売れない土地 売却

「売れない土地」をなんとか売却したい方

最終更新日:2020年1月1日
「売れない土地」をなんとか売却したい方
「売れない土地の売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・売却が長引いてしまう「売れない土地」って、何が原因で売れ残るの?
・売れない土地をなんとか売却・処分する方法を教えてほしい
・今から土地を売るつもりだけど、条件が色々とよくないので売れなさそう・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、売れない土地の売却に挑戦しようとしてはいけません。

 

売れない土地に対する必要な知識が理解できていないので、本当は売却できる土地なのにそのまま売れ残る可能性が高まってしまいます。

 

せっかく売れない土地の売却に挑戦するのであれば、あまり労力をかけずに自分が納得いく売却結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「売れない土地の売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「売れない土地の売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「売却が長引く”売れない土地”がでてくる3つの理由」
  • 「売れない土地をなんとか売却・処分する5つの方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。

 

ぜひ最後までご覧ください。

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売却が長引く「売れない土地」がでてくる3つの理由

売却が長引く「売れない土地」がでてくる3つの理由
まず紹介するのは「売却が長引く”売れない土地”がでてくる3つの理由」です。

 

理由よりも早く売れない土地を売却する方法が知りたい方は「売れない土地をなんとか売却・処分する5つの方法」に進んでください。

 

土地は元々現金にすることが難しい資産です。

 

現金化が比較的易しい有価証券は「流動資産」と呼称されますが、不動産はそれとは逆に現金化・資金化が困難な「固定資産」です。

 

ただ、日本の不動産市場は、どんな不動産でも相応のニーズはあるのは事実です。

 

もし山奥の物件を売ろうとして個人のバイヤーが付きにくくても、プロデュース力のあるデベロッパーなどをバイヤーにすることで売却を実現できます。

 

売却仲介をオーダーする不動産業者選びをミスしなければ、どんな不動産でも売り払うことはできるのが日本の不動産のメリットです。

 

しかし実際はそう簡単ではありません。プラン通りに売れずに困っているといった事例はしばしばあります。

 

そこでこの章ではまず、売却が長引いてしまう「売れない土地」が出てきてしまう理由について解説していきます。

 

もちろん「自分の土地が売れない理由はもうわかっている」という人は、次章まで飛ばしてもらってかまいません。

 

今回ピックアップする「売れない理由」は、以下の通りとなっています。

売却が長引く「売れない土地」が出る3つの理由

  1. 金額が相場からズレている
  2. 法律上の問題がある
  3. 売れ残りイメージがついている

 

売却が長引く「売れない土地」が出る理由1.「金額が相場からズレている」

不動産が買われなくなってしまう決定的な要因の一つが、価格設定のミスです。

 

一般的に不動産業者経由で物件を売り出す場合、最初に業者から査定金額の開示をうけることになります。

 

査定金額はその物件が今日の時点での市場において、幾らくらいの値段で売れそうかを予測するものです。

 

査定額の提示をもらって、売り主の責務で実際に広告に載せるようになる販売価格を決定します。

 

販売価格は自由に決定することができ、業者の査定金額に縛られる必要はないです。

 

しかしこの販売価格は、買い手候補から見れば揺るがぬ評価ではありません。

 

周辺の競合物件と比較して相対的評価をうけるようになるので、競合物件と比して金額的な魅力がかすむとどうしても不人気になってしまいます。

 

このような事態を防ぐには、最初の企業選びが非常に大事になってきます。

 

しかし仲介契約を得たいために、相場を越えた査定額を通知する業者も多いです。

 

そういった悪意がなくても、物件の種類にフィットした経験値が高い企業でないと正確な評価ができないので、おかしな査定額を用いることが起きます。

 

また不動産業者にも得意・不得意がありますから、土地の仲介が得意な経験値たっぷりの業者を選ぶように気を配るようにしないといけません。

 

さらに始めに決めた販売価格が相応しいものであっても、期間の経過と共に相場とギャップが起こることもあります。

 

価格設定から日が経過すると、周辺の競合物件の動向にも移り変わりが出るので、定期的な競合物件の調査と販売価格の設定を適正化する作業が必要です。

 

このように価格設定には様々な留意点がありますが、こうした手間を惜しまない良い業者を見つけることが大切です。

 

