家売却 ローン 離婚

最終更新日:2018年1月26日

離婚でローンがある家を売却する方法を完全解説

離婚でローンがある家を売却する方法を完全解説
離婚でローンがある家を売却するつもりの人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・ローンがある家を離婚時に売却するには、どんな方法をとればいい?
・ローンの残る家を売却するために、離婚前に準備すべきことを知りたい
・離婚でローンが残った家を売るなら、任意売却しかないって本当?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、離婚でローンがある家を売却しようとしてはいけません。

 

離婚がきっかけとはいえ、ローンがある家を売却するなら、お互いが納得いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「離婚でローンがある家を売却する方法」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「離婚でローンがある家を売却する方法」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「ローンがある家を離婚時に売却する際のケース別対処法」
  • 「ローンの残る家を売却するために離婚前に準備すべきこと」
  • 「離婚で膨大なローンが残る家を売るなら任意売却しかない」
  • 「離婚でローンがある家を売却する際の特殊な対処方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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ローンがある家を離婚時に売却する際のケース別対処法

ローンがある家を離婚時に売却する際のケース別対処法
離婚によって財産は分配されます。しかしお金や株と比較して「不動産」は簡単に分配できません。

 

権利関係や評価がややこしくて気を付けなければならない点がたくさんあるのです。

 

また当然ながら住宅ローンが片付いていない不動産も財産分与の対象になるので注意が必要です。

 

夫名義のローンがある家を売却せずに離婚後は妻が住み続ける場合

1番多いケースは、住宅ローンは旦那さん名義、奥さんが連帯保証人となっている場合です。

 

住宅ローンは旦那さんが債務者、奥さんが連帯保証人で、離婚後は旦那さんが支払い、奥さんが住みつづけます。

 

ただ問題として旦那さんが住宅ローンを支払い続ける保証をしても、病気や解雇などで支払い不能になる可能性があります。

 

その場合、奥さんが連帯保証人になっていたら、残債を払う責務が生じてしまうでしょう。

 

また連帯保証人は銀行との契約なので、簡単に変えられないのも問題です。

 

解決方法としては不動産の名義を奥さんに変えて、住宅ローンも奥さんの名義で借り換えます。

 

ただし、奥さんに一定の収入がなければ住宅ローンを利用することができないので注意しなければいけません。。

 

またローン返済期間中の名義を変えることは、金融機関の同意が必要なのも重要です。

 

ローンを完済したときに所有権変更の約束をする可能ですが、その前に命を落とした場合は相続人のものになるので注意です。

 

また旦那さんが今のまま暮らし続ける場合も、奥さんが連帯保証人の場合なら留意すべき点があります。

 

具体的には旦那さんに返済能力が無くなった場合に、奥さんに返済義務が残ってしまうのです。

 

住宅ローンが残っていないと、使用許諾を結べば、奥さんなり旦那さんなりが住み続けることは可能です。

 

しかし住宅ローンが残存しているケースだと、残債を一括返済できない場合、銀行が介入してくるので注意しましょう。

 

離婚で夫妻共有名義のローンがある家を売却する場合

夫と妻が一つの不動産を同名義で持っているケースがあります。

 

どちらかが残債を払い込んで残りの人の名義に変更しても、住宅ローンが残っているケースだと連帯保証人の義務は残ります。

 

住宅ローンが残っていれば、結婚関係がなくなっても、銀行との返済関係は消失しません。

 

だからこそ、離婚してお互いに再出発をするためにも売り払ったほうが後々の問題が発生しにくいです。

 

ここまでは、「ローンがある家を離婚時に売却する際のケース別対処法」をお伝えしました。

 

ローンがある家を離婚時に売却する方法は、状況に応じて変わってくることを、理解していただけたと思います。

 

ただしローンがある家のケース別対処法だけを理解しても、実戦では役に立ちません。

 

ローンの残る家を売却するために、離婚前に用意すべきことを理解しないと、実際の現場では通用しないでしょう。

 

そこで次は「ローンの残る家を売却するために離婚前に準備すべきこと」について紹介していきます。

 

