マンション売却 繰り上げ返済

最終更新日:2017年2月1 日

マンション売却までに繰り上げ返済した方がいい?

マンション売却までに繰り上げ返済した方がいい?
もしあなたがマンションの売却を検討しているなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・繰り上げ返済をしてローン残債を減らした方がいいのだろうか
・繰り上げ返済をすることでマンション売却にどんな影響があるのか

これらの不安や悩みを解消してマンション売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、マンション売却と繰り上げ返済の関係について、必要知識について解説していきます。

 

この記事を読めば、「繰り上げ返済のメリット・デメリット」等について知ることができますよ。

 

最後まで読んだころには「繰り上げ返済すべき派」「しない方がいい派」、あなたはどちらに属するのかしっかり理解できていることでしょう。

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知っておくべきメリットとデメリット

知っておくべきメリットとデメリット
マンションの売却を検討し始めた時にアタマに引っかかる悩みの一つが、「繰り上げ返済」である人は多いでしょう。

 

おそらく「いずれ売却する予定なのにわざわざ繰り上げ返済する予定なんてあるのかな」と思っているはず。

 

そこでまずは、将来的にマンションを売却する人にとって、繰り上げ返済をするメリットとデメリットをまとめました。

 

マンション売却における繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をすると一気に住宅ローンの残債が減ります。

 

残債額が減れば、売却価格を決める時に住宅ローン残債を気にしなくてもよくなります。

 

つまり、好きな金額で売却開始することができるのです。

 

「住宅ローンの残債を残したまま売却してもいいのでは?」と思っている人がたまにいますが、残債がある状態で売却することはできません。

 

住宅ローンの残債がある限り、あなたのマンションには「抵当権」という、銀行から課せられた権利があります。

 

抵当権はカンタンに言うと「マンションを没収する権利」のこと。

 

新しい購入者からすると抵当権が残っているのは迷惑極まりない話です。

 

抵当権を抹消するには、ローンを完済しなくてはなりません。

 

そのため、売却価格はどうしてもローンの残債よりも多めの金額設定にすることを強いられます。

 

場合によっては相場からかけ離れた金額設定にしなかればならないことも。

 

繰り上げ返済をしておけば、ローンの残債を気にせず相場に合った金額で売却開始できます。

 

金額が相場にフィットしているので、スムーズに売却することができるでしょう。

 

もし繰り上げ返済をして完済できるようであれば、売却が決まった後の決済関係の手続きが一気に少なくなるという利点もあります。

 

売却までの期間をかなり短くすることができるため、早くお金(売却代金)を手に入れることもできます。

 

マンション売却における繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済をすることによる最大のデメリットは、自分の貯金している「現金」が大量になくなってしまうことでしょう。

 

ポイントになるのは「現金」だという点。マンション売却において、現金を使うことは非常に多いです。

 

仲介をしてくれた不動産業者に支払う仲介手数料も現金で支払います。

 

クレジットカードなどは使えません。数十万の現金を用意する必要があります。

 

売却後の引っ越しも基本的には現金での支払いです。

 

このように現金を使うことは無数に存在するため、むやみやたらに繰り上げ返済していると、売却完了後に現金が全くないという事態になるのです。

 

また「団体信用保険」の効果がなくなってしまうのも大きなデメリットでしょう。

 

繰り上げ返済を行って完済までしてしまえば、ローン利用人に「もしものこと」があったときに、今後の支払いを帳消しにしてくれる「団体信用保険」の効果が失効されてしまうのです。

 

団体信用保険は毎月手数料を払っています。

 

繰り上げ返済で保険が失効してしまえば、今まで支払ってきた保険料がムダになってしまうことでしょう。

 

繰り上げ返済すべきか、それともしないべきかの判断基準

繰り上げ返済すべきか、それともしないべきかの判断基準
ここまで、マンション売却における繰り上げ返済のメリットとデメリットを紹介しました。

 

「それぞれメリットとデメリットがあるいうことはわかった!結局どうすればいいのか」という人もいるでしょう。

 

そこでここからは、繰り上げ返済すべきかどうかという「結論」についてお伝えしていきます。

 

結論を出す上にポイントになるのは「売却するまでの期間」です。

 

早いうちに売却する予定なら

すぐに売却しようと考えている人ならば、なるべく繰り上げ返済する方がいいでしょう。

 

もちろん繰り上げ返済できる現金に余裕がある場合に限ります。繰り上げ返済すれば、住宅ローンの残債がなくなるでしょう。

 

そうすると、先述したように売却開始金額を縛られる必要がありません。相場に見合った金額で売却開始することができます。

 

繰り上げ返済の目安額としては、住宅ローンの残債が相場価格より下回るまでが理想的。

 

金額設定は売却するまでのスピードを決定づける超重要な要素です。

 

短期で決着をつけなければ、ずるずると値下げをしていくハメになります。

 

早期決着で売却するための価格にするには、繰り上げ返済をして残債を減らしておくのが一番です。

 

数年後に売却する予定なら

数年先にマンション売却を検討しているなら、無理に繰り上げ返済をしない方がベターでしょう。

 

繰り上げ返済自体が「金利負担が少なくなるのでおトク」という風潮がありますが、プロからすると正しい考え方だとは言えません。

 

確かに繰り上げ返済を行うことで最終的な金利の負担額は少なくなります。

 

しかし繰り上げ返済した分だけ、多くの「現金」をつかうことになるでしょう。現金を失うのは今のご時世、大きなリスクです。

 

クレジットカードが使えない決済はまだまだ多く、学費や投資など人生に大きな影響を及ぼす出費はいつも現金支払いを強いられます。

 

現金がなければあらたなローンを組むことになるでしょう。

 

せっかく住宅ローンを繰り上げ返済したのに、これでは意味がありません。

 

まだまだマンションの売却をするつもりがないなら、繰り上げ返済に現金を使わないでとっておきましょう。

 

本当に売却することが決まってから、繰り上げ返済をはじめても全然遅くありません。

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まとめ

以上、マンション売却における「繰り上げ返済」について必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

マンションの売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活かしてみてください。

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