マンション売却 一戸建て 購入

最終更新日:2018年1月23日

「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」を完全ガイド

「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」を完全ガイド
マンションを売却して一戸建てを購入したいと考える人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリットとは?
・マンションを売却して一戸建てを購入する流れを知っておきたい
・ローンで買ったマンションを売却して、一戸建てを購入するときの注意点は?
・マンション売却と、一戸建て購入を担当する不動産業者の決め方を教えて!

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、マンションを売却して一戸建てを購入しようとしてはいけません。

 

マンションから一戸建てに住み替えするための知識が足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

そこで今回の記事では「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知るべき「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリット」
  • 「マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン」
  • 「マンションを売却して一戸建てを購入する際のローン取り扱い」
  • 「マンションを売却して一戸建てを購入する際の不動産業者の決め方」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリット

マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリット
まず紹介するのは「マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリット」です。

 

今はマンションに居住しているけれど、いずれは一戸建てに変えたいと考えている人は少なくありません。

 

だからこそ、マンションを売却し一戸建ての購入が考慮されている方も、少なくないのではないでしょう。

 

通常、現在暮らしているマンションの条件を、そっくりそのまま一戸建てに反映すると、金額も高価になってしまいます。

 

また、マンションのローンが残存しているというケースもあるので、不手際なく立ち回ることが必要になるでしょう。

 

マンションを売却して一戸建てを購入するメリット

将来の住まいとして、持ち続けることが可能であり、しかるべき価値を維持できるのは一戸建て住宅です。

 

土地も一緒に所有することが望める一戸建て住宅は、何をおいても不動産の中でも特別です。

 

マンションは土地の所有権を持っているとはいえ、あなたの意思だけで建て替えできるものでもありません。

 

割り当てられる広さも、わずかばかりのものです。

 

一戸建ての家を購入するメリットは、多くわけて2つです。

 

「自分の意思で建て替えや改修ができること」「将来に資産として不動産を残せること」でしょう。

 

マンションも一戸建ても家屋としての値打は、いずれ消えさります。

 

しかし一戸建てにおいては地価の変動はあるとはいえ、土壌があることは資産価値として重大です。

 

マンションを売却して一戸建てを購入するデメリット

一方で、一戸建てにもマイナスポイントがあります。

 

大きな欠点は似たような条件になると、一戸建てのほうが金額面で判断すると、高額になる点です。

 

また都心部においては、そもそも戸建て住宅そのものが少ないのも問題です。

 

今までの住まいより築年数や立地などで譲歩できれば、マンションと同じくらいの価格で戸建を購入できるでしょう。

 

しかし一戸建てはマンションと対比すると、大きな土地の価値が一緒になっているものです。

 

価格が高いのは、「資産価値」として当たり前といえます。

 

ここまでは、「マンションを売却して一戸建てを購入するメリット・デメリット」をお伝えしました。

 

マンションを売却して一戸建てを購入する利点と欠点について、理解していただけたと思います。

 

ただしメリット・デメリットを理解しても、売却して購入するまでの具体的な流れはわからないでしょう。

 

そこで次は「マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン」について紹介していきます。

 

マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン

マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン
所有するマンションの売却時期と、改めて買い替えして手に入れる一戸建て住宅の取得時期の調整はとても重要です。

 

一般的にマンションを売却して一戸建てを購入する際、以下の3つのパターンが考えられます。

マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン

  1. 「マンション売却」と「一戸建て購入」を並行する
  2. 「マンション売却」を優先する
  3. 「一戸建て購入」を優先する

次項よりそれぞれのパターンについて、詳しく解説していきましょう。

 

「マンション売却」と「一戸建て購入」を並行するケース

マンション売却と一戸建て住宅購入を同時並行的に実践していくことは、とりわけハードルがUPします。

 

現在保有している住宅の買い手と、新しい家になる住宅の販売者と同時にやりとりする必要があります。

 

一般的な「住宅購入」の工程にくわえ、「住宅売却」の状況としても同時に実践していくことになるでしょう。

 

ちなみに一般的な「住宅購入」と「住宅売却」の流れについて知りたい人は、当サイトの過去記事である「これからスタートする初心者必見!5分でわかる不動産売却の流れ」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

また「マンション売却」と「一戸建て住宅購入」を同時進行すると、価格や引き渡し時期などが重要です。

 

さまざまな要素を最適化しながら話を進めていくことが重要になります。

 

具体的な最適化方法については、次章以降で詳しく紹介していきます。

 

「マンション売却」を優先するケース

基本的には、今所有しているマンションを売却してから、新たなる住宅を購入する流れとなります。

 

現在の所在地の売却計画をちゃんと完了させて、新しい家の買い替えプランを進展させましょう。

 

新たなる家の買い替え計画を開始していいのは、今まで暮らしていた住まいの売買契約を交わした後です。

 

バイヤー側の住宅ローン審査結果を迎える間、新しい家を何処にするか決めましょう。

 

売却価格をもとに、新居の住宅を決定するので、資金計画を練るには最適となるでしょう。

 

不安材料は準備時間が1~2ヶ月位しかないことです。

 