ローンの残る家を売却するために離婚前に準備すべきこと

実際に家を売却し、財産分配をするには何からスタートすればいいのでしょうか。

 

不動産について、幾つもの取り決めをする前に,現状がどの様になっているかしっかりリサーチする必要があります。

 

離婚で売却するローンがある家の権利や価格をチェック

売却する予定の不動産は誰の名義と化しているのか、法務局を介して不動産の登記簿謄本を調達し調べます。

 

その際、抵当権が組み込まれているのかもチェックしてください。

 

また不動産の価格についてチェックしておきます。

 

複数の不動産会社に見積もりをしてもらい、客観的に満足できる価格を知っておきましょう。

 

売却すべきか否か、売却しないとすればどうするかなどのガイドラインになります。

 

さらに住宅ローンの契約書をチェックして,残債の額や誰が債務を背負っているか、誰が連帯保証人かをチェックします。

 

当初の契約から改定されている場合もあるため,契約書類一式でチェックする必要があるでしょう。

 

さらにお金は夫と妻のどちらが準備したか、親からもらった場合などは、どちらが入手したかを明確にしておきます。

 

また財産分与の対象となる期間も重要です。

 

財産分与は、婚姻生活中に二人で協力して築いた財産を,別れの際にひとりひとりの貢献度に伴って分配することです。

 

対象になる期間は婚姻した日から別居した日に至るまでです。また別れてから2年間は財産分与請求が出来ます。

 

離婚で家を売却するならオーバーローンに要注意

現状の確認のなかでも一番大事なのは、ローンの残債です。

 

アンダーローンまたはオーバーローンかで事態は大きく変わります。それぞれの場合の解決法をみていきましょう。

 

ローン残債より住宅の価値が越える査定結果であれば「アンダーローン」と称し、売却することで儲けが出ます。

 

その利益を「財産分与」として二人で分けることが可能です。

 

一方、住宅ローンの残債に比べて、不動産の売却額が少ない場合を「オーバーローン」といいます。

 

オーバーローンでは、家を販売してもローンが残存してしまうため、抵当権を処理できず販売は不可能です。

 

離婚する夫婦もしくは二人のうち一人が、住宅ローンを返済し続けていくことになります。

 

オーバーローンについては、当サイトの過去記事である「オーバーローン状態のマンション売却のデメリットとその解決方法」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

離婚でローンが残る家を売るあら「任意売却」も検討する

通常は離婚などの背景で、住宅ローンが払えなくなったケースになると大変です。

 

銀行の担保になっている不動産を押収したうえで、競売を実行することになるでしょう。

 

金融機関も競売にすると、手間と日数がかかるうえに市場価格よりかなりダウンするのが分かっています。

 

だからこそ、早めに銀行に相談して「任意売却」という方法を許可されるようにしてください。

 

任意売却については、かなりの専門的な知識が必要になるので、次章にあらためて紹介していきます。

 

離婚で膨大なローンが残る家を売るなら任意売却しかない

離婚で膨大なローンが残る家を売るなら任意売却しかない
「任意売却」というのは、住宅ローンを契約した債権者と金融機関が交渉して行う売却方法です。

 

シンプルにいえば、返済できない住宅ローンを残した状況で、抵当権を解除してもらう手法です。

 

離婚でローンが残る家を売る時の「任意売却」採用の判断ポイント

売却する場合、住宅がどれほどの金額で売却できるかによってローン残高の対処の仕方が異なります。

 

仮に査定額が残債額をオーバーするのであれば、通常の不動産売却が可能なので問題ありません。

 

残債も名義や連帯保証人が誰だとしても関係なく、売却費用でローンを一括支払いするだけです。

 

ただし、残債をオーバーする価格で不動産を売却できることは、滅多にありません。

 

逆に最も多いのが、住居の査定額が残債額より低くなるケースです。

 

家を売却しても残債の一括返済が困難になります。

 

ローンの利用規約上、残債が残ったまま譲渡することはできないので、売却行為ができません。

 

