家売却 認知症

最終更新日:2018年2月1日

「認知症の親の家売却」に関する知識を全て解説

「認知症の親の家売却」に関する知識を全て解説
「認知症の親の家売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・認知症の親名義の家を売却する方法を知りたい
・「成年後見制度」について、わかりやすく説明してほしい
・認知症の親の家をスムーズに売却するにはどうすればいい?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「認知症の親の家売却」に挑戦しようとしてはいけません。

 

認知症の親の家売却に必要な知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかく認知症の親の家売却に挑戦するのであれば、自分が納得いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「認知症の親の家売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「認知症の親の家売却」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「認知症の親名義の家を売却する方法」
  • 「認知症の方の家を売却するための”成年後見制度”とは」
  • 「認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点」
  • 「認知症の親の家をスムーズに売却するたった1つのコツ」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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認知症の親名義の家を売却する3つの方法

認知症の親名義の家を売却する3つの方法
認知症の親の家を売却する前にまずは、親の家を売却する方法について解説します。

 

基本となる行為なので、しっかり覚えておきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

認知症の親名義の家を売却する方法

  1. 基本的には親の同席がないと売却できない
  2. 名義変更は売却したあとにすべき
  3. 親が認知症になれば特殊な制度が必要になる

たとえ子供であっても、不動産の売却は基本的に名義人本人による売買が基本になります。

 

そのため、親名義の不動産を売り渡すときには要注意です。

 

子供が親の代理人として不動産を売り渡すという方法になります。

 

ちなみに子供が親の代理の役割を担うとき、親の実印・親の住民票・親の身分証が必要です。

 

上記の書類や証明書が用意できれば「委任状」を作成することができます。

 

委任状があれば、親の代行者として不動産を売却することも可能です。

 

委任状については、当サイトの過去記事である「第三者に任せられる?不動産売却における委任状について解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

基本的には親の同席がないと売却できない

委任状によって不動産を売り渡すときにも、「親の同席」が求められることが多いです。

 

親に限らず「委任状取引」のケースでは、名義人と不動産会社と一度は顔を合わせます。

 

なぜなら、不動産会社という立場でも、名義人の「意思」を確認したいからです。

 

法的には委任状があれば名義人は同席することがなくても問題ありません。

 

しかし取引が完了後に名義人が「販売を許可していない」のようなトラブルがあります。

 

このようなトラブルを防ぐために、1回位は顔を合わせるというワケです。

 

名義変更は売却したあとにすべき

前項のように委任状がしっかりと用意できれば不動産の売却は可能です。

 

親から子供へ名義変更すれば子供が名義人となってくれるため、よりスムーズに売却できます。

 

ただ、親から子へ名義変更するケースだと、注意すべき点があります。

 

実は特段理由がない限りは「贈与」と見なされてしまうのです。

 

不動産の価値は数千万円程度の価額になってしまうため、贈与税も100万円単位になります。

 

そのため、名義変更してから売却という選択肢は現実的ではありません。

 

親が認知症になれば特殊な制度が必要になる

親が認知症などになり、間違いのない判断や意思決定ができない状態の場合もあるでしょう。

 

そうなれば、前項で解説した売却方法とはすこし異なってくるのです。

 

親が認知症などの状態になったケースでは、「成年後見人制度」を利用しけかればいけません。

 

つまり、名義人に代わり子供が不動産を売りに出す流れが一般的なのです。

 

ここまでは、「認知症の親名義の家を売却する方法」をお伝えしました。

 

認知症の親名義の家を売却するにはどうすればいいのか、理解していただけたと思います。

 

ただし先ほど紹介した「成年後見制度」については、まだハッキリとはわからないでしょう。

 

そこで次は「認知症の方の家を売却するための”成年後見制度”とは」を紹介していきます。

 

認知症の方の家を売却するための「成年後見制度」とは

認知症の方の家を売却するための「成年後見制度」とは
まず重要なのは親自身が取り引きできる状態にあるかどうかです。

 

当然、所有者が親であるため、売りに出すなら、本人に売却する意思があるかが重要です。

 

また契約をするのに必要な思考力があるかが重要なポイントになります。

 

ここでいう思考力とは「物事を見極めるのに必要な能力」をさしています。

 

身体的能力については、ハッキリ言って関係ありません。

 

字が書けなかったりしても、契約事実を把握することができるならOKです。

 

また何かしらの方法で意思表示が可能になるなら、契約することはできます。

 

反対に精神障害や認知症などのために状況把握に必要な力が鈍くなっているなら要注意です。

 

契約に支障が出る場合があるので、第三者による支援が必要になるのです。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