売却が長引く「売れない土地」が出る理由2.「法律上の問題がある」

不動産の売却で決定的な課題となりうるのが、法規上の問題です。

 

日本の不動産は所有権が重要視されているので、オーナーは自分の思うままに利用していいのと建前上定められています。

 

しかし本当のところ個人の自由だけを想定するのではなく、世間や社会全体の利害関係を想定する必要があります。

 

具体的には、法律上の問題として「建築基準法」の接道義務などの問題が立ち塞がるのです。

 

建築基準法によると、基本的には幅員4m以上の道路に2m以上触れていなければ、その土地には物件を建てては駄目という規制があります。

 

なぜこんな規制がついているかというと、火事などの際に消防車が通れる場所でないと、火事の拡散防止ができないからです。

 

もし建築基準法の立法より昔からとっくに物件が建っているとしたら、取り壊しを必要とすることは必要ないです。

 

しかし接道義務をクリアしない場合は「再建築不可」となって、住宅を破壊して新しく新築することが不可能になります。

 

新築だけでなく、風水害などで物件が崩れてしまったとしても、再建築するのは不可能です。

 

つまり現在ある住居を、リフォームなどを反復して、何とか使い倒すしかないのです。

 

再建築不可の物件の場合は活用に相当な制限が出てしまい、近いうちに売り払う時にも悪影響を与えることから、極めて売れにくい物件と化します。

 

もし買い手が出てきても、住居を入手するための住宅ローンを利用することが困難を伴います。

 

市場でのバリューがずいぶんと下がる再建築不可の物件は、担保価値がないと銀行に見られてしまい、住宅ローンの本審査で落とされてしまいます。

 

そうすれば言うまでもなくローンを要する人は取引ターゲットから外れてしまいますし、ふつうのバイヤーはそうそうつかないとイメージした方が良いでしょう。

 

しかし再建築不可の物件だとしても、プロデュース力と様々な活用方法などの各種テクニックを持つ専門の不動産業者なら、納得して購入してくれることだってあります。

 

価格は下がりますが、そのような業者を巧みに使って売却を達成させることが大切です。

 

土地は境界の問題にも気をつける

再建築不可の他にも、司法上影響が出てしまうのが「境界が不確かな土地」です。

 

国内の土地は原則として登記が設定されていますから、公簿上は広さ等についてチェックすることができます。

 

しかし実際の土地に対して精密な計測を実施して、隣地との境界を決定されていることは少ないです。

 

そのまま契約してしまうと、後で隣地のオーナーとの問題が起きるリスクが大いにあります。

 

もしこれまでに土地の境界を確定していたとしても、境界を表す境界標が風化や地震などを通じて変化していたり、失われている可能性は高いです。

 

だからこそ、土地家屋調査士等にオーダーして、測量をやって隣地との境界確立を実行しなければ取引の土台にあがることすらしてもらえません。

 

このように境界確認には隣地オーナーの立ち合いをもらって、同意をもらわなければなりませんので、かなりの煩わしさがでてきます。

 

当然、調査コストもプラスされるので、本当に実施するかどうかは考慮しなければいけません。

 

最初から自己負担で境界確定を行っておけば一番ラクですが、その分だけコストを売却金額にプラスするのは考え物です。

 

プラスしてしまうと、市場価格の面で他の競合にリードを許してしまう可能性も考えられます。

 

そこでおすすめなのが「折半」です。

 

場合によりますが、境界確定プロセスを折半として、お互い五分で費用を請け負うことだって不可能ではありません。

 

売却が長引く「売れない土地」が出る理由3.「売れ残りイメージがついている」

不動産売却で絶対に免れるべきなのが「売れ残り品」の心象を掴ませてしまうことです。

 

価格のセッティングミスで売れ残されてしまい、いっこうに契約に至らないこともあるのです。

 

「最優先で高く売りたい」「売却をそれ程焦っていない」などの理由で売れ残ることもあるでしょう。

 

購入志望者の割り引き要求やオーダーを蹴り続けて、売れ残っていることも考えられます。

 

こうなってしまえば、市場の心象は崩れてしまうことを意識しておかなければいけません。

 

「この物件いつまでも広告されてる」「なにか問題ありなのか?」「持ち主がちょっとマズイのかも」などのイメージを持たれてしまいます。

 

一度悪いイメージを持たれると、例え本当にその住宅に悪い部分がなくても嫌がられてしまうもの。

 

