市街化調整区域　売る

更新日：2018年9月3日

「市街化調整区域の土地を持っているのだけど、どうやったら高く売れる？」「なるべくスムーズに売却を進めたい」と思っていませんか？

 

市街化調整区域とは、市街化を避けるエリアのため、行政に許可をもらわないと建物を建てることすらできない地域のことです。

 

相続等で土地を手に入れる時、市街化調整区域の土地を手に入れることは少なくありません。自分で使わないのであれば、市街化調整区域の土地を売ろうと思うことでしょう。

 

しかし実は市街化調整区域の土地はめちゃくちゃ売りにくい土地であり、そこら辺の不動産業者に依頼しても、絶対に売れないという事実をご存知でしょうか。

 

もしこの事実について知らなければ「せっかく土地を手に入れたのだから売ろう」と適当に不動産会社を選んでしまい、いつまでたっても売れないままだったかもしれませんよ？

 

しかし、ご安心を。今回の記事では「市街化調整区域とは？」という基礎知識はもちろんのこと、どうすれば市街化調整区域の土地を満足いく金額で売却できるのかを解説します。

 

具体的には以下のポイントを押さえておくと、市街化調整区域を満足いく結果で売却することができますよ。

上記のポイントを現役不動産系業者である筆者がわかりやすく解説しますので、市街化調整区域の売却が気になる人には一見の内容となっていますよ。ぜひ最後までご覧ください。

 

【基礎知識】市街化調整区域とは

まずは市街化調整区域とは何なのかという基礎知識について、紹介していきましょう。

 

もちろん、「売る方法だけ知れたらいい」という人は、次の「市街化調整区域の土地を納得いく結果で100%売るための3つのポイント」まで飛ばしてもらって構いません。

 

今回、市街化調整区域の基礎知識として、知っておいてほしいのは以下の3つです。

それではそれぞれの内容について、わかりやすく紹介していきます。

 

基礎知識1.許可なしで建物が建てられない

市街化調整区域とは、市街化を避けるエリアのため、行政に許可をもらわないと建物を建てることすらできない地域のことです。

 

「市街化」は、人が住む街としてインフラの整備や施設の充実等を図る行為です。

 

すべての場所を市街化してしまうと、必要以上に市街地だけが広がってしまうため、市街化を防ぐ場所として「市街化調整区域」が存在しています。

 

具体的には市街化に不可欠な「建物の建築」が制限されます。行政に「開発許可」を受けなくては、新築住宅が建てられず、建て替えすらもできません。

 

基礎知識2.インフラの整備も積極的に行われない

市街化調整区域は、市街化をしない区域であるため、インフラ整備を積極的に行いません。インフラとは電気・ガス・水道・公道のことですね。

 

電気が通ってないこともありますし、ガスはプロパンガス、水道は下水道なしで浄化槽、公道はガタガタで整備がされていません。

 

あくまでも「市街化を抑制する地域」なので「人が住んではいけない区域」ではなく、電気・ガス・水道などライフラインとなるインフラは一応存在します。

 

しかし積極的に整備されていないので、市街化調整区域に住む事は、あまり快適ではないと言えるでしょう。慣れるまでに時間がかかります。

 

基礎知識3.基本的に住宅ローンの融資は下りない

住宅ローンは返済が滞った場合、土地と建物を没収して売りさばく仕組みになっています(抵当権の行使)。

 

つまり、ある程度価値がない土地と建物でなければ、住宅ローンを貸すわけにいかないわけですね。

 

市街化調整区域は建物が許可なしでは建てれないので、価値が高くない区域だと判断されています。

 

そのため、市街化調整区域を対象に住宅ローンを申し込む場合、大半のケースで審査が降りないという結果が待っています。

 

どうしても市街化調整区域の土地を購入したいと思うのであれば、住宅ローンではなく現金で購入するしかないでしょう。

 

なお住宅ローンが支払えなくなった場合の末路については、「自分では何も決められない？破産管財人がついた場合の不動産売却を徹底解説」でも詳しく解説しているので、気になる人はチェックしてみてください。

 

市街化調整区域の土地を納得いく結果で100%売るための3つのポイント

ここまでは市街化調整区域とは何なのか、という基礎知識について紹介してきました。

 

市街化調整区域は他の土地と比べると、マイナス評価になるポイントが多いことを理解しただけだと思います。

 

実際にマイナスポイントがあまりにも多いせいで、から市街化調整区域は売却時に苦戦してしまうという難点を持っています。

 

ではどうすれば、市街化調整区域をあなたの納得いく結果で売ることができるのでしょうか。

 

具体的には以下のポイントを押さえておくと、100%満足いく結果で売ることができますよ。

それではそれぞれの内容について、詳しく紹介していきましょう。

 

売るポイント1.緩和対象の地域かどうか確認する

地域によっては、市街化調整区域でも建物を建築できるという緩和対象(区域指定)の場合があります。

 

緩和対象になっているのであれば、他の土地と条件的にはそこまで変わらないため、あまり苦労せずに売却できることも多いです。

 

