分譲マンション 売却

最終更新日:2017年12月26日

「分譲マンション売却」についてもっと理解したい人へ

「分譲マンション売却」についてもっと理解したい人へ
「分譲マンション売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・分譲マンションって、どうすれば売却できるの?
・分譲マンションを上手く売却するための方法が知りたい
・分譲マンションを売却する時、どんなことに気をつければいい?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、分譲マンションを売却しようとしてはいけません。

 

あなたの分譲マンションの良さを活かせずに、後悔の残る分譲マンション売却になってしまうでしょう。

 

せっかく大切な分譲マンションを売却するのですから、誰よりもうまく売り切りたいですよね?

 

そこで今回の記事では「分譲マンション売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたの分譲マンションを上手く売却するための手順がすべて網羅できますよ!

 

大まかに分けると、分譲マンション売却は以下の3ステップで行われます。

分譲マンション売却の3ステップ

  1. 分譲マンションの価格査定
  2. 分譲マンション売却活動
  3. 分譲マンションの契約・決済

「たったの3ステップ?」と思う人もいるでしょうが、実際はそこまでシンプルな行程ではありません。

 

納得いく結果で売り切るためには、やらなければいけないことはたくさんあります。

 

次章より各ステップで行われることを、初心者でもカンタンに理解できるよう、シンプルに解説していきます。

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分譲マンション売却ステップ1.分譲マンションの価格査定(全4工程)

分譲マンションの価格査定(全4工程)
まず紹介するのは「分譲マンションの価格査定」です。

 

分譲マンションを売却するなら、いくらで売れるか金額を査定することが必要です。

 

この章では分譲マンションを査定する際の手順について、解説していきます。

 

分譲マンションの価格査定を細分化すると、以下のような手順になります。

分譲マンションの価格査定4つの手順

  1. 住宅ローンの残債をチェックする
  2. 必要書類の準備をする
  3. 相場チェック
  4. 査定をもらう

 

分譲マンション売却ステップ1-1.住宅ローンの残債をチェックする

価格査定を依頼する前に、住宅ローン残債がいくらあるのか確認しましょう。

 

住宅ローンが実際に売れた金額よりも残債が上回っているようなら、不足分を現金で準備しなければなりません。

 

分譲マンションの売却金額が住宅ローンの残高より不足すると、銀行は抵当権を実行(物件の差し押さえが)できます。

 

売却金額と住宅ローンの残りの部分を相殺できれば、抵当権を除外できますよ。

 

だからこそ査定してもらう際は、抵当権を抹消できる金額を目安するようにしてください。

 

分譲マンション売却ステップ1-2.必要書類の準備をする

分譲マンションを売却する際に必要な書類は、登記情報の識別番号です。

 

俗にいう「権利証」のことで、分譲マンションの引渡後、司法書士から受け取った書類です。

 

権利証を用意できていないと、今後の手順に時間がかかります。

 

かならず用意しておきたいものですが、なくしてしまったのでは仕方ありません。

 

権利証は再発行ができないので、「権利証をなくした」という事実だけ認識しておき、担当する不動産業者が決まった時に連絡しましょう。

 

権利証がない場合の対応をしてくれるので、間違っても紛失したことを内緒にしないようにしてください。

 

またマンションを購入時の売買契約書・重要事項説明書や住宅ローンの利用内容を示した書類も準備しておけば、不動産会社と相談がスムーズになります。

 

分譲マンション売却ステップ1-3.相場チェック

必要書類が集まったら、分譲マンションの販売相場を確認してください。

 

相場のチェックは「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」などの不動産ポータルサイトで可能です。

 

現在販売中の不動産価格を確認して、同じ分譲マンションの売却事例を確認できるでしょう。

 

不動産ポータルサイトを利用する際は、最寄りの駅や築年数、階数が近いものを選択し、販売価格を確認してください。

 

ただし不動産情報のポータルサイトに載っているのは、現在売りに出されているマンションです。

 

もし自分のマンションに近い物件が高い価格で販売されていても、金額で売却できるかどうかわかりません。

 

相場を完全に超えた価格で販売するマンションもあるので、この金額で売れると思ってはダメです。

 

分譲マンション売却ステップ1-4.査定をもらう

査定は不動産会社のWEBページで問い合わせてもいいですし、近くの不動産会社に行く方法もあります。

 

