親の土地 売る

最終更新日:2018年1月6日

「親の土地を売る方法」について知りたい人へ

「親の土地を売る方法」について知りたい人へ
「親の土地を売る方法」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・亡くなった親の土地を売るためには、何をすればいいの?
・認知症の親の土地を売る予定なのだけど、どうすれば売却できる?
・親の土地をスムーズに売るための方法を知りたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、親の土地を売却しようとしてはいけません。

 

親の土地を売るために必要な知識が理解できていないので、「本当はもっとうまく売却できたのに・・・」という最悪の結果を招いてしまいますよ!

 

せっかく親の土地を売るのであれば、誰よりもうまく、自分が納得いく売却結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「親の土地を売る方法」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「親の土地を売る方法」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「親の土地を売る4つのケースとそれぞれの売却に必要な知識」
  • 「親の土地をスムーズに売るたった1つの方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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親の土地を売る4つのケースとそれぞれの売却に必要な知識

親の土地を売る4つのケースとそれぞれの売却に必要な知識
まず紹介するのは「親の土地を売る4つのケースとそれぞれの売却に必要な知識」です。

 

親名義の土地を、子が売り払う機会は少ないですが、親が他界してしまったり体をこわしてしまったりと、親自身が取引できない状態はいかなる時でも起こるおそれがあります。

 

また、売却の様に相手と契約を交わす行いには、当人の自由意思が求められ、認知症や重い精神障害を始めとした契約行為に支障を来たす状況も発生する可能性があるでしょう。

 

このように親の家や土地を子が売却するシチュエーションはそれぞれですが、多いのは次のような事態になります。

親の土地を売る4つのケース

  1. 親から相続した土地を売る
  2. 親名義の土地を代理で売却
  3. 認知症の親の代わりに売却
  4. 贈与目的で売却する

この章ではシチュエーションごとによって異なる売却事情を詳しく解説していきます。

 

親の土地を売るケース1.親から相続した土地を売る

親が他界して相続が生じると、親が所持する不動産は相続人に相続されるでしょう。

 

親のパートナーも他界している(両親とも亡くなられた)というのなら、相続人は子だけになります。

 

子が2~3人のときは、人数に合わせてイーブンに相続権を所持することになるでしょう。

 

その際、親の土地を売る前に、必ずするべき大切な事があります。

 

それは、土地の名義を相続人に変えておくプロセスです。

 

不動産の売却では、バイヤーがオーナーである売主と売買契約を交わすので、売主である親が他界していては、契約できません。

 

したがって、取引の前に生きている相続人のどなたかに名義移行が必要不可欠です。

 

亡くなった親の土地を売却したいなら相続登記が必要

相続登記という名のこの行程は、全国各地にある法務局に行って、登記申請書を提示することで実施されます。

 

申請時には登録免許税という税金もかかり、土地の評価額(相続される土地の価値をしかるべき標準で求めた額面)に対し0.4%です。

 

仮に評価額二千万円の土地ならば、8万円納税することになるでしょう。

 

相続税の決済は、親が死亡したことを耳にしてから10ヶ月以内と定まっています。

 

相続税には控除(課税されないお金)が設定されており、相続税の結果的な納税金額は控除次第です。

 

また、相続税を納める資金がないときは、相続して10ヶ月以内に売却しないと、相続税の滞納となるので注意してください。

 

相続税の滞納は、かなり多い事例なので、相続税がいかほどになって、キチンと納税できるのか事前に確認することは重要です。

 

相続人が複数いると親の土地を売却するのは大変

相続問題で最も目立つのが、相続人がたくさんいる場合で、その上相続人それぞれが協力的でないケースです。

 

相続した土地の販売は、相続人皆の一致で為し遂げられなければダメです。

 

1人でも難色を示すと販売ができなくて困るので、相続後に実施される遺産分割の協議には気をつける必要があります。

 

遺産分割の協議については、当サイトの過去記事である「税金から売るコツまで解説!相続した土地の売却に必要な4つの必須知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

親の土地を売るケース2.親名義の土地を代理で売却

親本人に土地を売り払いたい考えがあっても、病院生活中などの影響で、具体的な手続きを為し得ない状況は、年齢に伴って生じてきます。

 

家を売り払って、介護のための資金に充てたいことだって考えられるでしょう。

 

そういった時、子が親の代行者として売り払うことは可能なのでしょうか?

