土地売却 税金 控除

最終更新日:2017年12月28日

「土地売却で発生する税金の控除」について知りたい人へ

「土地売却で発生する税金の控除」について知りたい人へ
「土地売却で発生する税金の控除」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法を教えてほしい
・土地売却の時も「住宅ローン控除」は使えるの?
・土地売却で発生する税金の特別控除に関する注意点を知っておきたい・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地売却をしようとしてはいけません。

 

土地売却で発生する税金の控除を使いこなせないため、ムダに税金を納税することになるでしょう。

 

せっかく土地売却をするのであれば、税金の納付額はできる限り少なくしたいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地売却で発生する税金の控除」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地売却で発生する税金の控除」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法」
  • 「土地売却と住宅ローン控除の関係性」
  • 「土地売却で発生する税金の特別控除に関する注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法

土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法
まず紹介するのは「土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法」です。

 

土地を売却して発生した利益額によっては、税金が発生します。そんな時、役に立つのが「控除」です。

 

控除とは「手に入れた利益を減らす」ことです。

 

土地売却による1,000万円の利益を得た場合、1,000万円に税金がかかります。

 

その際、控除800万円発生すると、利益が1,000万円の利益は、200万円で課税されます。

 

仮に利益が1,000万円で控除が1500万円発生した場合の利益は、税金は1円課税されません。

 

このように控除が多いほど得になります。ではどのような控除があり、どんな条件で発生するのでしょうか?

 

先に結論をいっておきますと、土地売却における税金控除は以下の5つになります。

土地売却における5つの税金控除

  1. 農地に使える控除
  2. 特定の期間に手に入れた土地に対する控除
  3. 住宅地造成事業に関する控除
  4. 特定の相手に売却した場合に発生する控除
  5. 収容目的で発生する控除

 

土地売却における税金控除1.農地に使える控除

売ろうとする土地が農地であれば、800万円の控除が適用されます。

 

具体的には「農業振興地域の整備に関する法律」によって、農地を売却する場合は、売却して得た金額から800万円を控除可能です。

 

土地売却における税金控除2.特定の期間に手に入れた土地に対する控除

2009年1月1日から12月31日までの期間に手にした土地を、2015年1月1日以降に売却した場合は、1,000万円の控除対象です。

 

また2010年1月1日から12月31日の期間に購入した土地を、2016年1月1日以降に販売する場合も1,000万円の控除が発生します。

 

ただし、以下の関係になる人物から入手した土地の場合は、控除が適用されないので注意してください。

土地売却の税金控除が発生しない人

  1. 親子
  2. 夫婦
  3. 生計を一にする親族
  4. 内燃関係者
  5. 親しい関係がある法人

 

土地売却における税金控除3. 住宅地造成事業に関する控除

住宅地造成事業のために土地を売却したのであれば、売却して得た利益から1,500万円を控除できます。

 

控除を受けるための条件は次の通りです。

控除を発生させるための4つの条件

  1. 地方公共団体が実施する住宅の建設と宅地造成のために売却する
  2. 公共事業の建設に公共事業が完成するまでの代替のために売却する
  3. 国が認めた民間宅地造成事業者が住宅を建設するための土地として売却する
  4. 国が所有する土地を拡大するために売却する

 

土地売却における税金控除4.特定の相手に売却した場合に発生する控除

 

次の相手に土地を売却した場合、利益の2,000万円控除されます。

控除が発生する売却対象

  1. 地方公共団体
  2. 独立行政法人都市再生機構
  3. 地方住宅供給公社
  4. 市街地再開発組合

 

上記の対象を相手に売却すると、「土地区画整理事業」の名目となり、控除が発生します。

 

土地売却における税金控除5.収容目的で発生する控除

収容中心の公共事業を目的として土地売却した場合、所得から最高5,000万円を控除できます。

 

5,000万円の控除を適用されるための主要な条件は、主に2つです。

 

「売却した日が購入が決まった日から半年以内」「売却土地が個人資産(再販用土地の場合は除く)」であることが必要とされます。

 

ちなみに土地売却後から2年以内に他の不動産を購入した場合は、控除されないので注意してください。

 

ここまでは、「土地売却の利益によって発生する税金を控除する方法」をお伝えしました。

 

土地売却で出た利益に対する税金を控除するにはどうすればいいのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地売却と住宅ローン控除の関係性」です。

 

