土地売却 手続き

最終更新日:2017年12月27日

「土地売却の手続き」についてもっと知りたい人へ

「土地売却の手続き」についてもっと知りたい人へ
「土地売却の手続き」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産仲介で土地を売却する手続きを教えてほしい
・個人間で土地を売却するつもりなのだけど、具体的な手続きを理解したい
・買取ならサクッと土地を売却できると聞いたけど、どんな手続きになる?
・土地売却の決済日の手続きについてイマイチ理解できていない・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地売却をスタートしてはいけません。

 

各種手続きを理解できていないので、自分が今何をしているのかわからないまま周りに流されることになります。

 

せっかく大切な土地を売却するのですから、キチンと現状を把握して、誰よりもうまく売り切りたいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地売却の手続き」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地売却の手続き」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「仲介で土地を売却する手続き」
  • 「個人間で土地を売却する手続き」
  • 「買取で土地を売却する手続き」
  • 「土地売却の最後に行われる”決済日”の手続き」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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仲介で土地を売却する手続き(全7ステップ)

仲介で土地を売却する手続き(全7ステップ)
まず紹介するのは「仲介で土地を売却する手続き」です。

 

不動産仲介で土地を売却する手続きを細分化すると、以下のような手順になります。

仲介で土地を売却する手続き(全7ステップ)

  1. 相場情報を収集する
  2. 業者に見積もりを依頼する
  3. 土地売却業者との仲介契約を締結
  4. 土地の売却を開始
  5. 売却条件の交渉に応じる
  6. 売買契約を締結
  7. 土地の引き渡し

 

仲介で土地を売却する手続き1.相場情報を収集する

土地を売却したい人は、実際にどの程度で売れるかどうかを調べましょう。

 

アットホーム」「スーモ」「ホームズ」などの不動産ポータルサイト不や住宅情報誌、チラシで相場を調べることができます。

 

自分の保有する土地と同じような条件(地域や広さ)を持つ条件で検索すると、効率的に相場を学習できますよ。

 

仲介で土地を売却する手続き2.業者に見積もりを依頼する

査定には文面情報だけで判断する「簡易査定」と、現地調査して正確な価格を出す「訪問調査」の2種類があります。

 

簡易査定は相場を知るには便利ですが、理論的な査定のため、実際の査定額とは不均衡が発生します。

 

訪問調査は実際に不動産会社が現地を確認し査定をするため、正確な価格がわかります。

 

不動産会社によって計算方法が異なるので、いくつかの不動産会社に依頼しましょう。

 

仲介で土地を売却する手続き3.土地売却業者との仲介契約を締結

土地売却業者との仲介契約を締結
実際に不動産売却を実施するために、土地売却業者との仲介(媒介)契約を締結します。

 

土地売却業者を決定するために他にも重要なことは、査定根拠の説明と担当者の対応です。

 

媒介契約を結ぶ不動産会社を選定する際の参考にしましょう。

 

売却が完了するまでに長い付き合いなので、担当者の人間性も不動産売却のための重要な決定要因の一つです。

 

ちなみに不動産業者の媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から選択します。

 

どの媒介契約を選択するかによって、売却方法自体が異なります。

 

筆者としては「一般媒介契約」をオススメしています。

 

後ほど紹介する不動産一括査定ととても相性がいいためです。

 

仲介(媒介)契約については、「プロが教える土地売却!売買の流れ・注意点・必要書類まですべて解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

仲介で土地を売却する手続き4.土地の売却を開始

媒介契約の種類と土地売却業者によって異なりますが、媒介契約を締結した企業は、さまざまな方法で広告を出します。

 

ホームページに掲載したり、新聞広告などの広告媒体に掲載したり、レインズ(不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステム)に登録したりと、様々な広報活動を開始します。

 

広報活動をしていると、そのうち各広告媒体を見た購入希望者が売却物件の見学を希望してくるでしょう。

 

見学については土地売却業者任せではなく、草刈りやゴミ拾いをして良い印象にする準備をしてください。

 

仲介で土地を売却する手続き5.売却条件の交渉に応じる

売却条件の交渉に応じる
売却条件の交渉をしたい買い手があらわれた場合、購入希望者と土地売却業者とで様々な協議が行われます。

 

具体的には売却日・希望の購入価格・支払い方法などの条件交渉が進行されます。

 