ひとたび売れ残り品のイメージが身に付いてしまったら、一旦販売を止め、期を空けてから改まって売却するなどの仕込みが必要です。

 

戸建やマンション売却を主軸とした解説記事ですが、土地にも精通した知識となっているので、目を通せば今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「売却が長引く”売れない土地”がでてくる3つの理由」をお伝えしました。

 

なぜ「売れない土地」が生まれてしまうのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「売れない土地をなんとか売却・処分する5つの方法」です。

 

売れない土地をなんとか売却・処分する5つの方法

売れない土地をなんとか売却・処分する5つの方法
売れない土地を保持しつづけいても、経済的に負担がかかるだけです。

 

現時点で売却できないのは、取引できる希望がないことと同義なので、処分にも行き詰ってしまいますよね。

 

「知らぬ間に税金だけ納税していた!」「売却できない土地なのに1年ごとにお金がかかる」という方は、マイナスである「売却できない土地」を売却・処分する方法を一捻りしてみると良いでしょう。

 

では実際に、「売却できない土地』を買い取ってもらう方法を見ていきましょう。

 

今回紹介する売れない土地を売却・処分する方法は、以下の通りです。

売れない土地を売却・処分する5つの方法

  1. 無料査定サービスを使って売却する
  2. 自治体が運営する「空き家バンク」を活用する
  3. ご近所さんに売却する
  4. 土地を寄付する
  5. ご近所さんや親族へ無償譲渡

現実的に考えると、1or2です。

 

3,4,5は、今の御時世を考えると、なかなかそういった付き合いがないのが正直なところ。

 

筆者としては、まず1の無料査定サービスで試してみて、それでも不可能であれば2の「空き家バンク」の手順をオススメしています。

 

売れない土地を売却・処分する方法1.無料査定サービスを使って売却する

土地を売ろうとするタイミングでは、個人売買でバイヤーを探し出す方法も存在しますが、一般的には不動産業者にお願いされるでしょう。

 

もし「買取」を選択した場合、業者は買取後に儲けをプラスしたり、建造物を建てたりして横流しするので、売却時の売り値が相場よりも安くつくことがほとんどです。

 

一方、前述のような買取を担う業者と比較して、土地売買の仲介を実施してくれる「仲介業者」があります。

 

いわゆる「不動産仲介会社」ですが、じかに土地を活用するバイヤーを発見してくれますので、そう簡単には売れないような土地でも取引出来ることもあります。

 

今の段階で不動産会社に売却のお願いをしていないなら、まずは不動産買取業者ではなく、仲介をしてくれる不動産会社にお願いしてみましょう。

 

何が何でも売却・処分したい土地であれば、土地売買をウリにしている専門業者にお願いしてみるのが最適な方法です。

 

不必要な土地を売りきりたいなら、完全無料で使える一括査定サイトの活用が必須です。

 

複数の専門会社にカンタンに一括で査定が受けられますので、使用してみることをおすすめします。

 

まずは、売却できない土地とお考えの不動産が、いくらくらいで買ってもらえるのか、一括査定サイトを使って判定してもらうと良いでしょう。

 

不動産一括査定サイトを使うと、大手から地域密着型の不動産会社まで一括で査定をしてくれます。

 

査定して得た価格を比較できることに限らず、なかなか売れない土地でも、関心を持って親身にしてくれる不動産会社を効率的に発見できます。

 

売りたい土地の情報(住所・広さ)を打ち込むだけの簡単作業なので、売れない土地をなんとかしたいなら、一括査定サイトに頼ってみるのをおすすめします。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、奈良、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、奈良、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

「すまいValue」の評判、口コミなどは「すまいValueは大手不動産会社のみだから安心?注意点とリアルな評判」で詳しく説明しております。

 


東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・奈良・兵庫の方は朗報

すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


SRE不動産(旧ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

「SRE不動産(旧ソニー不動産)」の評判、口コミなどは「SRE不動産(旧ソニー不動産)のエージェント制は本当にいいの?利用者の評判と賢い使い方」で詳しく説明しております。
HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,500社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

「HOME4U」の評判、口コミなどは「HOME4UはNTTだから安心?リアルな評判と唯一のデメリット」で詳しく説明しております。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

「イエウール」の評判、口コミなどは「イエウールのサイトには書いていない最大の特徴とデメリットを大公開!」で詳しく説明しております。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 612万人
提携会社数 2,046社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

