土地売却 相続

最終更新日:2017年12月30日

「相続した土地の売却」について知りたい人へ

「相続した土地の売却」について知りたい人へ
「相続した土地の売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・相続した土地を売却する際の「流れ」を知っておきたい・・・
・相続した土地を売却した時にかかる税金と節税方法を知りたい
・相続した土地を売却すると、どんな費用が発生するのだろうか・・・
・せっかく相続した土地なので、うまく売却するためのコツを教えて!

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、相続した土地を売却しようとしてはいけません。

 

周りに流されて上手く売却できないでしょうし、売れたとしても売却後の税金や費用で頭を悩ませてしまうかもしれませんよ!

 

せっかく相続した土地を売却するのであれば、自分の納得いく売却金額になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「相続した土地の売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「相続した土地の売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「相続した土地を売却する流れ」
  • 「相続した土地を売却した時にかかる税金と節税方法」
  • 「相続した土地を売却した時に発生する費用」
  • 「相続した土地をうまく売却するコツ」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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相続した土地を売却する流れ5ステップ

相続した土地を売却する流れ5ステップ
まず紹介するのは「相続した土地を売却する流れ」です。

 

相続した土地は期間が経つにつれ、売却が困難になり、リスク管理が高くなります。

 

相続で取得した土地を将来的に売るつもりなら、できるだけ早く売却するのが必要です。

 

そのためには「売却の流れ」を知ることが重要です。

 

この章では相続人が一人という、比較的よくあるケースの土地売却の方法を紹介します。

 

相続した土地を売却する流れを細分化すると、以下のようなステップになりますよ。

相続した土地を売却する5ステップ

  1. 土地の相続登記
  2. 土地の相場を調べる
  3. 土地の査定を依頼する
  4. 土地仲介業者の選定・媒介契約を締結
  5. 土地の売買活動を開始

 

相続した土地を売却する流れ1.土地の相続登記

相続した土地を売却するなら、売却する土地を相続した人の名義に変更する「相続登記」が必要です。

 

相続登記の手続に期限はありませんが、売却を考えるならなるべく早くしましょう。

 

相続した土地を売却する流れ2.土地の相場を調べる

相続した土地の現在の売却価値を知る必要があります。

 

アットホーム」「スーモ」「ホームズ」などの不動産ポータルサイトや住宅情報誌、チラシで相場を調べることができますよ。

 

相続した土地を売却する流れ3.土地の査定を依頼する

土地会社に対する査定依頼の方法は、簡易査定ができる「不動産一括査定サイト」の活用がお勧めです。

 

複数の会社に一括査定できるので、効率的に評価額や対応を確認できますよ。

 

土地の査定評価に必要な書類は、登記簿謄本、住民登録謄本、印鑑証明書、登記権利証書を準備しておきましょう。

 

相続した土地を売却する流れ4.土地仲介業者の選定・媒介契約を締結

査定を依頼した土地会社の中から、信頼性の高い土地会社を選択して、媒介契約を結びましょう。

 

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属仲介契約」の3つあります。

 

自分が希望する売却方法に適した媒介契約を選択する必要があります。

 

媒介契約については、「プロが教える土地売却!売買の流れ・注意点・必要書類まですべて解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

相続した土地を売却する流れ5.土地の売買活動を開始

媒介契約が締結され、担当者とともに売却希望価格を決定し、販売活動を開始します。

 

広告や条件交渉がうまくハマれば3ヶ月以内で売却することも可能です。

 

土地の相続人が多い場合の売却の流れ

土地の相続人が多いと、売却の流れはどのように変わるのでしょうか?