最近では「不動産売却一括査定サービス」も利用できます。上手く使用すると、効率的になりますよ。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

不動産売却の一括査定サービスは、5~6社の査定依頼が一括でできますがお勧めは3~4社です。

 

5~6社にしてしまうと一斉に電話が来て、対応できなくなりますよ。

 

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

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筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


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不動産売却会社が利用している分譲マンション査定方法

分譲マンションの評価方法はいくつかありますが、多くの場合、「取引事例比較法」で評価されます。

 

取引事例比較法は、取引事例をもとに価格を算出する方法です。

 

マンションの場合は、不動産を建設するコストと寿命をもとに価格を算出する「原価法」も使用されます。

 

収益用の分譲マンションなら発生する収益と収益率に基づいて価格を算出する「収益還元法」が利用されます。

 

取引事例比較法の場合、最近1~3年の間に取引されたデータをもとに、分譲マンションがいくらか算出します。

 

どの査定方法を採用したとしても、実際の売却金額を決める時は正確な評価が求められます。

 

そのため、不動産会社に部屋を見せなければなりません。

 

部屋の状態や日光、眺めは、部屋の中から確認しないとわからないからです。

 

不動産会社の営業マンに一通り部屋を確認し、評価額を聞いてみましょう。

 

その際、なぜその金額なのか聞くことが重要です。注意を引くための高い査定をする会社は、要注意です。

 

分譲マンションの査定については、「不動産査定とは?はじめて査定をしてもらう際のポイントを解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、分譲マンション売却の「ステップ1」である価格査定についてお伝えしました。

 

分譲マンションの価格査定はどうやって行われるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「分譲マンション売却ステップ2.分譲マンション売却活動」です。

 

分譲マンション売却ステップ2.分譲マンション売却活動(全5工程)

分譲マンション売却活動(全5工程)
査定が終わると、いよいよ分譲マンションの販売活動が始まります。

 

不動産会社の選定・値付け・準備・販売活動・内覧対応・価格交渉と重要なことはたくさんあります。

 

分譲マンションの売却活動を細分化すると、以下のような手順になりますよ。

分譲マンションの売却活動5つの手順

  1. 媒介契約を選ぶ
  2. 業者選定
  3. 販売価格決定
  4. 部屋のクリーニング
  5. 内覧当日の準備

 

分譲マンション売却ステップ2-1.媒介契約を選ぶ

販売活動を依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

 

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

 

それぞれに特色があるので、業者選定前に何の媒介契約にするか決めておくのがおすすめです。

 

一般媒介契約は緩やかな契約でレインズ登録および契約期間に制限がありません。

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、レインズ登録は義務です。契約期間は3ヶ月に制限されています。

 

不動産仲介業者は、分譲マンション売却時の仲介手数料で利益を得ています。

 

専属契約は仲介手数料が2倍になるので、多くの不動産仲介業者と専属媒介契約を結ぶことを望むでしょう。

 

専属契約にするために最初から査定価格を高くし、媒介契約を結んだ後、徐々に売買価格を下げる方法を採用する企業もあります。

 

分譲マンション売却者は初心者がほとんどなので、査定価格を高くすると、担当として採用されやすい心理を狙った悪質行為です。

 

不正行為に惑わされないように分譲マンションの仲介を依頼する業者は、価格だけでなく実際に会った印象や提案内容によって、決定しましょう。

 

分譲マンション売却ステップ2-2.業者選定

業者を選定する際、信頼できるかどうかをあぶり出すための質問をしてみましょう。

 

「最近、私のマンションの近くで売却契約はありましたか?」「現在マンションを購入する予定の顧客はいますか?」と聞いてみましょう。

 

またどんな販売戦略をとるつもりなのかも聞いておきましょう。

 

説得力のある販売戦略をきちんと順序立ててスピーチできるなら、信頼できる会社の可能性があります。

 

状況に応じて異なりますが、質問に即答できる会社は、早期に契約できる可能性がグッと高まりますよ。

 

分譲マンション売却ステップ2-3.販売価格決定

分譲マンション売却担当の不動産会社を決定すると、実際の販売価格を決定します。

 

販売価格は、基本的に不動産会社の査定額を基に決定します。

 

重要なのは、高価な価格設定をしないことです。相場より少し高い位が理想的です。

 

供給戸数が一定以上の地域は価格に敏感なので、高い価格を設定すると反響がありません。

 