普通であれば、新居のセレクトにはかなりの時間をかけるものです。

 

圧倒的に時間がないことを頭に入れながら、物件探しを開始してください。

 

「一戸建て購入」を優先する

「一戸建て購入」に重きを置く場合は、じっくりと物件を選定できます。

 

わかり易い動きとしては、新しい家を買い替えして転居した後、お持ちの住宅を売却する動きになるでしょう。

 

ただしこの流れで買い替え可能なのは、新居をキャッシュで購入可能な人だけです。

 

住宅ローンを活用して旧居を購入した人は、新しいマンションを買い替えするための住宅ローンは利用できません。

 

どうしてかといえば住宅ローンは、2つ合わせて使用することができないからです。

 

住宅ローンで保有しているマンションを取得している人は関心をもつようにしてください。

 

ここまでは、「マンションを売却して一戸建てを購入する流れ3パターン」をお伝えしました。

 

マンションを売却して一戸建てを購入するならどんな流れになるのか、理解していただけたと思います。

 

ただし流れを理解しただけでは、うまく売却と購入を完了することはできません。

 

マンションを売却して一戸建てを購入するに、は「住宅ローン」の取り扱いに注力しないといけないのです。

 

そこで次は「マンションを売却して一戸建てを購入する際のローン取り扱い」について紹介していきます。

 

マンションを売却して一戸建てを購入する際のローン取り扱い

マンションを売却して一戸建てを購入する際のローン取り扱い
前章でも紹介しましたが、マンションを売り渡して一戸建てを購入するなら住宅ローンの扱い方が重要になります。

 

マンションから一戸建て住宅への買換費用の見通しが付くか否かは、マンションのローン残債によるでしょう。

 

ローン残債がなければ、売却金額そのものを一戸建ての購入資金に充当できます。

 

しかしローン残債があり、持ち金で完済できない場合には、売買金額を返済にあてなければなりません。

 

中には自己資金と売却金額を充当したとしても、マンションの借金を完済できない場合もありえます。

 

基本的には、ローンを完済しないとマンションを売却することは不可能です。

 

しかし「買い替えローン」を活用したらそれも可能となりますよ。

 

マンション売却から一戸建て購入に必須の「買い替えローン」とは

ローン残債が残存している場合でも買い替え先のローンと合わせてローンを組みます。

 

つまりは、ローンの完済をせずとも買い替えができるという手段で、「住み替えローン」と称されています。

 

しかし既存のローンよりローンの金額が大きくなるので、審査が厳しくなるのを覚悟してください。

 

ローン中でもマンションは売却して一戸建ての購入資金にすべき

ローンの残債がないケースでは、マンションを賃貸に出すことを考慮されるかもしれません。

 

賃貸収入を一戸建てのローン返済や日々の生活のための資金にあてるという考えです。

 

しかし賃貸経営は、必ずしも利益になるとは限りません。

 

売却して確実に軍資金とし、一戸建て購入の資金にした方がかしこい考えです。

 

なぜ賃貸ではなく、売却すべきかどうかの詳しい理由は主に以下の3つです。

 

賃貸にするとリフォームに費用がかかる

まず第三者に貸し出すとするなら、今まであなたが住んで劣化してしまった壁紙の張替えが求められます。

 

さらに水回りなどの設備の差し替えや修繕、業者による掃除などが必要になってくるでしょう。

 

その費用は少なくても数十万、多くて数百万円にも及びます。

 

一方、売却の場合は、原則として現況渡しです。手を入れずに売主へ引き渡すことができます。

 

売却しないままでいると維持費に費用がかかる

マンションは持ち合わせているだけで、固定資産税ばかりか管理費や修繕積立金がかかります。

 

借り手が付かなかったケースや、希望の賃料で貸し出せなかったケースを考えてみてください。

 

維持費用や賃貸経営の面倒臭さの割には、思ったような稼ぎが得られない可能性も大いにあります。

 

早く売却しないと価値が下がる

なにより、賃貸経営が停滞してしまって売却を考えたケースになると、今より築年数が過ぎていることが問題です。

 

マンションの価値は下がり、大家都合で居住者を退去させることにもなります。

 

さらに費用がプラスされることになるでしょう。このように賃貸経営は簡単にはいかないものです。

 

賃貸に出すよりも、多少なりとも高額で売却できる現時点で、確実に現金とすることが重要です。

 

一戸建て購入に充てる方がコストの負担と、持ち主の手間のダメージを軽減できるのです。

 

マンション売却におけるローンの扱い方については、当サイトの過去記事である「ローン残債があるマンションをスムーズに売却するための完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「マンションを売却して一戸建てを購入する際のローン取り扱い」をお伝えしました。

 

住み替えするのであれば、住宅ローンはどのように処理すべきなのか、理解していただけたと思います。

 

ただしローンの取り扱いを理解しても、担当する不動産業者の決め方はまだわからないでしょう。

 

そこで次は「マンションを売却して一戸建てを購入する際の不動産業者の決め方」について紹介していきます。

 