そうなると離婚したとしても、ローン名義人は借金を納め続けていく必要があるでしょう。

 

滞りなく払っていければ構いませんが、もしも滞納してしまうと困難を伴います。

 

住宅ローンを貸している銀行から一括返済を迫られ、不可能だったら担保の住宅が競売出品されます。

 

しかし、一般的な売却ができなくても、ご安心を。そんなときのために任意売却という方法があります。

 

ローンの返済の目処が立たない方やすでに煮詰まっている方、債務超過の方はベストな解決法です。

 

また近いうちに返済ができそうにない方にとっても、想定すべき選択肢と言えるでしょう。

 

売れないままローンを滞納していると、近い将来に競売になるのは明らかです。

 

「離婚しても競売だけはイヤ」という方の救済措置として任意売却があるので、使わない手はありません。

 

離婚前に知るべきローンが残る家を任意売却する利点と欠点

任意売却のメリットは、マーケット価格に近い高額で売却が出来ることです。

 

より多くの金額を返済に回すことが出来る上に、残債のダウンにもつながります。

 

また当事者が任意売却に掛かるコストを出す必要がない点も魅力です。

 

任意売却で発生するコスト(仲介手数料など)は原則として売却した費用でカバーします。

 

当事者がお金を負担することは不要です。さらに残債の処理における支払いが軽くなる点も魅力です。

 

柔軟な対応ができる任意売却のケースでは、ローン負担額の緩和や残債の圧縮が望めます。

 

最後になりますが、自宅近辺に知れ渡らず安心して取引出来るのも大きなポイントです。

 

ローンを滞納していることや家を明け渡すことになった理由が、近所に知られないことは大きな精神的メリットでしょう。

 

離婚でローンが残る家を任意売却するデメリット

任意売却は一般的な不動産売買とは違って、様々な手続きにプラスして精神的なタフさも必要です。

 

だからこそ、当事者が一連の交渉を受け入れることは難しいと言わざるをえません。

 

任意売却を成功させることを望むなら、交渉力と実績をあわせ持つプロの不動産会社に委託するべきでしょう。

 

また、任意売却すると「ブラックリスト」にあなたの名前が載ってしまいます。

 

一定期間は金融機関での借金が難しくなることを覚悟しておいてください。

 

任意売却にすると離婚前に家のローン圧縮できる

基本的に、任意売却後の残債を支払う方法は、債権者である保証会社との交渉で決まります。

 

債権者は、債務者に高額の返済額を無理強いしても集金が見込めないことを知っています。

 

ローン名義人が破産申告すれば元も子もないので、そこまで追い詰めるわけにはいかないのです。

 

だからこそ、債務者がスムーズに払える返済可能な金額を、月々分割返済にするケースが多いでしょう。

 

さらに債権者である保証会社は、債務者の支払い方法の訂正や変更、減額にかなり積極的に応じてくれます。

 

債権者である保証会社によっては、かなり譲歩したお手頃価格での一括払いを提案することもあるでしょう。

 

その結果、債務者はローンの返済がスピーディーに終わるようになる事例も珍しくありません。

 

任意売却にすると「買い戻し」ができる

買い戻しとは、自宅を放棄した後に住み続けることが可能な方法のことです。

 

肉親や近しい親族の方等に、離婚が原因でローン破たんをした家を任意売却として一旦購入してもらいます。

 

名義は買い主のものになるので、そのあとは買い取ってくれた方に賃料を支払っていく体裁になるでしょう。

 

どうしても自宅を引っ越したくない方、理解や援助をしてもらえる身内・親戚がいらっしゃる方にはピッタリの方法です。

 

任意売却なら「リースバック」も可能

離婚してもこれまでと同様に家に居続けたい人は多いです。

 

しかし先述した買い戻しをしたいけれども、身内や親せきが居ない人もいるでしょう。

 

もしくは身内にはリスクをかけたくない人も少なくないはずです。そんな時は任意売却でリースバックしましょう。

 

肉親や親族ではない赤の他人に一旦、自宅を売り払い、それ以降は賃貸物件にします。

 

