マンション売却/家売却/一戸建て売却

最終更新日:2017年2月6日

中古マンション売却を検討している方へ

中古マンション売却を検討している方へ
もしあなたが中古マンションの売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・どういった流れで自分のマンションは売却されるのか
・中古マンション売却には何の費用がどれくらいかかるのか

初めて中古マンション売却に挑むのですから、不安や疑問は尽きないですよね?

 

しかし何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。

 

スカッと解決して中古マンション売却を成功させたいですよね?

 

そこで今回の記事では、中古マンション売却をする際に「絶対に知っておくべき必須知識」について解説していきます。

 

この記事を読むことによって、中古マンション売却における必須知識はすべて網羅することができますよ。

 

記事に書いてあることを参考にすれば、あなたの中古マンション売却が成功する確率はグンと高まること間違いなしです。

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中古マンション売却の流れ

中古マンション売却の流れ
中古マンション売却をする上で、まず知っておかなければならないのは「売却の流れ」です。

 

どのようにして、あなたの中古マンションが売却されていくのか把握しておきましょう。

 

難しく考えられがちな中古マンション売却ですが、流れとしてはかなりシンプルだということを理解いただけるはずです。

 

1.不動産査定

なによりもまず行うべきなのは、あなたの中古マンションがいくらで売れるのか把握することです。

 

査定をしてもらうのは、不動産会社になります。

 

「不動産鑑定士なのでは?」と思っている人がたまにいますが、それは大きな間違い。

 

鑑定士がはじき出すのは査定額ではなく鑑定額です。

 

不動産査定は鑑定士にしてもらうべき?不動産業者の査定との違いとは

 

「いくらで売却できるのか」という金額ではなく、「いくらの価値があるのか」という金額を算出します。

 

鑑定額は裁判所や税務署などに出すための金額という意味合いが強いです。

 

不動産一括査定サイトなどを駆使して、あなたの中古マンションがいくらで売却できそうなのかを査定してもらいましょう。

 

一社だけではなく複数社に査定してもらうことが重要ですよ。

 

不動産一括査定サイトのおすすめは?【2017年の最新ランキング】

 

2.不動産売却の媒介契約

査定してもらった不動産会社の中から実際に売却してもらう業者を選び出し、「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。

 

売却価格はもちろんのこと、どうやって売却するのかという活動内容まで確認して、納得いった会社を選びましょう。

 

媒介契約は大きく分けて二種類。依頼した会社だけが売却できる「専任媒介」と、複数の会社が売却できる「一般媒介」です。

 

絶対的に信頼できると確信した業者には専任媒介を結び、突出した会社がなかったという場合には一般媒介を選ぶといいでしょう。

 

媒介契約の種類を一度決めてしまったとしても、一生そのままというわけでもありません。

 

3か月に一回、契約の見直しがあるので、今の契約内容がしっくり来ていないという場合は、遠慮なく変更することをオススメします。

 

契約内容だけではなく、担当する不動産業者も変更することができますよ。

 

3.販売活動

媒介契約が終わったら、さっそく販売開始です。

 

担当する不動産業者が様々な広告媒体をつかって、あなたの中古マンションを告知してくれます。

 

チラシやネット広告、フリーペーパー掲載が主な広告手段となるでしょう。

 

一定期間ずっと広告露出を続けていると、必ず購入検討者がでてきます。

 

きっと内覧・見学をしてみたいと言ってくるはず。

 

不動産業者が購入検討者に同行して、あなたの部屋を案内することになるでしょう。

 

内覧を制すものはマンション売却を制す?キレイにすべき5つのポイント
家売却の理由/購入希望者の受けが良い4つ・受けが悪い5つの事例集

 

4.申し込みおよび契約

内覧をしてあなたの中古マンションを気に入った人がでたら、購入申し込みをしてもらいます。

 

申し込みをもらった後は売却価格やもろもろの条件の交渉を行い、双方納得のいく条件に着地させましょう。

 

基本的には値下げ交渉は絶対にされます。

 

「値下げ交渉なしで売却できるかも」という考えは先に捨てておいた方がいいでしょう。

 

交渉によって取り決めた条件を売買契約書の中にすべて書き入れて、契約書に調印します。

 

これで売買は成立となり、購入者はキャンセルが利かなくなります。

 

5..売却代金の決済および引き渡し

契約が完了したら、買主は住宅ローンの準備に入ります。

 

そのため待ち時間が1か月ほど発生することも。

 

この待ち時間を有効活用して、新居への引っ越しを行いましょう。

 

引っ越しが完了したころ、買主の住宅ローンの準備が整っているはずです。

 

買主と不動産業者、持ち主であるあなたが銀行に行って売買代金の決済を行うことになります。

 

売却代金があなたの口座に振り込まれたら、カギを渡して引き渡し完了です。

 

これであなたの中古マンションは無事に売却できたことになります。

 

家を引っ越さないといけなくなったら「売却」と「賃貸」どっちがいい?