マンションを売却して一戸建てを購入する際の不動産業者の決め方

マンションを売却して一戸建てを購入する際の不動産業者の決め方
買い替えの場合は、買い入れする物件の物件探しと契約、販売する物件の処理と各種契約があります。

 

購入、売却ともに同じ不動産会社に任せることもできます。

 

同じ不動産会社にオーダーをすれば、売り買いのタイミングや融資申請などがスムーズに可能にあることは確かです。

 

しかし、1つの不動産会社に売りと買い入れを依頼するのは、マイナスポイントがあります。

 

それは購入物件と売却物件の場所が、必ずしも不動産会社が強みにしているエリアではないということ。

 

ほぼ同じエリアであるケースでは、デメリットではないかもしれません。

 

しかし1駅でも異なれば不動産会社のテリトリーではない可能性が一気に高まります。

 

不動産会社は、必ず得意のスポットというものがあるものです。

 

大手不動産会社はどこの場所にも支店があるので、安心だと感じてしまうかもしれません。

 

しかし支店ごとにセールス力や物件の提案力も多種多様です。

 

そして、マンションの売買が多い不動産会社でも、戸建ての売買は少ないことも考えられます。

 

だからこそ、マンション売却は、その地域でマンション売却に自信を持っている不動産会社が良いのです。

 

一戸建ての購入は、その地域で戸建てや土地を多く売買している不動産会社に任せるべきでしょう。

 

マンション売却と一戸建て購入を一緒の業者にすると売却が疎かになる

もう一つのデメリットは、同一の不動産会社に購入・売却をオーダーすると、足元も見られるリスクがあることです。

 

マンション買い替えは、買い手が決まらなければ購入ができないケースが多いです。

 

また、売却が決まっても限定的な期間の中で、購入する物件を見つけないとなりません。

 

その焦りを見透かされて、スピーディーに売却できるよう単価を下げさせることになります。

 

さらに多少高い物件でも買い求めるだろうと、予算以上のものばかり紹介される可能性だってあり得るのです。

 

不動産会社からすれば、買い替えをオーダーされればラクです。

 

もはや購入・売却ともに仲介手数料を二重に得られるのが、確かになったようなものですから。

 

期限が決まっていないマンション売却については、少しでもリーズナブルにして早く売却させるでしょう。

 

また購入は期限が確定しているから少しでも高い物件を購入してもらって、仲介手数料を上昇させようとします。

 

中立な立場で動いてもらうには、それぞれ別の不動産会社に委任する方がいいでしょう。

 

タイミングやローンの審査手続きに関しては、購入をオーダーする不動産会社の方がキチンとしていれば心配無用です。

 

ちなみに別々の不動産会社に依頼するケースでは、費用面などから売却を先行して実施するべきです。

 

しかし購入先の検討もスタートすることができるよう、購入をオーダーする不動産会社にも早めに相談しましょう。

 

不動産会社への複数のマンション売却査定は必須

買い替えを検討する際、まずは手持ちのマンションがどれくらいで取引できるかを知る必要があります。

 

売却金額次第で、一戸建て買い入れの予算も決まることになるでしょう。

 

また、売却出来そうな値段と一戸建ての予算から、売却と購入で診てもらう諸費用の目安もわかります。

 

つまりは、買い替えにおけるコストのシュミレーションができるのです。

 

まずは、買い替えの最初の段階として、不動産会社に手持ちのマンションの査定を依頼しましょう。

 

査定を依頼する時の重要ポイントは、1社のみに査定してもらうのを自重することです。

 

もし売却を依頼するのを1社にすると思っていたとしても、査定依頼は必ず何社かにおこなうようにして下さい。

 

複数の不動産会社にジャッジしてもらうのは、より確かな査定額を知るためです。

 

不動産会社による査定とは、第三者の目でその人の知識や解釈からなされるものです。

 

人や不動産会社により見積もりの差が生じますし、数百万円の差に及ぶことも当然のようによくあります。

 

僅かでも高く売り払うには、複数の査定結果を手に入れなればならないのです。

 

複数社に査定依頼するアドバンテージのもう一つは、不動産会社をいずれかに絞る場がもてること。

 

査定依頼を通して、リアルに売却を依頼しても大丈夫な不動産会社かを見定めることが出来るのです。

 

複数社に依頼することで、それぞれの会社の対応や担当の人柄などを確認して、どの会社にするのか判断できますよ。

 

一括査定サイトであなたにぴったりの会社が見つかる

査定依頼をするケースでは、一括査定サイトを採り入れるのが便利な方法であり、実効性のある方法です。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

そもそも、複数社に査定をオーダーするとなると、各社へのコンタクトに手間や時間がかかるものです。

 

しかし一括査定サイトをチョイスしたら、一度の簡単な入力で何社かへ一括で査定依頼をすることができます。

 

そのため所有のマンションの取引にぴったりの「頼れる不動産会社」が探し出せるはずです。

 

不動産会社選びは一括査定サイトを使って、慎重に客観的な目で実践するようにしましょう。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

  • 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  • 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

を基準にしています。


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まとめ

以上、「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「マンションを売却して一戸建てを購入する方法」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、マンションを売却して一戸建てを購入する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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