認知症の方の家を売却するための「成年後見制度」とは

  1. 認知症の親の判断能力に問題がある場合の処理方法
  2. 成年後見制度を利用する意義と効果

 

認知症の親の判断能力に問題がある場合の処理方法

法律で自分がした行為の結果を把握できる能力を法律用語で「意思能力」と言います。

 

意思能力がしっかりと確認できない状態でした契約は無効化されています。

 

例えば、重症の認知症(判断能力を持ち合わせていない状態)での契約をしたとしましょう。

 

その後に契約が無効とされる懸念があるので、契約をできません。

 

実務では不動産屋や司法書士が、じかに本人に会って、判断能力の有無を確認します。

 

「親が契約をできないなら、委任状を用意して契約をすれば、問題はない」

 

このように考えている方がいらっしゃいますが、これも認められません。

 

なぜなら代理人を選ぶことそのものが「委任契約」という契約だからです。

 

判断能力がない場合は、委任自体が無効になります。

 

親の判断能力に問題があるケースだと、「親の判断能力の回復を待つ」のが一般的です。

 

または「相続まで待つ」「成年後見制度を採用する」のどれかを選択する必要があります。

 

成年後見制度を利用する意義と効果

成年後見制度は判断能力が乏しくなった人が、不利益を被らないための制度です。

 

家庭裁判所に申請をして、判断能力が低下した方を援助する人(=後見人)を付けます。

 

後見人は代理権を手にするため、後見人になれば、本人の代わりに契約できます。

 

もし親が認知症なら子供が親の後見人に設定されると、親の不動産を売買契約できるでしょう。

 

使い勝手のいい制度のように感じられますが、注意しなければならないことも多々あります。

 

ここまでは、「認知症の方の家を売却するための”成年後見制度”とは」をお伝えしました。

 

認知症の方の家を売却するための「成年後見制度」の仕組みについて、理解していただけたと思います。

 

ただし成年後見制度を利用するうえでの具体的な注意すべきポイントについては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点」について紹介していきます。

 

認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点

認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点
持ち主が認知症の家を売りに出すには「成年後見制度」が必要だとお伝えしました。

 

次に紹介するのは、成年後見制度利用の注意事項です。次項より紹介していきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点

  1. 第三者が後見人になるリスクを考慮する
  2. 後見人になると重い責任が生じる
  3. 家を売却後した後も後見人はやめられないので要注意

 

第三者が後見人になるリスクを考慮する

後見人の提起を家庭裁判所に申請するとき、後見人候補者を挙げられます。

 

もちろん、立候補することも問題ありません。

 

ただし、最終的にだれを後見人に選択するかは裁判所の裁量なので注意してください。

 

親の後見人候補者として子が立候補してみたものの、希望を全て聞き入れられるわけではないです。

 

見ず知らずの法務士や弁護士などスペシャリストの後見人が選任されることもあります。

 

家族の意見がまとまっていないケースもあれば、高い財産を持っている場合などもあるでしょう。

 

その場合ではスペシャリストが後見人として名前を上げることが多いです。

 

後見人になると重い責任が生じる

後見人になったら本人のために、財産管理を担当することになります。

 

基本的に本人の利益になるのみしかできません。

 

しかし親の家を売った金で、後見人となる人の生活費に充当するなどは当然ダメです。

 

悪質な場合は、「業務上横領罪」として、逮捕されるケースもあります。

 

また、後見人は定期的に家庭裁判所に進捗報告をする必要があります。

 

結果的に面倒な手数もふり掛かってくるでしょう。

 

家を売却後した後も後見人はやめられないので要注意

後見制度は「判断能力が乏しくなった人を保護すること」です。

 

本人が死亡するか判断能力が正常に戻らない限り、後見は終了しません。

 

つまり親の家の売却を完了しても、後見人として働き続ける必要があります。

 

ここまでは、「認知症の家売却で必要な成年後見制度の3つの注意点」をお伝えしました。

 

認知症の家売却で必要な「成年後見制度」を利用する際の注意ポイントについて、理解していただけたと思います。

 

ただし認知症の親の家を上手く売却する具体的なコツについては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「認知症の親の家をスムーズに売却するたった1つのコツ」について紹介していきます。

 

認知症の親の家をスムーズに売却するたった1つのコツ

認知症の親の家をスムーズに売却するたった1つのコツ
前章では、成年後見制度利用の注意事項についてお伝えしました。

 

次に紹介するのは、認知症の家を手際よく売却するコツについてです。

 

成年後見人になると、どの不動産業者を選択するかを認知症の親の代わりに決めます。

 

親の家を売却するからこそ、業者選びをしくじるわけにはいかないでしょう。

 

そんな時、力になってもらえるのが「不動産一括査定サイト」です。

 

