

ローンが残る家を離婚時に売却するなら「任意売却」しかない
前章では、ローンがある家を離婚時に売却する際に必ず確認すべきポイントをお伝えしました。

 

売却後に残債が残っているかどうかで問題の深刻さが変わると、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、離婚時のローン処理で活躍するだろう「任意売却」について。

 

売却額が残債を上回れば、一般的な不動産売却が可能になり、何も問題ありません。

 

名義や連帯保証人が誰かに関係なく、売却代金で融資金を一括返済するだけです。

 

ただ、残債より高い価格で家を売却する事はなかなかないです。

 

オーバーローンのせいで離婚後も融資名義人は借金をして行かなければなりません。

 

支障なしに支払っていけば問題ありませんが、もしも滞納すればローンを借りた金融機関には一括返済しを求められます。

 

それができなければ、担保となっている家が競売に移るリスクもあります。

 

そんな場合は、「任意売却」を選択するしかないでしょう。

 

任意売却はオーバーローンのせいで売却後も債務超過状態になり、近いうちに支障を来たす恐れがある方が使うべき売却方法です。

 

売却できずに融資を滞納したまま、そのままにしておけば強制的な競売になる事は確かです。

 

離婚しても競売だけは避けたい人、離婚後に家の問題を引きずりたくない人は「救済措置」である任意売却を利用しましょう。

 

任意売却の長所と短所

任意売却の長所は市場価格に近い高額で売却が可能な点です。

 

より多くの金額を返済に充当できるので残債の軽減にも効果が高いです。

 

当事者が任意売却にかかるお金を出す必要がないのも利点でしょう。支出費用がゼロで任意売却可能です。

 

任意売却で発生する費用(=仲介手数料)は、売却した費用から充当するため当事者がお金を負担する必要はありません。

 

近くに知られずに安心して売却できるのも魅力です。

 

競売のように融資を延滞した事や、家を売却した理由と経緯を近くに知られないのも精神的なメリットです。

 

では任意売却のデメリットはどうでしょうか。

 

任意売却は一般的な家の売却と違って、様々な手続・交渉力はもちろん、忍耐力など精神的なタフさも要求されます。

 

当事者が一連の交渉に臨むのは難しいでしょう。

 

任意売却を成功させるためには、交渉力と実績を兼備したプロの任意売却コンサルタントや不動産会社に見つけなければなりません。

 

また任意売却をすると、個人信用情報(=ブラックリスト)に掲載されてしまいます。

 

一定期間は、金融機関からの借入れが難しくなるのを覚悟しておいてください。

 

離婚時における任意売却後の返済方式

任意売却後に残債を返す方法は、債権者である銀行と保証会社との協議で決定されます。

 

債権者は債務者に高額の返済額を強く勧誘しても、回収が難しい事を知っているので無理な要求はしてきません。

 

債務者の都合に合わせた支払方法の見直しと変更や減額に、ある程度肯定的に応じます。

 

真摯な対応をする債務者には、ローンの返済が早く終わるよう便宜を図ってくれる場合もまれにあります。

 

ローンが残る家を離婚時にうまく処理する秘訣

ローンが残る家を離婚時にうまく処理する秘訣
前章では、ローンがある家を離婚時に売却する方法「任意売却」の詳細をお伝えしました。

 

売却後に残債が残りそうなら任意売却を選択するほかないと、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

最後にお伝えするのは、ローンが残る家を離婚時にうまく処理する秘訣について。

 

結論からいいましょう。ローンが残る家を離婚時にうまく処理したいなら、離婚前の「協議」がもっとも大事です。

 

離婚経験者らは協議をないがしろにしてしまうと、離婚後もストレスを経験すると口をそろえて言っています。

 

離婚を協議している時は元・パートナーとあまり話をしたくはないでしょう。

 

なるべくなら最小限の会話で全てを終わらせたいと思っているはず。

 

場合によっては第三者に間に入って欲しいとまで考えているのではないでしょうか。

 

離婚は精神的にも大変なタイミングですが、協議をないがしろにすると大事なお金や家の問題は放置する事になってしまいます。

 

離婚前に夫婦で論議して、住宅ローンに関係する問題を先送りしないようにしてください。

 

きちんと協議をすればするほど、離婚後のトラブルを減らす事ができます。

 

たしかに離婚のタイミングは、当事者だけでは解決しにくい事もあるでしょう。

 

どうしても二人で話ができないのであれば、弁護士や司法書士を間にいれるのもアリです。

 

二人では話す事ができなかった深い話がスムーズに行えるきっかけになるかもしれません。

 

任意売却を行うなら、銀行や不動産業者を第三者に入れる選択肢もあります。

 

不動産業者も銀行も慣れているので、快く快諾してくれるはずです。

 

どんな手段を使ってでも、協議だけはしっかりと行いましょう。回避しては絶対にだめです。

 

離婚後に何かトラブルを発生させないためと考えて、ひと踏ん張りするべきなのです。

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まとめ

以上、離婚でローンが残った家を売却するなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

家のローンが残った状態で家を売却する方法を理解いただけたと思います。

 

離婚後にトラブルを残さない売却方法も紹介したので、後腐れなく離婚したい人の役にも立てたのではないでしょうか。

 

もし今後家を売却するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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