「ホームズ」の評判、口コミなどは「『HOME'S(ホームズ)』の不動産一括査定ってどうなの?気になる評判や口コミを解説」で詳しく説明しております。
リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

「リガイド」の評判、口コミなどは「『リガイド』はどんな不動産一括査定サイト?評判と特徴を徹底比較」で詳しく説明しております。

不動産一括査定の詳細については「62サイトを比較してわかった!不動産一括査定のおすすめランキング」で詳しく解説しています。

 

売れない土地を売却・処分する方法2.自治体が運営する「空き家バンク」を活用する

各自治体では「空き家バンク」といった制度をつくられています。

 

空き家バンクとは、各自治体にある空き地を買ってほしい・貸したいと思っている持ち主さんと、空家をリサーチしている日本全国の人をマッチングさせるサービスです。

 

空き家バンクはエントリー制となっていて、各自治体がタイアップしている会社と仲介契約することによってエントリーができる仕組みになっています。

 

エントリーしたからといってバイヤーがすぐに発見できるわけではないですが、エントリー自体は0円で出来ますので、希望するなら忘れずエントリーしておきましょう。

 

空き家バンクを希望する人は「自治体名 空き家バンク」で検索してみてください。

 

売れない土地を売却・処分する方法3.ご近所さんに売却する

どうあがいても買い主が出てこない場合は、土地と隣接している隣近所にコンタクトを取ってみる方法もあります。

 

というのも、ご近所さんの中には「近所で家が建てたい」という希望を持っている人は多く、十分にニーズがあるかも知れないのです。

 

もしニーズがない状態であっても、自分からアプローチすることで、土地買い取りに至るかも知れません。

 

売れない土地を売却・処分する方法4.土地を寄付する

売却できない土地を処分する方法として「寄付」を行なうという選択があります。

 

土地をもらって貰う先として想定できる候補は、法人や町内会が考えられますが、手続や法令上あっさりとはいかない点があるので要注意です。

 

まず、会社組織への寄付・寄贈は、儲けを目的とした会社組織なのか、公益なビジネスをしている会社なのかで可能か否かが決定されます。

 

町内会への寄付の場合だとしても、会社組織を抱えている町内会でないと、寄付することが不可能です。

 

ただ、寄付により土地を処理出来る見込が無いこともなく、自治体であれば土地を引き受けてくれるケースもあります。

 

各地方行政は、地域の行政運営で役立ちそうな土地をリサーチしていることがあります。

 

ひとつの例として、道路を新規に開通させるプロジェクトがあったり、新しく公共設備を建立する場所を見つけていたりするのです。

 

ただ留意しなければならないのは、いくら行政でも実用性が感じ取れない場合は、おいそれと寄付を受け入れてはくれません。

 

寄付されると、土地の管理責任が行政に現れてしまいますし、土地に課税される予定だった固定資産税も回収実行できなくなるからです。

 

そうは言っても、行政が寄付を容認してくれるかもしれませんので、都市計画課などの受付窓口へ一度当たってみましょう。

 

売れない土地を売却・処分する方法5.ご近所さんや親族へ無償譲渡

寄付により土地の処分をするなら、実現可能な確率が1番高いのがご近所さんや親族へ無償譲渡です。

 

先述した通り、隣近所に売却できることだってあるくらいですので、それなりのニーズを想定することが可能です。

 

土地を買い入れるとなると用心してしまいますが、無償で譲ってくれるとなると、前向きに検討してくれるようになります。

 

ただし、ご近所さんや親族へ無償譲渡する際に注意したいのが、「譲渡所得税」と「贈与税」です。

 

譲渡所得税は、譲渡する時におこった儲けに対して課税されますので、無償譲渡のケースでは所得税は出てきません。

 

しかし土地を譲り得た隣近所の人には、資産を受けたと判断されて贈与税が課税されてしまうのです。

 

ただ贈与して貰う場合、年間110万円の控除が享受できる為、受け渡しされる土地の金額が110万円を下回るようであれば、贈与税は課税されません。

 

元を正せば売れない土地の相場や査定金額は低く、贈与税がかかることは数少ないです。

 

そのため、土地をもらってくれる見込みが高いでしょう。

 

まとめ

以上、「売れない土地の売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「売れない土地の売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、売れない土地の売却に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。