認知症の家を売却するなら欠かすことができないツールといえます。

 

この章では成年後見人が使うことになるだろう「不動産一括査定サイト」について深ぼっていきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

認知症の親の家を売却するには査定サイトが必要

  1. 後見人が知るべき不動産を一括査定サイトの基礎知識
  2. 不動産一括査定サイトは厳しい審査基準がある
  3. 成年後見人におすすめの不動産一括査定サイト
  4. HOME4Uは認知症の家売却にぴったり

 

サクッとおすすめの査定サイトを知りたいなら、当サイトの過去記事である「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2018年の最新ランキング】」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

後見人が知るべき不動産を一括査定サイトの基礎知識

不動産一括調査サイトとは何のウェブサイトなのか、よくしらない成年後見人もいるでしょう。

 

文字通りの意味で、「複数の不動産業者に一括で査定を申請できるサイト」です。

 

認知症の親の家を売却する時、不動産業者に依頼して仲介することが求められます。

 

不動産会社が広告をして購買希望者が発見できれば、売買契約を締結します。

 

認知症の親の家売却には、不動産業者の協力が必要不可欠です。

 

しかし、1つだけに任せるようにすれば、売られた金額が妥当かどうかの判断ができません。

 

複数の不動産会社に鑑定依頼をして、たくさんの査定額を知る必要があります。

 

ただ複数の会社に事情を受けるのは、極めて面倒くさいです。

 

すべて自分で手続きをすると、これ以上ないほど莫大な時間がかかります。

 

そこで役にたつのが不動産一括査定サイトになってきます。

 

不動産一括査定サイトは厳しい審査基準がある

不動産一括査定サイトはシビアな審査基準を設けています。

 

優良な不動産会社だけに査定リクエストがいくようにしています。

 

そのため、一括査定サイト利用で、問題のある不動産会社にだまされることもありません。

 

安全に自分の力だけで効率的にいくつかの会社より査定結果を手に入れることが可能です。

 

なにかと忙しい成年後見人にとっては、極めて役に立つツールとなっているのです。

 

成年後見人におすすめの不動産一括査定サイト

認知症の親の家を買い取ってもらうなら、不動産一括査定サイトの利用が不可欠です。

 

なにかと忙しい成年後見人を手助けしてくれる便利なツールなので外せません。

 

では具体的に成年後見人は不動産一括査定サイトを、どう選べばいいのでしょうか。

 

評判がいい不動産一括査定サイトには、同じような条件があります。

 

大事な親の家を売却するわけなので、「優良会社」が運営しているのが最低限の条件です。

 

不動産査定をする時、名前は言うまでもなく、家の住所を入力するようになります。

 

つまり親の個人情報をアナウンスすることになるのです。

 

安心できる企業が運営していれば、プライベート情報を悪用することはありません。

 

また実力のある不動産会社と協力関係を結んでいるかどうかも必要な条件です。

 

査定可能会社が多くても、実力と歴史がない不動産会社ばかりいると意味がありません。

 

大企業や地域密着不動産会社など、経験を積んだ会社と提携するサイトがベストです。

 

さらに実際に実務をこなしてくれる営業マンの質も重要です。

 

認知症の親に代わって自分が不動産業者と意思の疎通をはかるので、大切な要素になります。

 

いい不動産会社と提携する一括査定サイトであれば、しつこい営業をしていません。

 

意味のない営業行為にムダな時間を割く事もないでしょう。

 

これから紹介する不動産一括査定サイトは、極めて評判が良い信頼性のあるサイトです。

 

認知症の親の家を売却するなら、以下にピックアップするサイトをぜひ使ってみてください。

 

HOME4Uは認知症の家売却にぴったり

前おきが長くなってしまいましたが、イチオシの査定サイトとは「HOME4U」です。

 

HOME4UはNTTデータがマネージメントする不動産一括調査サイトです。

 

最近は多くの不動産一括査定サイトが出てきています。

 

そんな中でも、HOME4Uは15年以上も健全にマネージメントされる老舗のサイトとなります。

 

誰もが知っている超大型企業「NTTグループ」がマネージメントしているのが魅力です。

 

安心感・信頼度が卓越しているのが特徴といえるでしょう。

 

サイトの使い方も簡単で、最も早くて1分で家の査定額を知る事ができます。

 

HOME4Uが連携している不動産業者は、大型不動産会社はもちろん対象です。

 

さらに地域に根ざした不動産業者まで網羅しています。

 

認知症の親の家を売却するなら、必須条件として使いたい不動産一括査定サイトです。

HOME4Uはこちら

https://www.home4u.jp/

 

まとめ

以上、「認知症の親の家売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「認知症の親の家売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、認知症の親の家売却を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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