 

結論を先にお話してしまうと可能となりますが、本人以外が取り引きすることになるので、買主側が驚くほど警戒することになります。

 

なぜかというと、詐欺などのやり方と体裁上は識別できないからです。

 

代理で親の土地を売却するには委任状が必要

親の代行者として売り払うには、親がサイン捺印した「委任状」と印鑑証明をセットして、バイヤーと売買契約するのが通例です。

 

そうしなければ、売買完結に親本人の考えがあるのか、バイヤーが確かめられません。

 

親の代行者として売る子(代理人)が、当人と同じ権限を保持するのか、一部の権利しか所有していないのかは、委任状の中身によります。

 

ただ、子が親を代行する計画なら、全権委任(すべて子に委託してしまうこと)が多いです。

 

しかし、バイヤーにとっては、当人からの委任状が存在しても、ダミーの疑いはなくならず、親本人に売却の意思を確認したいと言われるかもしれません。

 

また家族関係が確実であるか、戸籍や当人証明を当たり前に確かめられます。

 

ちなみに、家族だからと全面的に委任状が信頼されるなんてことはなく、ダマされたくないバイヤー側は、細心の注意を払ってプロセスを進めようとします。

 

だからこそ1つのやり方として効果的なのは、子ではなく弁護士などの法律専門家がエージェントとして介入すること。バイヤーも信頼し易くなりますよ。

 

親の土地を売却するとき司法書士は何をするのか

決済の場所を管理して、登記プロセスを行う司法書士には、売却や登記の厳正さ・正確さを担保するため、対象者本人の意思を見極める義務を引受けています。

 

そのため、親を代理する子とバイヤーが共謀して、司法書士を通さずに取引するパターンを除けば、親に無許可で売ろうとしても、司法書士がブレーキになります。

 

また、本人の考えが現れず権限のない代理で実施した契約は、当人が追認しないと、本人に効力が生じません。

 

さらに、子に代理権が存在しないと知った買手は、契約を無くすことが可能となります。

 

それゆえ、子が知らない間に親の土地を売ろうとして、万が一にも売買契約まで結ばれたにせよ、決済の時に司法書士が親にチェックすれば売却の考えがないと気付き、トラブルの抑止になるのです。

 

親の土地を売るケース3.認知症の親の代わりに売却

親の土地は、親が存命している限り「親の物」で、家の人を含め当人以外の人が一方的に売り払えないのは当然です。

 

とはいえ、意識がない重体や認知症など、親が売り払う考えを示せない様になってしまうと、どういう風になるのでしょうか?

 

代理には委任状が不可欠ですので、託す意思も示せない親では、委任状が正常に本人の意思を表わしていないと「無効」扱いになります。

 

認知症の親の土地を売却するなら成年後見人が必要

自らの考えを示すことの不可能な人においては、援助の役割をもつ「成年後見人」が必要です。

 

成年後見人を設定することによって、親の不動産を売買することができます。

 

成年後見人は、家庭裁判所に選任されることが義務付けられ、具体的な行程は家庭裁判所で実行します。

 

しかし、成年後見人に選任されても、全て自由に資産を処理出来るわけではないので注意してください。

 

成年後見人は当人の代理として財産をコントロールできる権限を保持していますが、資産を使うときは絶対条件として当人のためであることが求められます。

 

また、現在進行系で親が生活している不動産の取引には、追加で家庭裁判所の許可を要す件についても注意を払う必要があります。

 

親の土地を売却する成年後見人になれる人

親が認知症やメンタリティ関連のトラブルにかかって、成年後見人が要る様になったとき、子が成年後見人になるのは特殊なことではないです。

 

また配偶者が健常の場合は、パートナーが成年後見人になるのもしばしば見られることでしょう。

 

後見制度の要項から考慮しても、まわりの親族によってフォローしていくほうが、当人のためにもよいとされるからです。

 

ところが、成年後見人は家庭裁判所により選任される都合により、親族が思い通りに決定できるものではなく、法律専門家等の血族以外から選任される可能性があります。

 

家庭裁判所に選任してもらうための申立てでは、候補者をピックアップするので、子が自ら候補者になることも、親族等の話し合いで候補者を決定することもできます。

 

そうは言っても、家庭裁判所が意図した候補者に決定するとは限らず、候補者以外がチョイスされても、クレームを意見することも禁止されています。

 

こんなシステムとなっているのは、成年後見人に代理権があるからで、自主的に考えを示すことが難しくなった当人を守る目的のためです。

 

親の土地を売り払うために成年後見人になることは、親の資産を強引に手にしたい場合と区分けが付きづらいため、ここまで家庭裁判所も注意をはらうのです。

 

