土地売却 評価額

最終更新日:2017年1月19日

売却したい土地の評価額の算出方法について知りたい方へ

売却したい土地の評価額の算出方法について知りたい方へ
もしあなたが土地の売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・土地の評価額ってどうやって算出されるのだろうか
・自分の土地はどんな評価方法が使われるのか

今回の記事では、土地売却における「評価額」について詳しく深ぼっていきます。

 

この記事を読めば「土地を評価する方法の種類」等の知識を知ることができますよ。

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土地の評価額その①:公示地価

公示地価
公示地価」は「地価公示法」という法律のもと、国土交通省にある「土地鑑定委員会」が公示する評価額です。

 

1年に一回必ず公示されるため、毎年少しずつ金額が変更されるのが特徴。

 

公示される対象土地は、基本的には都市計画法によって定められた都市計画の区域内だけとされています。

 

ただし都市計画の区域外でも公示価格が定められる場合があります。土地の売却がある程度行われているような場所は、都市計画区域外でも対象になるのです。

 

公示地価が算出される主な目的は、以下の2つだと明確に定められています。

  • 公共事業に使う土地の取得の基準価格の算出のため
  • 一般消費者の土地を売却する際の基準価格にするため

2つの目的を達成するため、全国にある様々な土地の評価額を集めているのです。

 

評価額の算出をするのは、不動産鑑定士。難関国家資格を突破した人のみが従事できる職業です。

 

二人以上の鑑定士が各々評価額を出し、二つの評価額を調整した金額を正式な「公示地価」とします。
公示地価
http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku

 

土地の評価額その②:路線価

路線価
相続税を課税するためには、土地の価値を決定する必要があります。

 

課税の基準となる評価額として作られたのが「路線価」です。

 

金額の目安としては、先ほど紹介した公示価格の80%ほどの数字になります

 

路線価を決めるためには専用の調査を実施しなければなりません。

 

法律によって厳密に決められた調査を行い、国税局が調査結果から具体的な金額を決めます。

 

路線(=道路)ごとに価格が決定されるため、同じ通りに面する土地はすべて同じ評価額になるのが特徴です。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

土地の評価額その③:基準地価

基準地価
基準地価」は「国土利用計画法施行令」にのっとって、各都道府県が1年に一回9月ごろに発表する評価額です。

 

評価額としての目的・算出する方法などは、公示地価とほぼ一緒。ただし大きな違いもあります。

 

公示地価は主に都市計画区域内を評価対象していますが、基準地価は都市計画に入っていない土地を対象としているのです。

 

工業地や商業地などの一般的な土地ではないでない場所も対象になっています。

 

また、公示地価を決めているのは不動産鑑定士2人ですが、基準地価は1人でも可能となっているのです。

 

1人で算出できるということから、精度が落ちるのではないかと思われがちですが、心配はご無用。

 

不動産鑑定士が行う評価自体が非常に精度の高いものなので大丈夫です。
基準地価
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/

 

土地の評価額その④:固定資産税評価額

固定資産税評価額
固定資産税評価額」は固定資産税を課税するために必要な評価額のこと。

 

総務大臣が固定資産評価基準を定め、それに基づいて各都道府県の市町村長が最終的な評価額を決定しています。

 

決定された評価額をもとに固定資産課税額を算定するのです。

 

固定資産税評価額を算出する方式は「路線価方式」「倍率方式」の二種類が用意されています。

 

それぞれが適用される条件は以下の通り。

  • 路線価方式→路線価がしっかりと決められている地域
  • 倍率方式:路線価が決められていない地域

たいていの場合、公示地価の70%ほどの金額になることでしょう。

 

他の評価額が毎年算出しているにも関わらず、固定資産税評価額は3年に一度の算出になっているのも大きな特徴のひとつ。

 

3年ごとに3月の下旬ごろに発表されます。
固定資産税評価額
http://www.chikamap.jp/

 

土地の評価額その⑤:取引事例からの比較

取引事例からの比較
土地を売却するとなると不動産業者に査定してもらうことになります。

 

今まで紹介してきた方法を不動産業者が査定で使っているかと言われれば、実はそうでもありません。

 

どうやって査定額を決めているのでしょうか? 不動産業者は過去の取引事例をもとに評価額を算出しています。

 

あなたが売却したいと思っている土地の近くで、すでに売却された土地の金額を確認し、ほぼ同じ金額をあなたの土地の売却開始価格とするのです。

 

不動産業者の主観も多く盛り込まれるので、今まで紹介してきた公的な評価額に比べると、かなりの金額差がでることもしばしば。

 

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まとめ

以上、土地売却における「評価額」について必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

土地を評価するための方法はたくさんあり、目的や算出方法がそれぞれ違うことを理解いただけたことでしょう。

 

土地の売却をする際は、取引事例の比較だけではなく他の評価方法も採用している不動産業者に依頼するのをオススメします。

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