 

中古マンション売却に必要な費用

中古マンション売却に必要な費用
ここまでは中古マンション売却の流れについて紹介してきました。

 

次に紹介するのは中古マンション売却にかかる費用についてです。

 

「中古マンション売却にどれくらい費用がかかるのか」というのは、「売却の流れ」と同じくらい気になることですよね。

 

そこでここからは、中古マンション売却に必要な費用の「種類」と「金額」について、詳しく紹介していきます。

 

結構な金額が発生するため、費用支払い用の自己資金は多めに用意しておきましょう

 

どの費用も現金での手出しが必要になります。

 

クレジットカードなどは使えないため、中古マンション売却を検討しているなら、日ごろから現金の準備を心掛けましょう。

 

仲介手数料

中古マンション売却に必要な費用の大半を占めるのが「仲介手数料」です。

 

売却をしてくれた不動産業者に支払います。支払うタイミングは売却が完了したあと。

 

いわゆる「成功報酬」として扱われます。

 

仲介手数料の金額は法律によって厳格に決められており、明確な計算式が存在するのです。

 

「売買金額×3%+6万円+消費税」ではじき出された金額以上を業者は請求することができません

 

仮に1000万円の中古マンションを売却した場合、「1000万円×3%+6万円+消費税」で、請求される金額は388000円となります。

 

ちなみに仲介手数料の計算式は「上限」になりますので、不動産業者によっては1000万円の中古マンション売却でも20万円程度の請求で済むことも。

 

逆に1000万円の売却で38.8万円以上の請求をしてくる場合は、高確率で業者が不正をしています。

 

不動産売却の仲介手数料とは?支払いタイミングや割引事情をシンプルに解説

 

税金

中古マンションを売却した時に発生する可能性がある税金は、以下の通りです。

  • 印紙税
  • 消費税
  • 所得税
  • 住民税
  • 登録免許税

「こんなにいっぱいあるのか!」と気が滅入っている人もいるでしょうが、安心してください。

 

大抵の場合、印紙税以外払うことはないでしょう。

 

まず消費税ですが、個人で所有していた不動産を売却する場合、売却して得た金額に対して消費税は課税されません。

 

消費税が課税されるのは、先述した仲介手数料のみです。

 

次に所得税と住民税ですが、購入した時よりも高く売却した場合にのみ課税されます。

 

つまり「儲け」が出たときのみ、課税されるのです。残念ながら中古マンション売却において、儲けがでることなんてほぼありません。

 

住宅ローンで相殺されることばかりでしょう。

 

そのため、一般的な中古マンション売却においては、所得税と住民税は無縁だと言っても過言ではないのです。

 

一方、絶対に払うことになるのが印紙税です。中古マンション売却では、契約書を作成しなければなりません。

 

印紙税は契約書に書かれている売却金額によって変動し、売却価格に見合った印紙を契約書に貼らなくてはならないのです。

 

1億円以上の中古マンションを売却した場合は、8万円もの印紙を貼らなくてはいけません。

 

しかし1000万円以上5000万以下であれば、1万5000円の印紙になります。

 

一般的な中古マンション売却ならば、5000万円以下の取引になることが多いでしょう。

 

ちなみに登録免許税は、登記を担当する司法書士が負担してくれるため、自分で納税する必要はありません。

 

これを見れば完璧!不動産売却にかかる税金まるわかりガイド
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不動産売却の際にかかる消費税とは?課税対象をシンプルに解説

 

登記費用

中古マンションを売却するほとんどの人が、住宅ローンの返済中でしょう。

 

住宅ローンで購入した中古マンションには「抵当権」がつけられています。

 

すでに住宅ローンを完済している人には無縁の話ですが、まだ残債が残っているならば、売買代金でローン残債を完済する必要があります。

 

完済することによって、あなたのマンションに設定された抵当権を抹消することができるでしょう。

 

抵当権を抹消するには、登記手続きをする必要があります。

 

抹消の手続きは、頑張れば自分の力だけで完了することもできますが、失敗やミスが多く、時間と手間が膨大にかかるのが難点。

 

一般的には司法書士に依頼することになるでしょう。

 

司法書士に依頼すれば、抵当権抹消の他にも所有権の変更なども一緒にお願いすることになります。

 

地域差もありますが、報酬金額は15万円以上40万円以下になることが多いです。

 

ちなみに報酬金額の中には、先述した登録免許税の支払い金額も含まれています。

 

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報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説

 

引越しのための費用

あなたの中古マンションを売却すると住まいがなくなるため、当然新居への引越しをしなければなりません。

 

引越し費用は「引っ越しするタイミング」によって大きく変わります。

 

引っ越しのシーズンである2~3月や9月~10月は、いつもの2割増しになることを覚悟してください。

 

それ以外のシーズンであれば、単身の引越しで5~7万円、ファミリーでの引越しで10~15万円の費用がかかります。

 

仮にピアノや大型ソファーベッドなどの大型のモノがある場合、マンションの階数によってはクレーン車を使わないといけません。

 

通常よりもかなり割高の金額になるため、処分の検討も必要になるでしょう。

 

新居への引越しは家具・家電などの新調も考えられます。多めの金額を用意しておいて損はありません。

 

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まとめ

以上、中古マンション売却における「これさえ知っておけば大丈夫!」という必須知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

中古マンション売却までの流れは意外とシンプルだということや、売却に必要な費用が結構かかることを理解いただけたと思います。

 

中古マンション売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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