今、説明した内容は「認知症の親の家を売却する人は必見!売買を成功させるための全知識」でさらに詳しく解説しておりますので、気になる方はご覧ください。

 

親の土地を売るケース4.贈与目的で売却する

当初より贈与を勘定に入れた売却で、居を構えている家を贈与することはリアリティに欠けているため、このケースは土地だけに起こりえる事例です。

 

親が持つ土地を子に名義を書きかえると、親から子への贈与として取扱われます。

 

贈与のターゲットが土地でも現金でも、贈与であることに違いはないので、巨額な金額になると、高い税率で贈与税が生じます。

 

贈与のプロセスとしては、名義を書き替えるだけです。

 

親子が法務局に訪問して(または司法書士等にお願いして)、求められる登記をすれば終了します。

 

そのうえで、贈与を受けた子は、土地の価値に合わせて贈与税を納税します。

 

ただし、贈与における名義変更は、登録免許税が2%(相続では0.4%)も必要です。

 

その上贈与税率は、相続税率よりもダントツに高いので、相続がそう遠くない場合には税金納付額を考えて、贈与に決めるか相続を選択するか決めることが不可欠です。

 

売却と贈与の順番を選ぶのが重要

贈与前に売り払って金銭で子にあげるのと、子の名義に変えてから子が売りに出すのと、どちらが得になるのでしょうか。

 

結論からいいますと、お得になるかどうかは売却対象となる土地の金額など、様々な要素によって変わるため「ケースバイケース」になります。

 

もっとわかりやすくいうと、自分の状況から課税される税金を計算して、お得な方法を選択する必要があるのです。

 

贈与が関係していると、親が税金を秘密裏に負担するケースも想定されるので、本当にどちらがお得なのか断言できないのが現状です。

 

自分の状況だとどちらがお得なのかわからないという人は、相続税と贈与税と試算してくれる無料のサービスがありますので、利用してみてください。

 

また贈与税については、当サイトの過去記事である「不動産売却すると贈与税がかかる? 初心者向け贈与税ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「親の土地を売る4つのケースとそれぞれの売却に必要な知識」をお伝えしました。

 

親の土地を売るケースとはどんな時なのか、そして何をすればいいのか理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「親の土地をスムーズに売るたった1つの方法」です。

 

親の土地をスムーズに売るたった1つの方法

親の土地をスムーズに売るたった1つの方法
親の土地を売り払う時、切っても切り離せない関係なのが「査定」です。

 

査定とは、不動産仲介会社にオーダーして、売却対象の土地がどの位の価値を持つのか診断してもらうこと。

 

親の土地を売却するなら、査定は間違いなくしてもらわなければなりません。

 

昔からの査定は、不動産会社に直接足を運んだり連絡をとったりして、査定を依頼していました。

 

査定結果が出るペースも結構悠長にしており、数日後以上時間を取られるのが当たり前。

 

4~5社分の査定を取るとなると、並大抵じゃない手間暇がかかるため、泣く泣く1社だけの査定に止まることも当たり前でした。

 

しかしここにきて、査定の方法は一変しました。

 

大きな変化の原因はインターネットの一般化です。

 

ネット上に複数社に一括査定可能な「一括査定サイト」が提供され、要領よく査定結果を入手することが可能になったのです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

スタートしたばかりの頃はこわごわと使う人がほとんどでしたが、近年では土地売却での必要不可欠なツールまでに進展しました。

 

土地を売り払いたいなら、一括査定サイトを活用することが当たり前となったのです。

 

親の土地をうまく売るための一括査定サイト活用術3選

一括査定サイトがグローバル化したことによって、どんな人でも楽に複数社の土地査定がゲットできるようになりました。

 

しかしながら一括査定サイトをただ単に利用するだけでは、親の土地の売却を成功させることはできません。

 

上手いこと活用することが、土地売却成功へのスタートとなるのです。

 

そこでここからは、土地一括査定サイトをうまく活用するための着眼点について提案していきます。

 

今回ピックアップする一括査定サイト活用術は、以下の通りになっています。

親の土地をうまく売却するための一括査定サイト活用術3選

  1. 土地の価値を把握する
  2. 土地の強み・弱みを知る
  3. 専門会社を効率的に発見

 

親の土地を売るための一括査定活用術1.「土地の価値を把握する」

ひとくちに「土地」といっても、実は幾つもの「属性」があります。

 