販売期間が長期化すると売れ残りのレッテルをつけられて、販売期間が長期化して負のサイクルに入ってしまうので要注意です。

 

分譲マンションを販売する場合は、価格設定に最新の注意を払いましょう。

 

分譲マンション売却ステップ2-4.部屋のクリーニング

販売価格を決定すると、実際の購入候補者が来たときの準備をします。

 

部屋の中の物を捨てて、部屋を綺麗に見せるようにしましょう。

 

レンタルスペースや倉庫を借りて、部屋の中をきれいにするのもアリです。

 

荷物が多いと広い部屋が狭く見えるので、掃除は重要なポイントです。

 

玄関・排水設備・ベランダ・クローゼット・キッチンなどの水回りは、完全なクリーニングを心がけましょう。

 

専門クリーニング業者(10万円程度)を一度入れるのもおすすめです。

 

タバコやペットのせいで、壁紙が汚れたり、破損したりする場合は張り替えましょう。

 

壁紙は想像以上に販売価格に影響を与えます。

 

もし壁紙を張り替えるのであれば、数万円から10万円程度で可能です。

 

また部屋のにおいにも注意が必要です。芳香剤を置いておくだけで、購入希望者の印象が変わります。

 

掃除をした後、写真を撮って、不動産会社に送りましょう。

 

売却を依頼された不動産会社は、貰った写真をインターネット広告に掲載し、販売活動を行います。

 

写真があるかないかで反応が大きく異なるので、良い写真を撮るように努力しましょう。

 

分譲マンション売却ステップ2-5.内覧当日の準備

実際に販売活動を開始したら、内覧の依頼がきます。買い手がマンションを見たいと来るのです。

 

内覧はマンションの利点をアピールする最大のチャンスです。

 

買い手は多数の不動産の中から、あなたの分譲マンションを発見しました。

 

清掃をしてすべての部屋を気持ちよく見れるよう、換気を十分しましょう。

 

内覧の依頼は前日や当日依頼もあります。最大限、スケジュールを合わせましょう。

 

予定が合わず内覧できない場合は、他の物件を購入するかもしれません。

 

あなたが思っている以上に、1回の内覧には価値があります。できる限り、すべての内覧希望を受けましょう。

 

また一日中部屋を公開する「オープンハウス」を開催すると、多くの顧客が集まります。

 

オープンハウスの時間帯だけ家を出て、帰宅する方法をとりましょう。

 

分譲マンション売却時における「内覧」については、「マンション売却の成功は「内覧」にアリ!見学者を満足させる11のポイント」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、分譲マンション売却の「ステップ2」である分譲マンション売却活動をお伝えしました。

 

分譲マンションを売却するとき、どのような営業活動を行っていくのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「分譲マンション売却ステップ3.契約・決済」です。

 

分譲マンション売却ステップ3.契約・決済(全8工程)

契約・決済(全8工程)
ここまで来れば、あともう少しで分譲マンションの売買は完了します。

 

この章では分譲マンション売却の最終段階である「契約・決済」の手順について解説します。

 

分譲マンションの契約・決済を細分化すると、以下のような手順になります。

分譲マンションの契約・決済8つの手順

  1. 購入申込書への対応
  2. 引き渡し期間の交渉
  3. 不動産の売買契約
  4. 売買契約当日の対応
  5. 引き渡しの日付を調整
  6. 引越し作業
  7. 現地確認
  8. 引き渡し(決済)

 

分譲マンション売却ステップ3-1.購入申込書への対応

内覧の後、アパートを気に入った人から、購入申込書が来ます。

 

買い手は、不動産会社を通じて「購入申込書」を提出します。

 

購入申込書は「どのような条件でマンションを買いたいか」の情報が書いてあるので、内容はしっかりと見ておきましょう。

 

購入申込書は「意思表示」なので、法的拘束力はありません。

 

つまりキャンセルがあるので要注意です。相手の熱が冷めないうちに対応しましょう。

 

分譲マンション売却ステップ3-2.引き渡し期間の交渉

マンションを売った後、新しい家を購入して買う予定であれば、引き渡しまでの期間の交渉が必要です。

 

交渉が必要なのは、不動産を売却したお金で新しい不動産を買うケースです。

 

引越し作業が完了するまで、買い手に引き渡しを待ってもらう必要が発生します。

 

買い手が待ってくれる「引き渡し猶予」は、最大1週間です。それ以上は難しいでしょう。

 