納得できる不動産売却の為に、売り手側の希望は漏れなく土地売却業者に伝えましょう。

 

仲介で土地を売却する手続き6.売買契約を締結

売却条件に両者納得がいくと、売買契約をする場所と日程調整、重要事項説明書の準備をします。

 

売買契約締結前に、「隠れた傷の対処」「エアコンの設備はどうするのか」など、不動産売却に関する様々な約束を契約前に解決しておくことが必要です。

 

契約時にすべての決定事項を確認する覚悟で取り組みましょう。双方の理解を得たら、売買契約書の締結です。

 

その際、買い手は契約金が必要であり、金額の基準としては売却価格の5%から10%程度になります。

 

仲介で土地を売却する手続き7.土地の引き渡し

売買契約が締結されれば、住宅ローン抵当権の抹消を行います。

 

住宅ローン抵当権の抹消は、売買残金受領と同時に実施するのが一般的です。

 

抹消書類の準備が必要ですが、売却を依頼した土地売却業者が用意してくれるので気にする必要はありません。

 

無事に売買残金の受領と末梢手続きができたら、すべての工程は完了です。

 

ちなみに土地の売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税の税金を納付してください。

 

土地売却で発生する税金については、「不動産売却の税金は4種類!節税方法から確定申告の仕方まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「仲介で土地を売却する手続き」をお伝えしました。

 

土地売却の手段の一つである「仲介」を選択した場合、どんな手続きになるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「個人間で土地を売却する手続き」です。

 

個人間で土地を売却する手続き(全3ステップ)

個人間で土地を売却する手続き(全3ステップ)
「不動産の個人売買」と聞いて、どのようなことを想像しますか?きっと否定的なイメージが多いでしょう。

 

確かに個人間取引で問題が発生した場合、法的な問題に発展する可能性が大きくなります。

 

個人取引はリスクが存在しますが、メリットがあるのも事実です。性質を理解して冷静に挑戦してください。

 

この章ではそんな「個人間で土地を売却する際の手続き」について、解説していきます。

 

個人間で土地を売却する際の手続きを細分化すると、以下のような手順になります。

個人間売買で土地を売却する手続き(全3ステップ)

  1. 必要書類を準備する
  2. 契約前の最終準備をする
  3. 契約代金の支払い・引き渡し

 

個人間で土地を売却する手続き1.必要書類を準備する

個人間の取引を安全に成立するには、書類を準備する必要があります。

 

どんな書類が必要なのか紹介してみましょう。

 

売買契約書

個人間取引でも契約書は絶対に必要です。仲介なら売却側の会社が作りますが、個人同士の場合は自分たちで準備します。

 

互いに相談しながら、どちらが準備するかを決めましょう。

 

インターネットにて「不動産協会」が無料のひな形を配布しているのでぜひ利用してみてください。

 

必要な項目がすべて記入すみなので、不動産情報や取引人の情報を記入するだけで契約書が完成しますよ。

 

重要事項説明書

業者を通じて取引する場合は、宅地建物取引主任者による「重要事項」が必要だと法律で定められています。

 

一方、個人間取引の場合、重要事項説明書を発行する義務はありません。

 

ただし後々のトラブル回避のために、告知しておくべき事項を売却者に説明するのは忘れないようにしてください。

 

主な告知しておくべき事項は、破損設備や劣化している設備や、ご近所さん関係の注意事項が対象になります。

 

個人間で土地を売却する手続き2.契約前の最終準備をする

書類の準備をすると、売却価格を決定しましょう。これが決まらないといつまで経っても売買できません。

 

価格が決定すると、契約締結の不動産取引を管轄する機関に相談しましょう。

 

個人間取引は互いに不動産に関する専門知識がない人同士の取引です。

 

しかるべき機関に行って、作った書類の欠陥がないか確認をお勧めします。

 

具体的な機関としては銀行が最的です。銀行は不動産取引に詳しいので、相談をしてみてください。

 

個人間で土地を売却する手続き3.契約代金の支払い・引き渡し

書類の不備がなければ、契約です。重要事項説明書と契約書を相互に読んで、捺印しましょう。

 

その後土地の代金を支払って、土地の所有権を変更します。

 

所有権の変更は自分で行えますが、難易度が高いため、司法書士への依頼をお勧めします。

 