 

ハッキリ言いましょう、基本的には変わりません。違いは、「遺産分割協議」が相続登記の前に追加されるだけです。

 

遺産分割協議とは、その名の通り、遺産をどのよいに分割するか協議して決めることです。

 

遺産を相続した際に遺言がある場合は、遺言通りを分割します。

 

遺言がなければ、遺産をどのように分割するか、相続人全員の協議が必要です。

 

遺産分割協議によって、遺産分割が決定されると、遺産分割協議書を作成します。

 

遺産分割が決まらない場合は、家庭裁判所によって遺産分割を決定する流れになるでしょう。

 

遺産分割協議をしたら、代表者が相続登記できますが、遺産分割協議書の添付が必要です。(他の相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書も必要)

 

遺産分割協議については、「税金から売却のコツまで!相続不動産をうまく売却できる3つの必須知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「相続した土地を売却する流れ」をお伝えしました。

 

相続した土地はどうやって売却されていくのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「相続した土地を売却した時にかかる税金と節税方法」です。

 

相続した土地を売却した時にかかる4つの税金と節税方法

相続した土地を売却した時にかかる4つの税金と節税方法
相続した土地を売却した方、または今後売却する方は、どのくらいの税金がかかるのか気になっているのではないでしょうか。

 

そこでこの章では、相続した土地を売却した場合にどのくらい税金がかかるのかまとめました。

 

税金を節税するテクニックも一緒に解説しているので、ぜひ最後まで見てください。

 

先に結論をいっておきますと、相続した土地を売却した際に発生する税金は以下の通りです。

相続した土地を売却した時に発生する4つの税金

  1. 譲渡税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税
  4. 消費税

 

相続した土地を売却したときにかかる税金1.「譲渡税」

相続した土地を売却すると、税金が発生します。もっとも厄介なのが「譲渡税」です。

 

最も節税方法がある税金でもあるので、譲渡税の理解は絶対に必要ですよ。

 

相続土地の売却で発生する譲渡税の計算方法

土地を売る場合に課される譲渡税は、基本的に買った金額を除いた利益の部分に課税されます。

 

例えば1,000万円で購入した土地を1,500万円に売却したとしましょう。

 

この場合は500万円の利益に対して譲渡税が課税され、利益の部分には一定の税率がかかります。

 

利益は「売却価格 - 購入金額 - 売却にかかる経費 - 特別控除額」です。

 

「販売価格」は実際に販売した金額で、「購入金額」は相続で取得した土地の場合、被相続人が生前に購入した金額が対象となります。

 

「売却にかかった経費」は登録免許税・取得時(相続時も含む)の登録免許税・土地取得時の印紙税が該当します。

 

さらに土地造成費・相続のための土地の測量費用・相続のための建物の解体費用も含めます。

 

「特別控除額」は利益を減らせる金額です。

 

土地の売却によって発生する控除額について知りたいのであれば、「土地売却時に使える税金控除5つを完全ガイド!注意点や住宅ローン控除も解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

利益が算出されたら、あとは利益に税率をかけるだけです。

 

土地を取得した後、売却するまでの保持期間に応じて税率が異なります。

 

相続した土地を5年以内に売却した場合は短期譲渡となり、5年以上で売却する場合は長期譲渡となります。

 

購入から5年以上で売却した場合の税率は20%(所得税15%+住民税5%)です。

 

一方、購入から5年以内で不動産売却した場合、課税率はなんと39%(所得税30%+住民税9%)に跳ね上がります。

 

もし1,000万円の利益が発生した不動産売却なら、5年以上なら200万円、5年未満が390万円の納税となるでしょう。

 

このように長期譲渡になった方が、圧倒的に税率が低いので、払う税金も少なくなりますよ。

 

相続した土地を売却したときにかかる税金2.「印紙税」

印紙税は納税意識がない税金としておなじみです。お金ではなく「収入印紙」で支払うためでしょう。

 

売買契約書に記載の金額に応じて、一定の収入印紙を付ける必要があるのです。

 

印紙税は契約書に付ける行為自体が納税のため、他の納税とは少し違っていますので注意してください。

 

節税方法は存在せずに全額負担になるのが特徴で、売買金額が1,000万円を超え5,000万円までの土地売却は、印紙税は10,000円です。

 

厳密にいうと印紙税の金額は細かく分類されていますが、一般的な取引は10,000円以内になるのがほとんどです。

 

また印紙税は売買契約を成立させる目的で作成された文章は、すべて課税対象です。

 

文書の名称にかかわらず、印紙税が発生します。

 

当然、契約金額を変更する変更契約書も対象なので注意してください。

 