土地売却と住宅ローン控除の関係性

土地売却と住宅ローン控除の関係性
控除制度としてかなりの知名度を誇るのが「住宅ローン控除」です。

 

この章では土地売却と住宅ローン控除の関係性について、深く掘り下げていきましょう。

 

そもそも住宅ローン控除とは

「住宅ローン控除」は、毎年のローン残高の1%(最大40万円まで)を10年間所得税から控除できる制度です。

 

10年間の合計400万円の税金が返ってくる特別控除なので、非常に人気の高い控除となっています。

 

土地の場合も、住宅ローンで購入している場合は控除の対象になります。

 

もし控除を適用するのであれば、会社員の場合、住宅ローン控除のために初年度のみ確定申告が必要です。

 

確定申告は、会社員には敷居が高いと思われがちですが、実は簡単です。

 

国税庁のサイトで、1月初めから3月中旬まで特設ページが提供されていますので、時期になったらアクセスしてみましょう。

 

特設ページにて必要事項を入力し、印刷、捺印して税務署に郵送すればOKです。

 

もし一人で処理するのが不安なのであれば、直接税務署に行くのをオススメします。

 

ちなみに2年目からは確定申告する必要はなく、年末調整で住宅ローン控除できますよ。

 

確定申告より年末調整の方がラクなので、1年目だけがちょっとだけ面倒な手続きをすることになります。

 

土地売却と住宅ローン控除の関係性

非常に便利な住宅ローン控除ですが、土地売却をした後でも適用は継続されます。

 

しかし場合によっては、住宅ローン控除を継続できないことがあるのです。

 

それは土地売却後に利益(譲渡所得)が発生し、前章で紹介した何らかの控除を適用した場合です。

 

売却で発生した税金に対する控除を利用すると、住宅ローン控除は適用外になります。

 

住宅ローン控除が発生している期間中に売却するのであれば注意が必要です。

 

住宅ローン控除については、「住宅ローン控除を利用する人は必見!住宅ローンと「年末調整」の関係性を解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「土地売却と住宅ローン控除の関係性」をお伝えしました。

 

土地売却をする際の住宅ローン控除の活かし方を、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「土地売却で発生する税金の特別控除に関する注意点」です。

 

土地売却で発生する税金の特別控除に関する5つの注意点

土地売却で発生する税金の特別控除に関する5つの注意点
ここまで土地売却で使える特別控除について解説してきました。

 

しかし実際に利用するとなると、意外と迷ってしまうもの。

 

もっと理解を深めるために、この章では「土地売却で発生する税金の特別控除に関する注意点」を紹介します。

 

土地売却の特別控除に関する注意点1.税務知識のある不動産会社の担当者と会うことが重要

土地売却の控除をどのように使うかで、手元に残るお金が大きく異なります。

 

お金をたくさん残したいのであれば、税務知識を含む様々な提案を積極的にしてくれる不動産会社の担当者を見つけましょう。

 

信頼できる不動産売却担当者は、不動産会社をたくさん回って多くの「出会い」を経験するしかありません。

 

不動産会社も数が多く、回るのは大変です。時間がない人には難しいでしょう。

 

そんな時助けになるのが、「不動産一括査定サイト」です。

 

不動産一括査定サイトを利用すれば、大企業を含む数百の不動産会社の中から、地域に精通した業者を効率的に発見できます。

 

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土地売却の特別控除に関する注意点2.住宅用の控除と混同しない

不動産情報サイトなどを見ていると勘違いしてしまいがちなのは、土地売却と戸建てやマンション売却は違うということです。

 

当然、種別が違うので適用される控除も変わってきます。

 

不動産情報サイトみれば、よく一緒くたにされているのが、住宅にしか適用されない控除なのにもかかわらず、土地にも適用されると書かれていることです。

 

勘違いされる代表的な特別控除が「3,000万円の特別控除」です。

 

3,000万円の特別控除とは居住できるマイホームを売却した時、所有期間が長かろうが短かろうが関係なしに譲渡所得から最高3,000万円まで控除してもらえる特例です。

 

自分が住んでいた住宅であれば、多額の利益が出たとしてもなかったことにしてくれる特例控除なので、お世話になっている人が多い控除制度となっています。

 

インターネットのサイトを見てみると、この「3,000万円の特別控除」が土地にも適用されると書かれていることがありますが、土地はマイホームではないので適用されません。

 