引き渡しまでの期間の交渉ができない場合は、短期賃貸のマンションに住むことになります。

 

短期賃貸のマンスリーマンションを利用するなら、数十万円位は必要です。

 

分譲マンション売却ステップ3-3.不動産の売買契約

購入申込書の内容に同意した後、契約のステップに突入していきます。

 

購入申込書を受けて、1週間後が契約タイミングの目安です。

 

契約をする前に、必ず買い手の住宅ローンの事前審査状況を確認しましょう。

 

売買契約の前日から3日前に、売買契約書が仲介業者から送られてきます。

 

契約書は事前に内容を確認しましょう。司法書士に内容を確認して貰うのもアリです。

 

分譲マンション売却ステップ3-4.売買契約当日の対応

待ちに待った売買契約当日です。売買契約にかかる時間は1時間半~2時間です。

 

当日は重要事項説明書を説明したあと、契約条件が記された売買契約書を読み、署名・捺印をして、最後に契約金を受領します。

 

契約金は結果的に受領金額の一部になりますが、引き渡しまで絶対に使わないようにしましょう。

 

売買契約が破棄されて失効した場合、契約金を全額返す必要があるからです。

 

あくまでも契約金は一時的預かり金なので、大切にしましょう。

 

売買契約時には引き渡しの日付の調整も重要なポイントです。

 

契約書に記載された引き渡しの日付は話し合いをして、お互いに最良の時期になるようにしましょう。

 

売買契約には他のパターンもアリ

売買契約は一般的に持ち主・買い主、そしてそれぞれの不動産仲介業者が一堂に集まって契約をします。

 

しかし買い手と売り手のスケジュールが合わない時は、個別に売買契約をする場合があるのです。

 

別途で契約を結ぶことを業界では、「持ち回り」といいます。

 

持ち回りを採用した場合、契約金は仲介業者を介して口座振替で受けとることになるのでご注意ください。

 

分譲マンション売却ステップ3-5.引き渡しの日付を調整

売買契約後、買い手の住宅ローン本審査の申請をします。本審査が終了する期間は、売買契約後2週間です。

 

実際は1ヶ月を目安に、買い手の本審査通過連絡が仲介業者を介して来ます。

 

買い手が本審査を通過すると、住宅ローンが確定されるため、引き渡しの日付の調整が始まります。

 

引き渡しは平日にしなければなりません。売買代金の入金する銀行の都合上、平日のみ可能なのです。

 

その日に登記手続きを行う必要があるので、午前中に終了するでしょう。

 

用事がある方は、最低でも午前休を取る必要があります。

 

一度、引き渡し日を確定すると、各種準備や事前設定の関係で日にちは変更できないので注意が必要です。

 

「この日なら、大丈夫だろう」と日ではダメです。間違いないスケジュールを組んでください。

 

分譲マンション売却ステップ3-6.引越し作業

引き渡しのための銀行関係の手続きと並行して、引越し作業を進めましょう。

 

引き渡し期間の猶予がある場合、引っ越しをする必要はありませんが、荷物は減らしていきましょう。

 

引き渡し日の直前であれば、引っ越しが一日に終わらない可能性がありますので、できるだけ早くに移動します。

 

ちなみに冷蔵庫、食器棚、エアコンなどは、購入者が希望しなければ、撤去しなければなりません。

 

ただ説明書類や販売されていた当時のチラシは、部屋の中に置いておいてもOKです。

 

分譲マンション売却ステップ3-7.現地確認

引越し作業が終了したら、売り手・買い手、そしてそれぞれの仲介業者が立会いして、現地で最終確認をします。

 

荷物が整理されているのか、各種設備が破損はないのか等の要素を確認します。

 

分譲マンション売却ステップ3-8.引き渡し(決済)

引き渡し(決済)は、一般的に買い手が使用した住宅ローンの銀行で行います。

 

実際の店舗がないネット銀行の住宅ローンを利用した場合は、仲介会社の店舗で実施する場合もあります。

 

その場合、店舗で書類手続きをしたあと、最寄りの銀行の窓口に移動することになるでしょう。

 

分譲マンションの引き渡し(決済)については、「一日の流れから司法書士の見つけ方まで!住宅ローン「融資実行日」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

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まとめ

以上、「分譲マンション売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「分譲マンション売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、分譲マンションを売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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