相続した土地を売却したときにかかる税金3.「登録免許税」

土地売買には必ず所有権移転登記をしますが、一般的に買い手側が登録免許税を負担します。

 

販売側が登録免許税を負担する場合、2つのケースがあります。

 

一つめは現住所と登記上の住所が異なる場合で、「住所変更登記」として登録免許税がかかります。

 

二つ目の事例は住宅ローンが残っている場合で、「抵当権抹消登記」を販売側で行います。

 

住所変更登記と抵当権抹消登記は、土地1つにつき1,000円の課税です。

 

他の税に比べて少額ですが、節税方法はありません。

 

相続した土地を売却したときにかかる税金4.「消費税」

土地売買は消費税がかかりません。個人所有の土地は、消費税の課税対象から除外されています。

 

しかし土地会社に支払う「仲介手数料」は、消費税がかかるのでご注意ください。

 

仲介手数料の金額は、「売買価格×3%+ 6万円」に規定されています

 

1,000万円の相続した土地を売却すると、36万円プラス消費税が発生し、基本的に現金での支払いになるので要注意です。

 

仲介手数料については、「基礎知識から値引きまで!不動産売却のプロ監修「仲介手数料」完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「相続した土地を売却した時にかかる税金と節税方法」をお伝えしました。

 

相続した土地を売却したことによって発生する税金の概要や節税方法について、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「相続した土地をうまく売却するコツ」です。

 

相続した土地を売却した時に発生する3つの費用

相続した土地を売却した時に発生する3つの費用
相続した土地の売却で発生する税金については前章にて説明しました。

 

しかし相続した土地を売却する際、税金以外の様々な費用が発生します。

 

場合によっては税金よりも高額になるケースがあるので、しっかりと理解しておきましょう。

 

具体的には次の3つの費用が、相続した土地と売却すると発生します。

相続した土地を売却した時に発生する3つの費用

  1. 仲介手数料
  2. 司法書士の報酬
  3. 建物の解体費用

 

相続した土地を売却した時に発生する費用1.「仲介手数料」

前章でも紹介しましたが、仲介手数料は土地売買を担当した仲介会社に支払いします。

 

仲介手数料は、相続した土地を売却した会社に対する「成功報酬」です。

 

あくまでも成功報酬のため、売買が成立していない場合は支払う必要がありません。

 

また「宅地建物取引業免許」がない人が、仲介手数料を請求するのは違法です。

 

依頼した会社が「宅地建物取引業者免許証」を持っているか、簡単に調べることができるので、事前にチェックしておきましょう。

 

国土交通省の宅建業者検索システムで調査すれば、一発で把握できますよ。

 

ちなみに最近では仲介手数料を無料とする企業も増えています。

 

相続した土地を売却するのに、仲介手数料を支払いたくない人は、利用してみましょう。

 

仲介手数料が無料または半額になる業者については、「元・不動産業者が教える!不動産売却にかかる費用を完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

相続した土地を売却した時に発生する費用2.「司法書士の報酬」

前章では「住所変更登記」と「抵当権抹消登記」をすると、登録免許税がかかると紹介しました。

 

登記は自分でできますが、かなり複雑なのでおすすめできません。

 

素人が行う失敗する可能性が高いため、司法書士に依頼するのが常識です。

 

司法務士に依頼すると、報酬が発生します。地域によって金額は異なりますが、数万円になるのが通例です。

 

相続した土地を売却した時に発生する費用3.「建物の解体費用」

古い建物をのこして「上物付き土地」として売却することはよくあることです。

 

その際、買い手から建物の解体を売却条件として課せられるときがありますが、建物を壊して売却する場合は、撤去費用がかかります。

 

解体費用は一般的な「木造建物」で、坪当たり5万円程度が標準です。

 

一般的な床面積30坪程度の家であれば、150万円は準備しましょう。高くても数百万円を超えません。

 

ちなみに交渉がうまくいけば、解体コストを買い手と半々することも可能ですよ。

 

一方、木造以外の家になると、金属を解体するので、価格が高くなっています。

 

建物一坪あたりの解体費用は8万円程度です。30坪の建物は、240万円になります。

 

かなり価格が高いため、交渉をうまく行って、バイヤー側にも半分のコストを提供してもらいところです。

 

