マンション一棟 売却

最終更新日:2017年2月13日

マンション1棟まるごと売却を検討している方へ

マンション1棟まるごと売却を検討している方へ
もしあなたがマンションを1棟まるごと売却するつもりなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・通常のマンション売却と何が違うのか
・うまく1棟まるごと売却するためのコツはあるのか

何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。

 

スカッと解消して、マンションの1棟売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、マンションをまるごと1棟売却する際に絶対に知っておくべき必須知識について解説していきます。

 

この記事を読むことによって、マンション1棟売りを成功させるための必要知識はすべて網羅できますよ

 

記事に書いてある内容を参考にすれば、たとえ1棟まるごとだとしても、スムーズにマンション売却することができるでしょう。

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マンション売却における部屋ごとの売却と1棟まるごとの売却の違い

マンション売却における部屋ごとの売却と1棟まるごとの売却の違い
通常、マンション売却といえば区分ごと売却(部屋ごとの売却)になります。

 

マンションを1棟(全部屋)まるごと売却することは、不動産市場的にも非常に稀です。

 

もし1棟まるごと売却するのであれば、通常の売却と同じつもりでいても絶対に成功しません。

 

1棟売却だからこその「コツ」や「ポイント」を知る必要があるのです。

 

そこでまずは、マンションの1棟売却ならではの特徴について紹介していきます。

 

マンションの1棟売却を成功させたいなら、必ず目を通しておいてください。

 

ターゲットは一般消費者ではなく投資家

通常のマンション売却は「新しい部屋を探している」「新居に引っ越ししたい」という一般消費者をターゲットとします。

 

しかし1棟まるごとの売却になるとターゲットはガラリと変わり、いわゆる「投資家」だけが対象となるでしょう。

 

「まるまるマンションを買い取って家賃収入が得たい」という目的の人が売却の対象となります。

 

あらたなマンションのオーナーを探すという意味合いが強くなるのです。

 

そのせいか、不動産市場では1棟まるごと売却しているマンションのことを「オーナーチェンジ物件」と呼ばれます。

 

売却するべきターゲットが変われば、売却手法もガラリと変わるため、いつも通りの売却活動をしていても絶対に売却できません。

 

売却金額が1億円以上の高額になる

部屋ごとのマンション売却は、都市部になったとしても売却金額はせいぜい5000万円未満です。

 

しかし1棟売却になると、1億円以上の金額が普通となり、取引金額はとんでもない金額へと跳ね上がります。

 

一部屋1000万円の部屋が10戸あれば、1億円は軽く超えますので、当たり前といえば当たりまえかもしれませんね。

 

通常のマンション売却は部屋のみの計算になりますが、1棟売却はエントランスや立体駐車場の金額も含まれます。

 

地域や状態によっては1億円どころか10億円以上の取引になることもザラにあるでしょう。

 

1億円以上のお金をいとも簡単に動かす人達が相手になるので、それ相応のマナーや対応が必要になってきます

 

査定の方法が全然違う

部屋ごとを売却するマンション売買の場合、査定には過去の取引事例を利用します。

 

依頼者がもつマンション内で他の部屋はいくらで売却できたのか、または似た条件のマンションではどうなのかと比較しながら金額を決定するのです。

 

一方、一棟まるごとの売却になると取引事例自体が極端に少ないため、査定の付け方がまるで変わります。

 

不動産鑑定士による資産価値で算出したり、家賃収入額がから計算したり、建築に使った費用から減価償却したりと様々な方法で算出することになるでしょう。

 

部屋別に売却する場合は自分の計算である程度の売却額を算出することもできますが、マンションの1棟売却の場合は自分の力だけで計算するのはほぼ不可能です。

 

専門の不動産業者しか対応できない

世の中に不動産業者は星の数ほどありますが、そのうちの9割が一棟まるごとのマンション売却には対応していません。

 

先述したように、1棟売却は部屋ごとの売却に比べて違う点が多すぎるため、専門的な知識な要求されます

 

マニュアルだけではカバーしきれない経験がものをいう取引なので、新規参入しにくい現場なのです。

 

また取引金額が高額になることから、もしミスをしてトラブルを起こした場合、とんでもない金額の損害賠償が発生します。

 

会社としての規模が大きく体力もなければ、一発でつぶされるほどの損害になることでしょう。

 

小さい規模の会社では、取り扱うことすら避けられるのがマンションの1棟売却なのです。

 

1棟まるごとマンション売却する際のコツ

1棟まるごとマンション売却する際のコツ
ここまで「マンションを丸ごと1棟売却することは、通常の売却と様々な点がちがう」ことをお伝えしてきました。

 

実際に売却するのであれば、「通常との違い」だけでは足りません。

 

1棟売買特有の「売却のコツ」も押さえておくことが必要不可欠です。

 

コツを知らなければ、スムーズに売却することはできないでしょう。

 

そこでここからは、実際にマンションを1棟売却する際に「ここさえおさえておけばOK」という「売却のコツ」について解説していきます。

 

部屋をなるべく満室にしておく

マンション1棟売却の購入対象者となるのは「投資家」です。

 

彼らが最も気にしている点が「空室率」。あなたのマンションは、今どれくらいの空室がありますか?