司法書士に任せておけば、あっさりと所有権の変更をしてくれますよ。

 

司法書士については、「家を売却するなら司法書士は自分で用意?紹介?プロが徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「個人間で土地を売却する手続き」をお伝えしました。

 

土地売却の手段の一つである「個人間売買」を選択した場合、どんな手続きになるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「買取で土地を売却する手続き」です。

 

買取で土地を売却する手続き(全6ステップ)

買取で土地を売却する手続き(全6ステップ)
不動産売却には「買取」という手段があり、リサイクルショップで売却するように土地が売れます。

 

しかし仲介で売却する時のように専門業者が少ないせいか、正しい知識を得ることができないのが現状です。

 

無知のまま買取に挑戦すると、買取業者の言葉にだまされる可能性が高くなります。

 

事前に必要な知識である「買取の手続き」を把握しておくだけで、危険を回避でき、より高い金額で不動産の売却を行えますよ。

 

この章ではそんな「買取で土地を売却する際の手続き」について、解説していきます。

 

買取で土地を売却する手続きを細分化すると、以下のような手順になります。

買取で土地を売却する手続き(全6ステップ)

  1. 買取査定業者の選択
  2. 買取金額の査定をする
  3. 買い取り金額の決定
  4. 土地の引き渡し条件を確認
  5. 売買契約を締結する
  6. 土地売却代金の送金

 

買取で土地を売却する手続き1.買取査定業者の選択

業者の選定は金額に影響を与えるため、最善の注意を払ってください。

 

多くの広告費を出している会社は、避けた方が良いでしょう。理由は、広告費用が買取価格に影響を与えるからです。

 

利益確保のために買取金額を減らしている企業なので、やめておいた方がいいでしょう。

 

またインターネット上の評判や噂を確認するのも重要です。

 

ビジネスにはさまざまな業界があります。中でも、不動産業界の評判は良くありません。

 

実際に利益を出すために、さまざまな手でお客さんを騙すそうとする企業も存在します。

 

買取業者も例外ではありませんので、契約前に必ずインターネットで「会社名 評判」で検索して評判やクチコミを調査してください。

 

買取で土地を売却する手続き2.買取金額の査定をする

買取業者の候補が決まったら、次は買取金額の査定です。

 

その前に「仲介」で売却した際、どの程度で売却されているか知っておく必要があります。

 

何故かというと、仲介と買い取りにどの程度の金額差が出るのかを認識しておく必要があるからです。

 

結論からいいましょう、買取金額は一般的な仲介売却に比べて60~70%程度です。

 

良心的な業者でも7割を上回ることは早々ありません。

 

しかし査定で仲介の60%を下回った金額を提示されると、不当な金額といえるでしょう。

 

買取で土地を売却する手続き3.買い取り金額の決定

査定で問題ない金額を提示されると、最終的な買取金額を決定する段階に入ります。

 

この時点でも買取金額は変動する可能性もあるので、事前に覚悟しておく必要があります。

 

実際にいくら担当者が良い人でも、買取金額を買い叩かれることは本当に多いです。

 

ギリギリで安い値段をつけられたら、こちらも容赦なく他の業者に依頼するようにしましょう。

 

交渉がギリギリで破談するのは、買い取り業界でよくあることなので、気にしなくて大丈夫です。

 

買取で土地を売却する手続き4.土地の引き渡し条件を確認

土地の引き渡し条件を確認
買い取り金額を決定した後、土地の引き渡し条件を確認します。

 

最後に不利な条件を提示してくる企業も少なくありません。最後まで緊張を緩めずに、確認してください。

 

引き渡しの条件で頻繁にある問題が 、「処分費用の請求」です。

 

「土地にある残留物の処分費」「草刈り費用」等の請求関係は、よくある問題です。

 

直前で何かケチをつけられないように、残留物と草刈りの費用については査定時に聞いておくことをオススメします。

 

買取で土地を売却する手続き5.売買契約を締結する

条件確認が問題なく進行すると、最後に売買契約の締結です。最後の瞬間まで気を抜かないようにしてください。

 

「売却方法は、本当に買い取りでいいのか」「仲介売却相場と比較してどうなのか」「引き渡しの条件は不利になっていないか」などの確認は絶対行うようにしてください。

 

売買契約書にサインをすると、元に戻せなくなるので、何度も何度も再確認・再考してください。

 