あえて適用する条件を挙げるのであれば、建物付土地いわゆる「戸建て」を売却する時に適用されるケースでしょう。

 

もし建物付土地を売却する際、利益が出たのであれば3000万円の特別控除は適用できます。

 

ただし無条件で適用できるわけではなく、いくつかの条件があります。

 

問答無用で使えるという控除ではないということは、覚えておく必要があるでしょう。

 

3,000万円の特別控除については、「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地売却の特別控除に関する注意点3.利益が発生するのは珍しい

ここまで土地売却で発生する利益に対する特別控除を紹介してきましたが、元・不動産業者の筆者としては一つだけ言っておきたいポイントがあります。

 

それは「土地売却において、利益が発生すること自体がそもそも非常に少ないケースである」ということ。

 

インターネットの記事や書籍では「土地売却すると所得に対する税金が発生する」とあたかも利益が出ることが当然のように書かれています。

 

しかし残念ながら売却利益が出ることなどそうそうありません。どちらかといえば、赤字になることの方が多いです。

 

何故、売却利益が出ないかというと、基本的に土地は住宅ローンとともに購入されることが多いため。

 

住宅ローンの残債を返済すると、利益が出ることは非常に稀なのです。

 

あえて利益が出るケースを挙げるとしたら、相続で土地を売却した時ぐらいでしょう。

 

それ以外のケースならば、土地売却によって利益が発生することなどそうそうありません。

 

一部の不動産情報サイトで売却による利益のことを「転売」と一緒くたにしていることがあります。

 

確かに転売目的のために土地を購入し売却したのであれば、利益が出ることはあるでしょう。

 

しかし個人が転売目的のために土地を購入することなど、なかなかありません。

 

ネットの情報を見るときは、自分のケースと当てはめながら情報収集すること忘れないようにしてください。

 

土地売却の特別控除に関する注意点4.困った時は税理士を頼る

土地売却によって適用される控除は、前章でも解説した通りいくつかあります。

 

そのせいか、場合によっては自分の土地売却で、何の土地特別控除が適用されるのかわからないことが結構あるでしょう。

 

その時におすすめなのは、税理士に相談に行くことです。

 

残念ながら不動産業者は、税務知識についてはゼロに等しい人だらけと言っても過言ではありません。

 

不動産売却における税務処理は、基本的に売却が終わった後に発生するものばかりです。

 

不動産業者は売ってしまえばそこで終わりなので、はっきり言って税務関係の知識を身につけなくても売上を上げることに支障はないのです。

 

ただし先程も紹介した通り、税務知識のある不動産会社と担当者が実際にいるのも事実です。

 

質の良い担当者ほど、お客さんからの信用を得るために必要な税務知識をしっかりと勉強しています。

 

せっかく土地売却するのであれば、このような税務知識が豊富な不動産業者と出会うことが重要になってきます。

 

不動産一括査定サイトをしっかりと使いこなせば、時間はかかるものも効率的に能力のある不動産担当者に出会うことができるでしょう。

 

もし不動産一括査定サイトを使う暇がないなら、税理士に相談するのをお勧めします。

 

1回の相談で1万円ほどお金は取られますが、それ相応の情報を獲得できますし、場合によっては一度相談で実際の手続きまでやってくれることもあります。

 

土地売却の特別控除に関する注意点5.最新情報にアンテナを張る

特別控除額ではなく、税金関係すべてに共通することですが、常に最新の情報を手に入れるようにしなければなりません。

 

税金関係の情報は年が変わることによって、内容がめまぐるしく変わります。

 

ネットや書籍に書かれている情報が。今では適用されないということが非常に多いのです。

 

「せっかくこの控除が使えると思ったのに、今は適用されてない」ということが起こってしまいがちです。

 

実際に住宅ローン控除は2013年に終了するのではないかと言われていましたが、4年間延長されていまだに使えるようになっています。

 

そのため、古い情報だと「住宅ローン控除はもう終了」と書かれていることがザラにあります。

 

ただ、数年後または1年後に住宅ローン控除について調べてみたら、「ほんとは終わっていた」ということも実際に起こり得ます。

 

土地売却における税金控除について調べるのであれば、書籍の発行日時やインターネット記事の更新日の日時などをきちんと確認して、1年以内に公開されているものを信じるようにしてください。

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まとめ

以上、「土地売却で発生する税金の控除」をテーマとして様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地売却で発生する税金の控除」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した税金控除の知識をぜひ参考にしてみてください。

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