 

空室率が70~60%を下回っているような状況であれば、どんなにいいマンションだろうと見向きもされない可能性があります。

 

一刻も早く空室率を90%以上までに高めて、「投資価値があるマンションだ」と思わせないといけません。

 

入居者を付けるためには今よりも安い家賃にするのが最もカンタンな方法です。

 

だからと言って安易に家賃を下げてしまえば、利回りが変わってしまいます。

 

何も対策をせずにいきなりの家賃値下げは、絶対にしてはいけません。

 

値下げ以外で入居者を増やす必要があるのです。

 

実は値下げしなくてもカンタンに入居者を増やす方法があります。

 

それは、入居を募集している不動産会社への報酬を上げること。

 

通常は仲介手数料しか渡していないでしょうが、AD(広告手数料)としてさらに報酬を渡すのです。

 

賃貸仲介を生業としている業者にとって、追加のADは喉から手が出るほど欲しいもの。

 

こぞって入居者を付けてくれるはずです。

 

広告の仕方を工夫する

先述したようにマンションを1棟売却する場合、ターゲットは投資家になります。

 

ターゲットが一般消費者でないため、いつも通りの広告手法じゃ全く反響がないでしょう。

 

通常のマンション売却では以下の広告方法が採用されがちです。

  • 不動産ポータルサイトに情報を掲載
  • 新聞折り込みチラシに掲載
  • フリーペーパーの広告欄に掲載

このような従来の広告方法を少し考えて使うことが、マンションの1棟売却においては必要となります。

 

投資家がターゲットの場合、一般消費者向けの不動産情報ばかりなので新聞折り込みチラシやフリーペーパーはそもそも見ていません。

 

そのため、広告を掲載自体することがナンセンスと言えます。

 

投資家をターゲットにするなら、不動産ポータルサイトへの掲載に力をいれましょう

 

ただ単純に掲載するのではなく「オーナーチェンジ特集」ページに掲載してもらうのです。

 

特別掲載料金がかかりますが、効果はバツグン。多くの反響が期待できます。

 

掲載する不動産ポータルサイトは「HOMES(ホームズ)」がオススメ。

 

昔からオーナーチェンジ物件が多く掲載されていたため、いまだにたくさんの投資家がチェックしているサイトです。

 

売却を依頼した不動産業者がホームズの特集ページに掲載していないようであれば、すぐに掲載するようにクギをさしてください。

 

不動産業者の抱える「見込み客」をうまく利用する

広告を工夫することによって多くの購入検討者が集まりますが、それだけでは足りません。

 

不動産業者がすでに抱え込んでいる「見込み客」を利用しましょう。

 

マンションの1棟売却を専門とする不動産業者は、日ごろから見込み客になりそうな人に「不動産投資に興味ありませんか?」と片っ端から電話営業しています。

 

大手企業に勤めた人なら、一度は経験あるのではないでしょうか?

 

ほとんどの人からは断られたり煙たがられたりしていますが、中には興味を示す人もいます。

 

1棟売却を専門とする業者は苦労して集めた「不動産投資に興味のある人」リストを大量に抱えているため、うまくいけば広告しなくても売却完了できるかもしれません。

 

多くの見込み客を抱えている業者に売却を依頼すれば、売却活動が効率的になるのは間違いないでしょう

 

1棟売りに対応した不動産一括査定サイトを利用する

マンションをまるごと1棟売却する際、査定の方法が全く変わることもあって、専門の不動産業者に頼まないといけません。

 

しかし何のコネも伝手もない人にとっては、一から専門業者を見つけるなんてハードルが高すぎますよね?

 

そこで重宝されるのが不動産一括査定サイトです。

 

不動産一括査定サイトを使うことによって、1回の申し込みで複数の業者に査定金額を出してもらえます。

 

多くの不動産一括査定サイトは、マンションの1棟売却査定には対応していません。

 

しかし中には対応している稀有なサイトがあるのです。

 

代表的なのは「イエイ」が挙げられるでしょう。

 

マンションの1棟売却に特化した不動産業者と提携しているため、利用するだけで効率よく良質な業者と出会うことができるはずです。

 

先述した「見込み客をたくさん抱えている業者」ともコネクションができることでしょう。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

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筆者が考える不動産一括査定のランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ランキングの基準としては下記2つ。


  1. 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  2. 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

また、地域によっては1~2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数つかうのも手。(※詳細は「不動産売却を絶対に成功したい人の裏技」にまとめています。)


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まとめ

以上、マンションを丸ごと1棟売却する際に必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

マンションの1棟売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

 

きっと大きな力となってくれるはずです。

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