宅地・農地・雑種地などのカテゴリーが異なったり、都市部や地方など地域の特性が変化したりします。

 

いずれの「属性」もプライスをはじき出す方法自体はすべて同様です。

 

国により規定された「路線価」や「地価」などの規準数値を、土地面積に応じて乗算すれば計算できます。

 

規準数値さえつかむことができれば、誰でも価値を算出することが可能なのですが、そうはスムーズにいかないのが土地の問題点です。

 

実のところ地域によっては、明確な規準数値が規定されていないケースがあるのです。

 

価値を決定づけるための規準数値がないので、価値を出す方法が存在しません。

 

また農地や雑種地ははっきりとした規準数値すらないため、演算による価値の計算がそもそも実践できないです。

 

農地・雑種地や基準値がない地域の宅地の価値を算出するには、過去の事例を参照するしかありません。

 

そのため、売るつもりの土地まわりで受け渡しされた土地をセレクトし、「売れるだろう価格」を予測することになります。

 

今まで売買事例をストックしているのは不動産会社のみですから、一般人だけでは価値の算出ができず、業者に助けてもらうしかありません。

 

ただ、土地一括査定サイトをつかえば、いかなる「属性」であったとしても、必ず価値を導き出してくれます。

 

その上一回のオーダーにて2つ以上の業者がゲットできるのです。

 

統括的に査定結果を対比させれば、精度の高い「親の土地の価値」を把握することができますよ。

 

親の土地を売るための一括査定活用術2.「土地の強み・弱みを知る」

一括査定サイトを使いこなせば、スピーディな時間で4~5社から査定データをもらえます。

 

業者が出してくれた査定結果には、どういう事が掲載されているのでしょうか。

 

「この商品価格ならニーズがある!」という金額が記録されているのは、容易に予想できるでしょう。

 

その他には何が記されていると考えますか?実は、査定に出した土地のプラス面・マイナス面が掲げられています。

 

「近所の買い物施設が整備されている」「角地で平坦地なのが良い」などの親の土地がもつ「特長」を明確に解説してくれているのです。

 

「接道状況が悪い」「デコボコの土地」なんて耳の痛い「ウイークポイント」もしっかりツッコミしてくれます。

 

親の土地のアドバンテージやウィークポイントなんて、公平な視点がないと判明しませんよね。

 

土地一括査定サイトをそつなく活用したら、自分の土地のプラス面・マイナス面をスムーズに理解出来るのです。

 

ウイークポイントとアドバンテージを知れば、売却活動が極めて捗ります。

 

PRには、アドバンテージを最大限に推しだしましょう。

 

親の土地にしかないアピールポイントを求めてたくさんの購入検討者が集まりますよ。

 

また契約前にはキッチリとマイナスポイントも話しましょう。

 

ウィークポイントを事前に認識されることによって、購入後の問題を事前に防げます。

 

さらにマイナスポイントを晒すことによって、購入検討者の信用を得ることも可能です。

 

プラス面とマイナス面を知っている状態での売却活動は、全体の質が格段に上がります。円滑に売りに出すことができるでしょう。

 

親の土地を売るための一括査定活用術3.「専門会社を効率的に発見」

日本国内には、おおむね12万社以上の不動産業者が存在します。

 

これだけたくさんの数があるのに、それぞれの業者が淘汰されずに勝ち残っていますよね。

 

いかようにして共存しているのでしょうか?

 

実のところ、専門部門を細分化させていることにより棲み分けをしています。

 

もっとカンタンにいえば、土地・戸建て・マンションとそれぞれに注力することによって、差別化を図っているのです。

 

貴重な親の土地を売りに出すのですから、住宅に特化した業者に担当してもらうなんてぜったい嫌ですよね?

 

しかし、いかようにして土地を専門とした業者かどうかを見定めるのでしょうか。

 

残念ながらインターネット上のサイトに目を通しているだけなら、見抜けませんよ。

 

そこで活躍するのが、「土地一括査定サイト」です。

 

「土地一括査定サイト」を使って「土地を専門とした業者」を浮き彫りにしてください。

 

一括査定サイトを駆使すれば、土地のプロである会社が査定をしてくれます。

 

つまりは自分から絞り込む必要はなく、企業側から名乗りを上げてくれるのです。

 

一括査定サイトを上手いことつかえば、ずぶの素人でも土地に的を絞った業者を短時間で探し出せますよ。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

  • 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  • 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

を基準にしています。


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まとめ

以上、「親の土地を売る方法」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「親の土地を売る方法」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、親の土地を売る機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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