不動産に詳しい人ほど市街化調整区域というだけで敬遠しますが、緩和対象に入っているかどうかを告知するだけで、一気に購入対象者が広がります。

 

だからこそ、あなたの土地が市街化調整区域の中で「緩和対象」になってるかどうかは確実に確認するようにしましょう。

 

緩和対象かどうかを調べるには？

あなたの土地が緩和対象に入っているかどうかは、土地がある地域の役所の土木建築課に確認するのが1番です。

 

「自分の土地は建物が建てられる土地でしょうか？」と聞くと、わかりやすく教えてくれますよ。

 

その際、自分の土地が本当に市街化調整区域に入ってるかどうかも、一緒に確認すると良いでしょう。

 

売るポイント2.宅地かどうかを確認する

一口に土地と言っても様々な種類があり、簡単に分けると田畑や農地、宅地などがあるのですが、この中で家が建てられるのは「宅地」だけです。

 

宅地以外の場合は「転用」という手続きをとらなければならないので、余計な手間がかかります。

 

もし市街化調整区域の土地で田畑や農地であれば、さらなる手続きをしなければならないため、余計に売れにくくなってしまうでしょう。

 

だからこそ、あなたの土地が宅地かどうかを確認するのは非常に重要です。

 

もし宅地であれば、市街化調整区域のデメリットはあるものの、まだマシなので、売れる可能性が少しでも高まりますよ。

 

なお「宅地」についてさらに知りたいと思っているのであれば、「安全な宅地に造成するための全知識！注意点や工事費用の相場も解説」もぜひチェックしてみて下さい。

 

宅地かどうかを確かめるには？

宅地かどうかを確認するのも、土地がある地域の役所の土木建築家に確認するのが最も確実かつ手っ取り早いです。

 

「私の持っている土地は宅地ですか？」と単刀直入に聞くとすぐに教えてもらえますよ。電話でも教えてくれるので、ぜひ連絡してみてください。

 

売るポイント3.広告ではなく人脈で売る会社を選ぶ

市街化調整区域は、はっきり言って普通の人であれば買う理由がない不動産です。

 

市街化調整区域に入っていない土地の方が利便性も高いですし、許可なしで家が建てられますので、わざわざ選ぶ理由はないでしょう。

 

そのため、不動産ポータルサイトで広告したとしても、100%と言っていいほど購入希望者が見つかりません。

 

通常の不動産業者は広告で購入したい人を見つけるので、そこら辺の不動産業者に任せても市街化調整区域の土地を売ることはできないでしょう。

 

「人脈」で売る不動産会社とは？

ではどうすれば良いのかというと、広告ではなく「人脈」で売ってくれる会社を選んでください。

 

つまりは「市街化調整区域の土地を買いたいと思っている顧客」を既に保有している不動産会社に売却をお願いすればいいのです。

 

市街化調整区域の土地を買いたいと思っているのは、郊外の開発を考えている大手デベロッパーなど、いわゆるプロであり、素人ではありません。

 

そのようなプロとのつながりを持っている不動産会社を見つけることができれば、割と簡単に市街化調整区域の土地を売ることができます。

 

不動産会社を一社ずつ回らなくて済む方法

ではどうすれば「市街化調整区域の土地が欲しいと思っている顧客」を大量に抱えた不動産業者を見つけることができるのかというと、一社ずつ回って確認していくしかありません。

 

つまりは不動産会社に直接出向いて「市街化調整区域の土地を欲しがっている客はいませんか？」と聞いて回るのです。

 

ただ普通に考えて、このような方法は非効率的で現実的では無いですよね。

 

そんな時に役に立つのが「不動産一括査定」です。

 

不動産一括査定とは1度の申し込みで複数の不動産会社から査定がもらえるサービスのこと。

 

つまりはネット上で1回だけ申し込みすれば、市街化調整区域に強い不動産会社…つまり、すでに土地を欲しがる顧客を大量に保有した会社を簡単にあぶり出すことができるのです。

 

市街化調整区域の土地ほど不動産一括査定の力を発揮できるケースはないので、ぜひ使ってもらいたいですね。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

筆者が考える不動産一括査定のランキングを掲載します。

不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。

ランキングの基準としては下記2つ。

1. 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
2. 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

また、地域によっては1～2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数つかうのも手。（※詳細は「不動産売却を絶対に成功したい人の裏技」にまとめています。）

 

また、売らなくて市街化調整区域の土地を活用をする方法というのもあります。

 

詳細は「ちゃんと活用できる！市街化調整区域で行うべき土地活用4選」で詳しく解説しています。

 

まとめ

今回は市街化調整区域を満足いく結果で売却するための方法について解説してきました。

 

具体的には以下のポイントを押さえておくようにしてください。

上記のポイントさえ押さえておけば、売りにくい市街化調整区域の土地を売り切ることができるでしょう。

 

市街化調整区域の土地を何とか満足いく結果で売りたいと思うのであれば、ぜひ今回解説した内容を参考にしてみてください。

 

以上「現役不動産業者が伝授！売れにくい市街化調整区域の土地を100%売る方法」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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