ここまでは、「相続した土地を売却した時に発生する費用」をお伝えしました。

 

相続した土地を売却したことによって発生する費用について、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「相続した土地をうまく売却するコツ」です。

 

相続した土地をうまく売却する4つのコツ

相続した土地をうまく売却する4つのコツ
何もしなくても自然に売れる土地は少数です。

 

相場より安い金額で売却しなければ、スムーズに販売できません。

 

しかし相続した土地だからといって、安易な引き下げはしたくないですよね。

 

せっかく販売するなら、割引なしでスムーズに販売したいのが本音でしょう。

 

そこでこの章では、相続した土地をムダな値下げをせずに、スムーズに売却するコツを紹介しています。

 

先に結論をいっておきますと、相続した土地をうまく売却するためのコツは以下の通りです。

相続した土地を売却する4つのコツ

  1. 遺産分割協議を早めに終了させる
  2. 相続土地の取り扱いに慣れた専門会社に依頼する
  3. 場合によっては買取を選択する
  4. 複数査定ができる土地一括査定サイトを利用する

 

相続した土地をうまく売却するコツ1.遺産分割協議を早めに終了させる

相続で取得する土地は、相続人が複数の場合、複数の相続人が遺産分割協議をして、誰がその遺産を取得するかどうかを決定する必要があります。

 

遺産分割協議が終わっていない土地は、販売はできません。

 

共有された相続人がいくら土地を売りたいと主張しても、売却できないのです。

 

売れない土地の売却を土地会社に頼んでも、土地会社の営業担当者は真剣に動いてくれません。

 

まずは早めに遺産分割協議を成立させ、分割協議書を作成してください。

 

そうすれば名義変更できるので、土地販売活動を開始可能となり、不動産会社も真剣に動いてくれるでしょう。

 

相続した土地をうまく売却するコツ2.相続土地の取り扱いに慣れた専門会社に依頼する

相続した土地の売却は、一般的な土地の売却に比べて少し特殊です。

 

一般的な不動産会社の立場から見ると、難しい面もあります。

 

相続土地には分割協議の問題もありますし、税の問題も出てきます。

 

通常の業務では必要ない知識もたくさんあるので、相続した土地の売却に関する知識を正しく理解していない企業・担当者は多いです。

 

そのため、相続土地の売却は、相続の土地の売却実務に強い専門メーカーに依頼しましょう。

 

相続に強い業者を手っ取り早く見つけたいなら、CMでよく見るような超・大手不動産業者に依頼するのがベストです。

 

必ず相続不動産に特化した営業担当者がいるので、安心して売却を任せることができますよ。

 

相続した土地をうまく売却するコツ3.場合によっては買取を選択する

土地を売るとき、二つの選択があります。

 

土地業者に直接購入してもらう「買い取り」と、これまで紹介してきた第三者に売却する「仲介」があります。

 

買取は「土地買取に特化したリサイクルショップに直接購入してもらえる」とイメージすれば、想像がつきやすいでしょう。

 

時間はかかるものの、基本的には「仲介」を選んだ方が高く売れる可能性があります。

 

しかし「一般の人が購入できない土地」や「すぐに欲しい人が出てこない土地」の場合は、早い段階から買取に決めた方が効率的です。

 

土地は戸建やマンションに比べると流動性のない不動産なので、売れ残る時は徹底的に売れ残ります。

 

「一般の人が購入できない土地(再建築不可の土地など)」や「すぐに欲しい人が出てこない土地(利便性の悪い土地など)」なら、最初から買取にしておいた方がいいケースといえます。

 

相続した土地をうまく売却するコツ4.複数査定ができる土地一括査定サイトを利用する

仲介での土地売却の査定は、複数の会社に依頼して比較検討することが必要です。

 

複数の土地会社の査定依頼は、自ら足を運んで実施する方法もありますが時間的にも体力的にも困難です。

 

そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

相続した土地の売却に強い会社を簡単に見つけられるので、ぜひ利用してみてください。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

  • 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
  • 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか

を基準にしています。


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まとめ

以上、「相続した土地の売却」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「相続した土地の売却」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、相続した土地を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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