散々確認して問題がなければ、契約締結に進んでOKです。

 

買取で土地を売却する手続き6.土地売却代金の送金

売買契約まで完了したら、期日に入金されるのを待つだけです。

 

事前に指定された送金日の15時頃に口座を確認してみてください。売買代金が入金されています。

 

入金が確認できたら、不動産買取における一連の手続きが終了します。

 

このように手続きとしてはシンプルで、理解しやすいのが「買い取り」です。

 

少し時間がかかる不用品買取といっても過言ではありません。

 

買取と仲介の比較をもっとしておきたい人は、「家を売却する方法はたくさんある?!売却成功のための全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「買取で土地を売却する手続き」をお伝えしました。

 

土地売却の手段の一つである「買取」を選択した場合、どんな手続きになるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地売却の最後に行われる”決済日”の手続き」です。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き(全6ステップ)

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き(全6ステップ)
土地の売却手続きの中で、最も理解しにくいのが「決済日」です。

 

重要なプロセスにもかかわらず、インターネットには詳しく解説したページがありません。

 

そこでこの章では土地売却の最後に行われることになる「決済日」の手続きについて、詳しく解説していきます。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続きを細分化すると、以下のような手順になります。

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き(全6ステップ)

  1. 登記書類の確認
  2. 売買代金の決済
  3. 売却側の住宅ローン処理
  4. 税金を清算
  5. 土地売却業者に仲介手数料を支払う
  6. 司法書士へ報酬の支払い

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き1.登記書類の確認

決済が行われる場所は、買主が住宅ローンを受ける銀行です。

 

銀行の一室を借り、売り手、買い手、不動産会社、司法書士、銀行が集まって「決済」が開始されます。

 

決済日は銀行の都合上、月末ではなく月の半ばに設定されていることが多いです。

 

時間は午前10時頃が一般的で、銀行に集まったら司法書士を通じて登記書類を確認します。

 

書類に問題なければ、土地の所有権を変更する「所有権移転登記」、所有者が銀行から住宅ローンを受けている場合、「抵当権抹消登記」が行われます。

 

買い手が銀行から住宅ローンを受ける場合は「抵当権設定登記」も行うことになるでしょう。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き2.売買代金の決済

売買契約書を締結したときに支払った契約金を除くお金が、当日決済されます。

 

所有者が住宅ローンを取得する場合は、融資金での決済実行になるでしょう。

 

まず買い手の銀行口座に銀行から融資額が入金され、その後に買い手の口座から売り手の口座に入金されます。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き3.売却側の住宅ローン処理

売り手の住宅ローンの支払いも当日に行います。

 

買い手が売り手の口座に入れてくれた金額を使用して、住宅ローンの残りの債権を一括返済するのです。

 

住宅ローンの一括返済をすると抵当権が抹消され、売却者に土地を引き渡しできます。

 

土地の場合はカギがないので、この時点で「引き渡し済み」という扱いになります。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き4.税金を清算

税金を清算
固定資産税と都市計画税は決済前日まで所有者の負担となり、決済日以降は買主の負担と計算するのが一般的です。

 

そのため、元々の土地所有者は買主から自分が支払っただけのお金を日割り計算し、買い主から受け取ります。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き65土地売却業者に仲介手数料を支払う

ここまで来ると不動産会社の業務はすべて完了なので、仲介を依頼した土地売却業者に仲介手数料を支払います。

 

売却代金が400万円以上の場合は、 契約価格×3%+ 6万円で計算した後に消費税を加算し、支払いします。

 

もし売買契約書を締結したときに手数料の50%を支払っている場合は、残りの50%を決済日に支払うことになるでしょう。

 

土地売却の最後に行われる「決済日」の手続き7.司法書士へ報酬の支払い

所有権移転登記・抵当権抹消登記の登記費用を司法書士に支払いしましょう。

 

司法書士に報酬の支払いが完了したら、決済日で行うべきことは全て終了します。

 

報酬の支払い方法は、請求日に司法書士が指定する銀行口座に入金するのが一般的です。

 

司法書士の報酬については、「報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

マンション売却を例に挙げて解説した記事ですが、土地売却の時にもそのまま活かせる内容となっていますよ。

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まとめ

以上、「土地売却の手続き」をテーマとして主に4つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地売却の手続き」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した手続きをぜひ参考にしてみてください。

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