リースバックについては、当サイトの過去記事である「ノーリスクの土地活用?「リースバック」を使いこなすための全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

ここまでは、「離婚で膨大なローンが残る家を売るなら任意売却しかない」とお伝えしました。

 

高額のローンが残る家を、離婚がきっかけで売るなら任意売却がベストだと、理解していただけたと思います。

 

ただ、ここまで紹介した膨大なローンが残る家を売却する方法は、非常に基本的な方法です。

 

実際の現場で応用を利かせるためには、離婚時の家売却に関する特殊な対処方法も理解しておくべきです。

 

そこで次は「離婚でローンがある家を売却する際の特殊な対処方法」について紹介していきます。

 

離婚でローンがある家を売却する際の特殊な対処方法

離婚でローンがある家を売却する際の特殊な対処方法
ここまでは離婚時の売却で、よく行われる方法を紹介しました。

 

しかし念のため、他にも色々な方法が知りたいと思っていませんか?

 

そこでこの章では、これまで紹介してきたベーシックな方法とちょっと毛色が違う方法を紹介していきます。

 

今回紹介する方法は「離婚前に売却」と「賃貸物件に変更」です。

 

離婚前にローンがある家を売却する

どちらかが住み続けるという方法もありますが、ローン残債があるなら、離婚前に売ってしまうのもアリです。

 

わかりやすさを追求するのであれば、離婚が成立する前に売却を完了させる方が良いです。

 

なぜかというと、離婚して元夫(もしくは元妻)とコンタクトが取れなくなるケースもあるからです。

 

悪質な場合は、わざわざ行方をくらますというケースも実際にあります。

 

不動産が共有名義になっているケースだと、相方とコンタクトが取れないと売ること自体が困難を伴います。

 

売却の際には名義をもつ人全員の同意が必要なので、連絡が取れるうちに売却してしまうと後々のトラブルがありません。

 

妻が連帯保証人の場合の対処法

旦那さん名義でローンを組んで、奥さんが保証人に設定されるケースは非常に多いです。

 

家を精算せず、万が一旦那さんの返済が滞ると必ず連帯保証人の奥さんに連絡があり、代わりに支払いを要求されます。

 

離婚して夫婦関係が解消できても、融資は銀行との契約になるので連帯保証は残ったまま。ということになるのです。

 

連帯保証人から脱出するにはローンを完済するか、他に連帯保証人を設定するしか手段がありません。

 

もし代わりに連帯保証人になり代わってくれる人がいても、銀行がそれを受け入れてくれるわけではないのです。

 

むしろ、新しい連帯保証人を許可してもらえないケースが多いでしょう。

 

実際に定年退職していてローンを組めない状況になるため、連帯保証人を新たにつけるのはほぼ不可能です。

 

他に保証人になってくれそうな人もいないですし、もう完済するしか手立てがないという状況になるでしょう。

 

住宅ローンを他の銀行で借り替えて、新たに連帯保証人を用意する方法もあります。

 

しかしこれも保証人になれる人を探し出す必要があるので、年齢などの状況よっては難しいです。

 

このようなリスクが多大にあるため、離婚が決まったのであれば早い段階で売却に着手すべきでしょう。

 

離婚時にローンがある家を売却せずに賃貸する

最初に査定をオーダーした不動産業者の査定額が低く、ローン完済できる金額でないということもあるでしょう。

 

そうなった時に役に立つのが「賃貸」という選択肢です。

 

ただ、転勤などやむを得ない場合ならまだしも、離婚が理由であるなら、金融機関から認可されない可能性が高いです。

 

認めてもらえるケースの方が少ないと言っても過言ではないでしょう。

 

また、もし認可されたとしてもローンは返済し続けないといけないので、誰が返済をしていくのかはハッキリすべきです。

 

ただ結果的に賃料が入るので、一時的な支払い(=前払い)になるので、そこまでもめることはないでしょう。

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まとめ

以上、「離婚でローンがある家を売却する方法」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「離婚でローンがある家を売却する方法」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、離婚でローンがある家を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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